Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 25 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 25 OCTOBRE 2022



N° 2022/338 













Rôle N° RG 22/04380 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJDOK







[P] [K]





C/



[D] [O]

[N] [U]

[I] [M]

Société IMMO CENTER





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

- Me Arnaud LUCIEN

- Me Paul GUEDJ 

- Me Christophe DELMONTE 

- Me Olivia DUFLOT CAMPAGNOLI 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge de la mise en état de TOULON en date du 15 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03678.





APPELANTE



Madame [P] [K]

née le 01 Février 1958 à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

plaidant par Me Arnaud LUCIEN, avocat au barreau de TOULON





INTIMES



Maître [N] [U] Associée au Sein de l'etude notariale SCP ROUDEN & Associés, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat postulant du barreau d'AIX-EN-PROVENCE et plaidant par Me Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON.



Maître [I] [M] Notaire associé au sein de l'étude notariale VERIGNON ET [M], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat postulant du barreau d'AIX-EN-PROVENCE et plaidant par Me Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON.





Madame [D] [O], née le 19 Janvier 1970 à [Localité 8], demeurant [Adresse 9]

plaidant par Me Christophe DELMONTE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON, substitué par Me LANTELME, avocat au barreau de TOULON





Société IMMO CENTER SARL au capital de 7.622,45 € immatriculée au RCS de Toulon sous le n° 398 760 983 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 4]

plaidant par Me Olivia DUFLOT CAMPAGNOLI de la SCP FRANCOIS DUFLOT COURT-MENIGOZ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Ingrid SALOMONE, avocat au barreau D'AIX en PROVENCE













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 20 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Louis DE BECHILLON, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2022.







ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2022,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSE DU LITIGE 



Par acte authentique du 22 novembre 2013, rédigé par Me [N] [U] avec le concours de Me [I] [M], M. [R] [L] et Mme [P] [K] épouse [L] ont acquis de Mme [D] [O] un bien immobilier sis [Adresse 2]. 



La promesse de vente avait été rédigée par la SARL Immo Center et signée le 31 août 2013, et contenait la clause suivante: 



' Le vendeur déclare que les constructions ont fait l'objet de :

- un permis de construire délivré au nom de M. [T] [S] pour la construction d'un chalet le 24 juillet 1951,

- un certificat de conformité délivré le 29 décembre 1952,

- un permis de construire délivré au nom de M. [T] [S] pour « agrandissement d'un chalet d'habitation » le 7 août 1954,

- un permis de construire délivré tacitement au nom de M. [J] [O] suite à sa demande en date du 24 octobre 1972 et courrier de réception de cette demande de la préfecture du Var en date du 30 octobre 1972.







- Un certificat de conformité délivré pour modificationsintérieures et extérieures délivré le 2 avril 1973. 

Il est précisé ici, que le vendeur, ne peut remettre tous les justificatifs et arrêtés, mais qu'il précise qu'il n'a pas édifié d'autres bâtiments ou constructions et ce depuis 1981.

Il atteste n'avoir jamais été inquiété pour quelques raisons que ce soit au sujet des constructions.'

L'acte authentique de vente contenait la même description des autorisations obtenues, ainsi que la clause suivante : 'Par suite, le vendeur déclare que les constructions sont conformes aux autorisations obtenues et n'avoir jamais été condamné à une sanction administrative, civile ou pénale.

Le vendeur déclare n'avoir, depuis procédé, à aucune autre transformation ou modification de tout ou partie du bien, lesquelles transformations auraient nécessité une autorisation administrative.'



Les consorts [L]-[K] ont fait assigner Mme [D] [O] en référé par acte du 5 décembre 2017, aux fins d'obtenir communication des documents accessoires à la vente. 



Par ordonnance rendue en date du 23 janvier 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulon a dit n'y avoir lieu à référé. 



Suivant exploits d'huissier des 12 et 13 août 2020, M.[R] [L] et Mme [P] [K] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulon, Mme [D] [O], Maître [N] [U], Maître [I] [M] et la SARL Immo Center sur le fondement des articles 1137 et 1112-1 nouveaux du Code civil aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 200.000 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice subi du fait de l'absence d'autorisation d'urbanisme pour ledit bien. 



La SARL Immo Center a saisi le juge de la mise en état d'une demande tendant à la constatation de la prescription de l'action intentée M. [R] [L] et Mme [P] [K] à son encontre. 



Par ordonnance rendue en date du 15 février 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action de M. [R] [L] et Mme [P] [K] entamée les 12 et 13 août 2020. 



Par déclaration en date du 24 mars 2022, Madame [K] a interjeté appel de l'ordonnance de mise en état, Monsieur [L] étant décédé. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2022, Mme [P] [K] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance du Juge de la mise en état en ce qu'elle a:

- déclaré l'action de M. [R] [L] et Mme [P] [K] prescrite à l'égard de l'ensemble des défendeurs ;

- déclaré l'intégralité de leurs demandes irrecevables ;

- condamné in solidum M. [R] [L] et Mme [P] [K] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer les sommes de 2.000 euros à Mme [D] [O], 1.500 euros à la SARL Immo Center, 2.000 euros à Maître [N] [U] et Maître [I] [M], 

et statuant à nouveau, de :

- déclarer son action recevable,















- condamner Mme [D] [O], la société Immo Center, Maître [N] [U] et Maître [I] [M] chacun au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



L'appelante expose que le juge de la mise en état a fait une analyse erronée des faits en ce qu'il a considéré que les pièces manquantes à la signature de l'acte de vente avaient été communiquées au cours de la procédure par les notaires. 

Elle indique en effet avoir appris de la mairie d'[Localité 7] en 2017 qu'en réalité ces pièces n'existaient pas, les pièces versées à la procédure étant sans rapport avec la propriété acquise.



Mme [K] indique que lors de la signature de l'acte, il lui a été indiqué, par la venderesse et par les professionnels intervenant à l'acte, que les pièces n'étaient pas produites, alors qu'en réalité ces pièces n'existaient pas, ce qu'elle ne pouvait donc pas savoir au moment de la signature, de sorte que le délai de prescription n'a pas commencé à courir à cette date. 



S'agissant de la prescription de son action à l'égard de l'agent immobilier, elle estime que le point de départ est la date à laquelle à laquelle le dommage se révèle, en l'espèce à la date à laquelle les consorts [L] ont découvert l'inexistence de ces actes. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2022, la SARL Immo Center demande à la cour de : 

- confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Toulon en toutes ses dispositions, 

- juger que l'action des consorts [L]-[K] à l'encontre de l'agence Immo Center est prescrite ;

- débouter Mme [K] et toute partie de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de l'agence Immo Center ;

- condamner Mme [K] à verser à l'agence Immo Center la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- condamner Mme [K], au besoin in solidum, aux entiers dépens de l'instance en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, dont le recouvrement sera directement assuré par Me Olivia Duflot conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.



Se fondant sur les dispositions de l'article 2224 du code civil, elle indique que les époux [L]-[K] étaient parfaitement informés, dès la signature du compromis, des diligences entreprises par l'agence immobilière et documents annexés au compromis et ceux qui ne l'étaient pas, et relève que les acquéreurs n'avaient pas conditionné la signature des actes à la délivrance desdits documents. 

La SARL Immo Center ajoute par ailleurs que tous les documents d'urbanisme ont été annexés à l'acte de vente, et que tous ces documents produits concernent bien l'immeuble litigieux, contrairement à ce qu'allègue l'appelante. 

Enfin, elle expose que pour n'avoir pas été partie à l'instance en référé, cette procédure n'a pas interrompu le délai de prescription la concernant. 





















Par conclusions notifiées par RPVA le 6 mai 2022, Maître [N] [U] et Maître [I] [M] demandent au Juge dela mise en état de: 

- déclarer irrecevable l'action en responsabilité de M. [R] [L] et Mme [P] [K], comme définitivement prescrite, en application de l'article 2224 du Code civil, 



- condamner M. [R] [L] et Mme [P] [K] à payer à Me [N] [U] et Maître [I] [M] la somme.de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. 



Ils avancent avoir produit dans le cadre de la présente instance l'ensemble des documents mentionnés dans l'acte de vente et que les consorts [L]-[K] ne produisent aucune pièce, notamment de la mairie de [Localité 7], de nature à rapporter la preuve de ce qu'ils allèguent, ni à démontrer qu'ils auraient été mis en mesure d'agir en justice en décembre 2018, de sorte que l'argumentation de l'appelante indiquant que les pièces produites ne concernent pas le bien objet du litige est incohérente. 

Les notaires indiquent par ailleurs qu'aucun élement versé aux débats ne permet de fixer le point de départ du délai de prescription au delà du 22 novembre 2013, date de la réitération de l'acte authentique. 



Par conclusions notifiées par voie élextronique le 12 mai 2022, Mme [D] [O] demande à la cour de : 

- confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état en toutes ses dispositions, 

- débouter Mme [K] et toute partie de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre ;

- la condamner à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Mme [K], au besoin in solidum, aux entiers dépens de l'instance en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, dont le recouvrement sera directement assuré par Me Christophe Delmonte conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.



Se fondant sur les dispositions de l'article 2224 du code civil, elle expose que les acquéreurs ont eu connaissance de l'impossibilité de fournir tous les justificatifs lors de la signature de la promesse de vente, le 31 août 2013, de sorte que le délai de prescription a commencé à courir à cette date. 

En réponse à Mme [K] qui dit avoir été victime d'un dol, Mme [O] indique qu'aucun élément n'est versé aux débats justifiant de la prétendue découverte de ce dol fin 2018 auprès de la mairie de [Localité 7], ni d'ailleurs en avril 2017. 

Elle ajoute qu'aucun élément ne permet d'étayer la thèse de l'appelante faisant état de l'inexistence des pièces. 



En réponse au moyen tiré de l'interruption du délai de prescription en raison de l'instance en référé ayant conduit à l'ordonnance rendue le 23 janvier 2018, Mme [O] réplique, au visa des dispositions de l'article 2243 du code civil, que l'ordonnance ayant rejeté ses demandes, elle ne peut se prévaloir de cette interruption. 



L'affaire a été appelée à l'audience du 20 septembre 2022. 













MOTIFS DE LA DÉCISION 



A titre liminaire, la cour entend rappeler qu'en application des dispositions de l'article 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 portant dispositions transitoires, les contrats conclus avant la date du 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public. 



Par conséquent, c'est à tort que les consorts [L]-[K] ont visé les textes des articles 1112-1 et 1137 du code civil au soutien de leur action en condamnation solidaire de Mme [O], de Mes [U] et [M], ainsi que de la SARL Immo Center. 





Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action 



L'article 2224 du Code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 



En l'espèce, M. [R] [L] et Mme [P] [K] ont acquis le bien immobilier par acte authentique du 22 novembre 2013, après avoir signé la promesse de vente le 31 août 2013. 



Chacun de ces actes dresse la liste des différentes autorisations relatives à la propriété objet de l'acquisition, et il doit être relevé que les acquéreurs ont signé la promesse de vente mentionnant l'impossibilité pour le vendeur de produire certaines pièces sans faire de cette absence une condition de la réitération de la vente.



Il doit par ailleurs être précisé que cette mention n'est pas présente dans l'acte authentique du 22 novembre 2013, contrairement à ce qui est indiqué dans les écritures de Mme [K]. 

En effet, l'acte authentique, auquel étaient représentés les acquéreurs, contient la liste des permis de construire et certificats de conformité obtenus par le vendeur, et comporte ces actes en annexe, le document ayant été paraphé dans son ensemble. 



Conformément aux dispositions de l'article sus-cité, le point de départ du délai est la date de la signature de l'acte, sauf s'il est démontré l'existence d'un élément nouveau permettant la découverte de l'existence d'un droit. 



Pour démontrer qu'elle n'a pas été en mesure de découvrir le dol dont elle s'estime victime à la date de réitération de l'acte authentique de vente, Mme [K] expose d'abord avoir compris, par un courrier adressé aux époux [L] par Me Pionner datant du 13 avril 2017, que les autorisations n'ont jamais existé. 

La lecture des pièces communiquées par l'appelante ne permet pas de trouver trace d'un courrier de cette date, mais seulement du 11 avril 2017, rédigé par Me [I] [M], adressé au président de la chambre des notaires du Var, auquel il est rendu compte des démarches entreprises auprès du service de l'urbanisme de la commune d'[Localité 7] pour obtenir copie des autorisations de construire, sans qu'aucun terme dans ce courrier ne laisse penser à la cour que cette demande n'a pas été satisfaite. 











Il apparaît au contraire, en pages 20 et 21 de l'acte authentique de vente, au paragraphe intitulé 'Urbanisme', la liste des pièces annexées à l'acte, à savoir, un certificat d'urbanisme délivré par la mairie d'[Localité 7] en date du 15 octobre, en partie retranscrit, ainsi que un courrier émanant également de la mairie, en date du 10 octobre 2013 (une incertitude résidant quant à la production d'un courrier daté du 14 octobre, pour lequel un point d'interrogation persiste à l'acte authentique), ce qui démontre donc au contraire que la mairie a répondu au courrier du notaire en lui fournissant les pièces sollicitées. 



Aucun élément, à la lecture de ces différentes pièces, ne démontre donc que les époux [L]-[K] auraient appris l'inexistence des pièces visées à l'acte de vente à la date du 14 avril 2017. 



Quant à la période du 'mois de décembre 2018", évoquée dans un second temps pour fixer le point de départ de la prescription de l'action intentée par Mme [K], seul est produit un courriel adressé par son conseil à une fonctionnaire de la commune d'[Localité 7] en date du 4 septembre 2018, à laquelle il est demandé si elle a 'obtenu des éléments relatifs à la propriété de M. [L].' 

Aucune réponse n'est jointe à cet envoi qui ne démontre donc qu'une démarche de la part de ce conseil, mais ne rapporte pas la preuve de ce que les documents visés et annexés à l'acte authentique de vente n'existent pas ou concerneraient un autre bien que celui acquis par les époux [L]-[K]. 



L'appelante ne produisant aucune pièce de nature à retarder le point de départ de la prescription d'une action en responsabilité au delà du jour de la vente définitive, il convient de déclarer irrecevable comme prescrite 1'action intentée par M. [R] [L] et Madame [P] [K] les 12 et 13 août 2020. 



L'ordonnance est donc confirmée.





Sur les frais du procès 



Succombant, Mme [P] [K] sera condamnée aux dépens de l'instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Elle sera par ailleurs condamnée à régler, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 000 euros à Mme [D] [O] ainsi que la somme de 800 euros, à la SARL Immo Center d'une part et à Mes [U] et [M] ensemble d'autre part. 







PAR CES MOTIFS 



La cour statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,





Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 









Condamne Mme [P] [K] aux dépens de l'instance en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile, 





Condamne Mme [P] [K] à payer au titre des frais irrépétibles la somme de 1 000 euros à Mme [D] [O], la somme de 800 euros à la SARL Immo Center et la somme de 800 euros, à Mes [N] [U] et [I] [M]. 







LE GREFFIER LE PRESIDENT