Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 27 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 27 OCTOBRE 2022



N°2022/710













Rôle N° RG 21/11930 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH5YF







S.A.S. ODALYS RESIDENCES





C/



[X] [K]

[I] [F] épouse [K]

S.C.I. CORRENS





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Jean-Claude SASSATELLI



Me Jean-François JOURDAN





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 27 juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01947.





APPELANTE



S.A.S. ODALYS RESIDENCES

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 2]



représentée par Me Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Aurélien MARAUX, avocat au barreau de MARSEILLE et assisté de Me Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS



INTIMES



Monsieur [X] [K]

né le 25 août 1977 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]



Madame [I] [F] épouse [K]

née le 29 juillet 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]



S.C.I. CORRENS

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 1]



représentés par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistés de Me Alix ESTUBLIER ADAMO, avocat au barreau de TOULON















*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Mme Sylvie PEREZ, Conseillère Rapporteur, 

et Mme Catherine OUVREL, Conseillère, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère 

Mme Catherine OUVREL, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2022.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2022.



Signé par Gilles Pacaud, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DU LITIGE :



Selon acte sous seing privé du 1er octobre 2008, M. et Mme [E] ont donné à bail commercial à la société Odalys, aux droits de laquelle se trouve la société Odalys Résidences, un logement constituant le lot numéro 23 de la résidence de tourisme l'Ile d'Or située à [Localité 4], moyennant un loyer annuel en principal indexé de 5215,92 euros TTC, payable par trimestre échu les 15 novembre, 15 février, 15 mai et 15 août de chaque année.



La SCI Correns a fait l'acquisition de ce bien le 14 janvier 2020.



Selon acte sous seing privé du 20 février 2010, M. et Mme [K] ont donné à bail commercial à la société Odalys, aux droits de laquelle se trouve la société Odalys Résidences, un logement constituant le lot numéro B 308 de la même résidence de tourisme, moyennant un loyer annuel en principal indexé de 5578,84 euros TTC, payable par trimestre échu les 15 novembre, 15 février, 15 mai et 15 août de chaque année.



Le 26 février 2020, la SCI Correns a fait signifier à la SAS Odalys Résidences un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 1 467,41 euros représentant le montant de l'échéance trimestrielle du 1er novembre 2019 au 30 janvier 2020. 



Le 9 juin 2020, M. et Mme [K] ont fait délivrer à la SAS Odalys Résidences un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme en principal de 1 595,92 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges du 1er février 2020 au 30 avril 2020.



Soutenant le caractère infructueux de ces commandements, la SCI Correns et M. et Mme [K] ont fait assigner en référé la SAS Odalys Résidences aux fins de la voir condamner au paiement de provisions.



Par ordonnance en date du 27 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

- déclaré recevable la demande de la SCI Correns et de M. et Mme [K], 

- condamné la SAS Odalys Résidences à payer à M. et Mme [K], à titre provisionnel, la somme de 3 705,75 euros à valoir sur l'arriéré de loyers au 20 février 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2020 sur la somme de 1 736,31 euros et à compter du 30 novembre 2020 pour le surplus,

- condamné la SAS Odalys Résidences à payer à la SCI Correns, à titre provisionnel, la somme de 1 513,20 euros à valoir sur l'arriéré de loyers au 2 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2020,

- condamné la SAS Odalys Résidences à payer à M. et Mme [K] et à la SCI Correns la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formés par M. et Mme [K] et la SCI Correns,

- condamné la SAS Odalys Résidences aux dépens, en ceux compris le coût des commandements de payer du 26 février 2020 et 9 juin 2020, dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

 

Selon déclaration reçue au greffe le 4 août 2021, la SAS Odalys Résidences a interjeté appel de cette ordonnance, appel portant sur tous les chefs de la décision expressément critiqués.



Par conclusions déposées et notifiées le 24 décembre 2021, la SAS Odalys Résidences a conclu comme suit :

- débouter la SCI Correns et M. et Mme [K] de leur appel incident,

- infirmer l'ordonnance sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [K] et la SCI Correns,

 

In limine litis,

- déclarer M. et Mme [K] et la SCI Correns irrecevables en leurs demandes,



A titre principal,

- dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. et Mme [K] et de la SCI Correns et les débouter de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner in solidum la SCI Correns et M. et Mme [K] aux dépens de première instance et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

- condamner in solidum la SCI Correns et M. et Mme [K] aux dépens d'appel et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel.



Pour conclure à l'irrecevabilité des demandes des bailleurs, en application de l'article 750-1 du code de procédure civile, la SAS Odalys Résidences fait valoir qu'aucune de ces demandes n'a été précédée d'une tentative de conciliation, médiation ou de procédure participative, expliquant que les demandes tendant au paiement des loyers et à la réparation de leur préjudice n'excèdent pas la somme de 5 000 euros.



Par ailleurs, l'appelante oppose aux bailleurs plusieurs contestations qu'elle estime sérieuses, en ce que :

- les provisions réclamées portent sur la partie des échéances correspondant aux périodes du 14 mars au 1er juin 2020 et du 30 octobre au 15 décembre 2020 pendant lesquelles, d'une part le lot loué a été rendu inapte à remplir sa destination contractuelle en raison de mesures réglementaires précitées et d'autre part, l'activité de la résidence a été fortement affectée par les entraves à la libre circulation des personnes résultant de ces mêmes mesures réglementaires ;



- la demande de provision des loyers afférents à cette période ne peut être accueillie alors que les parties s'opposent sur le sens de la clause du bail selon laquelle le loyer est suspendu en cas de circonstances exceptionnellement graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation normale de celui-ci ;



- les décomptes des arriérés de loyers et charges sont erronés :

* S'agissant de la SCI Correns :

- ce bailleur lui réclame un loyer trimestriel pour la période du 1er novembre 2019 au 31 janvier 2020 alors qu'elle n'est devenue propriétaire et bailleresse que le 14 janvier 2020, qu'elle lui a réglé la somme de 277,06 euros au titre de la période du 14 au 31 janvier 2020 et, le 17 février 2020, qu'il a été réglé à M. et Mme [E] la somme de 1 322,87 euros, déduction faite des frais de gestion administrative,

- il ressort de l'attestation notariée que l'acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour et qu'il en aura la jouissance à compter du même jour par la perception des loyers, de sorte que la SCI Correns n'a pas vocation percevoir les loyers antérieurs au 14 janvier 2020,

- en définitive, elle reste devoir la somme de 1 736,93 euros.



* S'agissant de M. et Mme [K] :

- ceux-ci on omis de comptabiliser à son crédit la somme de 132,32 euros correspondant aux frais de gestion administrative annuelle dus conformément à l'article 8 bis du bail ainsi que la somme de 149,39 euros de frais d'huissier correspondant au commandement délivré le 9 juin 2020 pour la période du 1er février au 30 avril 2020 et alors que la seule somme qui leur était due s'élevait à la somme de 744,46 euros qui leur a été réglée le 25 mai 2020, déduction faite du loyer prorata temporis afférents à la période de fermeture administrative du 14 mars au 30 avril 2020 ;

- elle reconnaît leur devoir 1 915,04 euros.



Concernant les contestations tenant à l'application des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus Covid-19, la SAS Odalys Résidences fait valoir qu'il a été interdit notamment aux résidences de tourisme, de recevoir du public, de sorte qu'elle a dû fermer à compter du 14 mars 2020 jusqu'au 2 juin 2020.



Elle expose que le 30 septembre 2020, à la suite du congé qu'elle lui a donné pour cette date, l'appelant a restitué à la SCI Correns le lot numéro 23.



Elle fait valoir, qu'en application du décret numéro 2020-1310 du 29 octobre 2020, un deuxième confinement est entré en vigueur, comportant notamment l'interdiction de déplacements de personnes hors de leur lieu de résidence sauf motifs exceptionnels, et ce jusqu'au 14 décembre 2020, expliquant que les locaux loués n'ont pas pu être utilisés conformément à leur destination contractuelle du 30 octobre au 15 décembre 2020, date à laquelle, en application du décret numéro 2020-1582 du 14 décembre 2020, les déplacements de personnes en dehors de leur lieu de résidence est redevenu possible et que les résidences de tourisme ont pu à nouveau accueillir du public.



La SAS Odalys Résidences considère que si la SCI Correns et M. et Mme [K] n'ont certes aucune responsabilité dans la prise des mesures gouvernementales, les bailleurs ont été dans l'impossibilité objective d'assurer leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible comme prévu par les 1° le 3° de l'article 1719 du Code civil dès lors que la réception de la clientèle était interdite dans le lot loué. Elle rappelle que l'exception d'inexécution n'est pas exclue lorsque l'inexécution du bailleur n'est pas due à son fait mais à la conséquence d'un cas de force majeure.



Elle ajoute que les locaux loués sont destinés contractuellement à l'exploitation d'une résidence de tourisme et à la réception d'une clientèle touristique et que l'impossibilité d'exploitation, comme prévu par le bail, en raison des dispositions réglementaires précitées, caractérise une perte partielle de la chose louée au sens de l'article 1722 du Code civil.



L'appelante se prévaut également du manquement du bailleur à l'exigence de bonne foi contractuelle, en application de l'article 1104 du Code civil qui impose aux parties, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives, rappelant que les bailleurs ont réclame le paiement de loyers afférents à une période pendant laquelle les locaux ont été inexploitables.



La SAS Odalys Résidences élève une contestation tenant aux stipulations contractuelles contenues dans les baux lesquelles contiennent une clause de suspension des loyers en cas de circonstances exceptionnellement graves affectant le bien loué, faisant grief au premier juge de n'avoir pas statué sur ladite contestation.





L'appelante fait valoir que les mesures gouvernementales interdisant l'accueil de la clientèle dans les locaux loués à usage de résidence de tourisme constituent des circonstances exceptionnelles.



En réponse aux intimés qui entendent subordonner la suspension du loyer à la condition que celui-ci soit couvert par la garantie perte de loyers souscrite par le syndic de l'immeuble ou par la garantie perte d'exploitation souscrite par le preneur, la SAS Odalys Résidences rappelle qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'interpréter cette clause.



Sur l'appel incident, l'appelante fait valoir que le juge des référés n'a pas le pouvoir de prononcer des condamnations au paiement de dommages intérêts. Elle rappelle que l'article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation au paiement d'une somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, et que les intimés ne rapportent pas la preuve de sa mauvaise foi ni d'un préjudice indépendant du retard.



Par conclusions déposées et notifiées le 30 novembre 2021, la SCI Correns et M. et Mme [K] ont formé appel incident et conclu comme suit :

- débouter la SAS Odalys Résidences de son appel,

- confirmer l'ordonnance de référé du 27 juillet 2021 sauf en ce qu'elle les a déboutés de leur demande provisionnelle de dommages intérêts,



Et statuant à nouveau :

- condamner à titre provisionnel de la SAS Odalys Résidences à payer à M. et Mme [K] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur leur entier préjudice et à la SCI Correns sur le même fondement, la somme de 2 000 euros,



En tout état de cause,

- condamner la SAS Odalys Résidences au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens distraits en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Les intimés exposent que :

- la SAS Odalys Résidences a dénoncé et sollicité la résiliation des baux, bien avant la crise sanitaire et qui viennent à échéance le 30 septembre 2020 pour la SCI Correns et le 18 avril 2021 pour M. et Mme [K],

- suite à la délivrance de l'assignation, s'ajouteront le non-paiement d'un tiers des loyers sur la période du 1er août au 31 octobre 2020 et l'intégralité des loyers sur la période du 1er novembre 2020 au 31 janvier 2021 pour les époux [K],

- fin 2020, la locataire a décidé d'établir des « factures d'avoirs », correspondant aux périodes locatives qu'elle n'entend pas payer.



Sur l'irrecevabilité de leurs demandes, ils font valoir que le quantum de celles-ci excède le seuil de 5000 euros.



Sur les loyers impayés, les époux [K] exposent qu'il leur reste due la somme de 1915,04 euros et rappellent concernant la refacturation des frais de gestion, que la locataire doit établir à chaque fin de trimestre des factures de loyers, expliquant que ce n'est qu'en décembre 2020 que celle-ci va régulariser l'intégralité de ces factures que le bailleur a été contraint d'établir au lieu et place de son mandataire, de sorte que les frais de gestion administrative, facturés pour trois trimestres, soit 60 euros pour les factures établies, sont parfaitement justifiées.



La SCI Correns expose quant à elle qu'il lui reste due la somme de 1736,93 euros.



Concernant l'échéance du 1er novembre 2019 au 31 janvier 2020, elle fait grief au premier juge d'avoir considéré qu'il existait une contestation sérieuse, rappelant que les loyers du trimestre sont payables et exigibles à terme échu, soit au 15 février 2020.



Elle rappelle que selon l'acte de vente, seuls « le vendeur et l'acquéreur font leur affaire personnelle de tout compte et règlement entre eux au sujet du bail » et que la locataire n'est pas fondée à déterminer à qui et dans quelle proportion les loyers doivent être régularisés, indiquant entendre toutefois que ce débat relève du juge du fond qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher.

Concernant la période locative du 1er février au 30 avril 2020, à échéance le 15 mai 2020, elle indique qu'il reste impayé la somme de 771,95 euros, concernant la période du 1er mai au 30 juillet 2020, échéance du 15 août 2020, celle de 503,45 euros et concernant la période du 1er août au 30 septembre 2020, 508,78 euros.



S'agissant de l'exigibilité des loyers Covid impayés, les intimés indiquent que celle-ci n'a pas été suspendue et encore moins éteinte pendant la période de confinement, et concernant les contestations soulevées par la locataire sur le fondement des articles 1719'et 1722 du Code civil et sur l'exécution de bonne foi des obligations respectives en cas de circonstances exceptionnelles, que la locataire n'a pas saisi le juge du fond pour faire juger du bien-fondé de sa position arbitraire et que ces contestations ont été écartées, à plusieurs reprises en référé ainsi que par des arrêts au fond.



Concernant la clause du bail relative aux circonstances exceptionnellement graves, les intimés rappellent la clause de garantie au titre de la perte de loyers souscrite soit par le syndic de l'immeuble soit par le preneur, ajoutant que l'article 8 bis « mandat de gestion administrative » oblige le preneur à vérifier pour le compte du bailleur que le syndic a bien pris les polices d'assurance sus visées et que l'article 5 du bail fait obligation au preneur et au syndic d'être assurés pendant toute la durée du bail contre le risque de perte d'usage résultant de la perte de jouissance sur une durée de 24 mois. 



Ils considèrent qu'il relève de l'évidence que le bail impose, même en cas de circonstances exceptionnelles, et à la charge du preneur, la continuité du paiement de ses loyers.



S'agissant de l'obligation de bonne foi, les intimés font valoir que les mesures gouvernementales n'ont pas suspendu l'exigibilité des loyers commerciaux, que la locataire n'a jamais recherché une solution transactionnelle et a délibérément pris le risque d'une application unilatérale et extrajudiciaire de son exception d'inexécution, alors que les bailleurs ont rempli leurs obligations de bonne foi en prenant l'initiative d'entrer en pourparlers avec le preneur dès le début de la pandémie, rappelant leur mail du 30 mars 2020 proposant un report de loyers ou un rééchelonnement, courriel resté sans réponse.



S'agissant de la demande de dommages intérêts, les intimés font observer que le premier juge a relevé que la demande n'était pas formulée à titre provisionnel et que le préjudice n'était pas démontré. Ils font valoir que le défaut de paiement de ses loyers par le preneur, sans aucune décision de justice l'y autorisant, et malgré les aides accordées, constitue une faute en lien direct avec le préjudice justifiant l'allocation d'une provision, indiquant que leur préjudice tient au fait qu'ils ont dû s'acquitter à l'échéance de leurs prêts bancaires et avec leur trésorerie, sans aucune aide de l'État.





MOTIFS DE LA DÉCISION : 



1.La fin de non recevoir tirée du défaut de recours préalable à un mode de résolution amiable :



L'article 750-1 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, prévoit qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme excédant pas 5000 euros'



Il est fait grief aux bailleurs de n'avoir justifié d'aucune tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative précédant la saisine du tribunal.



Nonobstant ces dispositions, le premier juge a relevé à bon droit que la créance locative réclamée par le bailleur dans le commandement de payer est une somme supérieure au seuil de 5000 euros prévus par la loi.



L'ordonnance critiquée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette fin de non recevoir tirée du défaut de recours préalable à un mode de résolution amiable.



2. La provision :



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, il est prévu que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.





2.1. Contestations relevant de l'exécution du bail :



La SAS Odalys Résidences élève une contestation sur le décompte d'arriéré de loyers et charges produits par la SCI Correns incluant une partie de loyer afférente à une période antérieure à la date à laquelle elle est devenue propriétaire, des frais d'acte d'huissier ainsi que des frais administratifs facturés, tout en omettant les frais de gestion administrative prévue par l'article 8 bis du bail et ne tenant pas compte du règlement intervenu le 27 novembre 2020.



Concernant le décompte d'arriéré de loyers et de charges produits par M. et Mme [K], l'appelante relève que ce décompte inclus des frais d'acte d'huissier non justifiés, omettant les frais de gestion administrative prévue par l'article 8 bis du bail et ne tenant pas compte des règlements intervenus postérieurement. 





2.1. 1. L'échéance du 1er novembre 2019 au 30 janvier 2020 à l'égard de la SCI Correns :



Nonobstant son argumentation sur l'exigibilité des loyers à terme échu et sa qualité de propriétaire au terme échu, la SCI Correns n'a pas formé d'appel incident sur le rejet de sa demande de provision au titre de ladite échéance par le premier juge, qui a retranché la somme de 1 465,41 euros au titre du loyer correspondant à la période pendant laquelle celle-ci n'était pas propriétaire du lot, somme comprenant également les frais administratifs, déduisant également la somme de 138,21 euros au titre des frais d'huissiers.



Il en résulte que les contestations émises ci-dessus par l'appelante sont inopérantes en cause d'appel.





2.1. 2. Les circonstances exceptionnelles : 



Pour justifier des règlements partiels effectués tant à la SCI Correns qu'aux époux [K] concernant les échéances de loyers, pendant les périodes de fermeture administrative et des restrictions de déplacement des personnes, la SAS Odalys Résidences se prévaut de la clause 7 du bail concernant les circonstances exceptionnellement graves, tenant à la période de fermeture administrative du 14 mars 2020 au 30 avril 2020 et du 1er mai au 1er juin 2020.



Elle rappelle que par application de l'article 41 du décret numéro 2020-663 du 31 mars 2020, la réouverture des résidences de tourisme n'a pu s'opérer qu'à partir du 2 juin 2020.



Chacun des baux comporte à l'article 7 la clause suivante :

« Dans le cas où l'indisponibilité du bien loué résulterait' de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le versement du loyer défini ci-avant sera suspendu, le dit loyers ne redevenant exigible qu'à l'issue d'un mois suivant la fin du trouble de jouissance mais serait couvert soit par la garantie perte de loyers souscrites par le syndic de l'immeuble dans le contrat multirisque soit par celle souscrite par le preneur».



La dite clause prévoit uniquement la suspension du loyer tant qu'il ne peut y avoir de façon effective et normale mais que ce loyer devient exigible lorsqu'il est mis fin au trouble de jouissance, ce loyer étant exigible postérieurement à la période de fermeture administrative, de sorte qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant aux demandes en paiement des intimés.





2.1.3 les frais de gestion administrative :



Chacun des baux prévoit que :

«Le preneur supportera la gestion administrative (hors déclarations fiscales du bailleur) du ou des biens pris à bail. Il s'assurera en particulier de l'émission des factures de loyers, des relations avec le syndic de copropriété, de la vérification des polices d'assurance souscrite par le syndic, de la représentation éventuelle du bailleur lors de la réception des biens.

Le bailleur donne donc expressément mandat au preneur à ces fins, le coût de cette gestion administrative sera de 100 euros HT par lot et par an' Révisable dans les conditions du loyer ».



L'appelante fait valoir que la SCI Correns omet de comptabiliser à son crédit la somme de 6,14 euros correspondant aux frais de gestion administrative prorata temporis qu'elle lui doit en application de l'article 8 bis du bail, tout en reconnaissant lui devoir la somme de 1736,93 euros, en l'état d'une condamnation qui s'élève à la somme de 1513,20 euros.



Concernant M. et Mme [K], la SAS Odalys Résidences indique que ceux-ci ont omis de comptabiliser à son crédit une somme de 130,32 euros correspondant aux frais de gestion administrative annuels en application de la même clause du bail.



Aucun relevé de compte n'est produit par l'appelante relative à ces frais permettant de corréler ces montants à la clause du bail, outre qu'il n'est pas justifié non plus de l'existence de la contrepartie prévue au bail relative à l'effectivité de la gestion administrative par la SAS Odalys Résidences alors que celle-ci ne conteste pas avoir établi des factures d'avoir correspondant aux périodes locatives qu'elle n'entendait pas régler, de sorte qu'il existe pas de contestations sérieuses relatives à ces frais de gestion administrative.



2.2. Contestations tenant à l'application des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus Covid-19 :



Il est constant que la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19, a déclaré l'état d'urgence sanitaire sur l'ensemble du territoire national et a instauré un confinement général de la population, prolongé jusqu'au 10 mai 2020.



Un décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 a prescrit les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et un décret n° 2020-423 du 14 avril 2020, ainsi que le précédent, ont interdit tout déplacement de personne hors de son domicile à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité. Ces décrets ainsi que les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé ont précisé que l'interdiction de recevoir du public s'applique aux commerces dont l'activité n'est pas indispensable à la vie de la Nation et dont l'offre de biens ou de services n'est pas de première nécessité.



Le I bis de l'article 10 du décret numéro 2020-548 du 11 mai 2020, a prévu que sauf lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, les résidences de tourisme ne peuvent accueillir de public.



Le premier juge a rappelé à bon droit, que le dispositif de protection des locataires n'effaçait pas les loyers échus mais en reportait l'exigibilité.





2.2.1. Une exception d'inexécution : 



La SAS Odalys Résidences rappelle qu'aux termes du bail commercial signé entre les parties, les bailleurs avaient l'obligation de délivrer des locaux permettant l'exploitation de l'activité prévue au bail or indique t-elle, les arrêtés du 14 mars 2020 et 15 mars 2020 ainsi que le décret du 28 octobre 2020 ont rendu impossible l'exploitation du bien donné à bail conformément à sa destination commerciale de sorte que ces fermetures administratives ont constitué un événement de force majeure rendant impossible l'exécution de son obligation de délivrance conforme par la bailleresse et justifiant qu'elle lui oppose une exception d'inexécution telle que définie à l'article 1219 du Code civil.







Ces dispositions prévoient que, « une partie peut refuser d'exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l'autre partie n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».



L'exception d'inexécution d'un cocontractant ne s'entend qu'en réponse à une inexécution fautive de ses obligations par l'autre partie au contrat.



L'effet des mesures générales et temporaires concernant la fermeture au public de certains établissements, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance et de jouissance des lieux, ceux-ci ayant, pendant la crise sanitaire, continué à mettre les locaux loués à disposition de la locataire, satisfaisant ainsi à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail au sens de l'article 1719 du Code civil, aucun manquement ne pouvant dès lors leur être imputé au regard des dispositions de l'article 1219 du Code civil.



L'exception d'inexécution invoquée par la SAS Odalys Résidences pour s'opposer aux demandes de la SCI Correns et de Monsieur et Madame [K] n'est donc pas fondée, en l'absence de contestation sérieuse des obligations du preneur.





2.2.2.Une perte partielle de la chose louée :



La SAS Odalys Résidences se prévaut des dispositions de l'article 1722 du Code civil qui prévoit que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. 



L'interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil, dans la mesure où cette interdiction est générale et temporaire et sans lien avec la destination du local loué. 



Comme ci-dessus, l'effet des mesures générales et temporaires prises dans le cadre de la pandémie de Covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. N'emportant pas perte de la chose, la demande en paiement d'une provision au titre des loyers dus n'est dès lors pas sérieusement contestable.





2.2.3. La bonne foi contractuelle :



Les bailleurs rappellent avoir dès le mois de mars 2020, proposé à la locataire un échelonnement des loyers, constituant une adaptation des modalités d'exécution du contrat, de sorte qu'aucune contestation sérieuse ne peut leur être opposée du fait d'un manquement à la bonne foi contractuelle.



En l'état des développements qui précèdent, et en l'absence de contestations sérieuses opposées à la demande en paiement des loyers, il convient de confirmer l'ordonnance déférée à la cour.





3. L'appel incident :



La SCI Correns et Monsieur et Madame [K] reprennent en appel la demande formée devant le premier juge à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice en raison des retards de paiement et de la faute commise par la SAS Odalys Résidences qui, sans aucune décision de justice y autorisant, et malgré accordés, a suspendu son obligation de paiement du loyer.



L'appréciation d'une faute commise par la SAS Odalys Résidences excède les pouvoirs du juge des référés et relève de ceux du juge du fond. Par ailleurs, et conformément à l'article 1231-6 du Code civil, les dommages intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de sommes d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal sauf à justifier d'un préjudice indépendant de ce retard qui relèverait de l'appréciation du juge des référés, un tel préjudice n'étant pas en l'espèce allégué.



L'ordonnance déférée est en conséquence de quoi confirmée de ce chef.



Il y a lieu enfin de condamner la SAS Odalys Résidences au paiement, à chacune des parties intimées, de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

 



PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Confirme l'ordonnance du 27 juillet 2021 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon ;



Y ajoutant :



Condamne la SAS Odalys Résidences à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile d'une part à la SCI Correns et d'autre part à M. et Mme [K] ; 



Condamne la SAS Odalys Résidences aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La greffièreLe président