Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 3 novembre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 03 NOVEMBRE 2022



N°2022/426













Rôle N° RG 21/17183 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQAR







[K] [A]

S.C.I. SCI CIMIEZ





C/



Syndicat VILLA ALICIA































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Michaël BERDAH



Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de Nice en date du 22 Octobre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le N°RG 20/05308 .





APPELANTES



Madame [K] [A], demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Michaël BERDAH, avocat au barreau de NICE





S.C.I. CIMIEZ PRISE EN LA PERSONNE DE SON REPRESENTANT LEGAL EN EXERCICE, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Michaël BERDAH, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



Syndicat VILLA ALICIA représenté par son Syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, SAS au capital de 219.388.000,00 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°487 530 099, ayant son siège social [Adresse 2], pris en son établissement secondaire NEXITY sis [Adresse 3], agissant par l'intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son établissement secondaire, demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Président-Rapporteur, 

et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2022.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



































































EXPOSÉ DU LITIGE 



La SCI CIMIEZ est propriétaire d'un ensemble immobilier au sein de la copropriété Villa Alicia à [Localité 5], copropriété formée de 70 appartements, 54 caves et 20 garages.

Par acte sous-seing-privé en date du 29 mai 2015, la SCI CIMIEZ a donné à bail à Madame [A] un appartement 



Par acte d'huissier en date des 30 novembre et 2 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires Villa Alicia faisait assigner respectivement la SCI CIMIEZ et Madame [A] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nice aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail liant la SCI SCIMIEZ et Madame [A] et statuer sur ses conséquences.



À l'audience du 8 mars 2021, le syndicat des copropriétaires Villa Alicia demandait au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

* prononcer la résiliation du bail liant la SCI SCIMIEZ et Madame [A].

*débouter la SCI SCIMIEZ et Madame [A] de l'ensemble de leurs moyens et prétentions.

* ordonner l'expulsion de Madame [A] et de tous occupants se trouvant de son chef dans l'appartement si besoin avec le concours de la force publique.

*condamner solidairement la SCI SCIMIEZ et Madame [A] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts.

* condamner solidairement la SCI SCIMIEZ et Madame [A] au paiement de la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamner solidairement la SCI SCIMIEZ et Madame [A] aux entiers dépens.

*dire et juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées et qu'en cas d'exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l'huissier de justice instrumentaire en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 10 décembre 1996 seront supportés solidairement par la SCI SCIMIEZ et Madame [A]. 



La SCI SCIMIEZ et Madame [A] demandaient, à titre principal, de prononcer l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires Villa Alicia en l'état d'une autorisation d'ester en justice illégale et à titre subsidiaire de prononcer l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires Villa Alicia en l'absence de notification au préfet de l'assignation.

À titre plus subsidiaire, la SCI SCIMIEZ et Madame [A] concluaient au débouté de l'intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires Villa Alicia et en toute hypothèse sollicitaient la condamnation de ce dernier à payer à chacun d'entre eux la somme de 3.000€ à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive outre la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin ils sollicitaient la condamnation du syndic des copropriétaires Villa Alicia aux entiers dépens et demandaient au tribunal de dire que la SCI SCIMIEZ sera dispensée de payer les causes du jugement à intervenir en application de l'article 10-1 de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965.





Par jugement contradictoire en date du 22 octobre 2021, le juge des contentieux de la Protection près le tribunal judiciaire de Nice a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

* rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la SCI CIMIEZ et Madame [A].

* dit l'action oblique exercée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété Villa Alicia représenté par son syndic en exercice, recevable et bien fondée.

* prononcé la résiliation judiciaire du bail signé entre la SCI CIMIEZ représentée par son gérant en exercice et Madame [A] en date du 29 mai 2015 pour inexécution contractuelle répétée.

*ordonné en conséquence, à défaut du départ spontané de la locataire, l'expulsion de Madame [A] et de tout occupant de son chef de l'appartement situé à [Localité 5] conformément aux dispositions de l'article L4 11-1et L412-1 à 6 du code de procédure civile d'exécution, avec si besoin l'intervention de la force publique et d'un serrurier.

* condamné la SCI CIMIEZ et Madame [A] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Villa Alicia représentée par son syndic en exercice la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

* condamné la SCI CIMIEZ et Madame [A] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Villa Alicia représentée par son syndic en exercice la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* débouté la SCI CIMIEZ et Madame [A] de l'intégralité de leurs demandes.

*condamné la SCI CIMIEZ et Madame [A] in solidum aux entiers dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, à l'exclusion des frais de recouvrement.



Par déclaration en date du 7 décembre 2021, la SCI SCIMIEZ et Madame [A] interjetaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

* rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la SCI CIMIEZ et Madame [A].

* dit l'action oblique exercée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété Villa Alicia représenté par son syndic en exercice, recevable et bien fondée.

* prononce la résiliation judiciaire du bail signé entre la SCI CIMIEZ représentée par son gérant en exercice et Madame [A] en date du 29 mai 2015 pour inexécution contractuelle répétée.

*ordonne en conséquence, à défaut du départ spontané de la locataire, l'expulsion de Madame [A] et de tout occupant de son chef de l'appartement situé à [Localité 5] conformément aux dispositions de l'article L4 11-1et L412-1 à 6 du code de procédure civile d'exécution, avec si besoin l'intervention de la force publique et d'un serrurier.

* condamne la SCI CIMIEZ et Madame [A] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Villa Alicia représentée par son syndic en exercice la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

* condamne la SCI CIMIEZ et Madame [A] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Villa Alicia représentée par son syndic en exercice la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* déboute la SCI CIMIEZ et Madame [A] de l'intégralité de leurs demandes.

*condamne la SCI CIMIEZ et Madame [A] in solidum aux entiers dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, à l'exclusion des frais de recouvrement.





Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 juillet 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la SCI SCIMIEZ et Madame [A] demandent à la cour de :

* infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau.

- A titre principal 

* prononcer l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires Villa Alicia en l'état d'une autorisation d'ester en justice illégale.

- À titre subsidiaire.

*débouter le syndicat des copropriétaires Villa Alicia de toutes ses demandes, fins et conclusions car :

° l'action oblique n'est pas permise en l'absence d'atteinte à des droits patrimoniaux.

° la jurisprudence invoquée par le syndicat des copropriétaires Villa Alicia est circonscrite aux baux commerciaux, à l'exclusion des baux d'habitation.

° le règlement de copropriété ne prévoit pas que chaque copropriétaire est responsable des agissements répréhensibles de ses locataires.

° aucun trouble n'est causé par Madame [A]. 

° le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve des violations répétées et graves du règlement de copropriété qui seraient également constitutives de violation du bail dont il sollicite la résolution.

° il n'y a pas d'inertie fautive de la SCI.CIMIEZ.

° le syndicat des copropriétaires n'allègue aucune nuisance en 2020 et 2021.

° ni la copropriété ni les copropriétaires ne souffrent d'un quelconque préjudice.

° il y a une disproportion entre les nuisances alléguées et les sanctions sollicitées.

Dans tous les cas.

* juger que le syndicat des copropriétaires commet une faute en refusant depuis novembre 2021 à Madame [A] d'accéder aux parties communes et à ses parties privatives et en empêchant ses invités de pouvoir sonner pour joindre son appartement.

* condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI CIMIEZ et Madame [A] la somme de 10.'000 € en réparation du préjudice subi par ces derniers, causé par la faute du syndicat des copropriétaires.

*condamner le syndicat des copropriétaires Villa Alicia à leur payer chacun la somme de 3.000€ à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

*condamner le syndicat des copropriétaires Villa Alicia à payer à chacun d'entre la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

*débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes fins et conclusions.

*condamner le syndicat des copropriétaires Villa Alicia aux entiers dépens de première instance et d'appel.

* juger que la société SCI CIMIEZ sera dispensée de payer des causes du jugement à intervenir en application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.



Au soutien de leurs demandes, la SCI CIMIEZ et Madame [A] font valoir que la résolution n° 4 de l'assemblée générale des copropriétaires de Villa Alicia du 4 février 2020 autorisant le syndicat des copropriétaires à ester en justice est illégale en ce que cette autorisation est générale et non précise.

Par ailleurs elles soutiennent que le syndicat des copropriétaires qui est un tiers au contrat du bail d'habitation indique à tort pouvoir procéder par la voie d'une action oblique pour obtenir la résiliation du bail dans la mesure où les reproches faits ne présentent aucun caractère patrimonial et ne compromettent aucunement les droits patrimoniaux du bailleur.

La SCI CIMIEZ et Madame [A] précisent que la jurisprudence invoquée par le syndicat des copropriétaires concerne uniquement les baux commerciaux et qu'elle ne peut de surcroit pas s'appliquer tenant le règlement de copropriété de l'immeuble.

Enfin elles soutiennent que ce dernier ne rapporte pas la preuve de violations répétées et graves du règlement de copropriété par Madame [A] et qui seraient des violations du bail.

La SCI CIMIEZ indique qu'il ne saurait lui être reproché une quelconque inertie fautive alors que le syndicat des copropriétaires ne lui a jamais remis les preuves de violation du règlement de copropriété de sorte qu'elle n'avait aucun motif légitime et aucune preuve pour agir judiciairement à l'encontre de sa locataire laquelle respecte depuis son entrée dans les lieux toutes les dispositions du bail.

Elles relèvent également que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'un préjudice causé à la copropriété et que si par extraordinaire des violations du bail étaient retenues par la juridiction de céans, ces violations ne sauraient justifier sa résiliation en raison de leur absence de gravité et de leur caractère ponctuel rappelant que la situation justifiant la résiliation du bail s'apprécie au jour où le juge statue.

Enfin elle soulignent que dans le dessein de leur nuire, le syndicat des copropriétaires, depuis novembre 2021 se livre à des man'uvres répréhensibles en supprimant la possibilité de joindre l'appartement depuis la platine d'interphone de la copropriété et en désactivant les bips de Madame [A] l'empêchant d'ouvrir le portail d'entrée dans la copropriété, de tels agissements constituant une atteinte intolérable à la jouissance de l'appartement occupé. 



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 août 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice demande à la cour de :

*confirmer le jugement entrepris sur l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'il n'a alloué que la somme de 2000 € de dommages-intérêts.

En conséquence.

* prononcer la résiliation du bail liant la SCI CIMIEZ et Madame [A] . 

*débouter la SCI CIMIEZ et Madame [A] de l'ensemble de leurs arguments, fins et prétentions.

*ordonner l'expulsion de Madame [A] et de tous occupants se trouvant de son chef dans l'appartement si besoin avec le concours de la force publique.

*condamner solidairement la SCI CIMIEZ et Madame [A] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts.

*condamner solidairement la SCI CIMIEZ et Madame [A] au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamner solidairement la SCI CIMIEZ et Madame [A] aux entiers dépens 



Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires Villa Alicia indique que Madame [A] a un comportement nuisant au bon fonctionnement de la copropriété, soulignant que malgré les innombrables échanges avec la SCI CIMIEZ ,depuis plus de trois ans, celle-ci n'a jamais pris l'initiative pourtant impérative de demande en justice la résiliation du bail de sa locataire, ni de prendre toutes mesures efficaces pour faire cesser les nuisances.

Il rappelle que pas moins de huit réparations ont été nécessaires compte tenu des dégradations commises par Madame [A] ou les occupants de son logement de sorte que leur demande au titre de dommages-intérêts est parfaitement justifiée.

Par ailleurs il soutient que le mandat d'ester en justice voté en assemblé est parfaitement valable et suffisant soulignant que l'action oblique est parfaitement possible pour tout type de baux.

Enfin le syndicat des copropriétaires conclue à l'irrecevabilité de la demande des appelants formée à son encontre au terme de laquelle ils sollicitent sa condamnation au paiement de la somme de 10.'000 € au motif que Madame [A] ne pourrait pas accéder à des parties communes dans la mesure où sa demande est nouvelle car jamais évoquée en première instance



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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 septembre 2022



L'affaire a été évoquée à l'audience du 7 septembre 2022 et mise en délibéré au 3 novembre 2022

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1°) Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice 



a) Sur la mandat d'ester en justice donné par le syndicat des copropriétaires Villa Alicia 



Attendu que l'article 55 du décret du 17 mars 1967 énonce que 'le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, sauf lorsqu'il s'agit d'une action en recouvrement de créance même par voie d'exécution forcée, d'une procédure engagée conformément à l'article 54 du décret du 30 mars 1808, et en cas d'urgence, notamment d'une procédure engagée conformément aux articles 806 et suivants du code de procédure civile. Dans tous les cas, le syndic doit rendre compte des actions qu'il a introduites, à la prochaine assemblée générale.'



Attendu que la SCI CIMIEZ et Madame [A] soutiennent que le syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice n'était pas autorisé à agir, l'autorisation dont il fait état étant illégale.



Attendu que le syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice verse aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 février 2020.

Qu'il résulte de la résolution n° 4 intitulée: - Autorisation au syndic d'agir en justice à l'encontre de la SCI CIMIEZ représentée par Monsieur [Y] dans le cadre des désordres causés par sa locataire pour la mise en 'uvre des recours en garantie- que :

'l'assemblée générale autorise le syndic à prendre toutes mesures pour que le propriétaire des lots 70, 54 et 20 donnés à bail fasse le nécessaire pour que les nuisances subies par la copropriété cessent.

Pour rappel, la locataire et ses visiteurs causent de graves nuisances ayant entraîné à plusieurs reprises l'intervention des forces de police. Des courriers recommandés et de mise en demeure ont été adressés au propriétaire pour l'avertir du comportement de sa locataire mais sont restés sans action ni réaction de sa part. Lors des derniers événements la vitre de la porte d'entrée a été brisée.

À défaut le syndicat donne d'ores et déjà mandat au syndic pour ester en justice et condamner la SCI CIMIEZ représentée par Monsieur [Y] , propriétaire des lots à prendre des dispositions sous astreinte contre son locataire, mandat est également donné au syndic pour obtenir la résiliation judiciaire du bail et la prise en charge des réparations effectuées dans les parties communes par le fait de sa locataire.

Donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toute juridiction et faire appel à tous conseils nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété'

Que cette résolution a été adoptée à la majorité simple.



Attendu que contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'autorisation n'est ni vague, ni générale puisqu'elle précise la nature de l'action, l'objet de l'action et également les personnes à l'encontre desquelles ces actions seront introduites.

Qu'il y a lieu dès lors de dire et juger que le syndicat des copropriétaires Villa Alicia a autorisé le syndic conformément aux exigences de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 à ester en justice. 



b) Sur l'action oblique 



Attendu que les dispositions de l'article 1341-1 du Code civil issu de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable à compter du 1er octobre 2016 énonce que 'lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.'

Que le syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice sollicite la résiliation du bail liant la SCI CIMIEZ copropriétaire bailleur à Madame [A] sa locataire sur les dispositions du présent article pour manquement aux obligations du règlement de copropriété du bail.



Attendu que les appelants soutiennent que l'article 1341-1 du code civil n'est pas applicable puisque les faits reprochés au locataire par le syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice ne présentent aucun caractère patrimonial et ne compromettent aucunement les droits patrimoniaux du bailleur.



Attendu qu'il a été jugé à plusieurs reprises que le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13345, Bull. 2000, III, n° 64) et donc que tout copropriétaire peut, à l'instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci. ( 3e Civ., 08 avril 2021 pourvoi n°20-18327).

Qu'en cas de violation des règles du règlement de copropriété et d'inertie de la part du copropriétaire bailleur à les faire respecter par son locataire entraînant un risque pour la créance du syndicat, ce dernier est donc recevable à agir au lieu et place de son débiteur à l'encontre du locataire.



Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats que le bail établi par les parties est du 29 mai 2015 et le règlement de copropriété liant les parties du 22 mars 1991 soit antérieurement à l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 de sorte que l'article 1166 du Code civil qui dispose 'néanmoins les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne' applicable jusqu'au 30 septembre 2016 sert de fondement à l'action du syndicat des copropriétaires.

Qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments, que le syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice est recevable à agir

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.



2°) Sur les demandes du syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice 



a) Sur la résiliation du bail 

 

Attendu que l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que 'le locataire est obligé d''user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location' 

Que l'article 1729 du code civil dispose que 'si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.'



Attendu que le syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice soutient que la SCICIMIEZ n'a pas pris les mesures nécessaires pour que sa locataire respecte ses obligations malgré les demandes réitérées de syndic, cette dernière troublant la tranquilité de l'immeuble.

Qu'il fait valoir au soutien de ses dires que l'article 11 du règlement de copropriété intitulé - Bruits- précise que les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublé, indiquant que tout bruit ou tapage, de quelque genre que ce soit, troublant la tranquillité des occupants est formellement interdit alors même qu'il aurait lieu à l'intérieur des appartements.

Qu'il verse différents mails et courriers adressés à Monsieur [Y], gérant de la SCI CIMIEZ.

Qu'ainsi dés le 23 février 2017 il était informé de ce que ses locataires faisaient beaucoup de bruit, hurlaient la nuit, recevaient du monde et bloquaient les accès au parking.

Qu'il lui était également demandé de les rappeler à l'ordre.

Que ce courrier restait sans réponse.

Que le 10 juillet 2017 un nouveau courrier lui est adressé par le syndic lui indiquant que les voisins de l'appartement n'en pouvaient plus car ses locataires criaient nuit et jour.

Que ce courrier restait sans réponse.

Que le 24 août 2017 le syndic faisait part à Monsieur [Y] de nouvelles doléances des locataires de l'immeuble, lui demandant de rappeler ses locataires une fois de plus à l'ordre.

Que le 7 novembre 2017 un nouveau courrier était adressé à la SCI CIMIEZ l'informant que les hurlements avaient duré toute la journée du dimanche 5 novembre 2017 de 8 heures du matin jusqu'à 21h30 avant de reprendre le lundi 6 novembre toute la journée.

Que le 12 juin 2018 un nouveau mail était adressé à Monsieur [Y] lui indiquant que ses locataires laissaient les sacs-poubelle devant leur entrée d'appartement pendant des heures ce qui était insupportable pour les voisins.

Que le 30 juillet 2018 un nouveau courrier lui était adressé rappelant que la fuite dans l'appartement perdurait , causant des dommages aux voisins du dessous et l'alertait à nouveau sur le comportement de ses locataires.

Que le syndic dans des courriels du 1er février 2019 et 29 juillet 2019 dénonçait une fois de plus le comportement des locataires de Monsieur [Y] à savoir des perturbations sonores, un chien qui perturbe quotidiennement le bâtiment ou encore un visiteur qui passe par-dessus la barrière pour aller chez eux.

Que le 23 octobre 2019 le syndic informait Monsieur [Y] que l'attitude de sa locataire s'amplifiait, cette dernière hurlant, laissant son chien aboyer continuellement ,laissant la porte ouverte en la bloquant, détériorant les parties communes, troublant ainsi la tranquillité du bâtiment.

Que dans un nouveau courriel du 12 décembre 2019, le syndic indiquait que les invités de sa locataire ainsi que sa locataire causaient des dégâts dans la résidence de façon récurrente en forçant notamment les accès, ajoutant que le 6 décembre 2019 une vive altercation avait eu lieu entre des individus et les occupants de l'appartement occasionnant des hurlements, du vacarme et une bagarre justifiant l'intervention des services de police.



Attendu que le syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice verse également aux débats différentes attestations de locataires ou propriétaires résidant dans l'immeuble, notamment celle de Monsieur [G], de Monsieur [I] , de Monsieur [E] et de Madame [W] dénonçant le comportement associal de Madame [A] , décrivant des bagarres et des altercations.

Que Monsieur [B] à travers deux attestations, relatait des événements intolérables et insupportables pour la copropriété en date des 27 mai 2022, 3 juin 2022, 5 juin 2022 , 7 juin 2022, 16 juin 2022, 18 juin 2022, 6 juillet 2022 et 21 juillet 2022.



Attendu que Madame [A] conteste les faits indiquant que ces lettres/ courriels du syndic ne prouvent pas les nuisances causées.

Qu'il convient toutefois de relever que les doléances énoncées dans ces lettres et courriels sont confirmées par de nombreux locataires et propriétaires de la résidence et par également le dépôt d'une plainte.

Qu'il résulte de ces éléments que Madame Madame [A], de part son comportement n'a pas respecté son obligation de jouissance paisible des lieux loués dans la copropriété, violant ainsi les dispositions de l'article 2.3.9 des conditions générales du bail d'habitation principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 dont il résulte que' le locataire devra jouir des lieux en bon père de famille, ne commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit la solidité ou à la bonne tenue du l'immeuble, soit d'engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants du l'immeuble ou envers le voisinage .....le locataire ne devra conserver dans les lieux loué aucun animal bruyant, malpropre ou malodorant susceptible de causer des dégradations ou une gêne aux autres occupants de l'immeuble '

Qu'enfin elle ne pouvait ignorer le règlement de copropriété puisqu'il résulte des propres écritures de la SCI CIMIEZ que cette dernière avait annexé le réglement de copropriété au contrat de bail lors de la signature de celui-ci.



Attendu que la SCI CIMIEZ rappelle que l'exercice de l'action oblique par le syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice suppose également que ce dernier apporte la preuve de la carence du copropriétaire bailleur, indiquant avoir fait preuve de diligence.

Qu'elle indique en effet que le syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice ne lui a jamais remis de preuve de violation du règlement de copropriété et que dès lors elle n'avait aucun motif légitime, aucune preuve pour agir judiciairement l'encontre de sa locataire laquelle a toujours respecté, depuis son entrée dans les lieux, toutes les dispositions du bail. 

Qu'elle indique toutefois, avoir à la demande du syndic, adressé à sa locataire un courrier le 22 septembre 2017 dans lequel elle lui rappelait que vivre en copropriété nécessitait une entente harmonieuse entre copropriétaires, courrier auquel elle précisait avoir annexé le règlement de copropriété déjà transmis lors de la conclusion du bail.



Attendu qu'il convient de relever que la SCI CIMIEZ ne démontre pas qu'elle se serait libérée de son obligation d'avoir un locataire paisible et non bruyant.

Que le seul et unique courrier adressé à Madame [A] le 22 septembre 2017 ne peut objectivement être considéré comme un acte suffisant pour justifier d'une action tendant à faire respecter les obligations résultant du bail par sa locataire.

Qu'elle ne démontre pas plus avoir fait respecter le règlement de copropriété et le bail, ne produisant aucune pièce qui justifierait des diligences qu'elle aurait accomplies au vu de faire cesser les troubles sonores générées de manière réitérée par sa locataire.

Qu'il y a lieu de dire et juger que la SCI CIMIEZ a été défaillante dans son rôle de bailleur au regard des violations répétées de ses obligations par sa locataire et ce, sur une longue durée.



Attendu qu'il résulte de ces éléments que ces inexécutions contractuelles réitérées sont suffisamment graves pour prononcer la résiliation du bail d'habitation liant les parties et ce d'autant plus que le syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice démontre à travers de nouvelles attestations que ces nuisances perdurent malgré la procédure engagée, la résiliation prononcée n'apparaissant absolument pas disproportionnée.

Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail signé entre la SCI CIMIEZ représentée par son gérant en exercice et Madame [A] en date du 29 mai 2015 pour inexécution contractuelle répétée et ordonné en conséquence, à défaut du départ spontané de la locataire, l'expulsion de Madame [A] et de tout occupant de son chef de l'appartement situé à [Localité 5] conformément aux dispositions de l'article L4 11-1et L412-1 à 6 du code de procédure civile d'exécution, avec si besoin l'intervention de la force publique et d'un serrurier.



b) Sur la demande de dommages et intérêts



Attendu que le syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice fait valoir que le comportement de Madame [A] a causé un préjudice à l'ensemble des copropriétaires, ce que conteste les appelants estimant que le préjudice n'est pas prouvé.



Attendu qu'il résulte des nombreuses attestations versées aux débats que le comportement de la locataire de la SCI CIMIEZ a causé des nuisances régulières aux copropriétaires.

Qu'il est établi que cette dernière n'a pas respecté son obligation de jouissance paisible des locaux d'habitation et ce pendant de nombreux mois, ce qui a conduit les copropriétaires à autoriser le syndic à agir à l'encontre du copropriétaire et de sa locataire en résiliation du bail.





Qu'il convient dès lors de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI CIMIEZ et Madame [A] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Villa Alicia représentée par son syndic en exercice la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance avec intérêts légaux à compter du présent jugement.





 3°) Sur les demandes de la SCI CIMIEZ et Madame [A] 



Attendu que la SCI CIMIEZ et Madame [A] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires Villa Alicia à leur payer chacun la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI CIMIEZ et Madame [A] de cette demande, le simple fait d'ester en justice ne saurait constituer un abus de droit sauf à démontrer la volonté de nuire du demandeur, absolument pas établie.



Attendu que la SCI CIMIEZ et Madame [A] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice à leur payer la somme de 10.000 € en réparation du préjudice qu'ils subissent, ce dernier commettant une faute en refusant depuis novembre 2021 à Madame [A] d'accéder aux parties communes ainsi qu'à ses parties privatives et en empêchant ses invités de pouvoir sonner pour joindre son appartement.

 

Attendu que le syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice demande à la cour de constater qu'il s'agit d'une demande nouvelle qui n'a jamais été évoquée en première instance.

Qu'il convient effectivement de relever que cette demande n'a pas été évoquée devant le premier juge puisque les faits générateurs de celle-ci ont eu lieu en novembre 2021 soit postérieurement au jugement de première instance.

Qu'il y a donc lieu de dire et juger recevable cette demande. 



Attendu que la SCI CIMIEZ a alerté dès novembre 2021 le syndic des difficultés liées aux télécommandes qui ne fonctionnaient plus et du dysfonctionnement de l'interphone de l'appartement.

Qu'il résulte des échanges entre la SCI CIMIEZ et le syndic que ce dernier a bien traité la difficulté, la réparation du parlophone ayant été réalisée comme cela résulte de la facture du 30 juin 2022 de la SARL AZUR DOMOTIC. 

Que faute pour les appelantes de démontrer que le syndicat des copropriétaires Villa Alicia représenté par son syndic en exercice aurait commis une faute, il y a lieu de rejeter leur demande de dommages et intérêts. 













4°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'en l'espèce, la SCI CIMIEZ et Madame [A] sont les principales parties succombant.



Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI CIMIEZ et Madame [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et in solidum la SCI CIMIEZ et Madame [A] au paiement de la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS





Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,





CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la Protection près le tribunal judiciaire de Nice en date du 22 octobre 2021 en toutes ses dispositions,





Y AJOUTANT, 





DÉBOUTE la SCI CIMIEZ et Madame [A] de leur demande de dommages et intérêts,





CONDAMNE in solidum la SCI CIMIEZ et Madame [A] au paiement de la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,











CONDAMNE in solidum la SCI CIMIEZ et Madame [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel.





 LE GREFFIER LE PRESIDENT