Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 20 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 20 OCTOBRE 2022



N°2022/672













Rôle N° RG 21/13318 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIDCH







[C] [I]

[S] [H] épouse [I]





C/



[G] [B]





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Pierre ARNOUX



Me Jean-Louis BONAN





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité d'AUBAGNE en date du 27 juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-20-000175.





APPELANTS



Monsieur [C] [I]

né le 04 juin 1962 à [Localité 7] (68), demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]



représenté par Me Pierre ARNOUX de la SELARL ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [S] [H] épouse [I]

née le 19 octobre 1948 à [Localité 10] (10), demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]



représentée par Me Pierre ARNOUX de la SELARL ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIME



Monsieur [G] [B]

né le 03 septembre 1948 à [Localité 6] (Algérie), demeurant [Adresse 5] - [Localité 3]



représenté par Me Jean-Louis BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Benjamin GUION, avocat au barreau de MARSEILLE









*-*-*-*-*



















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Mme Sylvie PEREZ, Présidente Rapporteur, 

et Mme Angélique NETO, Conseillère, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Sylvie PEREZ, Présidente 

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2022.



Signé par Mme Sylvie PEREZ, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







EXPOSÉ DU LITIGE : 



Selon bail sous seing privé du 1er novembre 2018, M. [G] [B] a donné en location à M. [C] [I], pour une durée de 12 mois, un local meublé à usage d'habitation situé au dernier étage de la résidence [8], [Adresse 9] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 1050 euros, une provision sur charges de 150 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 1050 euros. 



Le 4 juin 2020, M. [B] a fait signifier à M. et Mme [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 3600 euros. 



Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, M. [B] a, le 16 septembre 2020, fait assigner en référé M. et Mme [I] aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et en paiement de provisions.



Par ordonnance en date du 27 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubagne a :

- s'est déclaré compétent,

- constaté l'intervention volontaire de Mme [S] [H] épouse [I],

- constaté la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire,

- condamné M. et Mme [I] à payer à M. [B], à titre provisionnel, la somme de 4703,45 euros, dette locative au 31 mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

- ordonné l'expulsion de M. et Mme [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, le logement étant considéré comme libéré à condition que les clés soient restituées,

- condamné M. et Mme [I] à vider le logement de tous objets et meubles entreposés par eux ou tous occupants de leur chef,

- condamné M. et Mme [I] à payer à M. [B] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer indexé et des charges,

- condamné M. et Mme [I] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance en ceux compris les frais du commandement de payer et d'assignation,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes sont contraires.



Selon déclaration reçue au greffe le 16 septembre 2021, M. et Mme [I] ont interjeté appel de la décision.



Par conclusions déposées et signifiées le 20 juin 2022, M. et Mme [I] ont conclu comme suit :

- débouter M. [B] de l'intégralité de ses demandes,

- infirmer l'ordonnance rendue le 27 juillet 2021 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

- juger que seul M. [I] avait qualité de locataire et en conséquence que Mme [S] [I] est hors de cause,

- accorder à M. [I] les plus larges délais de paiement afin d'apurer la dette locative,

Reconventionnellement,

- condamner M. [B] à payer à M. [I] la somme de 4140 euros à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance,

- ordonner à M. [B] la remise à M. [I] des quittances de loyers des mois d'avril à juin 2021, ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner M. [B] à payer à M. [I] la somme de 4050 euros au titre des charges indûment payées,

- condamner M. [B] à payer à Mme [S] [I] et à Monsieur [C] [I] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.



Les appelants exposent avoir quitté le logement pris à bail le 8 juin 2021 de sorte que les demandes afférentes à leur expulsion sont devenues sans objet.



Ils font valoir que seul M. [I] est locataire et que Mme [I] doit être mise hors de cause.



Concernant le montant de la dette locative, M. et Mme [I] exposent que :

- dans son acte introductif d'instance, le bailleur sollicitait la somme de 9 600 euros au titre des loyers impayés, correspondant au mois de décembre 2018, janvier 2019, avril à septembre 2020,

- les loyers des mois de juin à septembre 2020 ont été réglés,

- reconnaissent n'avoir pas réglé les loyers d'avril et de mai 2020 en raison de difficultés financières, ni les loyers de décembre 2018 et janvier 2019,

- lors de la prise du bail, il était convenu avec le bailleur d'une gratuité d'un mois pour réaliser des travaux, soit le mois de novembre 2018,

- compte tenu de l'importance des travaux réalisés, le bailleur a accepté deux mois de gratuité complémentaire, ce qui explique que les loyers de décembre 2018 et janvier 2019 n'aient pas été réglés,

- la première quittance de loyer a été délivrée au mois de février 2019 et jusqu'à la délivrance du commandement de payer, le bailleur n'a jamais réclamé ces loyers.



Pour justifier de sa demande de délais de paiement, M. [I] expose avoir été victime d'un accident du travail en 2019, être depuis lors en arrêt maladie et percevoir environ 2000 euros par mois. Il ajoute que Mme est à la retraite et perçoit 1100 euros par mois.



M. [I] fait valoir un manquement du bailleur à ses obligations, au visa des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, expliquent que :

- à titre liminaire, cet appartement a été loué non meublé contrairement à ce qui est indiqué faussement dans le bail,

- lors de la prise à bail, ce logement était inhabité depuis près de 18 ans et qu'ils ont procédé à la rénovation de la quasi-intégralité de l'appartement, l'importance de ces rénovations justifiant la gratuité du bien loué pendant trois mois,

- dans un courriel du 28 mai 2020, M. [I] rappelait au bailleur l'existence de désordres, lequel n'a donné aucune suite à ce courriel,

- ils n'ont jamais été en mesure de jouir paisiblement de leur bien loué. 



Les appelants font grief au bailleur de ne pas avoir communiqué de quittances de loyers, expliquant que depuis le mois de juin 2020, le bailleur leur a transmis une quittance « d'indemnité d'occupation », contestant que ces quittances de loyer leur aient été remises.



Enfin, M. et Mme [I] se prévalent de l'absence de justification des charges par le bailleur, indiquant que :

- outre l'envoi d'un décompte détaillé des charges, le bailleur doit tenir à disposition du locataire les pièces justificatives, faute de quoi il ne peut récupérer un arriéré de charges,

- peu importe que le locataire ait payé sans réserve les sommes exigées par le bailleur, ce paiement ne valant pas renonciation claire et non équivoque à son droit d'agir en répétition de l'indu,

- les décomptes versés ne correspondent pas aux charges locatives, il s'agit du décompte des charges de copropriété due par le propriétaire,

- aucun décompte mensuel de répartition des charges incombant au propriétaire locataire n'est produit,

- les justificatifs des charges pour les années 2020 et 2021 n'ont jamais été produits.



Par conclusions déposées et signifiées le 9 décembre 2021, M. [B] a conclu comme suit :

In limine litis :

- à titre principal, ordonner que la mise hors de cause de Mme [S] [I] est une demande nouvelle en appel dont il convient de relever d'office l'irrecevabilité ;

- à titre subsidiaire, ordonner que Mme [S] [I] sera tenue solidairement avec M. [C] [I] de la dette locative contractée par ce dernier,



Sur le fond :

- débouter M. et Mme [I] de l'ensemble de leurs demandes,

- confirmer l'ensemble des chefs de l'ordonnance de référé,

- condamner M. et Mme [I] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages intérêts pour appel abusif,

- condamner M. et Mme [I] au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



M. [B] relève que la demande de mise hors de cause de Mme [I], formée pour la première fois en cause d'appel, est irrecevable, en application de l'article 564 du code de procédure civile.

L'intimé fait valoir qu'il existe une cotitularité du bail entre époux en application de l'article 1751 du Code civil.



Concernant le montant de la dette, M. [B] reconnaît avoir accordé la gratuité du premier mois de novembre 2018 aux époux [I] pour la réalisation de travaux mais pas pour les mois de décembre 2018 et janvier 2019, faisant observer que les appelants ne fournissent pas la preuve d'un échange avec lui concernant la gratuité de ces deux mois de loyers et ne démontrent pas avoir effectué quelques travaux que ce soit au cours de ces deux mois.



Il expose que les époux [I] n'ayant commencé à régler loyers et charges qu'au mois de février 2019, il leur a donc délivré la première quittance à cette date.



Sur les délais de paiement, l'intimé relève que les époux [I] ne versent pas aux débats les justificatifs de leur situation financière pour l'année 2021 et ne démontrent pas en quoi leur situation financière serait obérée.



Concernant le trouble de jouissance allégué, M. [B] rappelle que les époux [I] ont pris les lieux en l'état et qu'il ne peut lui être reproché un quelconque trouble de jouissance. Il ajoute que les photos produites par les appelants ne permettent pas d'attester d'un quelconque trouble de jouissance, relevant qu'aucun courrier ou mail n'est produit justifiant que le bailleur a été alerté à plusieurs reprises des désordres.



M. [B] indique que les quittances d'indemnité d'occupation ont été remises à M. et Mme [I], et précise que ceux-ci ont quitté les lieux le 8 juin 2021 de sorte que le versement de quittance de loyer à la place de quittance d'occupation n'a plus d'intérêt.



Concernant les charges locatives, il expose produire le décompte des charges locatives établies par le syndic de copropriété Cogestim concernant les années 2018 et 2019, précisant que s'agissant de l'année 2020, l'assemblée générale de copropriété n'avait pas au moment de l'audience le décompte des charges pour cette année. Il fait valoir que les décomptes qu'il produit mentionnent la répartition des charges incombant au locataire.





MOTIFS DE LA DÉCISION : 



Formulation des demandes :



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de ' juger' qui ne sont pas, en l'espèce, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif et non dans la partie discussion des conclusions d'appel.





La mise hors de cause de Mme [S] [I] :



Ainsi que le fait valoir à bon droit M. [B], la demande de mise hors de cause de Mme [I] constitue une demande nouvelle pour n'avoir pas été formulée devant le premier juge de sorte que, par application de l'article 564 du code de procédure civile, cette demande formée en cause d'appel doit être déclarée irrecevable.





L'acquisition de la clause résolutoire :



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.



S'il est constant qu'en contrepartie de l'exécution de travaux par les locataires, M. [B] a consenti la gratuité des loyers du mois de novembre 2018, par contre, aucun élément ne justifie de la gratuité des loyers de décembre 2018 et janvier 2019 comme le soutiennent M. et Mme [I] qui exposent avoir effectué d'importants travaux nécessités selon eux par 18 ans d'absence d'occupation des lieux.



Le bail ne fait aucunement mention des travaux entrepris par les locataires et est même taisant sur ceux convenus entre les parties en contrepartie de la gratuité du premier mois de location.



Alors que le bail indique qu'un état des lieux a été réalisé de manière contradictoire lors de l'entrée en jouissance du locataire, force est de constater qu'aucun état des lieux n'est versé au dossier des parties.



Il en résulte une contestation sérieuse sur la prétention de M. et Mme [I] à la gratuité des mois de décembre 2018 et janvier 2019.



C'est par conséquent à bon droit que le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer le 4 mai 2020, pour paiement des loyers des mois de décembre 2018, janvier 2019 et avril 2020, ce dernier mois de loyer étant reconnu par les locataires comme impayé.



Il est constant que les loyers n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois impartis à M. et Mme [I], de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail.



Dès lors, l'ordonnance est confirmée de ce chef ainsi que des chefs relatifs à l'expulsion des locataires et à leur condamnation au paiement à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé.





La provision :



En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.



Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, que le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient allouer au requérant.



Les appelants se prévalant de l'absence de justification des charges par le bailleur et sollicitent la répétition des sommes versées à titre de provisions pour charges.



Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, 'les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collective. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires'.



M. [B] produit les décomptes de charges de copropriété que lui a adressé le syndic de l'immeuble et qui comportent effectivement une rubrique au titre des charges locatives, avec l'indication en en-tête, que ces charges concernent trois lots, à savoir le lot 28 constitué par un garage en sous-sol, un lot 62 constitué par une cave en rez-de-chaussée et un lot 70 constitué par l'appartement du quatrième étage.



Le bail signé entre les parties ne comporte pas la location d'une cave, de sorte qu'il existe une contestation sérieuse sur le décompte opéré au titre des charges locatives. De plus, il n'a pas été effectué de régularisation annuelle ni communiqué au locataire le mode de répartition entre les locataires et de notice d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collective.



M. et Mme [I] ont occupé le logement du 1er novembre 2018 au 8 juin 2021, soit pendant 32 mois.



Il a été établi ci-dessus que le locataire a bénéficié de la gratuité du loyer le premier mois et que les loyers de décembre 2018, janvier 2019, avril et mai 2020 n'ont pas été réglés.



La provision sur charges s'élève à la somme de 150 euros par mois et a été réglé sur une période de 27 mois.



Il convient de déduire la somme de 507,45 euros du montant de la provision allouée par le premier juge au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2020, montant tenant compte du boni de charges pour 92,55 euros.



La dette locative s'établit par conséquent à la somme de 4196 euros, l'ordonnance déférée à la cour étant infirmée du chef du quantum.



Alors que M. [B] ne se prévaut pas d'une créance non sérieusement contestable au titre des charges, il y a lieu de faire droit à la demande en répétition des provisions acquittées par M. [I] pour la somme à titre provisionnel de 4050 euros, au paiement de laquelle il y a lieu de condamner M. [B]. 





Trouble de jouissance :



Sur le fondement des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, M. [I] invoque un manquement du bailleur à ses obligations.



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.



M. [I] rappelle que le logement était inhabité depuis près de 18 ans, expose que l'appartement a été loué non meublé contrairement à ce qui est indiqué faussement dans le contrat de bail, qu'il n'a jamais été établi de constat d'entrée des lieux ni fourni au locataire les diagnostics obligatoires.



M. [I] indique n'avoir jamais pu profiter de la terrasse en ce que celle-ci présenterait de nombreux dysfonctionnements pour n'être pas correctement isolée. Il expose que par courrier du 28 mai 2020, il a rapporté au bailleur l'existence de désordres listés, courrier auquel indique-t-il, celui-ci n'apportera aucune réponse. M. [B] soutient n'avoir pas été informé de l'existence de désordres affectant le logement loué, en l'absence de preuve de l'envoi de ce courrier.



Il est rappelé que l'état des lieux peut-être établi sur l'initiative de la partie la plus diligente. La simple absence de diligences des parties de ne pas établir un état des lieux ne fait par conséquent pas obstacle à la présomption de l'article 1731 du Code civil selon laquelle, en l'absence d'état des lieux, le preneur est censé les avoirs reçus en bon état.



Pour justifier de ses allégations, M. [I] verse aux débats des photographies non datées de pièces de l'appartement montrant que des travaux sont en cours, sans que soient établis avec l'évidence requise en référé, la réalité des désordres allégués ni que ceux-ci relèvent des obligations du bailleur au regard des textes ci-dessus visés.



Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse quant à la réalité des désordres allégués, qui doit conduire au rejet de la demande.



Les quittances de loyers :



L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.



M. et Mme [I] exposent que depuis le mois de juin 2020, le bailleur leur a transmis une quittance « d'indemnité d'occupation » alors que le bail n'étant pas résilié, M. [B] ne pouvait procéder ainsi.



La demande ne se heurtant à aucune contestation sérieuse au regard des dispositions ci-dessus visées, il conviendra que M. [B], qui ne justifie pas de la délivrance de quittance de loyer, délivre gratuitement à M. [I] les quittances demandées pour les mois d'avril à juin 2021, sous les conditions d'astreinte précisée au dispositif ci-après.





Délais de paiement : 



M. [I] sollicite les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de l'arriéré locatif.



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.



M. [I] justifie avoir été en arrêt maladie suite à un accident du travail du 29 septembre 2019 au 31 août 2020. Son salaire annuel en 2019 s'élevait à la somme de 38'668 euros et en octobre 2021, à la somme de 23'922 euros, soit en effet une diminution tenant à l'absence de perception primes.



Mme [I] perçoit quant à elle une pension de retraite mensuelle de 1192 euros.



Le couple assume les charges courantes d'un foyer.



Il convient de relever que la dette locative ne présente aucun caractère disproportionné au regard des ressources du couple dont il doit être relevé qu'il ne s'est acquitté d'aucune somme depuis qu'il a quitté les lieux le 8 juin 2021.



Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement. 





Les dommages intérêts :



Il est rappelé que l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.



M. [B] sollicite la condamnation de M. et Mme [I] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages intérêts pour appel abusif, faisant valoir que ceux-ci sont d'une extrême mauvaise foi au motif que malgré une ordonnance de référé pleinement exécutoire, ils n'ont pas réglé une seule somme, circonstances qui en l'espèce, ne caractérisent pas un abus de procédure.



Succombant en leur recours, M. et Mme [I] doivent être condamnés à payer à M. [B] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 





 PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Confirme l'ordonnance du 27 juillet 2021 prononcée par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubagne, sauf sur le montant de la dette locative ;



Déclare irrecevable la demande de mise hors de cause de Mme [S] [I],



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Condamne M. et Mme [I] à payer à M. [B] la somme à titre provisionnel de 4 196 euros au titre des loyers impayés au 31 mai 2021 ;



Condamne M. [B] à payer à M. [I] la somme à titre provisionnel de 4 050 euros à titre de répétition des provisions sur charges ;



Déboute Monsieur [I] de sa demande au titre d'un trouble de jouissance ;



Rejette la demande de délais de paiement formée par M. [I] ;



Ordonne à M. [B] la délivrance à Monsieur [I] la délivrance gratuite de quittances de loyers pour les mois d'avril à juin 2021, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt ;



Déboute M. [B] de sa demande de dommages et intérêts ;



Condamne M. et Mme [I] à payer à M. [B] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Condamne M. et Mme [I] aux dépens d'appel. 



La greffièreLa présidente