Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 3 novembre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 03 NOVEMBRE 2022



N°2022/733













Rôle N° RG 21/13752 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIEPJ







[H] [E] veuve [D]





C/



S.C.I. RIVIERA BELLA VISTA

























Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Jean-Luc MARCHIO



Me Alexandre ZAGO







Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de Nice en date du 10 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01112.





APPELANTE



Madame [H] [E] veuve [D], 

née le [Date naissance 5] 1962 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 2]



représentée et assistée par Me Jean-Luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



S.C.I. RIVIERA BELLA VISTA, 

dont le siège social est [Adresse 3]



représentée et assistée par Me Alexandre ZAGO, avocat au barreau de NICE substitué par Me Valentine TORDO, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie PEREZ, Présidente chargée du rapport, et Mme Catherine OUVREL, Conseillère.



Mme Sylvie PEREZ, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Sylvie PEREZ, Présidente rapporteur

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2022,



Signé par Mme Sylvie PEREZ, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte notarié en date du 2 août 2019, la SCI Riviera Bella Vista a fait l'acquisition d'un bien immobilier constitué d'une maison de campagne et d'un terrain situés sur les parcelles cadastrées section AZ [Cadastre 4] et AZ [Cadastre 7], [Adresse 14]. 



Ce bien avait été exploité dans le cadre d'un fonds de commerce de restaurant par la SARL restaurant salon de thé Bella Vista géré par M. [N] [D], décédé le [Date décès 6] 2016. La société a fait l'objet d'une liquidation judiciaire le 19 avril 2017.



Mme [E] veuve [D] est propriétaire dans la même commune, de la maison à usage d'habitation mitoyenne située [Adresse 2]), cadastrée section AZ [Cadastre 9].



Un rapport d'expertise établi en septembre 2017 à la demande du tribunal de commerce aux fins d'évaluation de la valeur locative du fonds de commerce de restaurent, a décrit les bâtiments édifiés sur les parcelles AZ [Cadastre 4] et AZ [Cadastre 9] comme formant un tout imbriqué puisqu'il n'y a qu'une toiture pour les deux bâtiments, que les différents niveaux ne communiquent pas entre eux, qu'ils sont accessibles par des escaliers extérieurs, que l'accès à l'entier premier étage se fait par un escalier extérieur depuis la parcelle AZ [Cadastre 9] propriété de Mme [E] veuve [D], que le bâti sur cette parcelle n'a pas d'accès indépendant, et que celle-ci passe par la propriété de la SCI pour accéder à son logement.



Le 20 juin 2019, le maire de la commune a fait droit à la déclaration préalable de travaux déposée par la SCI Riviera Bella Vista portant sur la rénovation de son bien et la construction d'un mur de clôture avec portail en limite de parcelle, le long de l'avenue de Verdun.



Considérant que les travaux envisagés auraient pour effet d'enclaver sa propriété et de la priver d'accès à sa résidence principale, Mme [E] veuve [D] a saisi le juge des référés du tribunal administratif de Nice aux fins de suspension de l'exécution de la décision du maire et d'injonction à la SCI de lui ménager un droit de passage, demande rejetée par ordonnance du 21 octobre 2019, au motif notamment que la propriété de la requérante était bordée par l'avenue de Verdun, et qu'il n'était pas contesté qu'un accès pourrait y être aménagé.



Invitée par le maire d'Eze, dans un courrier du 30 septembre 2019, à solliciter en urgence une demande déclaration préalable de travaux auprès des services de l'urbanisme, et lui proposant une réunion pour l'aider à déposer sa déclaration préalable, Mme [E] veuve [D] n'a effectué aucune démarche en ce sens, et à laquelle va se substituer la SCI Riviera Bella Vista qui le 20 février 2020 va déposer une déclaration de travaux aux fins de désenclavement de la parcelle AZ [Cadastre 9], par la réalisation d'une ouverture dans le mur de clôture extérieur aux fins de mise en place des portes d'entrée, afin de permettre l'accès au logement de la dite parcelle qui se faisait par le restaurant. Cette déclaration préalable a fait l'objet d'une décision de non-opposition le 10 mars 2020 par le maire d'[Localité 10].



Alors que les travaux de rénovation de son bien par la SCI Riviera Bella Vista ont débuté, Mme [E] veuve [D] a, par acte d'huissier en date du 12 août 2020 l'a fait assigner en référé aux fins de la voir condamner à effectuer des aménagements et en paiement d'une indemnité provisionnelle. 



Par ordonnance du 30 avril 2021, le juge des référés a sursis à statuer sur les demandes et a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur, l'affaire étant rappelée à l'audience du 6 juillet 2021 suite à l'échec de la médiation.



Devant le premier juge, Mme [E] veuve [D] a maintenu ses demandes initiales, en y ajoutant une demande arrêt des travaux en cours réalisés par la SCI Riviera Bella Vista, ainsi que la destruction de l'ouvrage en cours d'édification, la désignation d'un expert immobilier afin d'évaluer le trouble de voisinage subi et la condamnation de la défenderesse au paiement notamment de la somme de 5 000 euros par infraction constatée limitant ou empêchant l'accès à son domicile outre une somme de 15'000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice. 



Par ordonnance en date du 10 septembre 2021, le juge des référés du tribunal de Nice a :

- débouté Mme [H] [E] veuve [D] de sa demande de condamnation sous astreinte à réaliser les travaux, de remise en état des lieux et destruction sous astreinte, et de sa demande de condamnation pour les infractions limitant ou empêchant l'accès à son domicile,

- débouté Mme [E] veuve [D] de sa demande de condamnation pour les infractions porte atteinte à la vie privée constatée par huissier, et de sa demande de provision,

- débouté Mme [E] veuve [D] de sa demande d'expertise,

- interdit à Mme [E] veuve [D] de pénétrer sur le terrain de la SCI Riviera Bella Vista, sous astreinte de 300 euros par infraction constatée,

- dit n'y avoir lieu indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Madame [E] veuve [D] aux dépens,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration au greffe en date du 28 septembre 2021, Mme [E] a relevé appel de cette ordonnance.



Par conclusions déposées et notifiées le 28 octobre 2021, Mme [E] veuve [D] a, en application des articles 835 et 145 du code de procédure civile, conclu comme suit :

- infirmer l'ordonnance rendue le 21 septembre 2021,



Statuant à nouveau :

- condamner la SCI Riviera Bella Vista à réaliser à ses frais : 

- la déclaration préalable relative à l'ouverture d'un accès depuis la moyenne corniche à son logement, 

- la réalisation de l'accès à son appartement, 

- la fourniture et la pose de deux portes, sur la corniche moyenne et sur la porte d'accès de l'appartement, l'accès principal donnera dans son appartement, 

- la réalisation d'un escalier extérieur avec distribution au niveau inférieur, 

- l'aménagement d'un parking sur la longueur de sa façade,

le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 

- ordonner que l'ensemble des travaux soit soumis à son approbation préalable et effectué aux frais de la SCI Riviera Bella Vista, 

- ordonner l'arrêt des travaux en cours de la SCI Riviera Bella Vista et la remise en l'état des lieux sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, ainsi que la destruction de l'ouvrage en cours d'édification, 

- condamner la SCI Riviera Bella Vista à une somme qui ne saurait être inférieure à 5 000 euros pour toute nouvelle infraction constatée par constat d'huissier, qui limite ou empêche l'accès à son domicile et constitue une atteinte à son droit de propriété, sans qu'il soit besoin d'une nouvelle ordonnance de référé ; 



- désigner tel expert qu'il plaira pour : 

- déterminer l'accès le plus court et le moins onéreux qui lui permettra de pénétrer à son domicile, 

- préciser les troubles subis par elle eu égard à son droit de propriété, notamment dans le futur, quant à la perte d'ensoleillement et de vue, outre la moins-value immobilière incontestable résultant des travaux entrepris par la SCI Riviera Bella Vista et de l'activité qui sera exercée sur les lieux, 

- condamner la SCI Riviera Bella Vista à lui payer une provision de 15 000 euros à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice, 

- condamner la SCI Riviera Bella Vista à lui payer la somme de 1000 euros pour toute infraction constate par voie de justice portant atteinte à sa vie privée, 

- condamner la SCI Riviera Bella Vista à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Mme [E] veuve [D] expose que son défunt mari, M. [D], était propriétaire de l'ensemble immobilier cadastré AZ [Cadastre 4] (sic), au sein duquel était exploité un fonds de commerce de bar restaurant salon de thé dénommé Bella Vista, que les murs de ce fonds de commerce appartenaient à M. [T] lequel a cédé son bien à la SCI.



L'appelante expose que la SCI envisage de réaliser un complexe «restaurant, lounge, soirées événementielles» et qu'elle a engagé des travaux importants l'empêchant d'accéder à son domicile.



Elle fait observer que la configuration des lieux est particulière en ce que l'accès au premier étage se fait par un escalier extérieur depuis la parcelle AZ [Cadastre 9] puisque celle-ci n'a pas d'accès indépendant.



L'appelante indique subir un trouble manifestement illicite tenant à l'édification par la SCI d'une claire-voie, des nuisances dues à l'existence du chantier et à la destruction de l'escalier, unique accès à son domicile.



Elle expose que suite à la destruction de ce seul et unique escalier le 11 février 2020, elles s'est vue condamnée à ne plus pouvoir accéder à son domicile ce qui été constaté par huissier de justice le lendemain, le premier juge ayant commis une erreur d'appréciation en considérant, sur les seules déclarations de la partie adverse, qu'un accès était en cours de construction au moment où l'audience a été fixée, pour dire que sa propriété n'était plus enclavée.



Mme [D] expose avoir encore des difficultés à pénétrer à son domicile si ce n'est à enfreindre les dispositions de l'ordonnance puisqu'il lui a été fait interdiction de pénétrer sur le terrain de la SCI, laquelle reconnaissait conformément au principe de l'aveu judiciaire, qu'elle avait effectivement détruit l'escalier.



Elle fait grief au premier juge de lui avoir interdit l'accès à la propriété de la SCI alors il s'agit du seul accès actuel pour pouvoir pénétrer à son domicile, dans la mesure où les travaux n'ont pas été effectués.



Elle fait également grief au premier juge d'avoir rejeté sa demande d'expertise au motif que l'article 145 n'a pas pour objet de pallier l'un des plaideurs dans sa carence quant à l'administration de la preuve, considérant produire aux débats de nombreuses pièces justifiant d'une atteinte à son droit de propriété et de l'existence des nuisances.



Enfin, sur le fondement de l'article 9 du Code civil, Mme [D] indique avoir subi un préjudice du fait de l'atteinte à sa vie privée, expliquant que des caméras ont été installées par la SCI, celle-ci ayant affirmé à l'audience qu'elles auraient été retirées sans en rapporter la preuve.



Par conclusions déposées et notifiées le [Cadastre 4] novembre 2021, la SCI Riviera Bella Vista a conclu comme suit :

- rejeter l'ensemble des demandes de Mme [D],



En conséquence,

- confirmer purement et simplement l'ordonnance du 10 septembre 2021 en toutes ses dispositions,



En tout état de cause,

- dire et juger qu'elle ne s'oppose pas aux travaux sollicités par la requérante, à savoir qu'elle accepte, à ses frais, de :

- déposer une déclaration préalable relative à l'ouverture d'un accès depuis la Moyenne Corniche au logement de Mme [D],

- réaliser l'accès à l'appartement de Mme [D],

- fournir et poser deux portes pour le nouvel accès qui donnera dans l'appartement,

- réaliser un escalier extérieur avec distribution au niveau inférieur,

- aménager un parking sur la longueur de sa façade,

- dire et juger que Mme [D] devra s'engager à ne pas retarder les démarches et travaux de création du nouvel accès, devra donner son accord s'agissant de la mise en place de sa porte d'accès au droit du passage créé,

- interdire à Mme [D] de pénétrer sur son terrain, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



La SCI Riviera Bella Vista soutient que Mme [E] veuve [D] ne dispose pas de droit de passage sur sa propriété et que si effectivement l'appelante utilise le passage à travers celle-ci pour accéder à la Moyenne Corniche, c'est en raison du fait que, par le passé, la société Bella Vista qui exploitait le restaurant jusqu'au jour de sa faillite, était locataire des deux propriétés, formant le fonds de commerce. Elle précise que si l'ancien propriétaire de ce fonds de commerce pouvait se prévaloir d'une sortie unique, ce n'est plus du tout le cas depuis que chaque propriétaire a repris possession de son bien immobilier, la cessation de l'activité du Bella Vista impliquant la scission entre les deux propriétés et obligeant chaque propriétaire à redistribuer son accès privatif, comme c'était certainement le cas avant l'exploitation de l'hôtel restaurant.



L'intimée expose que par souci du maintien des bonnes relations de voisinage, elle a toléré le passage de Mme [D] sur sa propriété en attendant que celle-ci effectue les démarches nécessaires pour l'ouverture d'un autre accès, rappelant que celle-ci n'est nullement enclavée puisqu'elle bénéficie d'un accès en partie sud depuis le chemin pédestre et a la possibilité de solliciter la création d'un accès directement depuis sa propriété [Adresse 13]



Elle indique ne pas comprendre pourquoi Mme [D] a choisi la voie judiciaire pour la résolution du litige alors qu'elle est volontaire pour effectuer les travaux d'accès à sa propriété par une autre issue et ce à ses frais, ayant proposé vainement, à réception de l'assignation, un règlement amiable du litige.



La SCI Riviera Bella Vista expose que les travaux de création de l'accès ont débuté et que la création d'une ouverture au niveau du mur a bien été réalisée et constatée par l'huissier, et qu'il reste l'accord de Mme [D] s'agissant de la mise en place de sa porte d'accès au droit de passage créé.



Elle fait valoir que Mme [D] n'est pas fondée à prétendre à un véritable enclavement alors même qu'elle dispose d'une autre alternative pour sortir de sa propriété et qu'elle refuse la mise en oeuvre des travaux de création d'une nouvelle sortie sur sa parcelle.



Elle conteste que l'appelante puisse se prévaloir d'une acquisition trentenaire de la servitude de passage rappelant, au visa de l'article 691 du Code civil, qu'une servitude discontinue ne peut s'acquérir que par titre, de sorte que l'usage d'un passage durant 30 années n'engendre strictement aucun droit.



Concernant l'érection de la palissade autour du chantier et l'impossibilité d'accéder à sa propriété, la SCI Riviera Bella Vista indique avoir prévenu Mme [D] de l'arrivée imminente du début des travaux et que le chantier serait interdit au public, lui laissant cependant un mois pour effectuer les démarches nécessaires à la création de son accès.



Considérant l'absence de réaction de Mme [D], elle indique avoir mis à disposition de cette dernière la clé de chantier afin qu'elle puisse accéder à son habitation, se voyant contrainte de tolérer le passage de sa voisine nonobstant le caractère dangereux du chantier. 



Sur les prétendues nuisances de chantier, l'intimée expose avoir fait l'embauche d'un agent de sécurité afin de faire respecter l'arrêté interdisant le stationnement au droit de la palissade du chantier, ne s'agissant en l'espèce d'aucune mesure d'intimidation.



Concernant la destruction de l'escalier, l'intimée rappelle que celui-ci se trouve sur sa propriété et que Mme [D] ne peut encore se prévaloir de sa propre turpitude et de son inaction pour la lui reprocher, expliquant que toutefois qu'un aménagement a été réalisé pour que celle-ci puisse continuer à accéder à son logement.



Elle conteste un quelconque trouble et atteinte au droit de propriété de l'appelante, considérant que l'emprunt quotidien donne accès privé se trouvant sur son terrain constitue une violation de son droit de propriété.



L'intimée relève qu'il n'y a pas de droit acquis à la vue et concernant la demande de désignation d'un expert judiciaire, que Mme [D] a saisi initialement la juridiction sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 28 octobre 2021, l'affaire a été clôturée.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, il est prévu que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.



Il est rappelé que dans le rapport d'expertise établi en septembre 2017 à la demande du tribunal de commerce aux fins d'évaluation du fonds de commerce de la SARL Bella Vista gérée par M. [D], que cette société exerçait son activité de restauration aux termes de deux baux commerciaux portant sur plusieurs bâtiments édifiés sur les parcelles AZ [Cadastre 4] et AZ [Cadastre 9] décrits comme formant un tout imbriqué, dont les différents niveaux n'étaient accessibles que par des escaliers extérieurs. Ainsi, l'accès à l'entier premier étage s'effectuait par un escalier extérieur depuis la parcelle AZ [Cadastre 9] propriété de Mme [E] veuve [D], l'expert indiquant que le bâti sur cette parcelle n'avait pas d'accès indépendant et celle-ci passait par le commerce pour accéder à son logement.



Cette situation de fait est reconnue par la SCI Riviera Bella Vista qui expose que par souci du maintien des bonnes relations de voisinage, elle a toléré ce passage sur sa propriété dont elle a même retardé le début du nettoyage dans l'attente des démarches de Mme [E] veuve [D] en vue de l'ouverture d'un autre accès, contestant l'état d'enclave de la propriété de cette dernière. Par lettre du 23 août 2019, la SCI Riviera Bella Vista a prévenu Mme [E] veuve [D] du commencement des travaux au 9 septembre et de ce que le site serait fermé est interdit au public.



Dans une lettre datée du 5 décembre 2019, la SCI enjoignait Mme [E] veuve [D] de réaliser au plus vite l'accès à sa propriété dans la mesure où l'évolution des travaux actuellement en cours allait empêcher tout accès à la propriété de cette dernière dans un délai d'un mois maximum.



En vue de l'exécution des travaux à réaliser, la SCI Riviera Bella Vista a mis en place une palissade de chantier le long de sa propriété. Dans un procès-verbal de constat du 28 septembre 2019, il est indiqué que la veille, Mme [E] veuve [D] n'a pu rentrer dans sa propriété suite à l'édification de cette palissade dans la mesure où aucune clé de la porte d'entrée du chantier ne lui a été remise. Il est indiqué que Mme [E] veuve [D] a fait un malaise et a été hospitalisée pour la nuit et que son animal domestique est resté enfermé 24 heures dans la villa, ce que confirme le témoignage de Mme [O]. L'huissier note que la boîte aux lettres de Mme [E] veuve [D] a été déplacée, installée devant les coffres du compteur EDF et constate que son domicile est accessible uniquement par le chantier.



Par lettre du 30 septembre 2019, la mairie d'Eze a invité Madame [E] veuve [D] à déposer en urgence une demande de déclaration préalable de travaux auprès du service de l'urbanisme aux fins d'ouverture d'une porte dans le mur de son bien immobilier qui jouxte l'avenue de Verdun, proposant d'intercéder auprès du gérant de la SCI aux fins de remise d'une clé de la barrière de chantier, que celui-ci diffère les travaux, cette lettre rappelant que le disjoncteur du logement de Mme [E] veuve [D] était dans la cuisine de la SCI.



Le 12 février 2020, Mme [E] veuve [D] a fait constater par huissier que depuis la veille, l'accès à son domicile était impossible, suite à la destruction totale de son escalier principal. Sur les lieux, Mme [E] veuve [D] informait l'huissier que depuis la veille, en présence des gendarmes, le gérant de la SCI lui avait remis des clés permettant d'ouvrir la porte côté Ouest de la palissade de chantier. 



L'huissier constate qu'arrivée au pied de l'escalier menant à la propriété de Mme [E] veuve [D], la moitié de la rampe d'escalier a été supprimée : « une coupe propre a été réalisée entre la première marche et celle située au centre, soutenue par deux piliers. Le bloc de huit marches est visible d'un seul tenant, reposant au niveau inférieur sur un côté. Une barrière de protection a été bricolée sommairement avec la rampe d'escalier découpée, maintenue uniquement par du fil en acier souple aux extrémités. Absence totale de mise en sécurité».



Il s'est indiqué que pour « accéder au domicile de Mme [E] veuve [D], deux planches en bois avec des tasseaux cloutés en surface font office de passerelle pour accéder à la plate-forme de l'ancienne salle de restauration, reposant sur un lit de gravats et qu'après avoir emprunté ces planches, il traverse une pièce totalement mise à nu dont la partie centrale est maintenue par une dizaine d'étais, arrivé sur la terrasse de Mme [E] veuve [D], il constate qu'une découpe a été réalisée dans le mur mitoyen, récemment édifié en blocs de béton agglomérés, Mme [E] veuve [D] l'informant que cette découpe a été effectuée la veille en présence des gendarmes, pour lui permettre d'accéder à son domicile ».



Par lettre du 4 mai 2020, rappelant un courrier antérieur du 14 février 2020, la SCI Riviera Bella Vista a proposé à Mme [E] veuve [D] la réalisation à ses frais de l'accès à l'appartement de l'appelante ainsi que la réalisation d'un escalier intérieur pour distribuer le niveau inférieur du logement, travaux soumis à l'approbation de l'appelante. 



Mme [E] veuve [D] n'explique pas les raisons pour lesquelles elle n'a pas répondu favorablement à cette demande ni suivi le conseil donné par la mairie d'[Localité 10] et a continué de faire constater les difficultés d'accès à son domicile.



C'est ainsi que les 16 juin, 25 août et 3 septembre 2020, Mme [E] veuve [D] a fait constater les difficultés rencontrées pour accéder à son domicile qui s'effectue par une porte s'ouvrant sur une zone de chantier, s'agissant de traverser une zone de chantier encombré de différents matériaux et matériels de chantier posés à même le sol et d'engins de terrassement. L'huissier a constaté que le passage pour rentrer sur la terrasse de Mme [E] veuve [D], entre le mur séparatif et le gardes corps, est d'environ 60 centimètres et que le jardin sous la terrasse de la maison est inaccessible en l'état.



Dans un procès-verbal de constat du 19 octobre 2020, l'huissier a fait les constatations suivantes: « du parking longeant la route nationale, un accès à la propriété de Mme [E] veuve [D] a été réalisé, se caractérisant par une ouverture dans la façade de l'hôtel restaurant : installation d'un portillon, accès par cinq marches, porte en bois, un sas permet de pénétrer dans le bâti de l'hôtel restaurant, un couloir est réalisé à l'aide de barrières de chantier amovible, occulté par un tissu en polyane ; au niveau de l'entrée principale de la maison de la requérante, la largeur du passage et d'environ 65 centimètres ; la parcelle privée de Mme [E] veuve [D], située sur sa terrasse, est inaccessible et une partie de son jardin est annexée par le promoteur voisin. L'huissier constate que la requérante était en fauteuil roulant depuis sa fracture de la jambe ainsi qu'en atteste un certificat médical du service des urgences de la clinique [15] daté du 5 septembre 2020 et mentionnant une fracture de la fibula gauche. L'huissier va également constater que le compteur d'eau de la maison de Mme [E] veuve [D] est inaccessible car situé à l'intérieur du chantier.



Dans un procès-verbal daté du 21 décembre 2020, l'huissier indique que la situation n'a pas évolué, que le passage s'effectue dans le chantier de construction et que l'accès à la terrasse inférieure est toujours impossible : absence d'escaliers, précédemment détruits et non remplacés ; une partie de la dalle propriété de Mme [E] veuve [D] en limite de propriété avec le chantier en cours a été cassée.



Si conformément à la proposition faite, la SCI Riviera Bella Vista justifie, par la production d'un procès-verbal de constat du 7 septembre 2020, qu'une ouverture a été réalisée au niveau du mur ouvrant sur la cuisine de la SCI et sur l'extérieur côté portail ouvrant sur la moyenne corniche, par contre, ainsi qu'il y est mentionné, l'escalier d'accès à l'ouverture n'a pas encore été réalisé, devant l'être dans un délai maximum de 10 jours selon la déclaration du chef d'entreprise faite au gérant de la société.



Ainsi que l'a relevé justement le premier juge, la particularité de l'accès de Mme [E] veuve [D] à son domicile résulte de la configuration des lieux en ce que les deux propriétés sont imbriquées. De fait, par usage, la situation des lieux a imposé à Mme [E] veuve [D] de passer par la propriété voisine pour accéder à son logement.



La configuration des lieux et l'usage concernant l'accès au logement de Mme [E] veuve [D] étant connus de la SCI Riviera Bella Vista, devenue acquéreur de la propriété mitoyenne, celle-ci ne pouvait procéder à la destruction du seul accès au domicile de cette dernière en procédant à la démolition de l'escalier le lui permettant, alors qu'il s'agissait du seul accès de Mme [E] veuve [D] à son logement, cette destruction étant constitutive du trouble manifestement illicite allégué. 



Il convient de relever de plus que la réalisation par la SCI des travaux comme mentionnés au procès-verbal de constat du 7 septembre 2020 comporte notamment une ouverture dans les locaux de cette dernière, ce qui ne permet pas de maintenir la condamnation de Mme [E] veuve [D] d'interdiction de pénétrer sur la propriété de la SCI, dès lors qu'il s'agit du seul mode d'accès de l'appelante à son domicile.



En conséquence de quoi, la SCI Riviera Bella Vista doit être condamnée à établir l'accès au logement de Mme [E] veuve [D], l'ordonnance étant infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande et a interdit à celle-ci de pénétrer sur le terrain de la SCI Riviera Bella Vista.



Ces travaux ayant d'ores et déjà été entrepris par la SCI, sans être à la date des conclusions des parties, terminés, il n'y a pas lieu d'assujettir la condamnation de l'intimée à une astreinte. 



Il ne sera pas fait droit à la demande de Mme [E] veuve [D] relativement aux éventuelles atteintes à son droit de propriété et à sa vie privée qu'il lui appartient de faire constater aux fins de saisine, le cas échéant, de la juridiction compétente.



Par contre, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [E] veuve [D] aux fins de condamnation de la SCI Riviera Bella Vista à réaliser à ses frais, à la déclaration préalable relative à l'ouverture d'un accès depuis la moyenne corniche à son logement, la fourniture et la pose de deux portes, sur la corniche moyenne et sur la porte d'accès de l'appartement, l'accès principal donnera dans son appartement, la réalisation d'un escalier extérieur avec distribution au niveau inférieur et l'aménagement d'un parking sur la longueur de sa façade. En effet, cette demande n'est que la reprise de la proposition faite par la SCI Riviera Bella Vista, que Mme [E] veuve [D] n'a pas acceptée en son temps. 

 

Par ailleurs, aucun élément ne justifie que soit ordonné l'arrêt des travaux en cours effectués par la SCI Riviera Bella Vista. 





L'expertise :



Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



Le titre de propriété produit par Mme [E] veuve [D], constitué d'une attestation datée du 10 juillet 2007 de Me [K], notaire à [Localité 12], indique que la maison (mentionnée côté Ouest et non Est) a une entrée particulière côté sud avec terrain y attenant jusqu'à l'origine du sentier. 



Le titre de propriété de la SCI indique qu'il s'agit d'un sentier touristique qui mène au bord de la mer. Ce sentier est figuré sur l'extrait du plan cadastral produit par Mme et passe au sud des propriétés des parties, séparant les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 7] appartenant à la SCI.



D'évidence, la qualification donnée par les titres de propriété de « sentier » qualifié par l'intimée de pédestre, caractérise l'insuffisance de l'issue de la parcelle AZ [Cadastre 9] sur la voie publique. En outre, Mme [E] veuve [D] a fait constater par huissier le 19 octobre 2020, que sa parcelle privée, située sous sa terrasse, est inaccessible et qu'une partie de son jardin est annexée par le promoteur voisin. Dans un procès-verbal de constat du 19 septembre 2019, l'huissier note que sur le côté sud de la propriété de Mme [E] veuve [D], un talus pentu ne permet aucun accès et aucune servitude de passage praticable, constatation réitérée dans un procès-verbal de constat du 16 juin 2020. Il est constant par ailleurs que le disjoncteur du compteur électrique du logement de l'appelante se trouve dans la cuisine de la SCI, ce qui confirme l'imbrication des locaux.



Nonobstant la contestation d'un état d'enclave de la parcelle de l'appelante, la SCI Riviera Bella Vista a le 18 février 2020, a déposé en mairie une déclaration de travaux en vue de l'autoriser à percer un mur et mettre en place une porte afin de permettre à Mme [E] veuve [D] d'accéder à sa propriété durant les travaux, ce en vue du désenclavement de la parcelle AZ [Cadastre 9] comme mentionné dans la notice.



Mme [E] veuve [D] dispose par conséquent d'un intérêt légitime à voir ordonner une expertise relativement à l'accès à son domicile et à la moins value immobilière de son bien en conséquence des travaux entrepris par la SCI et de l'activité exercée sur les lieux.



Par contre, les préjudices allégués tenant à la perte d'ensoleillement et de vue ne requièrent pas de compétence technique particulière justifiant que soit ordonnée une expertise, ceux-ci pouvant faire l'objet de simples constatations.



Il est précisé que cette expertise se déroulera à ses frais. En effet, la partie défenderesse à une demande d'expertise ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, ne peut être considérée comme la partie perdante au sens de l'article 700 du Code de procédure civile.





La provision :



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, il est prévu que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.



Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, que le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient allouer au requérant.



Mme [E] veuve [D] soutient sur le fondement de l'article 9 du Code civil, avoir subi un préjudice du fait de l'atteinte à sa vie privée, du fait de l'installation par la SCI d'un ensemble de caméras de vidéo surveillance que la société indique avoir installé afin de sécuriser son chantier.



Le procès-verbal de constat daté du 16 juin 2020 enseigne, au regard des photographies qui y sont annexées, que les caméras de surveillance ne sont plus présentes, de sorte qu'il existe une contestation sérieuse sur l'allégation d'un trouble manifestement illicite du chef de la présence des dites caméras.



Il y a lieu de condamner la SCI Riviera Bella Vista à payer à Mme [E] veuve [D] la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Confirme l'ordonnance du 10 septembre 2021 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, sauf en ce qu'elle a débouté Mme [E] veuve [D] de sa demande de réalisation des travaux d'accès à son domicile et d'expertise, a interdit à celle-ci de pénétrer sur le terrain de la SCI Riviera Bella Vista ainsi que sur les dépens ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Condamne la SCI Riviera Bella Vista à établir l'accès au logement de Mme [E] veuve [D] ;



Dit n'y avoir lieu à assujettir cette condamnation d'une astreinte ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Riviera Bella Vista visant à interdire à Mme [D] de pénétrer sur son terrain ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [E] veuve [D] aux fins de condamnation de la SCI Riviera Bella Vista à réaliser à ses frais, à la déclaration préalable relative à l'ouverture d'un accès depuis la moyenne corniche à son logement, la fourniture et la pose de deux portes, sur la corniche moyenne et sur la porte d'accès de l'appartement, l'accès principal donnera dans son appartement, la réalisation d'un escalier extérieur avec distribution au niveau inférieur et l'aménagement d'un parking sur la longueur de sa façade ;



Dit n'y avoir lieu à ordonner l'arrêt des travaux en cours effectués par la SCI Riviera Bella Vista ;



Ordonne une expertise judiciaire ; 



Désigne pour y procéder M. [B] [F] 

 géomètre expert

 [Adresse 8]

 [Adresse 8]

 Tél : [XXXXXXXX01]



avec la mission suivante, après avoir convoqué l'ensemble des parties et leurs représentants :

- se rendre sur les lieux, savoir [Adresse 14]), sur les parcelles cadastrées section AZ [Cadastre 4] et AZ [Cadastre 7] appartenant à la SCI Riviera Bella Vista et la parcelle cadastrée section AZ [Cadastre 9] appartenant à Mme [E] veuve [D] ;

- se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, et entendre éventuellement tout sachant ;

- déterminer le chemin le plus court et le moins onéreux permettant d'accéder à la parcelle cadastrée section AZ [Cadastre 9] ; fournir tous les éléments techniques et de faits de nature à la juridiction compétente pour l'établissement de ce chemin ;

- déterminer la moins-value immobilière de la propriété de Mme [E] veuve [D] au regard notamment des travaux entrepris par la SCI Riviera Bella Vista et de l'activité exercée par celle-ci sur les lieux ;



Dit que, pour exécuter la mission, l'expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,



Dit que l'expert devra répondre explicitement et précisément, dans le cadre de ces chefs de mission, aux dires des parties, après leur avoir transmis un pré-rapport et leur avoir imparti un délai pour présenter ces dires, délai qui ne pourra être inférieur à un mois,



Dit que l'expert pourra, s'il le juge nécessaire recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne,



Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nice pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur les incidents, 



Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Nice, dans les quatre mois de l'avis de consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile, 



Dit que conformément à l'article 173 du code de procédure civile, en le mentionnant dans l'original, l'expert devra remettre aux parties et aux avocats copie de son rapport,



Dit que Mme [E] veuve [D] devra consigner dans les deux mois de la présente décision au greffe du tribunal judiciaire de Nice, la somme de 4 000 euros, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert,



Dispense la partie titulaire de l'aide juridictionnelle du versement de la consignation, les frais d'expertise étant avancés directement par le Trésor public,

Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert est caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité,



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de 15'000 euros formée par Madame [E] veuve [D] ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [E] veuve [D] de provisions relativement aux éventuelles atteintes à son droit de propriété et à sa vie privée ; 



Condamne la SCI Riviera Bella Vista à payer à Mme [E] veuve [D] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Condamne la SCI Riviera Bella Vista aux dépens de première instance et d'appel. 



La greffière,La présidente,