Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 27 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 27 OCTOBRE 2022



N°2022/696













Rôle N° RG 21/16212 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIM73







[OM] [J]

[V] [E] épouse [J]

[CT], [WX] [I]

[F] [U]

[Z] [B] épouse [U]

[O] [L]

[VA] [G]

[K] [I] épouse [G]

[H], [IG] [PR]

[FM], [CJ] [YY]

[TW] [YM]

[DX] [XU]

[RC] [D]

[KO], [MP] [WE] épouse [VH]

[WX], [UO], [SS] [FY]

[VT] [RV] épouse [FY]

[HC], [OY], [EI] [JW]

[X], [T] [TK]

[GR] [R]

[AT] [N]

[SG], [AD], [LA], [MX] [A]

[BY], [XI] [FB] épouse [A]

[ME], [Y] [LL]

[JK], [UD] [S] épouse [LL]

[CJ], [SG], [NI] [C] veuve [ZR]

[X] [IZ]

[HV], [BP] [RN] épouse [IZ]

[NU], [SG], [W] [CV]

[DE], [P] [CV]

[EU] [CV]





C/



SNC FONCIERE FT [Localité 31]





































Copie exécutoire délivrée le :

à :





Me Agnès ERMENEUX 



Me Sandra JUSTON 





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 22 octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01172.





APPELANTS



Monsieur [OM] [J]

né le 27 septembre 1952 à DAMAS (SYRIE), demeurant [Adresse 14]



Madame [V] [E] épouse [J]

née le 14 septembre 1959 à CONSTANTINE (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 14]



Monsieur [CT], [WX] [I]

né le 15 juillet 1956 à [Localité 31], demeurant [Adresse 6]



Monsieur [F] [U]

né le 27 juin 1988 à [Localité 24], demeurant [Adresse 18]



Madame [Z] [B] épouse [U]

née le 17 novembre 1987 à [Localité 29], demeurant [Adresse 18]



Madame [O] [L]

née le 04 février 1984 à [Localité 27], demeurant [Adresse 9]



Monsieur [VA] [G]

né le 18 février 1969 à [Localité 31], demeurant [Adresse 1]



Madame [K] [I] épouse [G]

née le 22 mai 1969 à [Localité 31], demeurant [Adresse 1]



Madame [H], [IG] [PR]

née le 09 mai 1991 à BRIGNOLES, demeurant [Adresse 8]



Madame [FM] [YY]

née le 30 juin 1980 à [Localité 33], demeurant [Adresse 37]



Monsieur [TW] [YM]

né le 20 janvier 1971 à ST [AD] DE MAURIENNE, demeurant [Adresse 13]





Madame [DX] [XU]

née le 10 septembre 1955 à [Localité 32], demeurant [Adresse 22]



Madame [RC] [D]

née le 30 janvier 1950 à TABRIZ (IRAN), demeurant [Adresse 10]



Madame [KO] [WE] épouse [VH]

née le 31 mai 1979 à [Localité 34], demeurant [Adresse 3]



Monsieur [WX] [FY]

né le 24 mai 1956 à [Localité 28], demeurant [Adresse 15]



Madame [VT] [RV] épouse [FY]

née le 12 juillet 1955 à TÉHÉRAN (IRAN), demeurant [Adresse 15]



Monsieur [HC] [JW]

né le 31 mars 1963 à [Localité 42], demeurant [Adresse 16]



Monsieur [X] [TK]

né le 09 novembre 1990 à [Localité 38] (97), demeurant [Adresse 20]



Madame [GR] [R]

née le 05 janvier 1992 à [Localité 38] (97), demeurant [Adresse 21]



Madame [AT] [N]

née le 03 septembre 1971 à MAJUNGA (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 23]



Monsieur [SG], [AD] [A]

né le 28 décembre 1941 à [Localité 26] (97), demeurant [Adresse 30]



Madame [BY] [FB] épouse [A]

née le 06 mars 1943 à [Localité 38] (97), demeurant [Adresse 30]



Monsieur [ME] [LL]

né le 28 novembre 1979 à [Localité 36], demeurant [Adresse 17]



Madame [JK] [S] épouse [LL]

née le 02 octobre 1984 à MARSEILLE, demeurant [Adresse 17]



Madame [CJ] [C] veuve [ZR]

née le 01 octobre 1954 à [Localité 40], demeurant [Adresse 12]



Monsieur [X] [IZ]

né le 17 septembre 1963 à [Localité 41], demeurant [Adresse 5]



Madame [HV] [RN] épouse [IZ]

née le 30 mars 1967 à [Localité 35], demeurant [Adresse 5]



Madame [NU] [CV]

née le 18 octobre 1952 à [Localité 39], demeurant [Adresse 19]



Madame [DE] [CV]

née le 11 novembre 1983 à [Localité 25], demeurant [Adresse 11]



Madame [EU] [CV]

née le 11 novembre 1979 à [Localité 25], demeurant [Adresse 2]



représentés par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistés de Me Jean-Philippe CARPENTIER substitué par Me Théophile CARPENTIER de la SELEURL CARPENTIER, avocats au barreau de PARIS, plaidant





INTIMEE



SNC FONCIERE FT [Localité 31] 

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 7]



représentée par Me Sandra JUSTON substituée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Grégoire ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant



*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie PEREZ, Conseillère, et Mme Catherine OUVREL, Conseillère, chargées du rapport.



Mme Catherine OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Catherine OUVREL, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2022.



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DU LITIGE 



Dans le cadre d'une opération dénommée BAO, la SNC Foncière FT [Localité 31], promoteur immobilier, a fait rénover un ancien bâtiment situé [Adresse 4], en appartements, commercialisés par le biais de ventes en l'état futur d'achèvement. Les premiers contrats de réservation ont été signés en 2016 et les dates de livraison devaient intervenir entre le 1er trimestre 2019 et le 1er trimestre 2021.



Aucune livraison n'est intervenue, celle-ci ayant été reportée à 7 reprises. 



Se plaignant d'un retard de livraison, 19 acquéreurs ont saisi le juge des référés afin d'obtenir celle-ci sous astreinte. D'autres acquéreurs sont volontairement intervenus à la procédure.

Par ordonnance en date du 22 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :


reçu l'intervention volontaire de monsieur [UH] [M], monsieur [X] [TK], madame [GR] [R], madame [AT] [N], monsieur [LT] [GF], monsieur [SG] [A], madame [BY] [FB] épouse [A], monsieur [ME] [LL], madame [JK] [S] épouse [LL], madame [CJ] [C] veuve [ZR], monsieur [X] [IZ], madame [HV] [RN] épouse [IZ], madame [NU] [CV], madame [DE] [CV] et madame [EU] [CV], 

dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes, 

dit n'y avoir lieu à faire droit aux demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

laissé les dépens à la charge des demandeurs. 




Selon déclaration reçue au greffe le 18 novembre 2021, monsieur [OM] [J], madame [V] [E] épouse [J], monsieur [CT] [I], monsieur [F] [U], madame [Z] [B] épouse [U], madame [O] [L], monsieur [VA] [G], madame [K] [I] épouse [G], madame [H] [PR], madame [FM] [YY], monsieur [TW] [YM], madame [DX] [XU], madame [RC] [D], madame [KO] [WE] épouse [VH], monsieur [WX] [FY], madame [VT] [RV] épouse [FY], monsieur [HC] [JW], monsieur [X] [TK], madame [GR] [R], madame [AT] [N], monsieur [SG] [A], madame [BY] [FB] épouse [A], monsieur [ME] [LL], madame [JK] [S] épouse [LL], madame [CJ] [C] veuve [ZR], monsieur [X] [IZ], madame [HV] [RN] épouse [IZ], madame [NU] [CV], madame [DE] [CV] et madame [EU] [CV] ont interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises, à l'exception de celles ayant reçu les interventions volontaires.



Par ordonnance du 25 novembre 2021, la demande de fixation de l'affaire à jour fixe a été rejetée. 



Par dernières conclusions transmises le 30 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [OM] [J], madame [V] [E] épouse [J], monsieur [CT] [I], monsieur [F] [U], madame [Z] [B] épouse [U], madame [O] [L], monsieur [VA] [G], madame [K] [I] épouse [G], madame [H] [PR], madame [FM] [YY], monsieur [TW] [YM], madame [DX] [XU], madame [RC] [D], madame [KO] [WE] épouse [VH], monsieur [WX] [FY], madame [VT] [RV] épouse [FY], monsieur [HC] [JW], monsieur [X] [TK], madame [GR] [R], madame [AT] [N], monsieur [SG] [A], madame [BY] [FB] épouse [A], monsieur [ME] [LL], madame [JK] [S] épouse [LL], madame [CJ] [C] veuve [ZR], monsieur [X] [IZ], madame [HV] [RN] épouse [IZ], madame [NU] [CV], madame [DE] [CV] et madame [EU] [CV] demandent à la cour de :


réformer l'ordonnance entreprise, 

condamner la SNC Foncière FT [Localité 31] à livrer, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, les lots suivants, et avec les astreintes journalières suivantes, passé ce délai :


- les lots n° 122221 et 122019 à monsieur [OM] [J] et madame [V] [E] épouse [J], sous astreinte de 850 euros par jour de retard (800 euros pour l'appartement et 50 euros pour le parking) ; 

- le lot n° 122124 à monsieur [CT] [I] sous astreinte de 400 euros par jour de retard ; 

- le lot n° 122135 à monsieur [F] [U] et madame [Z] [B] éouse [U] sous astreinte de 800 euros par jour de retard ; 

- les lots n° 122139 et 122030 à madame [O] [L] sous astreinte de 650 euros par jour de retard (600 euros pour l'appartement et 50 euros pour le parking) ;

- le lot n° 122156 à monsieur [VA] [G] et madame [K] [I] sous astreinte de 400 euros par jour de retard ; 

- les lots n° 122111 et 122076 à madame [H] [PR] sous astreinte de 450 euros par jour de retard (400 euros pour l'appartement et 50 euros pour le parking) ; 

- les lots n° 122182 et 122008 à madame [FM] [YY] sous astreinte de 450 euros par jour de retard (400 euros pour l'appartement et 50 euros pour le parking) ; 

- les lots n° 122206 et 122100 à monsieur [TW] [YM] sous astreinte de 450 euros par jour de retard (400 euros pour l'appartement et 50 euros pour le parking) ; 

- les lots n° 122163 et 122083 à madame [DX] [XU] sous astreinte de 450 euros par jour de retard (400 euros pour l'appartement et 50 euros pour le parking) ; 

- le lot n° 122114 à madame [KO] [WE] épouse[VH] et madame [RC] [D] sous astreinte de 400 euros par jour de retard ; 

- les lots n° 122164 et 122069 à monsieur [WX] [FY] et Madame [VT] épouse [FY] sous astreinte de 850 euros par jour de retard (800 euros pour l'appartement et 50 euros pour le parking) ; 

- les lots n° 122219 et 122073 à monsieur [HC] [JW] sous astreinte de 450 euros par jour de retards (400 euros pour l'appartement et 50 euros pour le parking) ; 

- les lots n° 122242 et 122072 à monsieur [X] [TK] et de madame [GR] [R] sous astreinte de 350 euros par jour de retard (300 euros pour l'appartement et 50 euros pour le parking) ; 

- les lots n° 122117 et 122032 à [AT] [N] sous astreinte de 450 euros par jour de retard (400 euros pour l'appartement et 50 euros pour le parking) ; 

- les lots n° 122224,122059 et 122060 à monsieur [SG] [A] et madame [BY] [FB] épouse [A], sous astreinte de 900 euros par jour de retard (800 euros pour l'appartement et 50 euros par parking) ; 

- les lots n°122147 et 122089 à monsieur [ME] [LL] et madame [JK] [S] épouse [LL], sous astreinte de 450 euros par jour de retard (400 euros pour l'appartement et 50 euros pour le parking) ; 

- le lot n° 122175 à madame [CJ] [C] veuve [ZR], sous astreinte de 400 euros par jour de retard ; 

- le lot n° 122155 à monsieur [X] [IZ] et madame [HV] [RN] épouse [IZ], sous astreinte de 400 euros par jour de retard ; 

- les lots n° 122159 et 122078 à mesdames [NU], [DE] et [EU] [CV], sous astreinte de 850 euros par jour de retard (800 euros pour l'appartement et 50 euros pour le parking) ; 


se réserver la faculté de liquider l'astreinte, 

condamner la SNC Foncière FT [Localité 31] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à verser : 


- 3 000 euros à monsieur [OM] [J] et madame [V] [E] épouse [J] ; 

- 3 000 euros à monsieur [CT] [I] ; 

- 3 000 euros à monsieur [F] [U] et madame [Z] [B] épouse [U] ;

- 3 000 euros à madame [O] [L] ; 

- 3 000 euros à monsieur [VA] [G] et Madame [K] [I] épouse [G] ;

- 3 000 euros à madame [H] [PR] ; 

- 3 000 euros à madame [FM] [YY] ; 

- 3 000 euros à monsieur [TW] [YM] ; 

- 3 000 euros à madame [DX] [XU] ; 

- 3 000 euros à madame [KO] [WE] épouse [VH] et madame [RC] [D] ; - 3 000 euros à monsieur [WX] [FY] et madame [VT] épouse [FY] ; 

- 3 000 euros à monsieur [HC] [JW] ; 

- 3 000 euros à monsieur [X] [TK] et madame [GR] [R] ; 

- 3 000 euros à madame [AT] [N] ; 

- 3 000 euros à monsieur [SG] [A] et madame [BY] [FB] épouse [A] ;

- 3 000 euros à monsieur [ME] [LL] et madame [JK] [S] épouse [LL] ; 

- 3 000 euros à madame [CJ] [C] veuve [ZR] ; 

- 3 000 euros à monsieur [X] [IZ] et madame [HV] [RN] épouse [IZ] ; 

- 3 000 euros à mesdames [NU], [DE] et [EU] [CV],


condamner la SNC Foncière FT [Localité 31] au paiement des dépens. 




Les appelants font valoir que la date de livraison des appartements est inconnue malgré les notes d'information qui circulent opportunément, que la livraison promise en décembre 2021, telle que retenue par le premier juge, n'a pas eu lieu, qu'aucune compensation financière n'existe, qu'aucune des clauses du contrat de vente n'est respectée par le vendeur, alors que le chantier accuse un retard de trois ans à raison du défaut de paiement de nombreuses entreprises auxquelles la SNC Foncière FT [Localité 31] a été condamnée à verser près de 6 millions d'euros, étant reconnue responsable du retard. Les appelants font valoir que la situation est d'une gravité telle que la fédération du bâtiment et des TP des Bouches du Rhône s'est saisie de la situation.



Ainsi, les appelants reprochent au premier juge d'avoir dénaturé le contrat, au sens de l'article 1192 du code civil, en ce qu'aucune clause contractuelle ne prévoit de pénalités de retard au bénéfice des acquéreurs. Cet élément ne peut donc constituer une contestation sérieuse.



Par ailleurs, les appelants soutiennent que les retards du chantier ne sont pas opposables aux acquéreurs puisque de nombreuses causes du retard invoquées par le promoteur dans son attestation du 10 novembre 2020, sont survenues avant la signature des actes de vente de plusieurs d'entre eux, notamment s'agissant des époux [A], de madame [L], de monsieur [X] [TK] et de madame [GR] [R]. Ils en déduisent que la SNC Foncière FT [Localité 31] est à leur égard dans une situation indiscutable d'inexécution contractuelle, de sorte que la fixation judiciaire d'une date de livraison sous astreinte s'impose. 



Les appelants invoquent ensuite les manquements contractuels du promoteur, soutenant que le certificat de retard du maître d'oeuvre, vieux de deux ans, n'est pas corroboré conformément au contrat et ne peut justifier une livraison retardée en avril 2023. Ils indiquent qu'aucun justificatif des causes de retard invoqués n'est produit à l'appui des 7 courriers de report de livraison, et que les justificatifs ultérieurement produits sont tardifs et partiels. Ils ajoutent que certains reports ne comprennent pas les attestations du maître d'oeuvre. Ils invoquent la mauvaise foi de l'intimée lorsqu'elle invoque le dispositif contractuel de report de la date de livraison qui n'est pas respecté par la SNC Foncière FT [Localité 31], dans la mesure où les conditions ne sont pas réunies puisque les causes du retard sont inconnues et invérifiables depuis décembre 2020. Ils font valoir que le promoteur est tenu à une obligation de résultat de livrer alors qu'il ne peut s'agir de reporter indéfiniment cette date, sans date définitive réelle de livraison. Ils contestent l'appréciation de l'attestation du maître d'oeuvre du 10 novembre 2020 et lui dénient la possibilité d'autoriser légitimement une livraison seulement en avril 2023, ne serait-ce qu'en comparaison avec l'attestation de juin 2020. Enfin, les appelants soutiennent que le retard est imputable à un défaut de paiement des entreprises, dont la SNC Foncière FT [Localité 31] est pleinement responsable.



Les appelants soutiennent qu'aucune contestation sérieuse ne s'oppose à leur demande de livraison qui est par ailleurs motivée par l'urgence, eu égard à la situation financière délicate de chaque acquéreur ; d'où l'astreinte requise. Ils font valoir que le vendeur d'immeuble à construire est débiteur d'une obligation de résultat d'achever l'immeuble et de le livrer, en application de l'article L 261-1 du code de la construction et de l'habitation.



Par dernières conclusions transmises le 6 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SNC Foncière FT [Localité 31] sollicite de la cour qu'elle : 


constate qu'elle a produit l'ensemble des éléments justifiant les causes légitimes de prorogation de délai de livraison, 

déboute les appelants de toutes leurs demandes, 

confirme l'ordonnance entreprise, 

se déclare incompétente au profit du juge du fond, 

condamne les appelants à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 


La SNC Foncière FT [Localité 31] fait valoir que le délai de livraison stipulé contractuellement est nécessairement prévisionnel. Elle assure avoir rempli les conditions contractuelles de report des délais de livraison en justifiant de l'attestation du maître d'oeuvre, qui se suffit à elle seule dans le cas présent au vu des dispositions contractuelles, mais également ici des justificatifs idouanes. Elle ajoute que les causes légitimes postérieures à l'acquisition des biens en avril 2018, mars et juin 2019 sont justifiées, aux termes de l'attestation du 10 novembre 2020.



La SNC Foncière FT [Localité 31] affirme n'avoir commis aucune faute à l'origine du retard de livraison et se prévaut de causes légitimes de suspension du délai de livraison attestées par l'architecte, le cabinet Poissonnier & Ferran, conformément aux clauses contractuelles qui prévoient comme causes de prolongation du délai de livraison la défaillance d'une entreprise pour une raison autre que son admission à une procédure collective, ainsi que les retards dus aux difficultés d'approvisionnement du chantier et aux intempéries définies par la fédération française du bâtiment selon les relevés qui seront effectués par la station météo la plus proche. Elle fait état de 1442,5 jours de retard, soit plus de 46 mois, parfaitement justifiés tenant notamment aux intempéries, aux conséquences de dégradation d'étanchéité, à l'arrêt de chantier sur le bâtiment

existant, à la reprise des linteaux existants, au dépôt de bilan de l'entreprise de cloison/plâtrerie, à la résiliation de contrats, au retard de l'entreprise de gros oeuvre, la société Cardinal Edifice, au démontage de la grue, aux reprises des malfaçons, ainsi qu'aux travaux d'évacuation et à la crise sanitaire liée au Covid-19. Elle estime en conséquence que les biens pourraient être livrés sans pénalité au plus tard le 30 avril 2023, au lieu du 30 juin 2019 initialement fixé. Elle assure que les retards sont essentiellement imputables aux défaillances des entreprises intervenantes sur le chantier, notamment la société Cardinal Edifice en charge du gros oeuvre, ou encore du fait des résiliations de contrat de divers lots en sous-oeuvre. Elle assure que les décisions rendues dans le cadre de litiges l'opposant à cette société n'ont pas tranché la responsabilité des torts entre le constructeur et le maître de l'ouvrage. Elle ajoute que, contrairement à ce que laissent entendre les appelants, il n'est pas justifié de ce que les intervenants à la construction ne seraient pas payés, seules des difficultés administratives liées aux dernières situations n'ayant pas été régularisées. Elle en déduit qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les éventuels litiges financiers avec les constructeurs et le décalage de la date de livraison qui dépend des causes légitimes objectives et justifiées. 



Elle déclare justifier de ces causes légitimes et insiste sur le fait que le juge doit les prendre en compte dès lors qu'elles sont visées au contrat, et cela même si celles-ci ne revêtent pas les caractères de la force majeure au sens de l'article 1218 du code civil, et, que seul le juge du fond est à même d'en déterminer l'existence ou non.



Elle relève que, n'étant pas constructeur, le maître de l'ouvrage n'a pas la maîtrise du planning du chantier et n'est pas en mesure d'achever lui-même l'ouvrage. 



Se fondant sur l'attestation du maître d'oeuvre du 10 novembre 2020, elle soutient que la date contractuelle de livraison n'est pas contractuellement dépassée, de sorte qu'aucun retard n'est acquis.



Elle indique que le juge des référés s'est prononcé sur ces causes dans le cadre du même programme immobilier en déboutant d'autres acquéreurs demandeurs, et que l'appréciation d'éventuels manquements contractuels du vendeur relève des pouvoirs du juge du fond.



La SNC Foncière FT [Localité 31] considère donc qu'elle ne peut être condamnée sous astreinte à livrer les biens, n'étant pas tenue à une obligation de résultat quant à la date prévue initialement, qui plus est s'agissant de biens inachevés en l'état d'une impossibilité conformément aux dispositions de l'article 1221 du code civil dès lors qu'elle n'est pas en possession de l'attestation d'achèvement due par le maître d'oeuvre en application des dispositions d'ordre public résultant des articles R 261-2 et R 261-4 du code de la construction. Elle insiste sur le fait d'avoir elle-même subi un grand nombre d'aléas qu'elle aurait souhaité éviter, la situation étant économiquement lourde de conséquences pour elle. Elle dénie tout arrêt du chantier.





L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 6 septembre 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de livraison sous astreinte des lots



S'agissant du fondement de la demande présentée par les appelants, devant le juge des référés, au titre de l'obtention d'une livraison judiciaire des lots, il convient d'observer qu'il est principalement invoqué l'exécution d'une obligation de faire, au sens de l'article 835 du code de procédure civile, et, à défaut, l'urgence et l'absence de contestation sérieuse au sens de l'article 834 du même code. En tout état de cause, il ne saurait ici être question de l'invocation d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent, la prétention formée ne correspondant en rien à la prescription d'une mesure conservatoire ou de remise en état. 



Dès lors, il ne peut être fait droit aux prétentions des appelants qu'à la condition qu'ils établissent à leur profit, et à la charge de la SNC Foncière FT [Localité 31], l'existence d'une obligation non sérieusement contestable. Or, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que le juge du fond pourrait être amené à rendre.



En effet, par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En vertu de l'article 1103 code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



L'article 1104 du code civil rappelle pour sa part que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.



En vertu de l'article L 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi qu'il est dit à l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. 



L'acquéreur d'un immeuble en état futur d'achèvement qui n'est pas livré dans les délais contractuellement convenus en raison de manquements du promoteur peut réclamer la livraison de son immeuble sous astreinte. 



Les 19 actes de vente, ici concernés, ont été souscrits par les appelants entre le 27 décembre 2017 et le 29 décembre 2020, une livraison étant ainsi prévue entre le 2ème trimestre 2019 et le 1er trimestre 2021. Tous ces actes comprennent des clauses identiques aux termes desquelles il est stipulé une date de livraison au plus tard au cours de l'un des trimestres compris dans la période sus-visée, 'sauf survenance d'un cas de force majeure ou plus généralement d'une cause légitime de suspension de délai'.





Chaque acte mentionne ensuite que 'ce délai et l'obligation que prend le vendeur sont stipulés hors incidence des causes extérieures au fait du vendeur et non connues à ce jour', et que, 'si un ou plusieurs événements de la nature de ceux qui suivent, survenait ayant une incidence sur cette obligation de livraison, cette dernière subsisterait mais dans le cas d'une échéance de réalisation nécessairement reportée à raison de l'incidence provoquée sur le planning d'exécution du chantier et du délai ci avant mentionné'.



Parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison, il est fait état notamment : 

- 'des intempéries, définies par la Fédération Française du Bâtiment selon les relevés qui seront effectués par la station météo la plus proche, 

- du retard provenant de la procédure de sauvegarde des entreprises ou la cessation des paiements, 

- du retard résultant de l'admission d'une entreprise ou d'un sous-traitant oeuvrant sur le chantier à une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation de ses biens, 

- du retard provenant de la défaillance d'une entreprise ou pour une cause autre que son admission à une procédure collective et avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l'entreprise de se conformer au planning d'exécution des travaux relevant de son marché (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le maître d'ouvrage à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à l'entrepreneur défaillant), 

- des injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux sauf le cas où ces injonctions seraient fondées sur des fautes ou négligences de la nature d'une responsabilité propre du vendeur, 

- des retards provenant d'anomalies du sous-sol et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés ainsi que les retards dus aux difficultés d'approvisionnement du chantier'.



Les actes de vente précisent, ensuite, que 'pour l'appréciation des évènements, ci-dessus évoqués, les parties, d'un commun accord, déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d''oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus'.



Enfin, ces contrats prévoient que 's'il advenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions le déroulement normal des travaux, majoré d'un mois en raison de la répercussion sur l'organisation du chantier'.



La SNC Foncière FT [Localité 31] a fait part du retard du chantier, reportant les échéances de livraison envisagées, dans des courriers des 6 mars 2019, 29 novembre 2019, 10 mars 2020, 17 juin 2020, 4 mars 2021, 21 juillet 2021 et 4 juillet 2022. Des attestations du maître d'oeuvre valant certificats tels que mentionné aux actes de vente ont été établies et sont ici justifiées en date des 29 novembre 2019, 10 mars 2020, 17 juin 2020 et 10 novembre 2020. La SNC Foncière FT [Localité 31] ne conteste pas que cette dernière constitue le dernier certificat de son maître d'oeuvre relatif à ce chantier de construction.



En premier lieu, il convient d'observer que, contrairement à ce qu'a pu retenir le premier juge, aucune pénalité de retard n'est contractuellement stipulée au bénéfice de l'acquéreur en cas de retard de livraison comparativement à la date initialement stipulée dans l'acte de vente. Il n'existe donc pas de compensation financière contractuelle, ce qui ne peut être mis en avant pour valoir contestation sérieuse de l'obligation de la SNC Foncière FT [Localité 31] en termes de livraison des lots. 



En deuxième lieu, les appelants reprochent à la SNC Foncière FT [Localité 31] des manquements contractuels. 



Tout d'abord, aux termes des actes ci-dessus rappelés, et notamment au titre de la clause prévoyant les conditions d'appréciation des événements valant cause légitime de suspension des délais, il apparaît, avec l'évidence requise en référé, que le dispositif de report de la date de livraison ne requiert pas la réunion de deux conditions cumulatives, mais suppose seulement la production d'une attestation du maître d'oeuvre ayant la direction des travaux, à savoir en l'occurrence, le cabinet Poissonner Ferran & Associés. La formulation de la clause incluant les termes 'le cas échéant' avant d'envisager la production des justificatifs exclut que ceux-ci doivent être obligatoirement joints pour que le dispositif contractuel de report d'échéance soit valablement mis en oeuvre. Ainsi, la seule production de l'attestation du maître d'oeuvre du 10 novembre 2020 suffit, quand bien même les justificatifs des causes de retard avancés n'ont pas été concomitamment transmis, ceux-ci l'étant au demeurant, à tout le moins, dans le cadre de la présente instance.



Par ce certificat du 10 novembre 2020, le maître d'oeuvre atteste de 1 442,5 jours de retard se décomposant comme suit : 

- 69,5 jours d'intempéries entre juillet 2017 et juillet 2019,

- 244 jours résultant des conséquences des travaux réalisés par l'entreprise de gros oeuvre sur la toiture du bâtiment à l'origine de dégâts des eaux dans les logements des étages inférieurs,

- 150 jours à la suite d'un arrêt du chantier entre juillet et décembre 2018 pour permettre à l'entreprise de gros oeuvre de procéder à des reprises structurelles,

- 60 jours pour la reprise des linteaux existants,

- 30 jours s'expliquant par le dépôt de bilan de l'entreprise de cloison/plâtrerie le 15 mars 2019,

- 65 jours en raison de la résiliation par une entreprise de plomberie du contrat compte tenu du décalage dans le temps du chantier et du fait que des entreprises de maçonnerie et d'étanchéité ont quitté le chantier nécessitant leur remplacement,

- 114 jours se justifiant par la résiliation par une entreprise de serrurerie du contrat compte tenu du décalage dans le temps du chantier,

- 279 jours résultant de l'arrêt du chantier par l'entreprise de gros oeuvre, la société Cardinal Edifice, en octobre 2019 et de la résiliation de son marché par la maîtrise d'ouvrage le 16 décembre 2019,

- 39 jours provenant du retard pris dans le démontage de la grue par l'entreprise Cardinal Edifice,

- 374 jours pour la reprise des malfaçons et achever les travaux qui devaient être réalisés par l'entreprise Cardinal Edifice,

- 7 jours pour évacuer le matériel de l'entreprise Cardinal Edifice,

- 21 jours en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19 ayant entraîné la fermeture du chantier du 17 mars au 14 avril 2020. 

Le maître d'oeuvre a également précisé que le poste 10, à savoir la reprise des malfaçons ou travaux inachevés, était susceptible de croître encore puisque l'une des deux entreprises de substitution avait quitté le chantier sans achever les ouvrages.



Force est donc de constater que le promoteur, la SNC Foncière FT [Localité 31], met en avant des causes de suspension du délai de livraison contractuellement stipulées à l'endroit de chacun des acquéreurs, survenues majoritairement après les actes d'acquisition ici en cause, figurant au nombre des causes légitimes fixées dans le cadre du contrat liant les parties. Or, il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier le bien fondé de ces causes, ni leur caractère légitime, étant observé que, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, la date de livraison est nécessairement prévisionnelle mais ne confère pas une obligation de résultat à la charge du promoteur. De même, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence de procéder à une interprétation de cette attestation du 10 novembre 2020 qui justifie un retard d'au moins 46 mois, soit près de 4 ans au regard des dates de livraison initialement fixées, soit au plus tôt à compter du 2ème trimestre 2019. La SNC Foncière FT [Localité 31] justifie à son dossier par procès-verbaux de constat, relevés, plannings des entreprises intervenantes et courriers de ses divers prestataires de chacune des causes mentionnées dans l'attestation du 10 novembre 2020. Ainsi, il y a lieu d'observer que la date contractuelle de livraison n'est pas manifestement dépassée, qu'aucun manquement manifeste de la SNC Foncière FT [Localité 31] dans l'exécution de ses engagements contractuels n'est démontré, et donc qu'aucun retard justifiant une livraison judiciaire n'est à l'évidence acquis.



Par ailleurs, les appelants soutiennent qu'un certain nombre de cas de retard sont imputables à la SNC Foncière FT [Localité 31] pour non paiement par elle de ses prestataires, ce qui la priverait de la possibilité d'invoquer de bonne foi les dispositions contractuelles de report de livraison, ne constituant aucunement une cause légitime de retard. A ce titre, le contentieux existant entre la SNC Foncière FT [Localité 31] et la société Assistance Conseil et Expertise devant le tribunal judiciaire de Bordeaux ne concerne pas la présente instance, et il ne peut en être tiré aucune conséquence en termes de manquements de la SNC Foncière FT [Localité 31] à ses engagements dans le cadre du chantier du BAO. Par ailleurs, il existe manifestement un litige financier entre la SNC Foncière FT [Localité 31] et la société Cardinal Edifice chargée du gros oeuvre. En effet, par jugement du tribunal de commerce de Marseille du 25 novembre 2021, le contrat signé entre elles a été résilié aux torts exclusifs de la SNC Foncière FT [Localité 31] avec condamnation de cette dernière, et de la caution, à régler à la société Cardinal Edifice diverses sommes représentant au total plus de trois millions d'euros au titre de l'exécution du marché de travaux. Toutefois, cette décision n'est pas définitive puisqu'un appel a été interjeté et est toujours pendant. De même, par arrêt du 12 novembre 2020, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé l'ordonnance du tribunal de commerce de Marseille qui avait dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de l'entreprise de gros oeuvre en paiement provisionnel de ses situations de travaux de juin à septembre 2019. D'autres entreprises ont également sollicité en référé le paiement provisionnel de leurs situations de travaux, en vain. En l'état des éléments produits, il convient de considérer qu'aucun manquement ni mauvaise foi ne peut être manifestement retenu à l'endroit de la SNC Foncière FT [Localité 31] en ce que le retard de livraison résulterait de ses fautes par non paiement de ses prestataires. Les litiges financiers ne sont pas des causes de suspension légitimes mises en avant par le maître de l'ouvrage pour justifier le retard constaté. Il n'est pas davantage avéré que des non paiements ou retards de paiement imputables à l'intimé soient à l'origine du retard de livraison observé. 



Aucun manquement contractuel de la SNC Foncière FT [Localité 31] n'est donc établi de manière non sérieusement contestable.



En troisième lieu, enfin, certains des appelants contestent l'opposabilité des retards légitimes invoqués par la SNC Foncière FT [Localité 31] dans le cadre de l'attestation de son maître d'oeuvre en date du 10 novembre 2020, au regard de la date d'acquisition de leurs lots. S'agissant de madame [O] [L], d'une part, et de monsieur [X] [TK] et madame [GR] [R], d'autre part, force est de constater que ce moyen ne peut prospérer puisqu'ils ont respectivement acquis leurs lots les 8 juin 2020 et 23 décembre 2019, soit avant ladite attestation du maître d'oeuvre faisant état de causes de suspension contemporaines. En revanche, il convient effectivement d'observer que monsieur [SG] [A] et madame [BY] [FB] épouse [A] ont acquis leurs lots le 29 décembre 2020, soit postérieurement à celle-ci, pour une livraison estimée au 1er trimestre 2021.



Cependant, et en tout état de cause, il résulte des éléments justifiés aux dossiers respectifs des parties, que les lots concernés ne sont pas achevés, puisque, notamment le raccordement électrique n'est pas pleinement effectif, et qu'aucune attestation d'achèvement n'a été dressée par le maître d'oeuvre. Or, la SNC Foncière FT [Localité 31] n'est pas l'entreprise qui a réalisé les travaux de construction, de sorte que son obligation de livrer les lots en cause, y compris ceux des époux [A], est impossible.



Dès lors, quelle que soit la notion d'urgence pour les appelants et les difficultés par eux rencontrées et réelles, il ne peut être fait droit à leur demande de livraison judiciaire de leurs lots respectifs dès lors qu'ils ne justifient pas d'une créance non sérieusement contestable à l'endroit de la SNC Foncière FT [Localité 31]. L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée.





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les appelants qui succombent au litige supporteront les dépens de première instance et d'appel.



En revanche, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,



Y ajoutant :



Déboute la SNC Foncière FT [Localité 31] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute monsieur [OM] [J], madame [V] [E] épouse [J], monsieur [CT] [I], monsieur [F] [U], madame [Z] [B] épouse [U], madame [O] [L], monsieur [VA] [G], madame [K] [I] épouse [G], madame [H] [PR], madame [FM] [YY], monsieur [TW] [YM], madame [DX] [XU], madame [RC] [D], madame [KO] [WE] épouse [VH], monsieur [WX] [FY], madame [VT] [RV] épouse [FY], monsieur [HC] [JW], monsieur [X] [TK], madame [GR] [R], madame [AT] [N], monsieur [SG] [A], madame [BY] [FB] épouse [A], monsieur [ME] [LL], madame [JK] [S] épouse [LL], madame [CJ] [C] veuve [ZR], monsieur [X] [IZ], madame [HV] [RN] épouse [IZ], madame [NU] [CV], madame [DE] [CV] et madame [EU] [CV] de leurs demandes sur ce même fondement, 



Condamne monsieur [OM] [J], madame [V] [E] épouse [J], monsieur [CT] [I], monsieur [F] [U], madame [Z] [B] épouse [U], madame [O] [L], monsieur [VA] [G], madame [K] [I] épouse [G], madame [H] [PR], madame [FM] [YY], monsieur [TW] [YM], madame [DX] [XU], madame [RC] [D], madame [KO] [WE] épouse [VH], monsieur [WX] [FY], madame [VT] [RV] épouse [FY], monsieur [HC] [JW], monsieur [X] [TK], madame [GR] [R], madame [AT] [N], monsieur [SG] [A], madame [BY] [FB] épouse [A], monsieur [ME] [LL], madame [JK] [S] épouse [LL], madame [CJ] [C] veuve [ZR], monsieur [X] [IZ], madame [HV] [RN] épouse [IZ], madame [NU] [CV], madame [DE] [CV] et madame [EU] [CV] au paiement des dépens. 





La Greffière Le Président