Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 20 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 20 OCTOBRE 2022



N°2022/677













Rôle N° RG 21/11659 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH45P







Syndicat des copropriétaires de la résidence [4]





C/



[L] [P]

[L] [P]



























Copie exécutoire délivrée le :

à :





Me François COUTELIER







Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de TOULON en date du 01 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00527.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires de la résidence [4]

sise [Adresse 1] prise en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 5] dont le siège social est [Adresse 3],



représenté et assisté par Me François COUTELIER de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMES



Monsieur [L] [P], 

demeurant [Adresse 1]



assigné et non représenté

 

Madame [L] [P], 

demeurant [Adresse 1]



assignée et non représentée 















*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, et Mme Angélique NETO, Conseillère, chargée du rapport.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur



Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2022. 



ARRÊT



Rendu par défaut,



Prononcée par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2022,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSE DU LITIGE



Se prévalant de l'installation, sans aucune autorisation, d'une palissade en bois maintenue par des poteaux sur le balcon de l'appartement situé au 5ème étage côté Nord-Est de l'immeuble en copropriété [4] [Adresse 2], le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic en exercice, a assigné Mme [L] [P] et M. [L] [P], en leur qualité de locataires, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins d'obtenir leur condamnation à supprimer, sous astreinte, les aménagements réalisés. 



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 1er juin 2021, ce magistrat, estimant que le syndicat des copropriétaires n'a pas qualité à agir à l'encontre d'un locataire avec lequel il n'a aucun lien juridique et, qu'au surplus, les planches horizontales ont été retirées et que la preuve d'un quelconque trouble n'est pas rapportée, a :



- rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.



Par acte transmis au greffe le 29 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 9 août 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle :



- réforme l'ordonnance entreprise ;

- juge qu'il a qualité à agir à l'encontre de Mme et M. [P] afin d'obtenir la cessation du trouble manifestement illicite causé par le non-respect par ces locataires du règlement de copropriété de la loi du 10 juillet 1965 en son article 25 ;

- juge, à tout le moins, non sérieusement contestable leur obligation de respecter le règlement de copropriété et de ne pas porter atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble ;

- les condamne en conséquence in solidum à supprimer l'intégralité des aménagements réalisés par ceux-ci sur le balcon de l'appartement qu'ils occupents consistant en la présence d'une palissade, telle que décrit dans le procès-verbal de constat du 24 juin 2021, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et leur faire interdiction de réinstaller tout élément affectant l'aspect extérieur de l'immeuble ;

- les condamne in solidum à lui régler le coût des deux procès-verbaux de constat établis sur présentation de la facture des huissiers ainsi que le coût de la signification du premier constat ;

- les condamne in solidum à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamne in solidum aux dépens de première instance et d'appel. 



Il explique que M. [K], propriétaire de l'appartement occupé par les intimés, est décédé le 28 octobre 2020, soit après que l'installation sur le balcon d'une palissade en bois a été constatée par acte d'huissier en date du 9 septembre 2020. Il indique avoir informé le gestionnaire des biens de M. [K] de cette difficulté, ce qui a conduit les locataires à ne retirer qu'une partie des planches horizontales qui dépassaient la hauteur du garde-corps de leur balcon en laissant les poteaux verticaux sur lesquels les planches avaient été installées à l'origine ainsi que des planches jusqu'à la hauteur du garde-corps, aménagements dont il demande la suppression sous astreinte. 



Pour justifier de sa qualité à agir à l'encontre de locataires, il indique que le règlement de copropriété leur est opposable, au même titre que les propriétaires-bailleurs, peu important les stipulations du bail sur ce point. Il soutient avoir, dès lors, qualité pour le faire respecter. Il indique que tout syndicat des copropriétaires peut, tout comme les copropriétaires victimes, agir directement contre le locataire contrevenant pour faire cesser un trouble, et en l'occurrence un trouble manifestement illicite, et obtenir la réparation du préjudice. Il relève par ailleurs qu'il peut même, par le biais de l'action oblique, agir directement contre le locataire, faisant observer que son action s'explique par la carence du bailleur qui est décédé. Il expose enfin être fondé à agir pour faire respecter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui, dans son article 25, rappelle qu'aucun travaux portant atteinte, soit aux parties communes, soit à l'aspect extérieur de l'immeuble, ne peut être fait par quiconque, ce qui s'applique au locataire qui, en tenant ses droits de son bailleur, ne peut avoir plus de droits que son auteur. 



Pour justifier le trouble manifestement illicite, il se fonde sur plusieurs procès-verbaux de constat d'huissier démontrant l'existence d'une palissade en bois occupant la totalité de la surface du balcon, visible depuis la voie publique, maintenue par deux poteaux en bois fixés à l'arrière du garde-corps en limite supérieure de la main courante. Il indique que ces aménagements ont été faits en violation de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 16 du règlement de copropriété (en page 65) portant sur l'harmonie de l'immeuble et de l'article 25 b) de la même loi aux termes duquel les copropriétaires ne peuvent effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble qu'après en avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. 



Régulièrement intimés par la signification de la déclaration d'appel et des conclusions les 8 et 24 octobre 2021, Mme [L] [P] et M. [L] [P] n'ont pas constitué avocat. 



L'instruction de l'affaire a été clôturée le 28 juin 2022.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires



Il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité. 



La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. 



Il s'ensuit, d'une part, que chaque copropriétaire est titulaire de droits indivuels et soumis à des obligations personnelles attachés à sa qualité de propriétaire et, d'autre part, qu'il fait partie d'une organisation collective, le syndicat, qui a en charge la conservation et l'administration des parties communes.



Les conditions de jouissance des parties communes et des parties privatives sont en principe énoncées dans un règlement de copropriété qui a valeur contractuelle et qui est opposable, non seulement aux copropriétaires, mais également à toute personne occupant les lots de la copropriété, et notamment les locataires. 



L'article 18-1 de la loi susvisée donne pouvoir au syndic de copropriété pour assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété.



Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de faire respecter les clauses de ce règlement par les copropriétaires et, le cas échéant, par leurs ayants droit, et notamment leurs locataires.



Par ailleurs, et de manière générale, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, non seulement contre un ou plusieurs copropriétaires mais également contre toute autre personne qui porte atteinte à ces droits.



Enfin, l'article 1341-1 du code civil énonce que, lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.



Il est admis que l'action oblique peut être exercée par un syndicat des copropriétaires afin de faire cesser le trouble de jouissance causé par un locataire, en cas de carence du copropriétaire-bailleur de nature à compromettre ses droits.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] fait grief à M. et Mme [P], qui louent l'appartement de [O] [K], copropriétaire-bailleur, d'avoir affecté les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble en posant un brise-vue sur leur balcon, et ce, en méconnaissance du règlement de copropriété et de l'article 25 b) de la loi susvisée. 



Dès lors que le syndicat des copropriétaires doit veiller à la sauvegarde des parties communes de l'immeuble et au respect du règlement de copropriété, ce dernier est recevable à agir contre toute personne qui porte atteinte à ces droits, et en particulier contre les locataires.



Cela est d'autant plus vrai en la cause qu'il est établi que [O] [K], le copropriétaire-bailleur, est décédé le 28 octobre 2020, soit postérieurement aux faits reprochés à ses locataires, et que le notaire en charge de sa succession a indiqué, par courriel en date du 22 janvier 2021, que le légataire universel n'a pas encore accepté la succession.



Dans ces conditions, l'impossibilité pour le copropriétaire-bailleur d'agir, en raison de son décès, justifie l'action oblique exercée par le syndicat des copropriétaires, étant donné que cette carence est susceptible de compromettre les parties communes de l'immeuble. 



Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré l'action du syndicat des copropriétaires irrecevable pour défaut de qualité à agir à l'encontre de locataires occupant des lots de la copropriété.



L'action du syndicat des copropriétaires sera déclarée recevable, de sorte qu'il y a lieu d'examiner le bien-fondé de ses demandes. 



Sur le trouble manifestement illicite



Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 



La violation de la loi du 10 juillet 1965 ou d'un règlement de copropriété est susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d'un tel trouble.



L'existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n'empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Enfin, la cour doit apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.



En l'espèce, selon l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.



A la lecture du règlement de copropriété (en page 56), constituent des parties communes les ornements des façades et les balcons, loggias et terrasses (mais non pas les garde-corps, balustrades, rampes[et]barres d'appui des balcons ou fenêtres, ni les abat-jour, jalousies, persiennes, volets et leurs accessoires). 



Il résulte du premier constat d'huissier en date du 9 septembre 2020 que M. et Mme [P] ont procédé à des installations sur le balcon dépendant de l'appartement qu'ils occupent par la pose de lames de bois superposées, maintenues par quatre poteaux bois fixés à l'arrière du garde-corps en le dépassant d'environ 70 cm, et ce, sur toute la longueur du balcon. 



S'agissant d'une palissade en bois dépassant largement la limite supérieure du garde-corps et obstruant la vue donnant sur les portes-fenêtres du balcon depuis la voie publique, ces installations affectaient manifestement les parties communes, à savoir le balcon, et l'aspect extérieur de l'immeuble, de sorte qu'elles nécessitaient, préalablement à leur réalisation, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.



Or, aucune assemblée générale n'a autorisé le copropriétaire-bailleur de M. et Mme [P] à procéder à de telles installations.



Il reste qu'à l'examen du deuxième constat d'huissier en date du 24 juin 2021, il apparaît que la palissade en bois est désormais maintenue par 2 poteaux bois fixés à l'arrière du garde-corps en limite supérieure de la main courante. 



Ainsi, à l'examen comparatif des deux constats d'huissier, M.et Mme [P] ont abaissé la palissade en bois occupant toute la longueur garde-corps du balcon, en la fixant à l'aide de deux poteaux en bois, de manière à ce que ces éléments ne dépassent plus la partie supérieure de la main courante du garde-corps.



Si cette palissage bouche les espaces situées entre les barres verticales du garde-corps, la vue donnant sur les portes-fenêtres du balcon n'est plus obstruée. 



Ces derniers aménagements n'apparaissent pas porter atteinte à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires, outre le fait que l'affectation des parties communes ou de l'aspect extérieur de l'immeuble n'est plus manifeste. 



En effet, le balcon étant une partie commune à jouissance privative exclusive tandis que le garde-corps est une partie privative, le règlement de copropriété stipule dans un article 12 (en page 63) consacré à la jouissances des locaux que chaque copropriétaire pourra user librement des parties communes pour la jouissance de ses locaux privatifs, suivant leur destination propre telle qu'elle résulte du présent règlement, à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et sous réserve des limitations énoncées ci-après, dans un article 15 (en page 64) portant sur l'entretien et les travaux que les copropriétaires d'appartements ayant des terrasses ou balcons devront les maintenir en parfait état d'entretien [et] seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc., provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu'ils auraient effectués et dans un article 16 (en page 65) réglementant l'harmonie de l'immeuble que les portes d'entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les huisseries et menuiseries, les gardes-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres, même la peinture et, d'une façon générale, tout ce qui constitue l'harmonie de l'immeuble, ne pourront être modifiés, même s'ils constituent une partie privative, sans le consentement de l'assemblée générale. Le tout devra être entretenu en bon état et aux frais de chacun des copropriétaires. 



Or, l'installation litigieuse, telle qu'elle résulte du dernier constat d'huissier en date du 24 juin 2021, s'analyse, non pas comme une modification du garde-corps, partie privative, lequel n'a pas été changé, mais uniquement comme un aménagement n'altérant ni sa consistance ni sa fonction.



Il convient de relever que, si ce deuxième constat d'huissier a été dressé après la clôture des débats en date du 6 avril 2021 et avant l'ordonnance entreprise en date du 1er juin 2021, le premier juge relève, dans les motifs de sa décision, que le syndicat des copropriétaires indique que les planches horizontales ont été retirées et les photographies versées aux débats ne permettent pas de caractériser un quelconque trouble, de sorte que l'appelante reconnaissait, qu'à la date où le premier juge a statué, l'installation litigieuse correspondait à celle résultant du constat d'huissier en date du 24 juin 2021. 



Dans ces conditions, en l'absence de preuve d'une violation manifeste par M. et Mme [P] de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété au moment où le premier juge a statué, aucun trouble manifestement illicite n'est caractérisé.



Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de voir ordonner des mesures afin de faire cesser le trouble manifestement illicite qu'il allègue. 



Sur la prise en charge du coût des constats d'huissier et de la signification du premier constat d'huissier



Dès lors que le syndicat des copropriétaires n'obtient pas gain de cause, il sera débouté de sa demande formée de ce chef. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires, lequel échoue en son action, aux entiers dépens et a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



Il sera en outre condamné aux dépens de la procédure d'appel. 



En tant que partie perdante, il sera débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic en exercice, irrecevable pour défaut de qualité à agir à l'encontre de M. [L] [P] et Mme [L] [P], locataires ;



La confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant ;



Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de voir ordonner à l'encontre de M. [L] [P] et Mme [L] [P] des mesures afin de faire cesser le trouble manifestement illicite allégué ;



Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de voir condamner M. [L] [P] et Mme [L] [P] à prendre en charge le coût des constats d'huissier et de la signification du premier constat d'huissier ;



Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic en exercice, de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens de la procédure d'appel.



La greffière,Le président,