03/11/2022
ARRÊT N°385
N° RG 21/00627 - N° Portalis DBVI-V-B7F-N67H
VS AC
Décision déférée du 20 Novembre 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 15/00084
Madame GAUMET
S.C.I. SCI [P]
C/
S.A.R.L. PHARMACIE DU LYS
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème chambre
***
ARRÊT DU TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
S.C.I. SCI [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Florence POBEDA-THOMAS de la SCP CROUZATIER - POBEDA-THOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.A.R.L. PHARMACIE DU LYS
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Aurélie VIVIER, avocat au barreau de TOULOUSE
Assistée par Me Vincent EUVRARD, avocat au barreau de GRASSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, Présidente, chargée du rapport et P.BALISTA, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
V. SALMERON, présidente
P. BALISTA, conseiller
I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par V. SALMERON, présidente, et par C. OULIE, greffier de chambre.
Exposé des faits et procédure :
Par acte sous seing privé du 30 septembre 1999, la Sci Tovim a donné à bail commercial à la Snc Pharmarcie du Lys un local à destination exclusive de pharmacie situé à [Localité 4] (31), [Adresse 2], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 60.000 francs hors taxes.
Par acte sous seing privé du 30 septembre 1999, Monsieur et Madame [M] ont donné à bail commercial à la Snc Pharmarcie du Lys un local à destination exclusive de pharmacie situé au [Adresse 3] de la même avenue pour une durée de neuf années et un loyer annuel de 140.000 francs hors taxes.
Le 2 avril 2010, les bailleurs ont autorisé le preneur à effectuer des travaux de réagencement de la pharmacie en faisant communiquer au rez-de-chaussée les deux immeubles, situés [Adresse 2] et [Adresse 3], par l'ouverture complète du mur mitoyen.
Les deux baux ont été renouvelés le 2 mars 2011, à effet du 1er octobre 2008 jusqu'au 30 septembre 2017, sous les diverses charges, clauses et conditions énoncées au contrat initial.
Par acte authentique du 25 janvier 2012, la Sci [P] est devenue propriétaire de l'entier immeuble loué pour l'avoir acquis de la Sci Tovim d'une part et de Monsieur [L] [M] d'autre part.
Par acte sous seing privé signé le 31 juillet 2012 et enregistré le 18 août 2012, la Snc Pharmarcie du Lys a cédé son fonds de commerce, comprenant les deux droits au bail précités, à la Sarl Pharmacie du Lys.
Par acte extrajudiciaire du 18 décembre 2014, le bailleur a fait délivrer deux sommations d'exécuter visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier délivré le 17 décembre 2014, la Sarl Pharmacie du Lys a assigné la Sci [P] devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour voir principalement dire recevable et bien fondée son opposition aux sommations d'exécuter.
Par ordonnance du 14 février 2016, le juge de la mise en état, saisi par la Sci [P], a ordonné une mesure d'expertise et désigné Madame [R] [A].
L'expert a déposé son rapport le 17 janvier 2017.
Le 16 mars 2017, la société preneuse a donné congé pour le 30 septembre 2017, date d'échéance des baux.
Le 11 octobre 2017, les parties ont conclu un protocole d'accord et ont convenu de donner effet à la résiliation des baux au 13 novembre 2017 et du paiement de la somme totale de 15.000,88€ au titre des loyers dus pour la période de juillet à octobre 2017 et de 1.625,09€ pour la période du 1er au 13 novembre 2017 pour les deux locaux loués.
La société Pharmacie du Lys a quitté les lieux à cette date et un état des lieux a été dressé le 28 novembre 2017 en présence des parties par Me [I], huissier de justice.
Suivant ordonnance du 14 juin 2018, le juge de la mise en état a rejeté une demande d'expertise complémentaire dont il était saisi par la société bailleresse.
En l'état de ses dernières écritures, la société Pharmacie du Lys demandait au tribunal notamment de dire nulle la sommation du 1er décembre 2014 et condamner la Sci [P] à lui verser la somme de 42.795,55 € outre intérêts et la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.
En l'état de ses dernières écritures, la Sci [P] demandait au tribunal de condamner la société Pharmacie du Lys à remettre en état des murs démolis, retirer toute signalétique sur la façade extérieure, réparer la petite vitrine du local commercial, lui verser diverses sommes, et d'ordonner une nouvelle expertise.
Par jugement du 20 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
déclaré nulle et de nul effet la partie de la sommation d'exécuter du 1er décembre 2014 portant sur le droit de passage ;
dit que la partie de cette même sommation concernant la remise en état des murs n'était pas fondée ;
débouté la Sci [P] de sa demande reconventionnelle aux fins de remise en état sous astreinte des murs à l'intérieur des locaux commerciaux ;
déclaré recevable l'action en répétition de l'indu engagée par la Sarl Pharmacie du Lys contre la Sci [P] ;
condamné la Sci [P] à payer à la Sarl Pharmacie du Lys la somme de 42.795,55€ au titre d'un trop-perçu de loyers entre le 1er août 2012 et le 30 juin 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2017 ;
condamné la Sci [P] à payer à la Sarl Pharmacie du Lys la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts ;
fait injonction à la Sarl Pharmacie du Lys de faire retirer à ses frais la croix verte de la façade de l'immeuble antérieurement loué et de faire réparer à ses frais la vitrine près de la porte ;
dit n'y avoir lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte ;
condamné la Sarl Pharmacie du Lys à payer à Ia Sci [P] les sommes de :
1.500€ au titre de la dépose du mobilier
819€ au titre de la remise en état des sols ;
débouté la Sci [P] de ses demandes au titre d'une indemnité d'occupation, d'un solde de loyer et de dommages et intérêts ;
rejeté la demande de nouvelle expertise ;
condamné la Sci [P] aux dépens de I'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ;
condamné la Sci [P] à payer à la Sarl Pharmacie du Lys la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration en date du 10 février 2021, la Sci [P] a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est l'infirmation des chefs du jugement qui ont :
déclaré nulle et de nul effet la partie de la sommation d'exécuter du 1er décembre 2014 portant sur le droit de passage ;
dit que la partie de cette sommation concernant la remise en état des murs n'était pas fondée ;
débouté la Sci [P] de sa demande reconventionnelle aux fins de remise en état sous astreinte des murs à l'intérieur des locaux commerciaux ;
déclaré recevable l'action en répétition de l'indu engagée la Sarl Pharmacie du Lys contre la Sci [P] ;
condamné la Sci [P] à payer à la Sarl Pharmacie du Lys la somme de 42.795,55 € au titre d'un trop-perçu de loyers entre le 1er août 2012 et le 30 juin 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2017 ;
condamné la Sci [P] à payer à la Sarl Pharmacie du Lys la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;
dit n'y avoir pas lieu d'assortir d'une astreinte l'injonction à la Sarl Pharmacie du Lys de faire retirer la croix verte de la façade de l'immeuble antérieurement loué et de faire réparer à ses frais la vitrine près de la porte;
débouté la Sci [P] de ses demandes au titre d'une indemnité d'occupation, d'un solde de loyer et de dommages et intérêts ;
rejeté la demande de nouvelle expertise ;
condamné la Sci [P] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ;
condamné la Sci [P] à payer à la Sarl Pharmacie du Lys la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture, initialement prévue pour le 16 mai 2022, est intervenue le 7 juin 2022.
A l'audience, avant l'ouverture des débats et à la demande des parties, l'ordonnance de clôture a été rabattue et la clôture fixée au jour de l'audience par mention au dossier.
Prétentions et moyens des parties :
Vu les conclusions n° notifiées le 10 juin 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sci [P], demandant, au visa des articles 701, 1731 et 1732, 1382, 1383 du code civil, L581-3 et R581-58 du code de l'environnement, L77 du livre des procédures fiscales, et 271 du code général des impôts, de :
rabattre l'ordonnance de clôture
rejetant toutes conclusions contraires ou plus amples comme injustifiées ou en tout cas mal fondées,
réformer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 20 novembre 2020,
l'infirmer en ce qu'il a :
déclaré nulle et de nul effet la partie de la sommation d'exécuter du 1er décembre 2014 portant sur le droit de passage ;
dit que la partie de cette sommation concernant la remise en état des murs n'était pas fondée ;
débouté la Sci [P] de sa demande reconventionnelle aux fins de remise en état sous astreinte des murs à l'intérieur des locaux commerciaux ;
déclaré recevable l'action en répétition de l'indû engagée la Sarl Pharmacie du Lys contre la Sci [P] ;
condamné la Sci [P] à payer à la Sarl Pharmacie du Lys la somme de 42.795,55 € au titre d'un trop-perçu de loyers entre le 1er août 2012 et le 30 juin 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2017 ;
condamné la Sci [P] à payer à la Sarl Pharmacie du Lys la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;
dit n'y avoir pas lieu d'assortir d'une astreinte l'injonction à la Sarl Pharmacie du Lys de faire retirer la croix verte de la façade de l'immeuble antérieurement loué et de faire réparer à ses frais la vitrine près de la porte ;
débouté la Sci [P] de ses demandes au titre d'une indemnité d'occupation, d'un solde de loyer et de dommages et intérêts ;
rejeté la demande de nouvelle expertise ;
condamné la Sci [P] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ;
condamné la Sci [P] à payer à la Sarl Pharmacie du Lys la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
le confirmer en ce qu'il a :
fait injonction à la Pharmacie du Lys de faire retirer à ses frais la croix verte de la façade de l'immeuble antérieurement loué et de faire réparer à ses frais la vitrine près de la porte ;
condamné la Sarl Pharmacie du Lys à payer à la Sci [P] les sommes de 1.500 € au titre de la dépose de mobilier, et de 819 € au titre de la remise en état des sols ;
et statuant à nouveau, à titre principal :
condamner la Sarl Pharmacie du Lys à procéder à la remise en état des murs démolis à l'intérieur des locaux commerciaux, sans l'autorisation du bailleur, dans les trois mois du jugement à intervenir, puis, passé ce délai, sous astreinte de 500 € par jour de retard ;
dire et juger que les sommations délivrées à la Pharmacie du Lys le 1er décembre 2014 à la requête de la Sci [P] étaient recevables et fondées ;
dire et juger que, lors de son départ le 13 novembre 2017, la Sarl Pharmacie du Lys a manqué à son obligation de restitution des locaux dans leur état antérieur ;
condamner la Sarl Pharmacie du Lys à payer à la Sci [P] la somme de 173.096,37 € € au titre de la perte locative de la Sci [P] qui a été privée de la possibilité de louer ses locaux du 13 novembre 2017 au 15 mars 2021, date d'enlèvement de la croix verte signalétique en façade du local, en raison des manquements de la Pharmacie du Lys à son obligation de restitution des locaux dans leur état antérieur ;
condamner la Sarl Pharmacie du Lys à payer à la Sci [P] la somme de 10.000 € au titre de dommages et intérêts, en raison des violations répétées et abusives des obligations du locataire ;
dire et juger que l'indemnisation des trop-perçus de loyers demandée par la Sarl Pharmacie du Lys ne saura excéder 19.266 € ;
ordonner une nouvelle expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira à la Cour avec la mission suivante :
se rendre sur les lieux du litige à [Localité 4], [Adresse 2] et [Adresse 3] ;
prendre connaissance du rapport d'expertise rendu le 16 janvier 2017 par Madame [R] [A]
donner tous éléments techniques permettant de dire si les constatations et avis consignés dans le rapport du bureau d'étude structures ASCIA à la demande de la Sci [P], l'avis de Monsieur [V] et l'étude préliminaire rédigée par Monsieur [O], réalisés après le départ du locataire le 13 novembre 2017, sont susceptibles de modifier les conclusions du rapport d'expertise de Madame [A] quant à la conformité aux règles de l'art de tous les travaux réalisés en 2010 sur la structure du bâtiment par le locataire ;
dans l'affirmative, dire si des travaux de renforcement s'imposent, en définir la nature et le coût ;
donner tous éléments techniques permettant de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis,
plus généralement, donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige et à favoriser, le cas échéant, une solution amiable au litige ;
condamner la Sarl Pharmacie du Lys à payer à la Sci [P] la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire de Madame [A] et ceux du nouvel expert qui sera désigné.
à titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour estimait que la Sci [P] a été privée de la possibilité d'exploitation de son local jusqu'au remplacement de la vitrine fissurée,
condamner la Sarl Pharmacie du Lys à procéder à la remise en état des murs démolis à l'intérieur des locaux commerciaux, sans l'autorisation du bailleur, dans les trois mois du jugement à intervenir, puis, passé ce délai, sous astreinte de 500 € par jour de retard ;
dire et juger que les sommations délivrées à la Pharmacie du Lys le 1er décembre 2014 à la requête de la Sci [P] étaient recevables et fondées ;
dire et juger que, lors de son départ le 13 novembre 2017, la Sarl Pharmacie du Lys a manqué à son obligation de restitution des locaux dans leur état antérieur ;
condamner la Sarl Pharmacie du Lys à payer à la Sci [P] la somme de 61.743,87 € au titre de la perte locative de la Sci [P] qui a été privée de la possibilité de louer ses locaux du 13 novembre 2017 au 7 février 2019, date de remplacement de la vitrine fissurée, en raison des manquements de la Pharmacie du Lys à son obligation de restitution des locaux dans leur état antérieur ;
condamner la Sarl Pharmacie du Lys à payer à la Sci [P] la somme de 10.000 € au titre de dommages et intérêts, en raison des violations répétées et abusives des obligations du locataire ;
dire et juger que l'indemnisation des trop-perçus de loyers demandée par la Sarl Pharmacie du Lys ne saura excéder 19.266 € ;
ordonner une nouvelle expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira à la Cour avec la mission suivante :
se rendre sur les lieux du litige à [Localité 4], [Adresse 2] et [Adresse 3] ;
prendre connaissance du rapport d'expertise rendu le 16 janvier 2017 par Madame [R] [A]
donner tous éléments techniques permettant de dire si les constatations et avis consignés dans le rapport du bureau d'étude structures ASCIA à la demande de la Sci [P], l'avis de Monsieur [V] et l'étude préliminaire rédigée par Monsieur [O], réalisés après le départ du locataire le 13 novembre 2017, sont susceptibles de modifier les conclusions du rapport d'expertise de Madame [A] quant à la conformité aux règles de l'art de tous les travaux réalisés en 2010 sur la structure du bâtiment par le locataire ;
dans l'affirmative, dire si des travaux de renforcement s'imposent, en définir la nature et le coût ;
donner tous éléments techniques permettant de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis,
plus généralement, donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige et à favoriser, le cas échéant, une solution amiable au litige ;
condamner la Sarl Pharmacie du Lys à payer à la Sci [P] la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire de Madame [A] et ceux du nouvel expert qui sera désigné.
Vu les conclusions notifiées le 13 juin 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sarl Pharmacie du Lys, demandant de :
débouter la Sci [P] de l'ensemble de ses demandes
infirmer le jugement entrepris en tant qu'il condamne la Sarl Pharmacie du Lys à payer à la Sci [P] les sommes de 1.500 € au titre de la dépose du mobilier, et 819 € au titre de la remise en état des sols
le confirmer en toutes ses autres dispositions et chefs de jugement déférés à la cour
y ajoutant, condamner la Sci [P] à payer à la Sarl Pharmacie du Lys une somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du CPC au titre de l'instance d'appel, outre les entiers dépens de l'instance.
Motifs de la décision :
Il convient préalablement de rappeler qu'à l'origine du litige, la bailleresse cherchait à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir le départ des locaux de la société preneuse.
Cette dernière a quitté les lieux le 13 novembre 2017 et les débats en appel ne portent désormais que sur la remise en état des lieux dans leur état antérieur et sur l'indemnisation des pertes économiques éventuelles et troubles de jouissance qui y sont attachés ainsi que sur les demandes de restitution de sommes trop payées par la société preneuse et sur ses demandes indemnitaires.
Comme le relève à bon droit la société preneuse, il convient de présenter clairement les débats en fonction de l'objet du litige de première instance et du seul fait que désormais le contrat de bail litigieux a été résilié, le preneur ayant quitté les lieux.
I-sur les demandes de la SCI [P] :
La bailleresse dénonce les manquements du preneur au titre de travaux non autorisés et sur un droit de passage non respecté et au titre d'une remise en état des lieux incomplète après le départ du preneur.
-sur les travaux portant sur la destruction de murs non mitoyens :
La bailleresse insiste sur le fait qu'elle n'a jamais donné son accord sur la destruction de l'ensemble des ouvertures effectuées dans les murs à l'exception de l'ouverture du mur mitoyen et dénonce la mise en péril du bâtiment des ouvrages ainsi réalisés.
Elle se fonde essentiellement sur l'accord du 2 avril 2010 (sa pièce 5) et l'attestation du 2 mai 2014 (pièce 25 ) que le tribunal a écartée comme ne répondant pas aux exigences de l'article 202 du cpc au profit de l'attestation de madame [M] [H] du 5 décembre 2015 qu'elle qualifie d'attestation imprécise et confuse.
Elle distingue l'autorisation concernant le mur mitoyen des cloisons évoquées par madame [M] et dénonce 8 ouvertures dont seules 4 étaient autorisées selon schéma page 22 de ses conclusions
De son coté, la Sarl Pharmacie du Lys rappelle qu'elle n'a pas effectué les travaux, ayant elle-même acquis le fonds en 2012 et n'ayant pas connu l'état antérieur des locaux dont se prévaut la bailleresse, bailleresse qui ne l'a pas davantage connu puisqu'elle a acquis l'immeuble après modification des locaux suite aux travaux critiqués et ne tire donc aucun préjudice des dits travaux. Elle rappelle que ces travaux avaient été autorisés par le bailleur de l'époque portant sur des travaux de réagencement et sur l'ouverture spécifique du mur mitoyen, comme le confirme l'attestation de madame [M] du 5 décembre 2015.
Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour adopte les motifs précis et pertinents du tribunal en ce qu'il a considéré que les travaux litigieux avaient été autorisés par les propriétaires à l'époque des travaux et qu'en décembre 2015, madame [M], ancienne propriétaire a confirmé qu'elle avait, avec son mari, autorisé les pharmaciens à effectuer « les travaux de réagencement en 2010, incluant la suppression des pans de cloisons ». Cette seule attestation suffit en elle-même à lever toute incertitude sur le manquement des preneurs à l'époque des travaux, qui ont été effectués antérieurement à l'acquisition de l'immeuble par la bailleresse, demanderesse, et qui ne justifie d'aucun désordre précis, depuis son acquisition, lié aux dits travaux.
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI [P] de sa demande liée à des travaux prétendument non autorisés et effectués en 2010.
-sur le droit de passage :
La SCI [P] dénonce l'atteinte au droit de passage stipulé dans le bail ainsi et concernant les locaux du [Adresse 2] et ceux du [Adresse 3] « le preneur consent un droit de passage au locataire de l'appartement sis au-dessus de la pharmacie afin que ce dernier puisse accéder à son garage », droit de passage rappelé dans l'acte de cession du fonds de commerce au bénéfice de la sarl Pharmacie du Lys.
Or, l'expert judiciaire avait constaté qu'en 2010, les travaux effectués par la SNC Pharmacie du Lys avaient condamné l'accès entre le hall du [Adresse 2] et la cour qui passait par la réserve de la pharmacie. La SCI [P] demandait à la sarl Pharmacie du Lys de rétablir le droit de passage auquel le preneur avait consenti dans l'acte de cession du fonds de commerce.
Il ressort des constats de l'expert judiciaire qu'en effet, concernant les locaux du [Adresse 2], le droit de passage par la réserve de la pharmacie était désormais impossible en raison des travaux effectués en 2010. En revanche, pour les locaux situés au [Adresse 3], le droit de passage ne pouvait correspondre qu'à un droit de passage dans la cour et non par les locaux de la pharmacie car l'entrée du logement est située au [Adresse 1] et l'escalier donnait directement dans la rue.
Par des motifs pertinents que la cour adopte, le tribunal a relevé que l'escalier par lequel la société bailleresse voudrait exercer le droit de passage mentionné au bail d'origine a été supprimé deux ans avant qu'elle n'acquière l'immeuble et le droit de passage depuis 2010 s'est toujours exercé par l'extérieur.
La cour ajoute, concernant le droit de passage empêché par les travaux litigieux, que d'une part, le droit de passage était anéanti avant l'entrée dans les lieux de la sarl La pharmacie du Lys mais également à la date où la SCI [P] a acquis les locaux, chacun ayant pris possession ou propriété des lieux en pleine connaissance de la configuration réelle des locaux sans jamais objecter la servitude de passage comprise dans le bail.
D'autre part, eu égard à l'activité du preneur, ce droit de passage, qui n'avait déjà plus de réalité depuis au moins deux années n'était pas exerçable et devait être renégocié car il est peu concevable qu'un bailleur, ou un de ses locataires, ait accès à la réserve d'une officine pharmaceutique, à toute heure du jour et de la nuit, pour de simples raisons de sécurité, notamment à l'égard de ceux qui accéderaient à cette réserve.
C'est donc à bon droit que le manquement au droit de passage allégué à l'encontre de la sarl La pharmacie du lys et au préjudice de la SCI [P] a été écarté par le tribunal.
-sur la remise en état des lieux après la cessation du bailleresse :
La bailleresse dénonce trois types de désordre.
1.concernant les dégradations :
La SCI [P] demande remboursement des frais de remise en état des sols pour 819 euros, justifiés par la production d'une facture, le remplacement tardif de la vitre fendue 14 mois après la remise des clés et le remplacement de la vitrine seulement le 10 août 2021 quatre années après la libération des lieux alors que la vitrine était accessible depuis la rue sans besoin de pénétrer dans les locaux.
La sarl Pharmacie du lys conteste toute dégradation, les locaux ayant été rendus en bon état comme le relève le constat d'huissier en sortie des lieux du 28 novembre 2017. Il appartient à la bailleresse d'établir que les dégradations relèvent du défaut d'entretien ou d'un usage anormal et non de la simple vétusté.
Sur les vitrines, elle explique avoir procédé à leur remplacement.
La cour constate que l'état de sortie ne mentionne aucune dégradation des sols relevant d'un défaut d'entretien ou d'un usage anormal et la facture en pièce 40 de la bailleresse n'invoque qu'une prestation de décapage, dégraissage, détartrage, aspiration, essuyage pour une intervention en date des 18 et 22 mai 2018, soit 6 mois après le départ du preneur en novembre 2017.
Le tribunal a condamné la sarl La pharmacie du Lys à 819 euros et à une astreinte concernant la vitrine qui n'a plus lieu d'être.
Eu égard à la nature des travaux sur les sols qui ne relevaient pas de manquement du preneur, il convient d'infirmer le jugement sur la condamnation à paiement de la facture de remise en état des sols
2.concernant le mobilier abandonné :
Le mobilier abandonné a été retiré au 1er semestre 2018 pour un coût de 1500 euros dont la SCI [P] demande le remboursement.
La sarl Pharmacie du Lys s'oppose à ce chef de demande alors qu'il s'agit uniquement du mobilier qui figurait dans les locaux d'origine qui n'ont pas été donnés à bail nus, les propriétaires ayant exploité une pharmacie comme l'indiquent les contrats de bail expressément. Elle considère en outre qu'il s'agit de simples embellissements restant propriété du propriétaire des murs et ce d'autant plus que lors de l'état des lieux de sortie, la SCI [P] n'a pas demandé l'enlèvement de cet agencement alors qu'elle avait bien signifié qu'il fallait retirer l'enseigne. De surcroît, n'était pas davantage réclamé l'enlèvement de cet agencement dans les sommations ultérieures comme celle du 23 août 2018 pour le mobilier extérieur.
Eu égard aux pièces produites, la cour constate qu'en effet, la somme de 1500 euros dont il est demandé remboursement est justifiée par un simple devis qui porte sur le démontage et l'évacuation de mobilier professionnel et de présentoirs avec évacuation.
Il ne peut s'agir que de l'agencement de la pharmacie d'origine puisque les deux baux commerciaux font référence à l'exploitation d'une pharmacie et que la destination du bail porte sur une activité exclusive de pharmacie, parapharmacie et activités complémentaires et accessoires comme herboristerie, parfumerie. Il ne peut être reproché au preneur d'avoir laissé cet agencement dans les locaux quand il a quitté les lieux puisqu'il s'agit d'un embellissement propriété du propriétaire et que de surcroît, la bailleresse ne lui a fait aucune injonction de le retirer lors de la sortie des lieux
Le tribunal a condamné la sarl Pharmacie du Lys à verser au bailleur 1500 euros au titre du démontage et de l'évacuation du mobilier. Il convient d'infirmer le jugement et de débouter la SCI [P] de cette demande.
3.concernant le retrait de la signalétique extérieure et le trouble de jouissance qui en a résulté pour la SCI [P]
Se fondant sur le bail et sur la réglementation du code de l'environnement en matière d'enseignes professionnelles, la SCI [P] a sommé le preneur de retirer en août 2018 38m2 de surface d'enseigne de façade puis la grande croix verte qui n'a été retirée que le 15 mars 2021
La SCI [P] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a enjoint au preneur de faire retirer la croix verte.
La sarl Pharmacie du Lys insiste pour faire constater que l'enlèvement a été effectué en mars 2021 en dépit des difficultés rencontrées.
La condamnation de ce chef est donc devenue sans objet.
-sur la demande d'expertise complémentaire :
La société bailleresse met en avant le péril du bâtiment lié à l'insuffisance des travaux effectués par le preneur et au non-respect des règles de l'art se fondant sur des expertises amiables récentes qui précisent que les recommandations du bureau d'études n'ont pas été mises en 'uvre et qu'il existe un risque d'effondrement de la structure. Elle fonde sa demande sur l'étude préliminaire [O] (pièce 39), sur l'étude [V] (pièce 37) et sur l'étude [U] (pièce 70).
De son coté, le preneur s'oppose à toute expertise complémentaire en faisant valoir qu'il s'agit de la 3eme demande d'expertise par la bailleresse de ce chef, que l'expert judiciaire a déjà répondu précisément aux critiques mis en avant sur les travaux en écartant le lien entre les seuls désordres mis en avant, se situant dans le local d'habitation, avec les travaux effectués par le preneur en 2010. et il insiste sur le fait que depuis cette date, aucun autre désordre n'a été mis en exergue.
Il rappelle que les travaux de 2010 ont été réalisés par la SNC Pharmacie du Lys et non par la sarl La Pharmacie du Lys et qu'en outre, l'expert judiciaire a précisé et conclu en point 7.6 du rapport qu'au terme des opérations expertales, les travaux ont été effectués dans les règles de l'art et qu'il ne s'est pas borné à étudier les plans mais a travaillé sur les documents du maître d'oeuvre l'entreprise CAP, sous la maîtrise d'oeuvre de Cap agencement, entourés de prestataires assurés et sous l'égide d'un bureau d'exécution béton et d'une entreprise de travaux la société MPRB et qu'il a examiné les comptes rendus de chantier, joints en annexe 12 du rapport.
La cour, après examen de l'ensemble des pièces soumises à son appréciation, constate qu'aucun désordre effectif n'est mis en avant pour justifier d'une expertise complémentaire concernant des travaux litigieux réalisés depuis plus de 12 ans.
Par ailleurs, contrairement à ce qu'affirme la SCI [P], l'expert judiciaire a procédé à un examen exhaustif et sérieux des travaux critiqués et de leurs conséquences sur la solidité de l'immeuble et a écarté tout manquement aux règles de l'art et tout danger lié à ces travaux.
Comme le relève pertinemment le preneur, les nouvelles pièces non contradictoirement établies par la bailleresse ne sont pas de nature à justifier un complément d'expertise.
En effet, l'étude en pièce 39 de propose un renforcement par des profilés métalliques en certains points après des calculs de charges élémentaires mais sans plus de précision sur les désordres observés. La note d'[K] [V] (pièce 37) fait un résumé en 2018 des constats visuels par rapport à l'étude initiale du bureau d'étude Ascia et se borne à évoquer « des dispositions constructives finalement mises en 'uvre affaiblissant cette rigidité susceptibles de compromettre la solidité de l'immeuble ». il ne s'agit là que d'hypothèses. Et le rapport [U] (pièce 70) est un constat sur 12 lignes qui précise avoir procédé à la dépose de l'habillage des poteaux qui soutiennent les murs mitoyens des 1er et 2eme étages et le constat du défaut de poteaux de renfort prévus par le bureau d'étude Ascia présenté par Mme [P].
Comme le relève à bon droit le preneur, l'expert judiciaire dans son rapport du 15 janvier 2017 expose toutes les investigations effectuées et après deux réunions contradictoires sur place et examen de tous les documents demandés et remis a constate que les travaux litigieux ont été exécutés dans les règles de l'art. Et en page 22 du rapport, elle a précisé « les plans réalisés par un bureau d'études n'appellent pas de remarques de l'expert. L'exécution a été surveillée par le maître d'oeuvre. Des modifications ont été apportées en fonction des structures existantes trouvées en certains points. Pour l'expert, en l'état des constatations, les travaux ont été exécutés dans les règles de l'art. Il n'y a pas de désordres dans la pharmacie. »
L'expert judiciaire a par ailleurs répondu aux deux seules fissures constatées pendant les visites, et notamment dans la partie habitation, en précisant qu'il ne s'agissait pas de désordres liés aux travaux.
La cour en déduit que les travaux exhaustifs et sérieux de l'expert judiciaire permettent de garantir que les craintes allégués sur la conformité des travaux aux règles de l'art ne sont pas étayées à défaut d'établir la réalité de nouveaux désordres depuis janvier 2017.
Il convient de confirmer les motifs précis et pertinents du tribunal de ce chef et le jugement en ce qu'il a débouté la SCI [P] de sa demande de complément d'expertise.
-sur l'indemnisation de la SCI [P] qui découle des manquements avérés du preneur et du trouble de jouissance allégué :
La SCI [P] expose qu'elle a été dans l'impossibilité d'exploiter les immeubles dans les mois qui ont suivi la cessation du bail. Désormais, les manquements retenus ne peuvent être que le défaut d'enlèvement de la signalétique extérieure et de la fissure de la vitrine extérieure qui ont été réparés tardivement.
Elle précise qu'après le départ du preneur le 13 novembre 2017 et le retrait de la croix verte le 15 mars 2021, elle a été privée de la jouissance des immeubles alors qu'elle avait consenti des promesses de bail à deux sociétés commerciales KLO & COM et K CO Café dès le 1er septembre 2018 et n'a pu régulariser les baux consentis que le 1er avril 2021.
La sarl Pharmacie du Lys fait valoir qu'il appartient à la SCI [P] d'établir que l'état des lieux lors de la restitution faisait obstacle à leur relocation. Or, selon elle, elle n'apporte aucune preuve d'un réel empêchement et ce d'autant plus qu'elle n'établit pas avoir cherché à relouer les locaux et les contrats de bail consentis le sont avec la fille de la gérante de la SCI et avec son compagnon [W] [F], associé de la SCI [P]. Les procès verbaux de constat d'huissier de justice des 27 février 2019 et 10 mai 2019 établissent que les locaux étaient occupés à ces dates et remplis de présentoirs de marchandises et d'articles de sport.
A l'examen des pièces produites en appel, la cour, comme le tribunal, constate que les manquements relevés n'étaient pas de nature à empêcher l'exploitation et l'occupation des locaux litigieux et la SCI [P] n'établit pas avoir essuyé des refus de candidats à la location des locaux en raison du maintien des enseignes ou des vitrines fissurées et, l'eût il été, rien n'empêchait la SCI [P] de faire procéder à l'enlèvement ou à la réparation des deux vitrines et de demander le remboursement des factures correspondantes à la Sarl Pharmacie du Lys dans le cadre du présent litige pour éviter tout retard dans la location des locaux.
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI [P] de sa demande d'indemnisation pour trouble de jouissance.
II sur les demandes de la sarl la Pharmacie du Lys :
-sur la demande du preneur de restitution de sommes indûment versées au titre des loyers en raison de la TVA facturée.
La sarl Pharmacie du Lys demande la confirmation du jugement qui a condamné la SCI [P] à lui restituer la somme de 42795,55 euros au titre d'un trop perçu de loyers entre le 1er août 2012 et le 30 juin 2017 outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2017, date de la mise en demeure.
La SCI [P] conteste l'indu à défaut d'appauvrissement effectif de la sarl Pharmacie du Lys et du redressement qu'elle-même a subi et qui a empêché son enrichissement réciproque. Elle considère que le trop perçu se limite à 19.266 euros au titre des loyers entre le 1er août 2012 et le 30 juin 2017.
Il ressort des pièces du dossier que les contrats de baux commerciaux litigieux stipulaient un loyer hors taxe et que les quittances de loyer jusqu'en début 2013 mentionnaient de la TVA.
La SCI [P] a été mise en demeure en 2016 de régulariser sa situation au regard de la TVA pour l'année 2012, ce qui révèle que la SCI [P] n'a pas reversé la TVA collectée sur les loyers perçus.
De même, la Sarl Pharmacie du Lys a été redressée sur le plan fiscal pour la période du 1er janvier 2014 au 31 mars 2017 pour avoir sollicité des crédits de TVA correspondant aux loyers versés alors que la TVA collectée par la SCI [P] n'avait pas été versée au Trésor et que la SCI [P] n'est pas immatriculée en matière de TVA.
La SCI [P] ne conteste pas ne pas avoir reversé la TVA collectée sur l'ensemble des loyers sur la période réclamée du 1er février 2013 au 31 mars 2017 et ne justifie pas avoir opté pour le régime de la TVA sur le plan fiscal.
Dès lors que les loyers ont été perçus TVA comprise par la SCI [P], ce qui n'est pas contesté, la SCI [P] s'est enrichie pendant que la Sarl Pharmacie du Lys s'appauvrissait en réglant un montant de TVA qui n'était pas dû.
La SCI [P] ne peut se borner à alléguer que la sarl Pharmacie du Lys n'a pas eu de préjudice en affirmant qu'elle a déduit la TVA versée alors qu'elle ne reversait pas elle-même la TVA collectée, la déduction de la TVA correspondante par la société preneuse était irrégulière et indue alors que dès 2012, la SCI [P] était contrôlée de ce chef par l'administration fiscale. Elle ne peut davantage affirmer que la sarl Pharmacie du Lys a ainsi réalisé un bénéfice non déclaré et une économie d'impôt jusqu'en 2017 alors qu'il appartiendra, dans un second temps, après restitution des sommes indûment versées, à la sarl Pharmacie du Lys de régulariser sa situation fiscale en réglant le cas échéant les impôts dus.
Dès lors, c'est à bon droit que le tribunal a condamné la SCI [P] à restituer à la sarl Pharmacie du Lys la somme de 42.795,55 euros au titre d'un trop perçu de loyers entre le 1er août 2021 et le 30 juin 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2017.
-sur les demandes indemnitaires de la Sarl La Pharmacie du Lys
En cause d'appel, la Sarl Pharmacie du Lys demande seulement la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SCI [P] à lui verser 5000 euros de dommages-intérêts d'une part pour lui avoir occasionné un redressement fiscal avec le manque de trésorerie qui en résulte alors qu'elle lui avait fait croire qu'elle pouvait déclarer un crédit de TVA, que la SCI [P] n'avait pas opté pour le régime de la TVA et qu'elle lui adressait des quittances de loyer avec un montant de TVA collectée. D'autre part, elle lui reproche d'avoir injustement refusé une répétition amiable de l'indu outrepassant une simple erreur du bailleur.
La SCI [P] s'y oppose en insistant sur le fait que le redressement fiscal qui ne repose que sur l'initiative malencontreuse de la sarl Pharmacie du Lys de procéder à des déclarations de TVA indues , profitant intentionnellement des erreurs de la SCI [P].
La cour retient que le dirigeant de la SCI [P] qui établit des quittances avec des montants précis de TVA ne peut invoquer de simples erreurs alors qu'il sait ne pas avoir opté pour le régime de la TVA et ne pas la reverser au Trésor et augmenter ainsi indûment les loyers perçus pendant plusieurs années alors que la sarl Pharmacie du Lys a justifié avoir été redressée en 2017 à concurrence de 28.756 euros de droits sur la période 2014 à 2016 et 1.911 euros d'intérêts de retard.
Il convient de confirmer le jugement sur le principe de la faute de la SCI [P] ; en revanche, sur le montant du préjudice correspondant à des difficultés de trésorerie supplémentaires et à la non-restitution immédiate des trop perçus, la cour le limite à 3.000 euros alors que la sarl Pharmacie du Lys ne justifie pas avoir réglé des pénalités dans le cadre du redressement fiscal mais uniquement des droits dus et des intérêts de retard sur les dits droits.
III. sur les demandes accessoires :
La SCI [P] qui succombe pour l'essentiel en appel sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Eu égard à l'issue du litige, la SCI [P] sera condamnée à verser, outre les frais irrépétibles prononcés en première instance, 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel à la sarl Pharmacie du Lys.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
-Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il a :
-condamné la Sarl Pharmacie du Lys à payer à Ia Sci [P] les sommes de :
1.500 euros au titre de la dépose du mobilier
819 euros au titre de la remise en état des sols ;
-condamné la Sci [P] à payer à la Sarl Pharmacie du Lys la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
-déboute la SCI [P] de ses demandes au titre de la dépose du mobilier et de la remise en état des sols ;
-constate que la demande d'injonction de dépose de la croix verte et de réparation des vitrines est devenue sans objet
-condamne la Sci [P] à payer à la Sarl Pharmacie du Lys la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-confirme le jugement pour le surplus
-condamne la SCI [P] aux dépens d'appel
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la SCI [P] à verser 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel à la sarl Pharmacie du Lys;
Le greffier, La présidente,
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