Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 3 novembre 2022

AFFAIRE : N° RG 21/00003 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-GVAO

  



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'Avranches en date du 03 Juin 2020 RG n° 11-19-162





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2022

 



 



APPELANTE :



S.A. HLM COUTANCES-GRANVILLE

N° SIRET : 946 620 119 00036

[Adresse 6]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal 



représentée et assistée de Me Simon BALLE, avocat au barreau de COUTANCES



 



INTIMES :



Madame [H] [P]

née le 08 Octobre 1982 à [Localité 9] ([Localité 9])

[Adresse 1]

[Localité 5]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021001956 du 15/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)





Monsieur [U] [M]

né le 27 Août 1987 à [Localité 8] ([Localité 8])

[Adresse 1]

[Localité 5]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021001957 du 15/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)



représentés et assistés de Me Véronique COCHARD-MAUPAS, avocat au barreau de COUTANCES











DEBATS : A l'audience publique du 04 juillet 2022, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme COLLET, greffier



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,



ARRÊT prononcé publiquement le 03 novembre 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier 







* * *



Par acte sous seing privé du 18 janvier 2010, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a donné à bail à Mme [H] [P] et M. [U] [M] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7] (50) moyennant un loyer mensuel de 357,81€, outre les charges.



Un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement le 20 janvier 2010.



Par courrier du 15 novembre 2017, les locataires ont donné leur congé en précisant que le préavis de départ était d'un mois.



Le 1er février 2018, un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par huissier de justice.



Par acte d'huissier en date du 25 avril 2019, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a fait assigner Mme [H] [P] et M. [U] [M] devant le le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Avranches aux fins de paiement de la somme de 5061,53€ au titre de l'arrêté de compte définitif du logement.



Par jugement du 3 juin 2020, auquel la cour renvoie pour un exposé plus complet des faits et de la procédure antérieure, le juge des contentieux de la protection a :

- Condamné solidairement Madame [P] et Monsieur [M] à payer à la  SA HLM COUTANCES-GRANVILLE une somme de 1.925,72 euros au titre des sommes restant dues en application du contrat de bail consenti par la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7]. 

 - Autorisé Madame [P] et Monsieur [M] à s'acquitter de cette somme par versements mensuels consécutifs de 165 euros dans la limite de 12 mois ; 

 - Dit que le premier versement devra intervenir dans le mois de la signification du jugement et les suivants chaque mois avant la date anniversaire du premier versement ; 

 - Dit que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majorée des intérêts et frais ; 

 - Dit qu'à défaut du paiement d'une seule mensualité à son échéance et après mise en 

demeure restée sans effet pendant quinze jours, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible de plein droit ; 



 - Condamné solidairement Madame [P] et Monsieur [M] à payer à la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE la somme de 450 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 - Prononcé l'exécution provisoire ; 

 - Condamné solidairement Madame [P] et Monsieur [M] aux dépens comprenant la moitié du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie soit 211,91 euros, lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. 

 

Par déclaration du 3 janvier 2021, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a interjeté appel de cette décision.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 31 mai 2022, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE demande de :

- Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné solidairement Madame [P] et Monsieur [M] à lui payer une somme de 1 925,72 euros au titre des sommes restant dues en application du contrat de bail et autorisé Madame [P] et Monsieur [M] à s'acquitter de cette somme par versements mensuels consécutifs de 165 euros, dans la limite de 12 mois ;

et statuant à nouveau, 

- Condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [M] à lui payer une somme de 4 849,62 euros au titre des sommes restant dues ;

- Condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [M] à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l'indemnité prévue à l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [M] aux dépens de 

l'instance. 

- Rejeter toute demande contraire. 

 

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 31 mai 2022, Mme [P] et M. [M] demandent de :

- Débouter la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ; 

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

- Condamner la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 septembre 1991 relatif à l'aide juridictionnelle ; 

- Condamner la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE en tous les dépens. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 juin 2022. 



Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 



MOTIFS 



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de :



a) payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;



b) user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;





c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;



d) prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;



La SA HLM réclame la somme totale de 4849,62€ au titre de l'arriéré de loyers et des réparations locatives.



L'arriéré de loyers sollicité s'élevant à 881,29€, il y a lieu d'en déduire que le montant réclamé au titre des réparations locatives est de 3968,33€.



1. Sur les tapisseries, moquettes, peintures plafonds



La SA HLM critique le jugement en ce qu'il a estimé que les travaux de réfection de ces postes, dont la durée de vie est de 7 ans, devaient être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et à ce titre supportés par le bailleur, au regard de la durée d'occupation du logement par les locataires et du fait que, sauf exception, ces revêtements n'étaient pas neufs à l'entrée des lieux.



Il ressort de l'état des lieux d'entrée du 20 janvier 2010 que :

- les murs étaient refaits à neuf dans la cuisine, la salle de bain, la chambre 1 sauf un accroc sur frise, et la chambre 2 ;

- le plafond était refait à neuf dans la chambre 1



Les autres éléments étaient soit 'en bon état' (en particulier la moquette dans les deux chambres et la cage d'escalier) soit en 'très bon état'.



Il résulte notamment de l'état des lieux de sortie du 1er février 2018 que :

- dans l'entrée, la tapisserie est neuve y compris dans la partie basse de la cage d'escalier, avec toutefois 4 lés tachés et griffés sur cloison attenante à la cuisine

- dans les WC, au plafond et sur le rampant, la tapisserie est légèrement jaunie et tachée

- dans le séjour, la tapisserie est en bon état; elle a été refaite par les locataires mais des traces de débordement et de mauvais essuyage de la colle sont visibles sur certain lés; le plafond non repeint par les locataires présente de nombreuses taches et traces sur l'ensemble de la surface

- sur le palier, la moquette du sol a été arrachée par les locataires ; 

- dans la cage d'escalier, la tapisserie est tachée et défraîchie sur toute la partie haute ; la frise collée par les locataires se décolle ; la peinture du plafond est très sale, tachée et jaunie

- dans la salle de bain, la peinture a été refaite par les locataires mais elle est non couvrante et des taches sont encore apparentes

- dans la chambre située à gauche en haut de l'escalier, la moquette a été arrachée; les peintures du plafond, rampant et porte d'entrée, refaites par les locataires, sont non couvrantes et non uniformes

- dans la chambre située à droite en haut de l'escalier, la moquette a été arrachée ; les peintures du plafond, rampant et porte d'entrée, refaites par les locataires, sont non couvrantes et non uniformes ; la tapisserie également refaite par ces derniers présente des taches de colle aux raccords entre les lés ; deux lés présentent des cloques importantes.





S'il est exact que le constat fait apparaître des dégradations et/ou des imperfections au niveau de certaines moquettes, tapisseries et peintures, il est manifeste qu'en tout état de cause une réfection complète de ces revêtements s'imposait en raison de leur usure normale après presque huit années d'utilisation des locaux, étant rappelé qu'ils n'étaient pas tous à l'état neuf à l'entrée en jouissance.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a considéré que la remise en état des moquettes, tapisseries et peintures plafonds incombait au bailleur.



2. Sur les peintures des boiseries



Il est établi et constant que les peintures des boiseries ont été refaites 'à neuf' par les locataires mais avec une peinture mate et donc non lessivable.



Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il était contractuellement prévu aux termes des 'règles prescrites pour l'entretien du logement' annexées au contrat de location et paraphées par les locataires, que la peinture à mettre en oeuvre sur les boiseries devait être 'glycéro ou alkydes satinée'.



Le juge n'a imputé aux locataires que le coût des reprises liées au défaut de réalisation de la peinture (non couvrante et non uniforme) avec application d'un taux de vétusté de 50%, ce qui concerne les pièces suivantes : séjour, cage d'escalier, salle de bain, chambre 1, chambre 2.



Au vu de ces observations, il convient d'y ajouter le coût de réfection des boiseries de la cuisine, l'entrée et les WC, déduction faite du coefficient de vétusté appliqué par la SA HLM dans son tableau (pièce n° 16), soit respectivement 83,80€ HT, 83,80€ HT et 25,14€ HT représentant un total de 192,74€ HT, soit 212,01€ TTC.



3. Sur les sols en PVC



Il ressort de l'état des lieux d'entrée que le sol était :

- refait à neuf dans la cuisine, l'entrée et le séjour

- en bon état dans les WC

- en bon état dans la salle de bain avec une tache rose côté bidet et 5 taches de meuble



Il résulte de l'état des lieux de sortie que le sol est :

- arraché dans la cuisine

- en mauvais état dans l'entrée: taché, coupé, rayé + nombreuses coulures et taches de débordements de la peinture des murs

- taché dans les WC

- en mauvais état dans le séjour : taché, jauni, coupé + débordements de la peinture des plinthes + taché sous le radiateur par un dégât des eaux



En l'absence de contestation des locataires, le premier juge a retenu à leur charge la réfection du sol PVC de la cuisine (280€ HT). Ce poste n'est pas remis en cause.



S'agissant du sol du séjour, le premier juge a, par de justes motifs que la cour approuve, considéré que sa remise en état incombait au bailleur compte tenu des indications données aux locataires lors de la pré-visite du 14 septembre 2017.



Il doit en être de même s'agissant du sol PVC de l'entrée. En effet, la SA HLM a indiqué lors de la pré-visite que cet élément, jauni par les passages, devait être changé et que ce changement lui était imputable.



Quant aux sols des WC et salle de bain, au regard de leur état d'usage lors de l'entrée dans les lieux, de la durée de vie des sols en PVC (10 ans) et de la durée d'occupation par les intimés, il y a lieu de considérer que leur mauvais état relève de la vétusté et que le coût de remplacement est à la charge du bailleur.



Par suite, le jugement est confirmé sur ce point.



4. Sur le volet double-battant de la porte-fenêtre



La facture du 17 mai 2018 produite par la SA HLM en cause d'appel (pièce n° 34) concerne le changement d'un volet battants 4 vantaux PVC pour un montant de 1034,64 HT alors que le volet à remplacer dans le séjour est seulement à double vantaux.



Elle n'est donc pas de nature à remettre en cause l'évaluation retenue par le premier juge à hauteur de 769,03€ TTC qui mérite confirmation.



5. Sur la réfection de la serrure dans le garage et la pose d'un cylindre dans l'entrée



La facture susvisée (pièce n°34 de la SA HLM) qui est postérieure à la sortie des lieux des locataires ne permet pas, en l'absence d'autre élément, d'imputer à ces derniers les dégradations invoquées.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la SA HLM de ses demandes de ces chefs.



Les autres postes, non discutés, sont confirmés.



 * * *



Par suite, la créance de la SA HLM au titre des réparations locatives s'élève à la somme totale de 2 188,34€ (montant retenu par le premier juge) + 212,01€ = 2400,35€ TTC.



La créance de loyers s'élève à la somme de 881,29€ (montant non remis en cause).



Après déduction du dépôt de garantie (355,14€), des versements effectués (700€) et d'une régularisation des charges (88,77€), Mme [P] et M. [M] restent redevables de la somme de 2137,73€ à laquelle ils sont solidairement condamnés.



Sur les délais de paiement :



La situation actualisée des intimés est la suivante :

- M. [M] perçoit un salaire mensuel net de 1606€

- Mme [P] est sans emploi

- le couple perçoit les prestations familiales à hauteur de 884,52€ par mois (déduction faite d'une retenue de 34,12€) dont une APL de 111,11€ (cf attestation CAF du 14/06/2022)

- le couple a trois enfants à charge nés en 2009, 2015 et 2018 et Mme [P] a une fille née en 2004 d'une précédente union.

- leur loyer s'élève à 368€ charges incluses



Ils justifient avoir mis en place un virement permanent mensuel de 165€ à compter de juillet 2020 au profit de l'appelante.



Cette dernière ne démontre pas que ce virement n'est pas exécuté.



Par conséquent, au vu de la situation financière des débiteurs et de leur bonne foi, il convient de confirmer l'octroi des délais de paiement.



Mme [P] et M. [M] succombant partiellement, sont condamnés solidairement aux dépens de l'appel.



L'équité commande de débouter la SA COUTANCES [Localité 8] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel.



Les intimés sont déboutés de leur demande fondée sur l'article 37 de la loi du 10 septembre 1991 relative à l'aide juridictionnelle.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,



CONFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf en ce qu'il a condamné solidairement Mme [P] et M. [M] à payer à la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE la somme de 1.925,72 euros au titre des sommes restant dues en application du contrat de bail ;



Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée et y ajoutant,



CONDAMNE solidairement Mme [H] [P] et M. [U] [M] à payer à la 

SA HLM COUTANCES-GRANVILLE la somme de 2137,73€ au titre des sommes restant dues en application du contrat de bail ;



DEBOUTE la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel ;



DEBOUTE Mme [H] [P] et M. [U] [M] de leur demande fondée sur l'article 37 de la loi du 10 septembre 1991 relative à l'aide juridictionnelle ;



CONDAMNE solidairement Mme [H] [P] et M. [U] [M] aux dépens de l'appel. 

 

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









N. LE GALLF. EMILY