Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 3 novembre 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 NOVEMBRE 2022









N° RG 19/06723 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LL76







[G] [O]



c/



SARL C.D.P. CONSEIL DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 19/00739) suivant déclaration d'appel du 23 décembre 2019





APPELANTE :



Dominique MATHIEU

née le 27 Mai 1949 à RABAT (MAROC)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



représentée par Maître Jennifer BROCHOT, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



SARL C.D.P. CONSEIL DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE exerçant sous l'enseigne 33ÈME AVENUE, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 438 750 390, prise en la personne de sa gérante, Madame [D] [P] née [M], domiciliée ès-qualité audit siège sis [Adresse 2]



représentée par Maître Frédéric CAVEDON, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Bérengère VALLEE, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,



Greffier lors des débats : Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE 



La société Conseil développement promotion immobilière (ci-après la société CDP) exerce depuis plusieurs années l'activité d'agent immobilier permettant la réalisation de transactions sur immeubles et fonds de commerce. 



Suivant acte sous seing privé du 23 août 2018, Mme [O] lui a confié un mandat exclusif de vente sur un ensemble immobilier (maison d'habitation et grand jardin) sis à [Adresse 3].



Aux termes de mandat, conclu pour une durée irrévocable de trois mois à compter de sa signature, soit jusqu`au 23 novembre 2018, la société CDP s'est engagée à faire toute démarche utile pour parvenir à la vente dudit bien aux prix et conditions relatés dans l'acte, notamment un prix net ne pouvant être inférieur à 730.000 euros, hors commission du mandataire qu'avait fixé la société CDP à la somme de 35.000 euros TTC.



La société CDP explique que suivant exploit du 5 novembre 2018, elle a formellement notifié à Mme [O] une offre d'achat en date du 31 octobre 2018 signée par Mme [S] [L] et M. [W] [J] en tout point conforme au mandat exclusif confié à la société CDP. 



En réponse, Mme [O] a avisé la société CDP qu`elle n'entendait plus vendre le bien et qu'elle souhaitait mettre fin à ce mandat, décision confirmée par courrier recommandé du 7 décembre 2018.



C'est dans ce contexte que par acte du 21 janvier 2019, la société CDP a assigné Mme [O] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son refus d'accepter une offre d'achat conforme aux conditions de vente prévues par le mandat. 



Par jugement du 14 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : 

- Condamné Mme [G] [O] à verser à la Sarl Conseil développement promotion immobilière la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts;

- Condamné Mme [G] [O] a payer à la Sarl CDP Conseil développement promotion immobilière la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'ínstance, en ce compris les frais de signification de l'offre d'achat du 5 novembre 2018;

- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. 



Mme [O] a relevé appel du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux par déclaration du 23 décembre 2019. 



Par ordonnance du 8 octobre 2020, le président de chambre désigné en l'empêchement légitime de la Première Présidente a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du 14 novembre 2019, ordonné la consignation partielle du montant des condamnations prononcées à hauteur de 10.000 euros sur le compte CARPA de l'Ordre des avocats au Barreau de Bordeaux, autorisé Mme [O] à régler cette somme par échéances égales de 833,33 euros sur 12 mois. 



Par conclusions déposées le 7 septembre 2022, Mme [O] demande à la cour de : 

- Dire Madame [O] bien fondée en ses demandes, fins et conclusions.

- Réformer le jugement du 14 novembre 2019 en ce qu'il a :

* condamné Mme [O] à verser à la Sarl Conseil développement promotion immobilière la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* condamné Madame [O] à verser a la Sarl Conseil développement promotion immobilière la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l`instance, en ce compris les frais de signification de l'offre d`achat du 5 novembre 2018 ;

* ordonné l`exécution provisoire du jugement d`espece.

Partant,

- Débouter la Sarl CDP de toutes ses demandes, fins et conclusions.

- Condamner la Sarl CDP au réglement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait des préjudices moraux et financiers soufferts par Madame [O] dans cette affaire.

- Condamner la Sarl CDP au reglement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

- Condamner la même aux entiers dépens de l'instance.



Par conclusions déposées le 9 septembre 2022, la société CDP demande à la cour de : 

- Déclarer recevable et bien fondée la Sarl Conseil développement promotion immobilière en toutes ses demandes, fins, moyens et prétentions ;

 Y faire droit ;

En conséquence

- Révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 8 septembre 2022 par le magistrat chargé de la mise en état ;

- Déclarer recevable les conclusions récapitulatives, le bordereau de communication de pièces et les pièces signifiées par la SARL CDP le 8 septembre 2022, en réplique aux conclusions de Mme [G] [O] signifiées le 7 septembre 2022 ;

- Déclarer Madame [G] [O] irrecevable en ses prétentions nouvelles de dommages et intérêts du fait de prétendus préjudices moral et financier ;

- Débouter Madame [G] [O] de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions ;

- Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ; 

En toute hypothèse,

- Condamner Madame [G] [O] à payer à la Sarl Conseil développement promotion immobilière la somme de 5 000,00 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner Madame [G] [O] aux dépens de l'instance.



L'affaire a été fixée à l'audience du 22 septembre 2022. 



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 8 septembre 2022. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la révocation de la clôture



Lors de l'audience du 22 septembre 2022, les parties ont donné leur accord sur la révocation de l'ordonnance de clôture du 8 septembre 2022 et la clôture de l'instruction du dossier au jour de l'audience, afin que les dernières conclusions soient dans les débats.
En raison de cet accord et de l'élément nouveau des dernières conclusions des parties, il y a lieu de révoquer l'ordonnance fixant la clôture de l'instruction et de prononcer une nouvelle clôture au jour de l'audience.



Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles de Mme [O]



Aux termes de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



En l'espèce, si l'appelante soulève, dans l'exposé de ses moyens, la nullité du mandat de vente compte tenu de sa vulnérabilité et des manoeuvres violentes de la société CDP pour l'obliger à vendre sa maison, elle n'en tire aucune conséquence dans le dispositif de ses conclusions qui seul lie la cour. La cour n'est donc pas saisie de la question de la validité du mandat de vente. 



Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, 

'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'



La société CDP conteste sur ce fondement la recevabilité de la demande de dommages et intérêts présentée contre elle en réparation des préjudices moral et financier subis par Mme [O].



Il est établi qu'aux termes de ses premières conclusions d'appelante signifiées le 17 mars 2020, Mme [O] n'a pas formulé une telle demande de dommages et intérêts. 



En outre, Mme [O] n'invoque ni ne démontre la survenance ou la révélation d'un fait postérieur à la signification de ses premières conclusions d'appelante.



En effet, s'agissant du préjudice moral invoqué, Mme [O] dénonce le comportement de la société CDP qui l'aurait contrainte à accepter l'offre d'achat litigieuse ainsi que la 'multiplication des procédures judiciaires' à son encontre (procédure de première instance et conclusions d'incident aux fins de radiation de la procédure d'appel signifiées le 20 janvier 2022), soit des faits antérieurs aux conclusions au fond de l'appelante. 



S'agissant du préjudice financier consistant dans l'obligation de consigner la somme de 10.000 euros en exécution de l'ordonnance de la Première Présidente de la cour d'appel de Bordeaux du 8 octobre 2020, c'est Mme [O] qui est à l'origine de cette procédure aux fins d'arrêt de l'exécution provisoire ce, par assignation délivrée le 11 février 2020, soit antérieurement à la signification de ses premières conclusions d'appelante le 17 mars 2020.



Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que la sociéyé CDP soulève l'irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [O] à son encontre. 

 

Sur la responsabilité de Mme [O]



La société CDP fait valoir qu'alors que le mandat de vente exclusif a été négocié et formé de bonne foi et qu'elle a parfaitement rempli ses engagements en accomplissant toutes les démarches utiles pour aboutir à une offre d'achat en tout point conforme au mandat, Mme [O], en refusant d'accepter ladite offre, a fait preuve d'une mauvaise foi manifeste et violé ses engagements contractuels selon lesquels 'le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou tout compromis de vente avec tout acquéreur que lui aura présenté le mandataire.'



A la suite de la notification, le 5 novembre 2018, de la lettre d'intention d'achat du 31 octobre 2018 de Mme [L] et M. [J], au terme de laquelle ceux-ci indiquaient leur volonté d'acquérir le bien immobilier au prix prévu par le mandat exclusif de vente, Mme [O] a informé la société CDP, par un courrier du 5 novembre 2018 réitéré le 15 novembre 2018 qu'elle ne souhaitait plus vendre son bien en raison de son état de santé et de l'impossibilité d'envisager un déménagement. 



Le refus du mandant de réaliser la vente d'un immeuble avec une personne qui lui a été présentée par son mandataire ne peut être assimilé à un tel acte ; il s'ensuit que l'agent immobilier n'a pas droit au paiement de la commission prévue dans le mandat, mais seulement à des dommages et intérêts s'il prouve une faute de son mandant qui l'aurait privé de la réalisation de la vente (1ère Civ., 1er déc. 1987. n°84-17.276). 



Or, il résulte du rapprochement des articles 6, paragraphe premier, alinéa 5, de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dans sa rédaction applicable à l'espèce, et 73 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties et que, dès lors qu'un tel mandat ne permet pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre (1re Civ., 16 nov. 2016, no 15-22.010).



Il est constant qu'en l'espèce, l'opération de vente pour laquelle était mandatée la société CDP n'a pas été conclue. Aussi, nonobstant les diligences accomplies par le mandataire, le refus du mandant de réaliser l'opération envisagée ne peut lui être imputé à faute. La responsabilité contractuelle de Mme [O] ne peut donc être engagée et il convient de débouter la société CDP de ses demandes. Le jugement attaqué sera infirmé. 





Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L'intimée en supportera donc la charge.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, la société CDP sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros à Mme [O]. 





PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture du 8 septembre 2022 et prononce une nouvelle clôture au jour de l'audience des plaidoiries, 



Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par Mme [G] [O], 



Infirme le jugement déféré, 



Statuant de nouveau, 



Déboute la société Conseil développement promotion immobilière (CDP) de ses demandes, 



Condamne la société Conseil développement promotion immobilière (CDP) à payer à Mme [G] [O] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la société Conseil développement promotion immobilière (CDP) aux dépens de première instance et d'appel. 





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,