Cour d'Appel · 3ème chambre — 19 octobre 2022

19/10/2022



ARRÊT N° 642/2022



N° RG 21/02814 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OHYB

OS/IA



Décision déférée du 06 Février 2017 - Tribunal d'Instance de MONTPELLIER ( 1116001598)

K.ANCELY

















[C] [D]





C/



[N] [Z]





























































INFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

***

SUR RENVOI APRES CASSATION





APPELANTE



Madame [C] [D]

Chez M. [F] [R] - [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMÉ



Monsieur [N] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY - MARTIN DE LA MOUTTE - JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.MAFFRE, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

FAITS 



Suivant contrat du 8 février 2014 à effet du 8 mars 2014, M. [N] [Z] a donné à bail à M. [U] [V] et Mme [C] [D] une maison d'habitation situé [Adresse 3] ' [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 750 € outre 65,20 € de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 750 € était versé.

Le 3 juillet 2014, un second bail était signé entre les parties portant sur le même bien, à effet du 8 mars 2014, moyennant un loyer mensuel de 750 € outre 150 € de provision de charges.



Mme [D] a donné congé le 29 janvier 2015, avec préavis de trois mois.



M. [V] est lui resté dans les lieux jusqu'au 4 janvier 2016, date à laquelle un état des lieux de sortie a été réalisé.



PROCEDURE 



Par actes en date des 19 et 21 septembre 2016, M.[Z] a fait assigner M. [V] et Mme [D] devant le Tribunal d'Instance de Montpellier pour obtenir paiement d'arriérés de loyers, charges et réparations locatives.



Par jugement réputé contradictoire du 6 février 2017, le tribunal a : 

- condamné M. [V] et Mme [D] à payer à M. [Z] la somme de 4 346.58€ au titre de la dette locative arrêtée au 4 janvier 2016, la somme de 2 157.12€ au titre des réparations locatives, soit la somme totale de 6549.61 euros après régularisation et déduction des créances des locataires au titre des provisions sur charges, retenue du dépôt de garantie pour 750€ et rachat des meubles pour 600€, 

- condamné M. [V] et Mme [D] à payer à M. [Z] la somme de 800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [V] et Mme [D] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 27 novembre 2015. 

 *

Mme [D] a formé appel de ce jugement par déclaration du 3 juillet 2017.

 *

Par un arrêt en date du 2 juillet 2019, la cour d'appel de Montpellier, statuant à nouveau mais uniquement en ce qui concerne le litige opposant le bailleur à Mme [C] [D], a : 

- condamné [C] [D] à payer à [N] [Z] la somme de 4091,33 € d'arriérés de loyers et charges, et la somme de 2739 € de régularisation des charges, montants arrêtés à la date du 29 octobre 2015,

- condamné [C] [D] à payer à [N] [Z] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel,

- condamné [C] [D] aux dépens de l'appel, dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.

 *



Mme [D] a formé un pourvoi contre cet arrêt. 



 *

Par arrêt en date du 8 avril 2021, la Cour de cassation a : 

- cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 juillet 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier,

- remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyé devant la cour d'appel de Toulouse, 

- condamné M. [Z] aux dépens,

- en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par M.[Z] et l'a condamné à payer à Mme [D] la somme de 3000€,

 

La Cour, au visa des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 a retenu que l'arrêt avait violé ces textes en retenant que le dépôt de garantie n'avait pas vocation à couvrir des échéances de loyer et en condamnant Mme [D] à payer à M. [Z] la somme de 4091,33 € au titre d'un arriéré de loyers et charges.



La Cour, au visa de l'article 8-1, VI de la loi du 6 juillet 1989, a rappelé que selon ce texte, la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut elle s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. 

Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date.



La Cour a cassé l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier, la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux étant née après l'expiration de l'obligation solidaire.

 

 *

Par déclaration du 21 juin 2021, Mme [D] a saisi la cour d'appel de Toulouse. 

Les chefs du jugement critiqués sont les suivants : 

- condamnation de Mme [C] [D] à payer à M. [N] [Z] la somme de 4.346,58 € au titre de la dette locative arrêtée au 4 janvier 2016, la somme de 2.157,12 € au titre des réparations locatives, soit la somme totale de 6.549,61 € après régularisation et déductions des créances des locataires au titre des provisions sur charges, retenue du dépôt de garantie pour 750 € et rachat des meubles pour 600 €,

- condamnation de Mme [C] [D] à payer à M. [N] [Z] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- condamnation de Mme [C] [D] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 27 novembre 2015. 





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Mme [D], dans ses dernières écritures en date du 4 novembre 2021, demande à la cour, au visa des articles 8-1 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, 1357 et 1730 du code civil, de : 





à titre principal : 

-réformer l'intégralité du jugement rendu le 6 février 2017 par le tribunal d'instance de Montpellier dans le litige opposant Mme [C] [D] à M. [N] [Z],

-rejeter l'intégralité des demandes de M. [N] [Z] à l'encontre de Mme [C] [D],





à titre subsidiaire : 

-déduire des sommes éventuellement dues par Mme [C] [D] la somme totale de 1 350 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et du rachat des meubles du logement,



en tout état de cause :

-condamner M. [N] [Z] à payer à Mme [C] [D] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés devant la cour d'appel de renvoi,

-condamner M. [N] [Z] aux dépens de l'appel, dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.





Mme [D] fait valoir essentiellement :

- qu'en application de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité de Mme [D], en sa qualité d'ancienne colocataire de M. [V] a pris fin le 29 octobre 2015, son congé ayant été donné en mains propres le 29 janvier 2015,

-M. [Z] n'a jamais démontré qu'à la date du 29 octobre 2015, un quelconque arriéré locatif était dû, après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 750 €

-le décompte produit devant la cour d'appel de Montpellier était erroné, ne comprenant pas certains réglements effectués ,

-la demande de régularisation de charges de 1396 €, en plus d'être postérieure à la fin de la solidarité ,est infondée ; le relevé des charges n'est pas justifié, 

-la créance relative aux frais de remise en état de 2 156,82 €, née au jour de la restitution des lieux, n'est pas soumise au régime de la solidarité.



 *



M. [Z], dans ses uniques conclusions du 21 septembre 2021, demande à la cour, vu l'arrêt de la Cour de Cassation du 8 avril 2021 et des dispositions de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 de :



-condamner Mme [D] à payer à M. [N] [Z] la somme de 4 091,33 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges dont elle est redevable à la date du 29 octobre 2015, outre celle de 1 396,21 euros au titre de la régularisation de charges arrêtées à la même date, 

-la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, distraction en étant prononcée au profit de Me Jeay, avocat associé sur son affirmation de droit.



M. [Z] soutient essentiellement que :

-la contestation dont est saisie la cour d'appel ne peut concerner que le sort de la charge des travaux de remise en état qui avaient été évalués à la somme de 2157,12 € ,cette somme devant rester à la seule charge de M. [V] 

' à la date du 29 octobre 2015 (date de la fin de la solidarité ), tant Mme [D] que M. [V] étaient redevables des sommes réclamées au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 4091,33 € et de la régularisation de ces dernières à hauteur de 1396,21 €.



 *

L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2022. 

MOTIFS 



Au vu de l'effet dévolutif du seul pourvoi formé par Mme [D] portant sur sa condamnation par l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier à verser les sommes de 4 091,33 € au titre des loyers et charges outre celle de 2739€, de la cassation en toutes ses dispositions du dit arrêt, la cour de renvoi est donc saisie de l'ensemble des condamnations prononcées envers Mme [D] et non pas, comme le soutient M. [Z] de la seule question des travaux de remise en état.



Sur les sommes dues par Mme [D] 



*Au titre des travaux de remise en état 



M. [Z] ne maintient plus ce chef de demande formé envers la locataire, en raison de la fin de la solidarité prévue par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci ayant lieu en l'espèce à la date admise par les parties du 29 octobre 2015.



Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [D] à verser à M. [Z] la somme de 2 157,12 € au titre des réparations locatives.



*Au titre de la dette de loyers et provision sur charges 



Le jugement entrepris a retenu un retard de loyers arrêté au 4 janvier 2016 d'un montant de 4346,58 €.



M. [Z] devant la cour sollicite à ce titre envers Mme [D] une somme de 4 091,33 €.



Au termes de l'ancien article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Le bail en cours prévoyait un loyer mensuel de 750 € outre 150 € de provision sur charges (excepté pour le mois de mars 2014 incomplet).



Devant la cour, M. [Z] verse au débat :



- le commandement de payer les loyers délivrés par huissier le 27 novembre 2015 envers M. [V] pour un principal 'd'ouverture ' (sic) de 4 796,26 ne comportant aucun détail.



-un décompte en date du 19 avril 2016 établi par l'agent immobilier chargé de la gestion du bien visant :



*un détail des charges locatives et la régularisation qui en découle pour la période du 17 mars 2015 au 4 avril 2016 soit une somme totale de 2146,21 €, outre autres charges à hauteur de 2157,12 € (frais de travaux de remise en état devant être exclus) ; ce décompte mentionne des provisions sur charges versées à hauteur de 750 € (sur la période du 1er avril 2015 au 31. 8.2015 )

*ce décompte mentionne ensuite des impayés locataire au 4 janvier 2016 sans détail à hauteur de 4346,58 €.

Mme [D] conteste ce décompte outre celui effectué par le bailleur devant la cour de Montpellier lors de ses conclusions qu'elle produit au débat devant la présente cour.



Ce dernier décompte ainsi actualisé mentionne le détail des loyers et provision sur charges sur la période du mois de mars 2014 à octobre 2015 pour un solde restant dû à hauteur de 4091,33 € somme au final réclamée ce jour par le bailleur envers Mme [D].



Celle-ci conteste cette somme au motif que le bail conclu en février 2014 mentionne le réglement d'une somme de 652 € pour la période du 8 mars 2014 (début du bail ) au 30 mars 2014, non repris dans le décompte.



Le dit décompte mentionne une somme due à hauteur de 283,44 € au titre du loyer et provision de charges pour le mois de mars 2014. Or, le montant du loyer et provision sur charges comprises pour ce mois incomplet était fixé au contrat à hauteur de 652 € ; cette somme ayant été versée comme précisé sur le bail, aucune somme n'est due, en l'absence de tout autre justificatif ou explication.



Il convient de déduire cette somme de 283,44 € soit un solde restant dû au titre des loyers et provision sur charges impayés de 3 807,89 €.



Mme [D] invoque le défaut de prise en compte d'un chèque d'un montant de 140,83 € remis à l'agence immobilière suivant reçu du 28 septembre 2015.

Elle verse au débat le reçu délivré le 23 septembre 2015 par le gestionnaire immobilier attestant de la réception ce jour de la somme de 200 € pour le règlement des 'réguls de charges ' outre trois chèques de 140,83 €.

Il est mentionné au titre des versements effectués au mois de septembre 2015 la somme de 340,83 €, ainsi qu'au mois d'octobre celle de 140,83 €.

Il manque donc en effet la prise en compte d'une somme de 140,83 €, à défaut d'explication donnée par le bailleur sur ce point.

Cette somme doit donc être déduite soit un montant restant dû de 3 667,06€.



Dès lors, il convient de retenir, au vu de ces éléments, que Mme [D] est redevable de la somme de 3 667,06 € au titre des loyers et provision sur charges impayés et le jugement sera infirmé en ce sens.





*Sur la dette de régularisation des charges pour un montant de 1396,21 € :



Il est produit au débat un décompte des charges locatives réalisé par le mandataire du bailleur en date du 19 avril 2016 portant essentiellement sur la consommation électrique (1178,33 €), du gaz (493,32€) de l'eau (424,08 €) du 18 mars 2015 au 4 janvier 2016 ( soit 293 jours) d'un montant total dû au 4 janvier 2016 de 4303,33 € dont il convient d'enlever la somme de 2157,12 € (au titre des travaux de remise en état ) soit une somme sollicitée pour cette période de 2146,21 € dont il est déduit les provisions de charges versées à hauteur de 750 € soit une somme due de 1396,21 €.

Si ce décompte effectué par le gestionnaire immobilier mentionne des relevés d'index et des calculs de répartition des consommations notamment d'électricité et de gaz entre différents locataires, force est de constater qu'aucun justificatif (notamment factures) n'est versé au débat comme le dénonce Mme [D].



Dès lors, ce chef de demande doit être rejeté.



 *

Il convient de déduire des sommes dues le dépôt de garantie de 750 € outre la somme de 600 € au titre du rachat des meubles, soit au final une somme restant due de 2 317,06 € 



Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens s'agissant des condamnations prononcées à l'encontre de Mme [C] [D].



Sur les demandes annexes



Mme [D] demeurant débitrice de M. [Z], elle doit supporter les dépens d'appel, en ce compris les dépens de première instance et du coût du commandement de payer du 27 novembre 2015, le jugement étant confirmé de ce chef.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [D] au paiement d'une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sans que l'équité commande de faire droit à la demande supplémentaire formée devant la cour par M. [Z].



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant dans les limites de sa saisine, 



Vu l'arrêt de la Cour de Cassation du 8 avril 2021 



Infirme le jugement entrepris en ses condamnations prononcées à l'encontre de Mme [C] [D] hormis en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. [N] [Z] une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer du 27 novembre 2015.



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Dit que Mme [D] est redevable envers M. [Z] de la somme de 3667,06 € au titre des loyers et provisions sur charges impayés dont il convient de déduire la somme de 750 € au titre du dépôt de garantie outre celle de 600 € au titre du rachat des meubles par M. [Z].



Condamne en conséquence Mme [C] [D] à payer à M. [N] [Z] la somme de 2 317,06 €.

 

Y ajoutant, 



Déboute M. [N] [Z] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles en appel.



Condamne Mme [C] [D] aux dépens du présent appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Jeay.



LE GREFFIER LE PRESIDENT





M. BUTEL C. BENEIX-BACHER