Cour d’appel · Chambre 1-9 — 3 novembre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

SUR RENVOI APRES CASSATION

DU 03 NOVEMBRE 2022

N°2022/704

Rôle N° RG 22/01110 N° Portalis DBVB-V-B7G-BIX2N

[Y] [V]

[R] [B] épouse [V]

C/

[C] [P]

SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE - CIFD

Le Comptable du Centre des FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 29]

S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Me Romain CHERFILS

Me Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

sur déclaration de saisine de la Cour suite à un arrêt de la Cour de Cassation en date du 13 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20-18.155, ayant cassé un arrêt rendu par la Cour d'appel de Nîmes en date du 30 janvier 2022 lequel avait statué sur appel d'un jugement du JEX du tribunal de grande instance de Carpentras du 06 décembre 2018

APPELANTS - DEMANDEURS A LA SAISINE SUR RENVOI APRES CASSATION

Monsieur [Y] [V]

né le [Date naissance 17] 1979 à [Localité 29],

demeurant [Adresse 27] (SUISSE)

Madame [R] [B] épouse [V]

née le [Date naissance 19] 1962 à [Localité 24] (GUINÉE),

demeurant [Adresse 27] (SUISSE)

Tous deux représentés par par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par Me Céline JULIAND, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

INTIMES - DÉFENDEURS A LA SAISINE SUR RENVOI APRES CASSATION

Monsieur [C] [P]

né le [Date naissance 16] 1966 à [Localité 25] (84),

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE

plaidant par Me Jérôme BERTHET, avocat au barreau de LYON

SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE - CIFD

immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 379 502 644,

venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUV ERGNE (CIFRAA), prise en la personne de son représentant

légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 18]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE

plaidant par Me Marie-Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, substituée par Me Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Monsieur Le Comptable du Centre des Finances Publiques agissant sous l'autorité du Directeur Général des Finances Publiques

demeurant [Adresse 20]

assigné le 01/03/22 à personne habilitée

défaillant

S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

assignée le 01/03/22 à personne habilitée

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Août 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Evelyne THOMASSIN, Président, et Madame Pascale POCHIC, Conseiller.

Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2022.

ARRÊT

Réputé contradictoire

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2022.

Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

Faits, procédure et prétentions des parties :

Le Crédit Immobilier de France Developpement (ci après désigné le CIFD) a entrepris à l'encontre de monsieur [Y] [V] et son épouse, madame [R] [B], une procédure de saisie immobilière sur des biens situés à [Localité 29] (84) selon commandement délivré le 10 février 2016. Ces immeubles avaient été financés par divers prêts constatés dans un acte authentique établi le 2 juin 2008, en l'étude de Me [X], notaire à [Localité 25], qui ont fait l'objet d'une déchéance du terme après divers impayés, notifiée par pli recommandé du 18 août 2014.

Les époux [V], dans cette instance avaient devant le juge de l'orientation, critiqué le décompte des sommes, la mention du taux d'intérêt, la qualité du CIFD à succéder au Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (prêteur initial), le procès verbal de description annexé le 6 juin 2016, qui visait des biens non concernés par la procédure engagée, les parcelles situées [Adresse 12], non saisies et la parcelle AH [Cadastre 11], non visée au commandement initial (conclusions d'incident pièce 34 des appelants).

Le jugement d'orientation prononcé par le juge de l'exécution de Carpentras, le 14 décembre 2017, a :

- validé la procédure en admettant la qualité à agir du CIFD,

- dit n'y avoir lieu à prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 10 février 2016, ni celle du cahier des conditions de vente déposé le 6 juin 2016,

- dit n'y avoir lieu de constater la caducité du commandement précité,

- dit l'action en recouvrement des prêts n°800081281 à 800081284 prescrite,

- dit l'action en recouvrement d'échéances impayées de décembre 2010 à janvier 2014 d'un prêt n°800081275 prescrite,

- fixé la créance du CIFD pour le surplus de la dette sur le prêt n°800081275 à la somme de 158 175,45 euros outre frais, correspondant au capital restant dû, indemnité d'occupation et échéances impayées non prescrites,

- autorisé la vente amiable de l'immeuble au prix plancher de 180 000 €.

Il retenait en particulier que des erreurs matérielles avaient été commises sur le département de la commune où se situe l'immeuble saisi (34 et non 84) et la description des biens dans le procès verbal mais que ces mentions n'étaient pas prescrites à peine de nullité et n'avaient pas à être ainsi sanctionnées.

L'affaire a été rappelée à l'audience du 5 avril 2018, la vente amiable n'ayant pas été concrétisée, un délai supplémentaire a été accordé aux époux [V]. Mais par la suite, la situation n'ayant pas évolué, dans un jugement du 5 juillet 2018, la reprise de la procédure sur vente forcée a été ordonnée pour l'audience du 6 décembre 2018.

En vue de cette audience les époux [V] critiquaient cette fois, la validité de l'annonce légale et de l'affiche du greffe en raison de la mauvaise description, une nouvelle fois, des biens saisis et du grief que cette confusion leur causait puisque les adjudicataires risquaient notamment de revendiquer la possession de biens non concernés par la saisie immobilière. Ils mettaient en doute également la validité d'une ordonnance sur requête du 21 novembre 2018, donc non contradictoire, ayant autorisé l'établissement à procéder à l'établissement d'un nouveau procès verbal de description, dès lors accompli en fraude de leurs droits et qui méritait annulation. Ils soulignaient des erreurs sur les adresses, l'existence apparente de deux jardins saisis, l'inclusion de la parcelle AH [Cadastre 22], non saisie à usage de garage et de dépendance et de la parcelle AH [Cadastre 11] hors procédure.

Par jugement sur incident et sur adjudication en date du 6 décembre 2018, le juge de l'exécution a écarté les contestations et adjugé le bien immobilier au prix principal de 45 000  €, à Me Bendo, avocat, pour le compte de son client, monsieur [C] [P].

Après avoir dit irrecevables au motif de la chose jugée, les contestations des publicités et placard erronés, sur le fondement de l'article R322-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution retenait le droit de pénétrer dans les lieux pour l'huissier de justice afin de décrire l'immeuble saisi sans autorisation, lorsque le bien est inoccupé ce qui était le cas donc a fortiori avec autorisation préalable. Il écartait la mise en oeuvre de l'article 493 du code de procédure civile, non applicable à la procédure de saisie immobilière.

Monsieur et madame [V] ont fait appel de cette décision. Ils contestaient également l'intervention de monsieur [C] [P], adjudicataire et son bien fondé.

La cour d'appel de Nîmes le 30 janvier 2020, a jugé :

- recevable l'intervention volontaire de monsieur [P], adjudicataire du bien, ayant intérêt au suivi de la procédure et qui ne formait aucune prétention propre,

- infirmé le jugement en ce qu'il avait jugé les contestations des époux [V] irrecevables, à défaut d'identité d'objet,

- sur la nullité de l'annonce légale et de l'affiche apposée au greffe, pouvant entraîner la caducité du commandement, que les articles R322-31 à 322-36 du code des procédures civiles d'exécution n'édictent aucune nullité, la formalité critiquée ne concernant pas une formalité substantielle,

- sur l'ordonnance sur requête du 21 novembre 2018 autorisant l'huissier à pénétrer dans l'immeuble pour actualiser le PV descriptif du 20 mai 2016, qu'au regard de l'article R322-1 du code des procédures civiles d'exécution, la mesure ne nécessitait pas le respect du contradictoire et ne causait aucun grief aux débiteurs qui ne s'y seraient d'ailleurs pas opposés ce pour éviter toute confusion sur les biens vendus.

Sur pourvoi des époux [V], la Cour de cassation dans un arrêt du 13 janvier 2022 a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la cour d'appel de Nîmes et a renvoyé les parties devant la présente cour, au visa des articles R322-31 du code des procédures civiles d'exécution et 114 du code de procédure civile aux motifs que :

- les actes de publicité préalable à l'adjudication constituent une formalité substantielle, sanctionnée par une nullité pour vice de forme prononcée à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité,

- ces actes de publicité doivent notamment mentionner la désignation de l'immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que, le cas échéant, les dates et heures de visite,

- la désignation et la description du bien doivent être exemptes d'erreurs et correspondre à la réalité du bien saisi,

- pour débouter monsieur et madame [V] de leur demande en nullité de l'annonce légale et de l'affiche apposée au greffe et rejeter la demande de caducité du commandement de payer valant saisie, l'arrêt a retenu que les actes de publicité sont identiques à la désignation des biens saisis tels que figurant dans le commandement et le cahier des conditions de vente et contiennent une description conforme à l'article R322-31 du code des procédures civiles d'exécution, sans rechercher, comme il lui était demandé si la description du bien dans les actes de publicité correspondait à la description réelle et non à celle figurant dans le commandement valant saisie et le cahier des conditions de vente, et le cas échéant, de rechercher si une telle erreur de description du bien avait causé un grief aux époux [V], de sorte que la décision était privée de base légale.

Les époux [V] ont saisi la présente cour d'appel de renvoi le 25 janvier 2022.

Dans leurs conclusions notifiées le 27 juin 2022 par RPVA et signifiées aux autres intimés, au détail desquelles il est ici renvoyé, monsieur et madame [V] demandent à la cour de :

- reformer purement et simplement le jugement rendu le 06.12.2018 par le Juge de l'Exécution près le Tribunal Judiciaire de Carpentras,

Statuant à nouveau,

' En ce qui concerne M. [C] [P],

- le débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

' En ce qui concerne le CIFD,

- le débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- prononcer la nullité du dire d'information déposé au cahier des conditions de vente par le conseil constitué pour le créancier poursuivant et du procès-verbal descriptif complémentaire du 22.11.2018 également déposé au cahier des conditions de vente par ce dernier,

- juger que les erreurs commises dans la description des biens figurant dans l'annonce légale et l'affiche au greffe publiés à l'initiative du créancier poursuivant causent un grief aux saisis dans la mesure où elles sont de nature à entraîner la confusion des adjudicataires et à rendre le bien moins attractif,

Par conséquent,

- annuler l'annonce légale et l'affiche au greffe publiées à l'initiative du créancier poursuivant le 31.10.2018,

- constater que les formalités prévues à l'article R.322-31 du code des procédures civiles d'exécution n'ont pas été réalisées dans les délais requis,

- prononcer la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière, qui prive rétroactivement le commandement de tous ses effets,

- dire que la caducité atteint tous les actes de la procédure de saisie qu'il engage ;

- annuler l'adjudication prononcée au profit de Monsieur [C] [P] le 06.12.2018 concernant les biens situés sur le territoire de la commune de [Localité 29] cadastrés section AH n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] ;

- juger qu'il est occupant sans droit ni titre et que faute pour lui de quitter les lieux de son plein gré, monsieur [P] y sera contraint ainsi que tous occupants de son chef, notamment par la voie de l'expulsion, et ce dans les huit jours de la signification de la décision qui sera rendue;

- dire que l'huissier instrumentaire sera autorisé à se faire assister par la Force publique, - condamner monsieur [C] [P] au paiement d'indemnités d'occupation d'un montant de 100 € par jour à compter de l'adjudication et jusqu'au départ effectif ;

- constater que la créance du CIFD est prescrite ;

En ce qui concerne l'ordonnance sur requête du 21.11.2018

- juger que le CIFD ne rapporte pas la preuve de l'existence de circonstances susceptibles de justifier qu'il soit procédé non contradictoirement,

- juger qu'il ne justifie pas avoir convoqué les époux [V] en vue de l'établissement du « second » procès-verbal de description, qu'il ne saurait prétendre qu'ils étaient absents,

- rétracter l'ordonnance rendue le 21.11.2018 à la requête du CIFD,

- annuler le procès-verbal de description « actualisé » comme ayant été accompli en fraude des droits des concluants,

En ce qui concerne le caractère abusif de la procédure de saisie immobilière

- condamner le CIFD à leur payer la somme de 450 000 € à titre de dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice matériel,

- condamner le CIFD à leur payer la somme de 90 000 € à titre de dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice moral,

En tout état de cause

- condamner in solidum la SA CIFD et monsieur [C] [P] à leur payer la somme de 15 000 € au titre des frais irrépétibles, et à supporter les entiers dépens.

Ils ne remettent pas en cause l'autorité de chose jugée du jugement d'orientation du 14 décembre 2017 qui n'a pas fait l'objet d'un appel et a validé le CCV et le PV descriptif originaire, mais contestent la validité de l'annonce légale et l'affiche du greffe, ce qui est différent. Il s'agit bien d'actes différents. Ce jugement avait considéré qu'il s'agissait d'erreurs matérielles, ce qui n'autorisait pas le créancier poursuivant à reprendre les mêmes mentions par la suite. La publicité sur le bien saisi doit être faite entre 1 et 2 mois avant l'audience d'adjudication, en application de l'article R322-31 du code des procédures civiles d'exécution. L'article R311-11 du code des procédures civiles d'exécution sanctionne les délais par la caducité du commandement.

La publicité faite a été la suivante :

« [Adresse 14] :

Le bâtiment situé au [Adresse 14] est composé :

Sur la façade extérieure au numéro 17 se situe un magasin fermé dénommé « la boutique du chocolat ». Il existe une seconde entrée au numéro [Adresse 21] : il s'agit d'un bâtiment à usage de garage et de dépendance. Un jardin non entretenu. Un bâtiment annexe. Une cour numéro 2.

[Adresse 15] :

Le tènement situé [Adresse 15] comprend :

Une partie extérieure composée d'un jardin non entretenu. Une partie à usage d'habitation située au rez-de-chaussée composée de 4 pièces en cours de rénovation. Un dégagement avec montée d'escalier. Une cour intérieure. Une cave. Une pièce à usage de pâtisserie.

Le tènement est, également, composé d'un immeuble comprenant :

Étage 1 : 1 appartement en très mauvais état de quatre pièces,

Etage 2 : 2 greniers ainsi que plusieurs pièces en mauvais état ou en cours de restauration, avec un demi-étage dans l'escalier en colimaçon et un 2 ème étage comprenant plusieurs pièces en mauvais état » (Pièces n° 15 et 16).

Or, il n'y a pas de dépendances, il n'existe qu'une cour, qu'un jardin et aucun accès à la place de la recluse, il s'agit sans doute de la [Adresse 26]....mais la parcelle qui y débouche, n°[Cadastre 11] n'est pas saisie au contraire de la [Cadastre 3]. Ce qui a conduit à tort l'adjudicataire à changer la serrure du portail de la parcelle n°[Cadastre 11] qu'il n'a pas acquise et sur laquelle il n'a aucun droit de passage. Ces erreurs seront la source future et incontestable de prochains litiges où les

adjudicataires revendiqueront la propriété de biens adjugés mais non saisis (ce qui n'a pas manqué de se produire, monsieur [P] s'arrogeant le droit de passer sur la [Cadastre 11] alors qu'il n'y a aucun droit) et avaient un effet dissuasif sur les intentions d'achat. Le grief qu'ils ont subi est une adjudication à vil prix, la description du bien ne correspondant pas à la réalité et les candidats acquéreurs ne pouvant avoir connaissance de manière claire, de ce qu'ils achetaient. Le nouveau descriptif du 22 novembre 2018, ne leur a pas été dénoncé, n'a pas été annoncé lors de l'audience d'adjudication mais annexé par dire au CCV. Le 'dire' non contradictoire au mépris de l'article R311-6 doit être annulé.

Il en résulte du fait de la caducité, la prescription de la créance poursuivie sur le fondement de l'article 2244 du code civil, et à ce jour, ils ne doivent donc plus rien.

Certes la sentence d'adjudication enregistrée à son profit auprès du Service de la Publicité Foncière porte bien et uniquement sur les parcelles concernées par le commandement aux fins de saisie immobilière mais cela ne valide pas les publicités légales erronées, antérieures à la vente forcée.

En aucun cas l'article R.322-1 du code des procédures civiles d'exécution n'autorise l'huissier à pénétrer dans les lieux sans autorisation pour réaliser un procès-verbal «actualisé » ou « rectificatif » plus d'un an après le dépôt du Cahier des Conditions de vente. Le caractère nécessairement non contradictoire de l'ordonnance n'est pas démontré. Les conditions posées pour que l'huissier de justice puisse pénétrer dans les lieux en l'absence de l'occupant sont au nombre de deux, l'occupant est absent ou il refuse l'accès. Il n'y avait aucune urgence, le CIFD sachant depuis le 27 septembre 2016 qu'une difficulté existait sur la description des biens. De plus, au mépris de l'article 495 du code de procédure civile, l'ordonnance n'a pas été signifiée.

Le juge de l'exécution est compétent pour sanctionner le comportement fautif du CIFD dans la mise en oeuvre du recouvrement de créance, qui a eu de lourdes conséquences sur le plan financier et moral, leur couple a subi des répercussions psychologiques graves et a fini par se séparer.

Les moyens et prétentions du CIFD sont développés dans des conclusions du 11 juillet 2022 auxquelles il est renvoyé. Il sollicite de la cour :

- rejeter les conclusions et pièces des époux [V] du 27 juin 2022 au regard de l'article 16 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

- Révoquer l'ordonnance de clôture et admettre les conclusions en réplique du CIFD,

- Confirmer le jugement rendu par le Juge de l'exécution de Carpentras du 6 décembre 2018, en toutes ses dispositions,

Sur la régularité des annonces légales,

Vu l'article R 311-5 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,

Vu le jugement d'orientation rendu par le juge de l'exécution de Carpentras en date du 14 décembre 2017 et le jugement de renvoi en vente forcée du 5 juillet 2018,

- Déclarer irrecevables les contestations formées par les époux [V] tant sur le cahier des conditions de la vente que sur le PV de description des lieux,

- Constater que la désignation des biens saisis est identique dans le commandement, dans le cahier des conditions de la vente ainsi que dans le jugement d'orientation définitif en date du 14 décembre 2017 puis dans le jugement de renvoi en vente forcée du 5 juillet 2018,

Vu le PV complémentaire de maître [O] en date du 22 novembre 2018,

- Débouter les époux [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, la description des biens ne leur causant aucun grief,

- sur l'ordonnance du 21 novembre 2018,

Vu l'article R 322-1 et L 322-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Débouter les époux [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, lesdits actes ne leur causant aucun grief,

- sur les demandes indemnitaires formées par les époux [V],

Vu les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile et de l'article R311-5 du code des procédures civiles d'exécution,

- Déclarer irrecevables les demandes indemnitaires formées pour la première fois, en cause d'appel et postérieurement à l'audience d'orientation par les époux [V],

En tout état de cause, les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions, pour le moins infondées en fait et en droit,

- sur les demandes subsidiaires formées par monsieur [P] à son encontre :

Vu le CCV déposé auprès du greffe du juge de l'exécution de Carpentras,

- Débouter Monsieur [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du CIFD,

- Condamner les époux [V] à lui payer une somme de 15 000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens.

Les époux [V] avec une certaine mauvaise foi affirment ne pas remettre en cause l'autorité de chose jugée, mais ils contestent pourtant ce qui, sur l'annonce légale et l'affiche, reprend de pures erreurs matérielles ainsi que retenu par le juge de l'exécution sur le cahier des conditions de vente et le procès verbal descriptif. Ces contestations au demeurant sont tardives au regard de l'article R311-5 du code des procédures civiles d'exécution, par rapport au jugement d'orientation. La nullité relève de l'article 114 du code de procédure civile, et exige la démonstration d'un grief. Le premier PV descriptif a été réalisé en présence des époux [V], aucune confusion n'est possible. Les parcelles cadastrées Section AH n°[Cadastre 3] à [Cadastre 10] ont été correctement identifiées dans le jugement d'adjudication, elles correspondaient au jugement d'orientation en date du 14 décembre 2017 qui n'a pas été frappé d'appel par les époux [V]. Le jugement d'adjudication a été enregistré auprès du Service de la Publicité foncière. Sur la parcelle du [Adresse 14], une partie des bâtiments a été détruite, le plan du géomètre situe une cour et de la végétation existe sur ce tènement de sorte qu'il y a bien un jardin. La chocolaterie a également une entrée directement sur la [Adresse 12]. Il ressort du plan cadastral une servitude de passage matérialisée en pointillés pour sortir sur la [Adresse 26]. Monsieur [P] a simplement changé les clés du portail et en a laissé un double pour les époux [V]. Quoiqu'il en soit un nouveau procès verbal descriptif a été établi le 22 novembre 2018. Il n'existe aucune discordance entre les annonces légales et les actes de procédure antérieurs, commandement de payer et cahier des conditions de vente. Un acquéreur serait bien imprudent de ne pas visiter les lieux avant de porter des enchères, les époux [V] raisonnent pas hypothèse. Les biens étaient en état de délabrement complet, leur prix ne peut être discuté après le covid qui a boosté les estimations immobilières.

Il n'existe pas de nullité sans texte et aucun ne prévoit la nullité du dire ou du PV descriptif complémentaire qui étaient destinés à apporter plus d'éclaircissements aux acquéreurs éventuels. Il a été communiqué par RPVA. Aucun grief n'est démontré, la consistance ou la rentabilité du bien saisi n'était pas affectée par les erreurs pour un acheteur. L'article L322-2 du code des procédures civiles d'exécution permet directement à l'huissier de justice de pénétrer dans les lieux sans autorisation, pour les décrire. Il ne s'agissait donc pas de la mise en oeuvre de l'article 493 du code de procédure civile. C'est par sécurité juridique, parce que la loi ne prévoit pas de 2ème pv descriptif que le CIFD a demandé une autorisation de pénétrer dans les lieux. L'immeuble n'était pas habité ni habitable, il menaçait ruine. L'ordonnance était exécutoire sur minute et sur présentation, elle n'avait donc pas à être signifiée et ne pouvait leur être présentée puisqu'ils étaient absents de France. Les époux [V] ne peuvent solliciter de dommages et intérêts pour la première fois en appel au regard de l'article 564 du code de procédure civile et alors que cette demande échappe aux pouvoirs du juge de l'exécution. Les époux [V] ont eu la possibilité de vendre à l'amiable et ne l'ont pas réalisé. Le CIFD avait obligation de déclarer les impayés au FICP en application de l'article L752-1 du code de la consommation. Le CIFD n'a pas commis de faute. De plus le CCV le met à l'abri de toutes contestations et réclamations de l'adjudicataire, monsieur [P], à son encontre, puisqu'en page 11 il stipule, au paragraphe portant sur l'état de l'immeuble que ' L'acquéreur prendra les biens dans l'état ou ils se trouvent au jour de la vente, sans pouvoir prétendre ni à aucune diminution de prix, ni à aucune garantie ou indemnité contre le poursuivant, la partie saisie ou ses créanciers pour dégradations, réparations, défauts d'entretien, vices cachés, vices de construction, vétusté, erreurs dans la désignation, la consistance ou la contenance alors même que la différence excéderait un vingtiéme, ni à raison des droits de mitoyenneté ou de surcharge des murs séparant lesdits biens des propriétés voisines, alors même que ces droits seraient encore dus et sans garantie de la nature, ni de la solidité du sol ou du sous-so/, en raison des carrières et des fouilIes qui ont pu être faites sous sa superficie, des excavations qui ont pu se produire, des remblais qui ont pu être faits, des éboulements et glissements de terre. L'acquéreur devra en faire son affaire personnelle, à ses risques et périls sans aucun recours contre qui que ce soit. » Il n'y a donc pas lieu à garantie de sa part sur le prix d'achat et les frais d'architecte.

Monsieur [P] dans des conclusion en date du 30 mai 2022 auxquelles il est renvoyé sollicite de la cour :

Vu les articles R 310-10 et suivant du code des procédure civiles d'exécution,

Vu les articles 114, 329 et 330 du code de procédure civile,

Vu l'article 1240 du code civil,

A titre principal,

- lui donner acte de son intervention volontaire à titre principal à l'instance en cours introduite par les époux [V],

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- débouter les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

- condamner le CIFD à le relever indemne de l'intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- condamner le CIFD à lui payer la somme de 93 058,00 € à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

- condamner les époux [V] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SELARL Lexavoue, avocats aux offres de droit.

Son intervention volontaire aux débats est recevable car il a intérêt à défendre son acquisition du bien immobilier et alors que les époux [V] forment désormais de demandes financières à son encontre.

Il n'y a aucun risque de confusion, le jugement d'adjudication porte sur les parcelles cadastrées Section AH n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et rien d'autre. Ce sont bien les parcelles saisies. Contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, en aucun cas il ne pourra se prévaloir de la propriété des parcelles cadastrées Section AH n°[Cadastre 11], une partie de la parcelle cadastrées Section AH n° [Cadastre 22] et une parcelle située [Adresse 21] cadastrée Section AH n° [Cadastre 23]. Il a cru disposer d'un droit de passage tant la configuration des lieux montre qu'il est impossible pour lui d'accéder à sa nouvelle propriété sans passer par cette cour appartenant aux appelants, la saisine d'un juge à cette fin est un autre débat. Le relevé de formalités indiquait bien l'absence de toute servitude de passage sur la propriété [V] cadastrée [Cadastre 11].

Les époux [V] omettent dans leurs prétentions de retenir le caractère définitif du jugement qui a ordonné la vente forcée, il n'y aura donc pas à aller jusqu'à la caducité du commandement de payer, mais uniquement éventuellement à reprendre la procédure d'adjudication. La fixation d'une indemnité d'occupation ne peut être rétroactive, les prétentions des époux [V] sont au demeurant particulièrement fantaisistes pour des immeubles en ruine et alors que les erreurs commises dans la description des biens ne lui sont pas imputables. Il est fondé à réclamer au CIFD remboursement des sommes qu'ils a déboursées après avoir acquis l'immeuble.

La BNP Paribas personal Finance assignée à domicile le 1er mars 2022 et le comptable des finances publiques de [Localité 28], assigné à personne habilitée le même jour, n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 juin 2022.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Sur le report de l'ordonnance de clôture :

A l'audience avant l'ouverture des débats, à la demande des parties, l'ordonnance de clôture a été révoquée afin qu'un débat complet et contradictoire s'instaure sur le litige, en permettant à la cour d'appel de statuer en prenant connaissance des dernières écritures des parties, tandis qu'elles estimaient toutes que le dossier était en état et qu'aucune d'elles ne voulait conclure à nouveau. La procédure a été clôturée par voie de mention au dossier le jour de l'audience, ce dont les parties ont été avisées verbalement sur le champ.

Sur l'intervention de monsieur [P], adjudicataire :

Dans leurs dernières écritures, les époux [V] ne contestent plus la recevabilité de cette intervention volontaire de l'adjudicataire, monsieur [P], dont les droits sont discutés, et désormais, ils forment des demandes de condamnation financière à son endroit, sur lesquelles nécessairement il doit pouvoir se défendre.

Sur la recevabilité des contestations émises par les époux [V] :

L'article R 311-5 du code des procédures civiles d'exécution dispose : 'A peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l'audience d'orientation prévue à l'article R. 322-15 à moins qu'elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'acte.'

Il a été rappelé ci dessus, que le jugement d'orientation prononcé le 14 décembre 2017 a dit n'y avoir lieu à prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 10 février 2016, ni celle du cahier des conditions de vente déposé le 6 juin 2016 en raison des erreurs, jugées matérielles, sur la description des biens immobiliers qui ne justifiaient pas l'annulation des actes.

Cependant, les critiques des époux [V] ne portent pas sur le même objet.

Ils font observer que malgré le délai de deux ans, écoulé depuis les actes entachés de ces erreurs, elles n'ont pas été rectifiées et se retrouvent dans de nouveaux éléments de la procédure de saisie immobilière, à savoir l'annonce légale et l'affiche du greffe. On ne peut donc leur opposer la chose jugée, l'objet du litige n'étant pas le même, ni l'irrecevabilité de leurs contestations, puisque les actes n'existaient pas encore lors de l'audience d'orientation en 2017. Les publications datent du 31 octobre 2018, et aucune observation n'a été faite pour nier que les époux [V] ont respecté le délai de 15 jours pour critiquer ces publicités et affichage, dans des conclusions notifiées le 14 novembre 2018. Leurs contestations sont donc recevables.

Sur les conditions d'autorisation d'un procès verbal complémentaire :

Il ressort de l'article 463 du code de procédure civile que l'ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans le cas où le requérant est fondé à ne pas appeler la partie adverse.

En l'espèce, la requête ne contient aucune motivation expresse sur la nécessité d'écarter le contradictoire de l'acte à réaliser. Mais elle s'adresse au juge de l'exécution, dans une procédure de saisie immobilière déjà engagée devant lui, pour laquelle l'audience d'adjudication est fixée quelques jours plus tard et vise expressément les articles du code des procédures civiles d'exécution, en particulier L322-2, L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d'exécution qui doivent prévaloir en raison de leur spécificité sur les textes de procédure généraux. Selon ces articles, l'huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l'ouverture des portes et des meubles, afin de décrire l'immeuble saisi. En l'absence de l'occupant ou sur son refus de le laisser pénétrer, il peut entrer en présence du maire, d'un fonctionnaire municipal délégué par lui, d'un conseiller municipal, d'une autorité de police ou de gendarmerie ou à défaut de deux témoins.

Le CIFD invoque l'ancienneté du premier procès verbal, la complexité des lieux, la nécessité de faire intervenir un géomètre et le délabrement des bâtiments, depuis le premier descriptif en mai 2016 qui sont des motifs pertinents.

Il n'est pas remis en cause que le 22 novembre 2018, les époux [V] qui vivent en Suisse, n'étaient pas présents à [Localité 29] et le procès verbal dressé indique que l'huissier de justice est entré en présence, d'un gardien brigadier et d'un brigadier-chef principal dont les identités sont énoncées. Ce constat ne présente donc pas d'éléments justifiant qu'il soit invalidé. Aucun grief causé aux époux [V] n'est d'ailleurs établi, alors qu'eux mêmes déclarent qu'ils auraient accepté une telle mesure s'ils avaient été consultés.

La nature de l'ordonnance d'autorisation ne nécessitait aucune signification, elle est exécutoire sur minute.

Ce procès verbal descriptif du 22 novembre 2018 ne peut cependant suppléer et effacer les irrégularités dénoncées par les époux [V] sur les publicités réalisées qu'il convient donc d'examiner. De sorte qu'il devient sans objet d'examiner le moyen par lequel ce nouveau procès verbal descriptif a été annexé à la procédure ou communiqué aux époux [V] en particulier par référence à l'article R311-6 du code des procédures civiles d'exécution qui exige en principe, le dépôt au greffe de conclusions signées d'un avocat, la terminologie de 'dire' n'étant plus usitée depuis la réforme du 21 avril 2006.

Sur les erreurs de la publicité et de l'affichage :

Selon l'article R322-31 du code des procédures civiles d'exécution, la vente forcée est annoncée à l'initiative du créancier poursuivant dans un délai compris entre un et deux mois avant l'audience d'adjudication. A cette fin, le créancier rédige un avis, le dépose au greffe du juge de l'exécution pour affichage sans délai et fait procéder à sa publication dans un journal d'annonces légales.

Cette formalité doit selon l'article R322-31-2° du code des procédures civiles d'exécution désigner l'immeuble saisi, en faire une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que le cas échéant, les dates et heures de visites.

Ces publicités ont été réalisées par le CIFD le 31 octobre 2018 dans la presse et au greffe du juge de l'exécution ainsi que l'établit l'acte de dépôt produit aux débats. La description des biens, illustrée d'une photographie de la façade, énonce les références cadastrales exactes des parcelles saisies, cela n'est pas contesté, utilisées à usage d'habitation et à usage commercial.

Le texte de l'article R322-31 du code des procédures civiles d'exécution ne prononce pas de sanction, en particulier il n'est pas prévu de caducité, mais cette publicité est une formalité substantielle au regard de l'article 114 du code de procédure civile, qui doit conduire lorsqu'un grief est établi par celui qui invoque la difficulté, à en prononcer l'annulation avec pour conséquence de sa disparition juridique, le non respect du délai de l'article précité, délai compris entre un et deux mois avant l'audience d'adjudication et par application de l'article R311-11 du code des procédures civiles d'exécution, la caducité du commandement de payer valant saisie.

La publicité faite en sa partie discutée, a été la suivante (mentionnée en caractères gras) :

' ...Il s'agit de plusieurs bâtiments situés au [Adresse 13]

[Adresse 14] :

Le bâtiment situé au [Adresse 14] est composé de :

Sur la façade extérieure au numéro 17 se situe un magasin fermé dénommé « la boutique du chocolat ». Il existe une seconde entrée au numéro [Adresse 21] : il s'agit d'un bâtiment à usage de garage et de dépendance. Un jardin non entretenu. Un bâtiment annexe. Une cour numéro 2.

[Adresse 15] :

Le tènement situé [Adresse 15] comprend :

Une partie extérieure composée d'un jardin non entretenu. Une partie à usage d'habitation située au rez-de-chaussée composée de 4 pièces en cours de rénovation. Un dégagement avec montée d'escalier. Une cour intérieure. Une cave. Une pièce à usage de pâtisserie.

Le tènement est, également, composé d'un immeuble comprenant :

Étage 1 : 1 appartement en très mauvais état de quatre pièces,

Etage 2 : 2 greniers ainsi que plusieurs pièces en mauvais état ou en cours de restauration, avec un demi-étage dans l'escalier en colimaçon et un 2 ème étage comprenant plusieurs pièces en mauvais état ».

Les inexactitudes ne peuvent être contestées, elles sont à juste titre soulignées par les appelants.

Aucune entrée n'existe au [Adresse 21] avec garage et dépendance et contrairement aux énonciations, il n'existe pas deux jardins et deux cours.

Au titre des griefs causés par ces irrégularités, les époux [V] avancent la confusion créée auprès des éventuels acquéreurs qui les a poussés à renoncer à une telle acquisition et dès lors la vente de l'immeuble à vil prix, faute de concurrence entre les candidats à l'acquisition, et également à la suite de cette confusion, la revendication faite par monsieur [P], adjudicataire, de droits dont il ne dispose pas sur l'immeuble, se croyant propriétaire du jardin, parcelle [Cadastre 11] alors que ce terrain n'est pas saisi et reste hors procédure et sans aucune servitude de passage au profit du [Adresse 15].

Les erreurs commises par le procès verbal descriptif de l'immeuble, en date du 2 mai 2016 ont donc été reprises. Il convient cependant de souligner, sans qu'aucune explication n'existe à ce sujet, que monsieur et madame [V] étaient présents lors de l'établissement de cet acte. Il est patent que le portail photographié par l'huissier de justice ce jour là, le 2 mai 2016, correspond par comparaison avec le plan cadastral communiqué au [Adresse 26], donc à la parcelle [Cadastre 11] qui est hors procédure et que le garage et les dépendances décrites sont situées sur la parcelle [Cadastre 22] ainsi que l'affirment les époux [V]. On ne peut que s'interroger sur les motifs d'une telle approximation alors que les propriétaires étaient sur place, mais la validité du procès verbal de description du 2 mai 2016 n'est plus en litige, le jugement d'orientation n'a sur ce point, pas été discuté, il a autorité de chose jugée et retenu qu'il s'agissait d'une erreur matérielle ne permettant pas d'annuler l'acte.

Par ailleurs, de la même façon, il peut être observé que lorsqu'ils ont signé un compromis de vente amiable avec madame [T], le 30 mars 2018, au prix de 186 000 €, les mêmes termes descriptifs sont employés par eux cette fois, avec la référence suivante ' il existe une seconde entrée au [Adresse 21]' alors pourtant qu'il s'agissait de vendre les parcelles saisies.

Concernant cependant les publicités avant adjudication, ces erreurs n'avaient pas été rectifiées, elles persistent deux ans plus tard, de sorte que les mentions intègrent sous une fausse adresse la parcelle [Cadastre 11] qui n'était pas saisie, même si effectivement sa référence cadastrale n'a pas été expressément énoncée sur les publicités.

Les griefs invoqués par les époux [V] au soutien de leurs contestations ne seront cependant pas retenus.

En effet, comme l'observe le CIFD, il serait bien surprenant qu'un candidat acquéreur ne visite pas les lieux avant de porter les enchères, ce qui permettait alors de prendre une connaissance personnelle de l'immeuble et de sa situation, sa composition. Il ne résulte d'aucune pièce probatoire que des acquéreurs aient renoncé à l'acquisition en raison de doutes sur la composition de l'immeuble saisi, exactement énoncée par les références cadastrales, cela n'est pas remis en cause. Pas davantage n'est il établi que monsieur [P], adjudicataire, ait revendiqué la propriété de la parcelle [Cadastre 11]. Il expose dans ses conclusions qu'il est titré uniquement pour les parcelles saisies et adjugées, et déjà devant la cour d'appel de Nîmes, indiquait qu'il n'y avait jamais eu de mention de la parcelle [Cadastre 11] dans l'adjudication tandis que le relevé de formalité indiquait clairement l'absence de toute servitude de passage sur ce terrain. Dans de telles conditions il est certes regrettable qu'il ait changé la serrure du portail sur un bien qui ne lui appartenait pas et sur lequel il admet n'avoir aucune servitude de passage, mais ce comportement ne résulte pas des publicités critiquées.

Les époux [V] tentent de caractériser l'existence d'un grief, également, au regard du prix d'adjudication qu'ils estiment vil. De ce chef, le procès verbal descriptif de l'immeuble témoigne d'un ensemble de bâtiments laissés à l'abandon depuis plusieurs années et dès lors en très mauvais état, non habitables, aux murs dégradés, fissurés, moisis, planchers et sols abimés, plafonds menaçant ruine dans certaines pièces, réseaux d'eau et d'électricité quasiment inexistants ou vétustes. L'immeuble est à l'état de chantier. Ces biens n'avaient d'ailleurs pas trouvé d'acquéreurs en vente amiable au prix plancher fixé par le juge de l'exécution de 180 000 €, vraisemblablement en raison de l'importance des travaux à entreprendre.

Dès lors, à défaut de grief, les époux [V] seront déboutés de ce chef et la publicité ne sera pas annulée. Il en résulte que la caducité du commandement n'est pas encourue et que l'adjudication bénéficiant à monsieur [P] ne sera pas remise en cause, de sorte que propriétaire du bien, il ne peut se voir expulsé, ou condamné à des indemnités d'occupation.

Sur les demandes indemnitaires des époux [V]

L'article L213-6 du code de l'organisation judiciaire, donne compétence exclusive au juge de l'exécution pour connaître des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de leur exécution forcée, ainsi que des demandes en réparation fondées sur l'exécution ou l'inexécution dommageable des mesures.

On ne peut faire grief aux époux [V] de n'avoir pas formulé leurs demandes indemnitaires devant le juge de l'exécution en 2017 tandis que leurs critiques s'attachent en partie au moins, à des actes de saisie immobilière postérieurs, à savoir octobre 2018 pour les publicités et décembre 2018 pour l'adjudication, leur permettant alors compte tenu du prix obtenu de critiquer les erreurs persistantes du créancier poursuivant ayant eu selon eux un impact catastrophique sur la vente.

Ils seront déclarés recevables à ce titre. Cependant, la motivation qui précède qui aboutit au rejet de leurs contestations, prive d'objet leurs demandes indemnitaires, le caractère irrégulier et abusif de la saisie immobilière n'étant pas admis.

Sur les autres demandes :

Il est inéquitable de laisser à la charge de monsieur [P] les frais irrépétibles engagés dans l'instance, une somme de 2 000 € lui sera accordée. Une somme de 4 000 euros sera également allouée de ce chef au CIFD, et mise à la charge des époux [V], partie perdante qui ne peuvent bénéficier des disposition de l'article 700 du code de procédure civile, et supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe,

REPORTE les effets de l'ordonnance de clôture au jour des plaidoiries,

REÇOIT monsieur [P] en son intervention volontaire,

INFIRME le jugement du juge de l'exécution de Carpentras en date du 6 décembre 2018 en ce qu'il a jugé irrecevables les contestations de monsieur et madame [V] sur les formalités de publicité,

Statuant à nouveau de ce chef,

JUGE les époux [V] recevables à contester les formalités de publicité et d'affichage en date du 31 octobre 2018,

Les DÉBOUTE de ce chef,

CONFIRME le jugement déféré en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

DIT les époux [V] recevables en leurs demandes indemnitaires formées devant la cour d'appel,

Mais DÉBOUTE les époux [V] de toutes leurs demandes et prétentions,

LES CONDAMNE à payer à monsieur [P] la somme de 2 000 € et au CIFD la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les époux [V] aux dépens avec droit de recouvrement direct des sommes dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision préalable au profit de la SELARL Lexavoué, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE