Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 27 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 27 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 705













Rôle N° RG 22/04012 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJCG5







[L] [J]





C/



SA LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEENNE SA D'HLM





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Aymeric THAREAU



Me Clarisse BAINVEL























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 03 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/05947.





APPELANTE



Madame [L] [J]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1544 du 11/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 29 Juin 1987 à [Localité 5] (MAROC),

demeurant [Adresse 3] 

[Adresse 3]



représentée et assistée par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



SA LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEENNE SA D'HLM (LOGIREM)

dont le siège social est [Adresse 1]



représentée et assistée par Me Clarisse BAINVEL de la SELARL UGGC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Sarah GONZALES, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente 

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Catherine OUVREL, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE



Se prévalant d'une occupation sans droit ni titre de son bien situé [Adresse 3]) par Mme [L] [J], la société Logement et gestion immobilière pour la région méditerranéenne (la société LOGIREM) l'a, par acte d'huissier en date du 28 septembre 2021, assignée devant le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir ordonner son expulsion sans délai et obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes. 



Par ordonnance contradictoire en date du 3 février 2022, ce magistrat a :




déclaré l'action de la société LOGIREM, prise en la personne de son représentant légal, recevable ;

constaté que Mme [L] [J] est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 3]), propriété de la société LOGIREM';

ordonné, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de Mme [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier, en cas de besoin, sans délai et sans bénéfice de la trêve hivernale'; 

supprimé tout délai prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution';

rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du même code';

condamné Mme [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 790,76 euros à compter du 7 janvier 2021, jusqu'à parfaite libération des lieux';

condamné Mme [J] à payer à la société LOGIREM la somme de 1'000 euros à titre de dommages et intérêts';

condamné Mme [J] à verse à la société LOGIREM la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

condamné Mme [J] aux dépens, en ce compris le coût du constat d'huissier et de l'assignation';

rejeté toutes demandes plus amples ou contraires';




Suivant déclaration d'appel transmise le 17 mars 2022 au greffe, Mme [J] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises.



Par ordonnance en date du 15 septembre 2020, la conseillère de la chambre statuant sur délégation a':




débouté la SA d'HLM LOGIREM de sa demande de radiation du rôle des affaires en cours du dossier enrôlé sous le RG n° 22/04012 attribué à la chambre 1-2 de la cour d'appel pour défaut d'exécution de l'ordonnance entreprise ;

débouté la SA d'HLM LOGIREM de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

dit que les dépens de la présente procédure afférente à une demande de radiation de l'affaire suivront le sort de ceux de la procédure au fond.




Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 avril 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, Mme [J] sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu'elle':




déboute la société LOGIREM de ses demandes';

lui accorde le délai de deux mois prévu à l'article L 421-1 du code des procédures civiles d'exécution';

lui accorde le délai de deux mois prévu à l'article L 421-6 du même code';

lui accorde un délai de trois ans sur le fondement des articles L 412-2 et L 412-3 du même code afin qu'elle puisse régulariser sa situation et trouver un logement';

ordonne la suspension de toute demande d'expulsion sur une période de trois années en application des dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du même code';

déboute la société LOGIREM de sa demande de condamnation formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

statue sur les dépens comme en matière d'aide juridictionnelle. 




Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société anonyme d'HLM LOGIREM sollicite de la cour qu'elle':




confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise';

rejette les demandes de Mme [J]';

la condamne à lui verser la somme de 1'200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel';

la condamne aux entiers dépens. 




La clôture de l'instruction est intervenue à l'audience. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'occupation sans droit ni titre de Mme [J]



Il résulte en premier lieu de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur. 

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens. 

En second lieu, il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. 

L'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. 

L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable. 

En l'espèce, dès lors que Mme [J] reconnaît s'être introduite dans les lieux le 28 décembre 2020 sans aucune autorisation et y être restée sans aucun titre lui permettant d'occuper le bien, et ce, malgré l'ordonnance entreprise en date du 3 février 2022 ordonnant son expulsion, cette dernière occupe le bien litigieux appartenant à la société LOGIREM sans droit ni titre. 

Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit que Mme [J] est occupante sans droit ni titre du bien litigieux, ordonné son expulsion avec toutes les conséquences de droit et l'a condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation des lieux d'un montant de 790,76 euros à compter du 7 janvier 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux. 

Sur la demande de délais formée par Mme [J] portant sur l'expulsion

L'article L 412-1 du code des procédure civile d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.



L'article L 412-2 du même code dispose que lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.



L'article L 412-3 du même code énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.



Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.



L'article L 412-4 dispose que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.



L'article L 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait.

En l'espèce, alors même que la voie de fait, qui ne saurait résulter de la seule occupation sans droit ni titre d'un bien, suppose la démonstration par son propriétaire d'actes matériels positifs, tels que des actes de violence ou d'effraction, la société LOGIREM ne justifie aucunement que les ouvertures l'équipant présentaient des traces d'effraction.

Si M. [F] [H], administrateur territorial pour le compte de la société LOGIREM, a déclaré, lors de sa plainte en date du 2 mars 2021, avoir constaté le 7 janvier 2021 que le logement litigieux était occupé et que la serrure avait été changée, contrairement aux affirmations de l'occupante qui lui a déclaré que la porte était ouverte, ce changement de serrure, qui n'est corroboré par aucun autre élément, et en particulier lors des constatations faites par huissier de justice suivant procès-verbal en date du 26 février 2021, ne résulte que des seules déclarations d'un salarié de la société LOGIREM. 

En outre, alors même que la société LOGIREM avait connaissance de l'occupation par Mme [J] des lieux depuis le 7 janvier 2021, tel que cela résulte des déclarations faites par son salarié lors de sa plainte, elle a attendu le 26 février 2021 pour mandater un huissier de justice et le 2 mars 2021 pour porter plainte.

Pourtant, la société LOGIREM avait d'ores et déjà connaissance de la situation de Mme [J] qui démontre lui avoir demandé un logement, avant son entrée dans les lieux, en lui expliquant sa situation à la suite de quoi il lui sera répondu, par courrier en date du 8 janvier 2021, que sa demande de logement, enregistrée le 26 novembre 2020 et renouvelée par courrier du 22 décembre 2020, ne peut faire l'objet d'une suite favorable compte tenu du grand nombre de demandes de logement en attente au sein de son organisme. 

La ville de [Localité 4] lui répondra également, par courrier en date du 13 janvier 2021, que le patrimoine locatif ne leur permette pas, dans l'immédiat, de répondre favorablement à sa demande compte tenu du nombre des administrés qui les sollicitent mais que, compte tenu de sa situation actuelle, sa demande a été transmise aux services concernés afin qu'ils étudient son dossier conformément au cadre réglementaire régissant les modalités en matière d'attribution.

Enfin, la société LOGIREM n'allègue ni ne démontre que le bien était attribué à quelqu'un lorsque Mme [J] est entrée dans les lieux le 28 décembre 2020 et, à défaut, depuis combien de temps il était vide de tous occupants, et si un projet, notamment de bail ou de vente, portant sur ce bien était envisagé. 

Dans ces conditions, et contrairement à ce que le premier juge a jugé, la voie de fait qui aurait été pratiquée par Mme [C] n'est pas caractérisée. 



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a constaté que Mme [C] est entrée dans les lieux par voie de fait et en ce qu'elle a ordonné son expulsion immédiate sans bénéfice du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et du sursis de la trêve hivernale prévu par l'article L 412-6 du même code. 

Mme [C] sollicite également le bénéfice d'un délai de deux mois prévu à l'article L 412-2 du même code, outre trois ans de délais supplémentaires en application des articles L 412-3 et L 412-4 du même code.

Concernant la prorogation du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution pour une même durée, cette demande ne se justifie pas dès lors que la décision, qui date du 27 octobre 2022, privera la société LOGIREM de la possibilité de poursuivre l'expulsion de Mme [J] pendant la trêve hivernale allant du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante. 

Concernant le délai de trois ans prévu par l'article L 412-3 du même code, Mme [J] justifie être âgée 35 ans et avoir quatre enfants à charge, [U], née le 21 juin 2018, [D], née le 20 février 2012, [Y], née le 8 août 2010 et [B], née le 6 août 2008, étant relevé que ces quatre enfants portent le nom de la mère et qu'ils n'ont pas été déclarés par leur (s) père (s).



Mme [J] justifie avoir été contrainte de quitter son précédent logement situé [Adresse 2]) à la suite d'un congé pour reprise à effet au 4 janvier 2021 que lui a notifié le bailleur par courrier recommandé en date du 14 novembre 2020, lequel est versé aux débats.



Avant cela, elle justifie avoir entrepris des démarches auprès d'autres bailleurs sociaux, et en particulier la société Habitat [Localité 4] Provence le 25 février 2020, aux fins d'obtenir un logement social, de même qu'elle a déposé une demande de logement social le 28 octobre 2019 auprès du ministère de la cohésion des territoires, demande qui sera renouvelée le 26 novembre 2020. 



Elle démontre avoir demandé un logement à la société LOGIREM, qui lui a répondu, par courrier en date du 8 janvier 2021, que sa demande, enregistrée le 26 novembre 2020 et renouvelée par courrier du 22 décembre 2020, ne peut faire l'objet d'une suite favorable compte tenu du grand nombre de demandes de logement en attente au sein de son organisme. 



La ville de [Localité 4] lui répondra également, par courrier en date du 13 janvier 2021, que le patrimoine locatif ne leur permette pas, dans l'immédiat, de répondre favorablement à sa demande mais que, compte tenu de sa situation actuelle, sa demande a été transmise aux services concernés.



Depuis son entrée dans les lieux, Mme [J] justifie avoir renouvelé sa demande de logement social auprès du ministère de la cohésion des territoires le 19 octobre 2021, après que la commission départementale de médiation des Bouches-du-Rhône a rejeté son recours formé le 30 mars 2021, faute pour elle d'avoir produit, dans les délais impartis, l'ensemble des pièces nécessaires à l'instruction du recours réclamées lors de l'accusé de réception. 



Elle verse également aux débats un courrier adressé par une assistance sociale de l'association ADAI le 3 novembre 2021 au service de la prévention des expulsions de la CCAPEX aux fins d'expliquer sa situation, et en particulier le fait qu'elle se retrouve, avec ses quatre filles, sans logement stable depuis le 28 décembre 2020, malgré les démarches entreprises pour obtenir un logement social depuis 2019. 



L'ensemble de ces éléments caractérisent des démarches sérieuses entreprises par Mme [J] auprès des bailleurs sociaux, de la ville de [Localité 4] et, de manière générale, des services sociaux, que ce soit avant ou après son entrée dans les lieux litigieux, pour pouvoir se reloger.

Sur ce point, dès lors que Mme [J] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale dans le cadre de la présente procédure comme n'étant déclaré aucun revenu en 2021, il ne peut lui être fait grief de ne pas justifier de démarches effectuées auprès de bailleurs privés pour se reloger. 

Il reste que, nonobstant la situation familiale de Mme [J] et les diligences qu'elle justifie avoir faites en vue de son relogement dans le courant des années 2020 et 2021, il convient de relever que cette dernière ne justifie d'aucune démarche qui aurait été faite en 2022, qu'elle ne verse aucune indemnité d'occupation et qu'elle n'est pas expusable avant le 31 mars 2023 alors qu'elle occupe les lieux sans droit ni titre depuis près de deux ans.

En l'état de ces éléments, il ne peut être considéré que la mesure d'expulsion présenterait des conséquences d'une exceptionnelle dureté justifiant d'accorder à Mme [J] le bénéfice du délai de deux mois prévu par l'article L 412-2 susvisé, de même que les circonstances de l'affaire ne commandent pas de faire droit à la demande de délais supplémentaires sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 susvisés pour un logement occupé indûment depuis le 28 décembre 2020. 

Mme [J] sera donc déboutée de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-2, L 412-3 et L 412-4 susvisés. 

Sur la demande de dommages et intérêts de la société LOGIREM

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent accorder, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 

En l'espèce, le préjudice subi par la société LOGIREM du fait d'une violation de son droit de propriété par l'occupation sans droit ni titre de Mme [J] du logement litigieux est d'ores et déjà réparé par la condamnation de cette dernière à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle de 790,76 euros, sans que cette dernière n'allègue ni ne démontre un préjudice distinct justifiant sa demande de dommages et intérêts qui, au demeurant, n'est pas formée à titre provisionnel.

Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [J] à verser à la société LOGIREM la somme de 1'000 euros à titre de dommages et intérêts.

La société LOGIREM sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef. 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

En l'état de l'expulsion de Mme [J], occupante sans droit ni titre le bien litigieux, et bien que la cour ne retient aucune voie de fait, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance, en ce compris le coût de l'assignation et du procès-verbal de constat d'huissier, ainsi qu'à verser à la société LOGIREM une indemnité de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens. 

En revanche, dès lors que Mme [J] obtient en partie gain de cause à hauteur d'appel, en ce qui concerne son droit de bénéficier des délais légaux dans le cadre de son expulsion et sa condamnation par le premier juge à verser des dommages et intérêts à la société LOGIREM, il y a lieu de laisser les dépens de la procédure à la charge de chacune des parties par elles exposés. 

Dans ces conditions, la société LOGIREM sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a':


constaté, du moins implicitement, que Mme [L] [J] est entrée dans les lieux par voie de fait';

ordonné en conséquence son expulsion immédiate sans bénéfice des délais légaux';

condamné Mme [L] [J] à payer à la société LOGIREM la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts';


La confirme pour le surplus';

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que l'expulsion de Mme [L] [J], et de tous occupants de son chef, est ordonnée avec le bénéfice du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et du sursis de la trêve hivernale prévu par l'article L 412-6 du même code';

Déboute Mme [L] [J] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-2, L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution';

Déboute la société Logement et gestion immobilière pour la région méditerranéenne de sa demande de dommages et intérêts';

Déboute la société Logement et gestion immobilière pour la région méditerranéenne de sa demande d'indemnité formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens';

Laisse les dépens de la procédure d'appel à la charge de chacune des parties par elles exposés. 

La greffière,La présidente,