Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 27 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 27 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 687













Rôle N° RG 21/14249 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIGG2







[L] [K]

[D] [U]





C/



S.C.I. VILLA MICHELI



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Marie BELUCH



Me Jean-Paul GUENEAU

























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le président du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 23 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04539.





APPELANTS



Monsieur [L] [K]

né le 27 Avril 1976 à [Localité 4] (54), 

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Marie BELUCH de la SELARL CABINET PASSET - BELUCH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté par Me Malik BAHMANI, avocat au barreau de PARIS



Madame [D] [U]

née le 08 Décembre 1979 à [Localité 5], 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Marie BELUCH de la SELARL CABINET PASSET - BELUCH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée par Me Malik BAHMANI, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE



S.C.I. VILLA EMMICHAELLA

dont le siège social est [Adresse 1] 

[Localité 3]



représentée et assistée par Me Jean-Paul GUENEAU, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie PEREZ, présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Sylvie PEREZ, Présidente

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022,



Signé par Mme Sylvie PEREZ, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSÉ DU LITIGE : 



Selon bail sous seing privé du 1er avril 2017, la SCI Villa Emmichaella a donné en location à M. [K] et Mme [U], un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1165 euros, charges comprises.



Le 11 septembre 2020, la SCI Villa Emmichaella a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 15 422 euros. 



Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la SCI Villa Emmichaella a, le 24 juin 2021, fait assigner en référé M. [K] et Mme [U] aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et en paiement de provisions.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 23 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a : 

- déclaré recevable la demande de la SCI Villa Emmichaella, 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 1er avril 2017 conclu entre la SCI Villa Emmichaella d'une part et [D] [U] et [L] [K] d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies au 11 novembre 2020, 

- ordonné l'expulsion de [D] [U] et [L] [K] et de celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, 

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, 

- fixé à la somme provisionnelle de 1165 euros montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut, l'expulsion des lieux, 

- rappelé que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes '), 

- condamné [D] [U] et [L] [K] au paiement de l'indemnité d'occupation à la SCI Villa Emmichaella, prise en la personne de son représentant en exercice, à titre provisionnel, à compter 12 novembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamné [D] [U] et [L] [K] à payer à titre provisionnel à la SCI Villa Emmichaella la somme de 16 587 euros à titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 1er mars 2021 inclus, à titre provisionnel, en ce compris le coût des taxes sur les ordures ménagères 2018 et 2019, ainsi que le montant du dépôt de garantie de 1 165 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 15 422 euros et de l'assignation pour le surplus, celle de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné [D] [U] et [L] [K] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, 

- rejeté le surplus des demandes des parties. 

 

Selon déclaration reçue au greffe le 8 octobre 2021, M. [K] et Mme [U] ont interjeté appel de la décision, en tous ses chefs expressément critiqués.



Par conclusions déposées et signifiées le 28 janvier 2022, M. [K] et Mme [U] ont comme suit :

- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de Draguignan du 23 septembre 2021 ; 

 

Statuant de nouveau : 

 

- suspendre les effets de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 1er avril 2017 ; 

- leur octroyer les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de leur dette locative corrigée, 

- condamner la SCI Villa Emmichaella à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SCI Villa Emmichaella aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Marie Beluch, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Les appelants font valoir que le décompte annexé au commandement ne mentionne pas les versements qu'ils ont effectués et que la bailleresse n'a pas répondu favorablement à leur demande de mise en place d'un échéancier alors qu'ils ont connu des difficultés financières causées par la crise sanitaire auxquelles se sont ajoutés des problèmes de santé.



Ils exposent qu'à ce jour, leur restaurant fonctionne bien. 



Par conclusions déposées et signifiées le 28 décembre 2021, la SCI Villa Emmichaella a conclu à la confirmation en toutes ses dispositions de l'ordonnance, au débouté de M. [K] et Mme [U] de leurs demandes, subsidiairement, à ce qu'il lui soit octroyé une garantie de paiement en cas de report ou d'échelonnement de la dette locative et, y ajoutant, à la condamnation de M. [K] et Mme [U] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure de première instance, ceux d'appel distraits en application de l'article 699 du Code de procédure civile. 



L'intimée rappelle que les locataires ont cessé de payer les loyers en juillet 2019 alors qu'ils ont ouvert leur restaurant en janvier 2020. Elle expose que les appelants n'ont pas demandé officiellement un échelonnement de leur dette ni proposé un calendrier de paiement.



Concernant le montant de la dette locative, la SCI Villa Emmichaella fait valoir que M. [K] et Mme [U] n'ont pas produit la preuve des paiements allégués et qu'ils ne justifient d'aucun motif à l'appui de leur demande de délais de paiement.



Par note datée du 14 octobre 2022, la cour, en application de l'article 445 du code de procédure civile, a invité les parties à fournir leurs explications sur le contenu du commandement de payer délivré le 11 septembre 2020 par la SCI Villa Emmichaella au visa de l'article L.145-41 du Code de commerce et non de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ce avant le 24 octobre 2022.



Par notes des 20 et 21 octobre 2022, la SCI Villa Emmichaella expose que l'huissier rédacteur a commis une erreur et que la demande de nullité du commandement formulée dans leur note en réponse par les intimés est irrecevable.



Par note datée du 21 octobre 2022, M. [K] et Mme [U] ont indiqué que le commandement encourrait la nullité, l'absence de mention d'ordre public de l'article 24, prescrites à peine de nullité, leur ayant causé grief.





MOTIFS DE LA DÉCISION : 



La note adressée par la cour aux parties visait à obtenir leurs explications sur le contenu d'un acte de procédure, aucune demande ne pouvant être formalisée en réponse.



En tout état de cause, il n'appartiendrait pas à la cour, statuant en référé, de se prononcer sur la nullité du commandement de payer si elle était régulièrement saisie de ce moyen. 



Il est constant que le commandement de payer délivré le 11 septembre 2020 par la SCI Villa Emmichaella vise les dispositions de l'article L.145-41 du Code de commerce et non de celles l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dont la mention est prescrite à peine de nullité.



Il incombe à la cour d'apprécier si le moyen tiré de l'irrégularité du commandement constitue une contestation sérieuse de l'acquisition de la clause résolutoire du bail. 



Il résulte en l'espèce du libellé du commandement, l'existence d'une contestation sérieuse sur sa validité quant à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.



Il y a lieu dans ces conditions de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion des locataires ainsi que leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et d'infirmer la décision de ces chefs. 



La demande de suspension de la clause résolutoire devient par conséquent sans objet.





La provision :



En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.



Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, que le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient allouer au requérant.



Les appelants font valoir que le décompte du bailleur n'a pas fait mention de deux versements effectués pour l'un le 10 avril 2020 pour la somme de 582,50 euros et pour l'autre en juin 2020 pour 1 165 euros.



Pour en justifier, ceux-ci produisent un extrait de relevé de compte bancaire qui mentionne 'virement [U]', mais sans indication de destinataire, de sorte que, comme le fait observer la SCI Villa Emmichaella, aucun élément ne justifie que ce virement a été fait dans l'intérêt du bailleur. 



Pour l'autre virement, le justificatif produit est une capture d'écran mentionnant 'virement amm Oaella', les mêmes observations que ci-dessus pouvant être faites.



Il en ressort qu'aucune contestation sérieuse ne s'oppose à la demande en paiement de la SCI Villa Emmichaella, l'ordonnance étant confirmée du chef de la provision.

 



Délais de paiement : 



M. [K] et Mme [U] sollicitent les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de l'arriéré locatif.



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.



Les appelants produisent une attestation de l'expert comptable de l'EURL Au Gré des Saisons, qui enseigne que la rémunération annuelle de M. [K] a été de 7750 euros en 2020, 6150 euros en 2021 et que celui-ci ne perçoit aucune rémunération en 2022. Concernant Mme [U], il y est indiqué un salaire net annuel de 12 914 euros en 2020, 15 190 euros en 2021 et 10 020 euros en 2022. 



Aucun règlement n'a été effectué depuis leur condamnation par le premier juge et il est manifeste que M. [K] et Mme [U] ne sont pas en situation de régler leur dette locative dans le cadre des délais sollicités.



Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.



Succombant en leur recours, M. [K] et Mme [U] doivent être condamnés à payer à la SCI Villa Emmichaella la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 





 PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Confirme l'ordonnance du 23 septembre 2021 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, sauf sur la demande de constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion de M. [K] et de Mme [U] ainsi que leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion de M. [K] et de Mme [U] ainsi que leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;



Dit que la demande de suspension de la clause résolutoire est devenue sans objet;



Rejette la demande de délais de paiement ;



Condamne M. [K] et Mme [U] à payer à la SCI Villa Emmichaella la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Condamne M. [K] et Mme [U] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



La greffière,La présidente,