Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 27 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 27 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 709













Rôle N° RG 21/14188 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIF73







[D] [S] épouse [H] 





C/



E.P.I.C. 13 HABITAT



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Chantal BOURGLAN



Me Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA

























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 03 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-19-000964.





APPELANTE



Madame [D] [S] épouse [H] 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/10975 du 07/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

née le 8 Avril 1964 à ALGER (ALGERIE)

demeurant [Adresse 8]



représentée et assistée par Me Chantal BOURGLAN de la SCP SCP BOURGLAN-DAMAMME-LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIME



E.P.I.C. 13 HABITAT 

dont le siège social est [Adresse 7]



représenté par Me Dahlia MONTERROSO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assistée par Me Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE,











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





 

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2010, l'EPIC 13 Habitat a donné à bail à M. [R] [H] et son épouse, Mme [D] [S], à compter du 29 octobre suivant, un appartement de 93,79 m2 habitables et 164,64 m2 de surface corrigée ou utile, sis [Adresse 2]). 



Le contrat de location était conclu pour six années renouvelables moyennant un loyer mensuel de 622 euros.



Par exploit signifié le 18 décembre 2018, l'EPIC 13 Habitat a fait délivrer aux époux [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour règlement, au principal, de la somme de 863,90 euros.



Considérant que les causes du commandement sont restés infructueuses, il les a fait assigner, par exploit du 28 février 2019, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille qui, par ordonnance en date du 3 juin 2021 : 

- a dit n'y avoir lieu à contestation sérieuse ; 

- s'est déclaré incompétent sur les demandes de M. [R] [H] et Mme [D] [S] tendant à obtenir la condamnation du bailleur à des dommages et intérêts et au relogement sous astreinte ; 

- a débouté, à ce titre, M. [P] [H], d'une part, et Mme [D] [H] née [S], d'autre part, de toutes leurs demandes reconventionnelles ;

- donné acte à 13 Habitat de la présentation du dossier de M. et Mme [H] pour un relogement dans un logement de type 3 devant la commission d'attribution ;

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, et, par provision :

' condamné M. [P] [H] et Mme [D] [H] née [S] à payer à 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de 18.802,53 euros, selon décompte arrêté au 03 février 2021 ;

' dit que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;

' ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. [P] [H] et Mme [D] [H] née [S] ainsi que de celle de tout occupant de leur chef, des biens situés à [Adresse 8], au besoin avec le concours de la force publique, étant rappelé que le logement ne serait considéré comme libéré qu'à condition qu'il soit vide et que les clefs soient restituées à 13 Habitat ;

' condamné M. [P] [H] et Mme [D] [H] née [S] à vider le logement de tous objets et meubles entreposés par eux et/ou de tout occupant de leur chef ;

' dit qu'il serait procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu'à défaut, ils seraient laissés sur place, ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer ;

' rappelé que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

' rappelé que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement de l'intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

' condamné M. [P] [H] et Mme [D] [H] née [S] à payer à 13 Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges, indemnité due à compter du lendemain de la date d'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'à parfaite libération des lieux, et ne se cumulant pas avec les sommes qui auraient éventuellement été payées après la date d'acquisition de la clause résolutoire au titre de loyers, charges ou provisions sur charges ;

' condamné M. [P] [H] et Mme [D] [H] née [S] aux dépens de l'instance, intégrant les frais de commandement de payer et d'assignation ;

' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Selon déclaration reçue au greffe le 7 octobre 2021, Mme [D] [S] épouse [H] a interjeté appel de cette décision, l'appel visant à la critiquer en ce que le juge des référés a :

- dit n'y avoir lieu à contestation sérieuse et s'est déclaré compétent ; 

- ordonné l'expulsion de Mme [H] ; 

- condamné les époux [H] à payer, à titre provisionnel, la somme de 18 802,53 euros, compte arrêté au 3 février 2021 ; 

- condamné les époux [H] à une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours ; 

- débouté Mme [H] de sa demande d'indemnité provisionnelle pour préjudice moral ; 

- débouté Mme [H] de sa demande au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

Par dernières conclusions transmises le 18 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [D] [S] épouse [H] sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau : 

- constate l'existence de contestations sérieuses quant aux demandes de la société 13 Habitat et en conséquence, juge que le juge des référés est incompétent pour statuer sur ses demandes ; 

- sur le fond : 

' déboute la société 13 Habitat de l'intégralité de ses demandes ; 

' subsidiairement, dans l'hypothèse où la dette serait retenue déboute 13 Habitat de ses demandes de résiliation du bail et d'expulsion ;

' ordonne la suspension des loyers jusqu'à l'attribution par 13 Habitat d'un logement correspondant à ses besoins et moyens ; 

- condamne la société 13 Habitat à verser à son conseil la somme de 3 000 euros en application de l'article 36 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile, ledit conseil s'engageant expressément à renoncer à percevoir la rétribution de l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle ; 

- condamne la société 13 Habitat aux entiers dépens, étant précisé qu'elle bénéficie de l'aide juridictionnelle totale.



Par dernières conclusions transmises le 17 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l'EPIC 13 Habitat sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et condamne Mme [D] [S] épouse [H] à lui payer la somme de1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 7 septembre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du bail ou la délivrance d'un congé à l'initiative du bailleur. 



Aux termes de l'article 24 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus : toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.



Mme [D] [S] épouse [H] ne conteste pas les causes du commandement de payer, ni même le fait qu'elle et son époux ne se sont pas acquittés de la dette locative, évaluée 863,90 euros dans les deux mois de sa délivrance, mais estime que cette dette était sérieusement contestable dès lors que, depuis juin 2014, ils ont sollicité de leur bailleur leur relogement en raison de la sous-occupation du logement loué, rapportée à leur perte de revenus. Ce faisant, elle fonde sa demande sur les dispositions de l'article L 442-3-1 du code de la construction et de l'habitation qui dispose qu'en cas de sous-occupation du logement telle que définie à l'article L. 621-2, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, nonobstant les plafonds de ressources prévus à l'article L. 441-1. 



Le débat ainsi présenté ne se pose pas en termes de compétence mais de pouvoir du juge des référés de prononcer la résiliation du bail et la condamnation provisionnelle sollicité au titre de la dette locative. 



Mme [H] verse aux débats les lettres que son conjoint a envoyé à son bailleur les 20 novembre 2016, 2 juin 2017, 17 janvier 2018, 15 avril 2018,17 septembre 2018 et 29 octobre 2018 afin de solliciter son relogement dans un appartement T3. Même si ces courriers ne sont accompagnés d'aucun accusé de réception, 13 Habitat ne conteste pas les avoir reçus. Il résulte, en outre, de ses réponses, datées des 9 juin 2015 et 29 décembre 2016, qu'il a enregistré la demande sous le n° 013 0614 137750 11378 et que celle-ci demeure active. 



Il s'évince par ailleurs des compte-rendus d'entretiens de novembre 2018, octobre 2019 et 23 janvier 2020 que le relogement des locataires a été singulièrement compliqué par une procédure de divorce initiée en septembre 2019, devant les juridictions françaises (celui-ci ayant déjà été prononcée en Algérie le 15 octobre 2018) et leur refus, conjoint puis séparé, d'être relogés en dehors des [Localité 3], [Localité 5] et [Localité 1], sur lesquels la demande de logements sociaux est la plus forte. Au demeurant, un appartement a été attribué à M. [H] en février 2021, dans le 3ème arrondissement, alors que Mme [D] [S] a :

- refusé, le 18 juin 2021, un logement situé dans le [Adresse 4]) au motif qu'elle voulait être relogée au [Adresse 6] ; 

- refusé également, lors d'un entretien du 23 janvier 2020, de reprendre le paiement du loyer en réglant 150 euros par mois de loyer résiduel.



Il résulte donc de l'ensemble de ces éléments que la demande de relogement des époux [H] a été immédiatement prise en compte par l'EPIC 13 Habitat mais qu'elle n'a pu être satisfaite du fait de leurs exigences géographiques, compliquée ensuite par leur séparation. Elle ne saurait dès lors permettre, comme ils le soutiennent, de contester sérieusement leur obligation de s'acquitter de leur loyer. Il leur appartenait en outre, s'ils souhaitaient voir suspendre le paiement de leur loyer, non pas de le faire d'initiative mais de s'y faire autoriser par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille.



C'est donc par des motifs pertinents, que la cour adopte en plus des siens propres, que, constatant que les causes du commandement de payer étaient restées impayées durant plus de deux mois, le premier juge a constaté l'acquistion de la clause résolutoire, stipulée au bail, et prononcé l'expulsion de Mme [D] [S] épouse [H] des lieux loués dont elle était attributaire au terme de l'ordonnance de non conciliation du 30 juin 2020. 



L'ordonnance entreprise sera dès lors confirmée de ce chef et en ce qu'elle a condamné Mme [D] [S] a payer à 13 Habitat, à compter du lendemain de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à parfaite libération des lieux, une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer indexé et des charges. 



Sur la dette locative



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.



L'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; le paiement partiel du loyer réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. 



En application des dispositions de ce texte et de celles de l'article 1353 du code civil, le bailleur qui réclame règlement n'a pas à justifier des sommes lui restant dues alors qu'il appartient au preneur de justifier qu'il s'est libéré de ses obligations de paiement du loyer et des charges. 



En l'espèce, l'EPIC 13 Habitat verse aux débats un décompte attestant que dans les suites de la délivrance du commandement de payer, M. et Mme [H] ont cessé tout paiement, à compter du mois de mai 2019 et que le versement des APL a été interrompu à partir du mois de septembre suivant. Au demeurant, Mme [D] [S] épouse [H] ne conteste, pas plus devant la cour qu'elle ne l'a fait devant le premier juge, le montant de sa dette locative, arrêtée à la somme de 18 802,53 euros au 3 février 2021. 



L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle l'a condamnée à verser à l'EPIC 13 Habitat la somme provisionnelle de 18 802,53 euros au titre de sa dette locative, étant à cet égard précisé que l'intimé n'a pas sollicité, en cause d'appel, la réactualisation de sa créance.



Elle le sera également en ce qu'elle a débouté l'appelante de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, lequel n'est nullement explicité en cause d'appel mais ne saurait, en tout état de cause et pour les raisons sus-exposées, résulter de l'absence de satisfaction d'une demande de relogement que l'intéressée a largement contribué, de part ses exigences géographiques, à mettre en échec. 



Enfin, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de suspension des loyers, formulée par l'appelante, dès lors que sa demande de relogement a été largement entravée par ses exigences géographiques et qu'elle a de surcroît refusé, la proposition qui lui a été faite le 23 janvier 2020, de reprendre le paiement du loyer en ne réglant que 150 euros par mois. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [D] [S] épouse [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation, et l'a déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



 Mme [D] [S] épouse [H], qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte en cause d'appel. 



Compte tenu du contexte et de la nature du litige, il ne parait pas inéquitable de laisser à la charge de l'intimé les frais non compris dans les dépens, qu'il a exposés pour sa défense.



Mme [D] [S] épouse [H] supportera en outre les dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés selon les règles régissant l'aide juridictionnelle. 

 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant dans les limites de l'appel, 



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



Déboute Mme [D] [S] épouse [H] de sa demande de suspension des loyers jusqu'à son relogement ; 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



Condamne Mme [D] [S] épouse [H] aux dépens d'appel lesquels seront recouvrés selon les règles régissant l'aide juridictionnelle.



 La greffière Le président