Cour d'Appel · 2e chambre civile — 3 novembre 2022

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 03 NOVEMBRE 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/01070 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PKNV







ARRET N°



Décision déférée à la Cour : 

Ordonnance du 09 FEVRIER 2022 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER 

N° RG 12-21-0009





APPELANTE :



S.A. CDC HABITAT SOCIAL SA HLM

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Audrey NGUYEN PHUNG de la SARL NGUYEN PHUNG, MONTFORT, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMEE :



Madame [B] [G]

née le 02 Juin 1977 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER







Ordonnance de clôture du 13 Septembre 2022

















COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 SEPTEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Eric SENNA, Président de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Mme Virginie HERMENT, Conseillère



Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO





ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.



*

* *



Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2007, la société HLM Le Nouveau Logis méridional a donné à bail à Mme [G] un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer d'un montant de 481, 33 euros par mois, outre une provision mensuelle sur charges de 104, 14 euros. 





Par acte d'huissier en date du 21 septembre 2021, la société CDC Habitat social société anonyme d'habitations à loyer modéré (CDC Habitat social SA HLM) a fait assigner en référé Mme [G] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu'il prononce la résiliation du bail en date du 1er juin 2007 ainsi que l'expulsion de Mme [G] et de tout occupant du bien loué et qu'il condamne cette dernière à lui verser une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.





Aux termes d'une ordonnance rendue le 9 février 2022, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

- rejeté la fin de non recevoir soulevée par Mme [G] et déclaré recevable l'action en référé, 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2007 n'étaient pas réunies, 

- débouté la société CDC Habitat social SA HLM de ses demandes, 

- condamné la société CDC Habitat social SA HLM aux dépens, 

- condamné la société CDC Habitat social SA HLM à verser à Mme [G] une somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- constaté l'exécution provisoire, 

- dit qu'une copie de la décision serait transmise au représentant de l'Etat dans le département.





Par déclaration en date du 23 février 2022, la société CDC Habitat social SA HLM a relevé appel de ce jugement en critiquant ses dispositions relatives au constat que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2007 n'étaient pas réunies, au débouté de ses demandes et à sa condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 5 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société CDC Habitat social SA HLM demande à la cour de :

- dire et juger recevable son appel, 

- confirmer la décision dont elle a relevé appel en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [G] et déclaré recevable l'action en référé, 

- dire et juger qu'elle a qualité et intérêt à agir, 

- débouter Mme [G] de son appel incident,

- réformer pour le surplus et statuant à nouveau, 

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, 

- prononcer l'expulsion de Mme [G] et de tout occupant du bien loué, au besoin avec le concours de la force publique, 

- condamner Mme [G] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 





Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 1er août 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [G] demande à la cour de :



- réformer l'ordonnance rendue le 9 février 2022 par le juge du contentieux de la protection de Montpellier statuant en référé et déclarer irrecevable l'action en référé engagée par la société CDC Habitat social SA HLM ainsi que toutes ses demandes, 

- confirmer l'ordonnance rendue le 9 février 2022 en ce qu'elle a déclaré que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire n'étaient pas acquises, en ce qu'elle a débouté la société CDC Habitat SA HLM de ses demandes et en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens et au versement d'une somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter la société CDC Habitat social SA HLM de toutes ses demandes en cause d'appel, 

- condamner la société CDC Habitat social SA HLM à lui verser en cause d'appel une somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.





MOTIFS DE LA DECISION 





Sur la recevabilité de l'appel



L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable. 





Sur la recevabilité des demandes formées par la société CDC Habitat social société anonyme d'habitations à loyer modéré



Mme [G] relève que l'appelante produit des pièces faisant état d'un projet de fusion avec apport d'actif entre la société mentionnée au bail et la société Osica dénommée ensuite CDC Habitat mais qu'un tel projet ne constitue pas un traité de fusion, de sorte que l'appelante ne justifie pas de sa qualité et de son intérêt à agir. 



La société CDC Habitat social SA HLM précise qu'aux termes d'un acte de fusion en date du 26 octobre 2018, la société Le Nouveau Logis méridional a fait apport à la société Osica de la totalité de son actif avec prise en charge de son passif et que suivant assemblée générale extraordinaire en date du 13 décembre 2018, ce projet de fusion a été approuvé. Elle ajoute que par la suite, la société Osica a changé de dénomination sociale pour devenir la société CDC Habitat social SA HLM et qu'elle a donc bien intérêt et qualité à agir. 





Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir tel que notamment le défaut de qualité et le défaut d'intérêt.



Les parties ne contestent pas que comme l'a indiqué le premier juge, suivant assemblée générale extraordinaire en date du 13 décembre 2018, a été approuvé un projet de fusion en date du 26 octobre 2018, aux termes duquel la société Le Nouveau Logis méridional a fait apport à la société Osica de la totalité de son actif avec prise en charge de son passif, et que le 13 mars 2019, la société Le Nouveau Logis méridional a fait l'objet d'une radiation au registre du commerce et des sociétés par suite de la fusion. 



Ceci ressort du reste des extraits k-bis versés aux débats. 



Dans ces conditions, Mme [B] [G] ne peut faire valoir que ce projet de fusion ne vaudrait pas traité de fusion, alors que le document conclu entre des sociétés qui procèdent à une fusion peut être dénommé indifféremment 'projet de fusion' ou 'traité de fusion' et qu'il n'est pas contesté qu'en l'espèce, ce projet a pris effet, ayant été approuvé en assemblée générale. 



Enfin, il n'est pas contesté que si la fusion est intervenue entre la société Le Nouveau Logis méridional et la société Osica, celle-ci a par la suite fait l'objet d'un changement de dénomination sociale, sa nouvelle dénomination étant 'CDC Habitat social société anonyme d'habitations à loyer modéré'.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il est établi que la société CDC Habitat social SA HLM vient aux droits de la société Le Nouveau Logis méridional et que c'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [G]. 



La décision sera confirmée sur ce point. 





En outre, selon les disposistions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaite ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent prescrire en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Au vu de ces dispositions, il entre dans les pouvoirs du juge du contentieux de la protection statuant en référé de constater l'application d'une clause résolutoire de plein droit. 



C'est donc également à juste titre que le premier juge a considéré que l'action engagée par la société CDC Habitat social SA HLM était recevable. 



La décision sera donc également confirmée sur ce point. 





Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences



La société CDC Habitat social SA HLM indique que le premier juge a opéré une confusion entre les troubles du voisinage et les troubles de jouissance et soutient que contrairement à ce qui a été jugé, il n'était pas nécessaire d'engager une action au fond pour caractériser un trouble du voisinage, ni d'envoyer une mise en demeure préalable au locataire. 



Mme [G] soutient que n'est pas rapportée la preuve de ce que le manquement à l'obligation de jouissance est sanctionné dans le bail par sa résiliation du plein droit. 





Selon les dispositions de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 



En outre, en application de l'article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat et la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. 



En l'espèce, il est prévu au paragraphe 5.5 du contrat de location liant les parties que ce contrat sera résilié de plein droit à défaut du paiement intégral du dépôt de garantie ou des loyers et charges, au terme convenu, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet, ainsi que pour défaut de présentation d'assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux, et en cas de décès du locataire ou d'abandon du domicile par ce dernier, à défaut de transfert du contrat au profit d'un de ses ayants droit. 



Ainsi, le manquement de la part du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux loués n'est pas visé. 



Par conséquent, la société CDC Habitat social SA HLM n'est pas fondée à solliciter que soit constatée la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, suite à un manquement du preneur à son obligation d'user paisiblement des locaux loués. 



La décision déférée sera également confirmée de ce chef.





Sur les frais irrépétibles et les dépens



La décision sera également confirmée en ce qu'elle a condamné la société CDC Habitat social SA HLM, partie succombante, aux dépens et au paiement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Du reste, la société CDC Habitat social SA HLM qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens d'appel. 



Elle sera enfin condamnée à verser à Mme [G] une somme complémentaire de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 





LA COUR



Reçoit la société CDC Habitat social SA HLM en son appel, 



Confirme l'ordonannce rendue par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier le 9 février 2022 en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne la société CDC Habitat social société anonyme d'habitations à loyer modéré à verser à Mme [B] [G] une somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société CDC Habitat social société anonyme d'habitations à loyer modéré aux dépens d'appel.







Le greffier Le président