Cour d'Appel · 3ème chambre — 4 octobre 2022

04/10/2022



ARRÊT N°603/2022



N° RG 21/03295 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OJN4

CBB/MB



Décision déférée du 24 Juin 2021 - Président du TJ de TOULOUSE ( 19/01915)

S. MOLLAT

















[N] [C]





C/



[K] [E] [L] [O]

S.A.R.L. SOMCO





























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

***



APPELANT



Monsieur [N] [C]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par Me Laure SAINT GERMES-LALLEMAND de la SELARL AVOCATS-SUD, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Stéphanie ANDRIVON, avocat plaidant au barreau des PYRENEES-ORIENTALES







INTIMES



Monsieur [K] [E] [L] [O]

caducité partielle DA prononcée à son égard le 28.9.2021

[Adresse 1]

[Localité 4]



S.A.R.L. SOMCO Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social.

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par Me Jérôme HORTAL, avocat au barreau de TOULOUSE

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

FAITS 



Selon compromis de vente en date du 12 novembre 2018 reçu devant notaire, la Sarl Somco a consenti à M [C] la vente du lot n°504 dans le lotissement La Barraque situé [Adresse 5] sous la condition de l'obtention d'un prêt, la réitération de l'acte devant intervenir avant le 31 décembre 2018. Il était prévu une clause pénale de 15 600€.



M. [C] a obtenu un permis de construire le 4 janvier 2019 et a fait édifier sur le lot 504 deux bâtiments, l'un à usage de bureaux et l'autre à usage de stockage.



Mais l'acte de vente n'a pu être réitéré à la date convenue, faute d'obtention du prêt négocié par un courtier M. [O].



PROCEDURE



Par acte du 24 octobre 2019 la Sarl Somco a fait assigner M. [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 15 600€ au titre de la clause pénale et obtenir l'enlèvement des constructions ainsi que la remise en état des lieux.



M. [C] a appelé M. [O] en la cause pour le garantir de toute condamnation prononcée contre lui suivant acte du 27 avril 2021.



Selon ordonnance du 9 juillet 2020, le juge des référés a désigné un médiateur. La médiation a pris fin le 12 avril 2021, à la demande de la Sarl Samco.



Par ordonnance du 13 octobre 2021, le juge a':

- ordonné la jonction des procédures RG 21/871 et RG 19/1915 sous ce dernier numéro ;

- débouté la Sarl Somco de sa demande de provision en l'état d'une contestation sérieuse,

- condamné M. [C] à procéder à l'enlèvement de toutes constructions/ réalisations existantes sur le lot n°504 du lotissement La Baraque à ses frais dans un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance et à défaut sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois; 

- à défaut d'enlèvement des constructions et passé le délai de 6 mois, autorisé la Sarl Somco à procéder elle-même à l'enlèvement des constructions édifiées sur sa parcelle aux frais avancés de Monsieur [C],

- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de Monsieur [C] à l'égard de Monsieur [O] compte tenu du débouté de la Sarl Somco de sa demande de provision,

- condamné Monsieur [C] à payer à la Sarl Somco la somme de 1500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné Monsieur [C] aux dépens.



M. [C] a relevé appel de la décision le 21 juillet 2021 en en critiquant l'ensemble des dispositions à l'exception de la jonction et du rejet de la demande de provision.



Par ordonnance en date du 28 septembre 2021, l'appel a été déclaré caduc à l'égard de M. [O].





L'ordonnance de clôture prévue le 28 mars a été reportée au jour de l'audience le 4 avril 2022.



Par arrêt Avant Dire Droit en date du 25 mai 2022, le président de chambre a': 

- ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture du 4 avril 2022, au vu de l'élément nouveau tiré du paiement du prix et de la vente du 25 février 2022,

- ordonné la réouverture des débats au regard de l'évolution du litige,

- renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du lundi 27 juin 2022 à 9h00 avec nouvelle clôture des débats au 20 juin 2022,

- réservé les dépens et autres demandes.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



M. [C], dans ses dernières écritures en date du 17 juin 2022, demande à la cour au visa des articles 31, 32, 68, 122, 325, 331, 808 et 809 du code de procédure civile, 1103,1104, 1109, 1217 et suivants, 1583, et 1371 du code civil, de':

- confirmer l'ordonnance rendue le 24 juin 2021 en ce qu'elle a débouté la SARL Somco de sa demande de provision en l'état d'une contestation sérieuse,

- la réformer pour le surplus, et statuant à nouveau :

à titre principal, et sur la demande d'enlèvement des constructions sous astreinte':

- constater que la vente du terrain entre M. [C] et la SARL Somco est parfaite et que M. [C] est désormais propriétaire dudit terrain,

en conséquence, 

- constater que la SARL Somco est dépourvue de qualité à agir pour solliciter l'enlèvement des constructions,

- la déclarer irrecevable en son action,

à titre subsidiaire, 

- dire et juger que le juge des référés du Tribunal de céans est incompétent pour statuer tenant l'existence d'une contestation sérieuse,

- débouter la SARL Somco de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de M. [N] [C], tant en ce qui concerne le paiement de la clause pénale, que la demande d'enlèvement des constructions,

- dire et juger que l'ordonnance à intervenir sera déclarée commune et opposable à M. [K] [O], et le déclarer entièrement responsable du préjudice subi par M. [N] [C],

- dire et juger que M. [K] [O] sera condamné au paiement de toutes les sommes qui pourraient être mises à la charge de M. [C], ainsi qu'à tous dommages et intérêts réparant les préjudices subis par ce dernier,

- condamner la SARL Somco ainsi que M. [K] [O] au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Il expose que':

- il est gérant de la SARL Groupe A.18², à qui la SARL Somco a loué le terrain litigieux suivant bail du 26 février 2018';

- faute d'obtention du prêt, l'acte authentique de vente du terrain loué devant réitérer le compromis du 12 novembre 2018 n'a pu être réalisé, malgré mise en demeure du 1er juillet 2019,

- puis le 29 juillet 2019 M. [C] a été mis en demeure de procéder à l'enlèvement de toute construction sur le terrain,

- aujourd'hui la SARL Somco est irrecevable à agir en enlèvement des constructions, considérant la vente parfaite intervenue le 25 février 2022,

- le transfert de propriété est intervenu au jour de l'acte et le paiement effectif du prix est indifférent mais il justifie s'en être acquitté, ainsi qu'il ressort de l'attestation notariée du 25 février 2022 qui a été rectifiée le 1er avril 2022,

- subsidiairement, sur le fondement de l'article 809 du code de procédure civile (sic) la demande doit être rejetée à défaut de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent, l'occupation des lieux résultant d'un bail et ses avenants dont l'authenticité et la validité n'est pas contestable, pour avoir été établi par un des gérants de la SARL Somco, 

- la démolition des constructions édifiées sur ce terrain par la locataire aurait des conséquences économiques et sociales très importantes dans la mesure où elles abritent non seulement le siège de la société mais également une cinquantaine de salariés,

- au demeurant le procès-verbal d'huissier produit par l'intimée ne permet pas de distinguer les constructions réalisées par la SARL Somco ou celles réalisées par la locataire ce qui constitue une entrave à toute décision de démolition,

- et il n'appartient pas au juge des référés de statuer sur une clause pénale en raison d'une contestation sérieuse dès lors que M. [C] démontre qu'il avait satisfait à toutes les obligations qui pesaient sur lui au terme du compromis, à l'exception seulement de l'obtention du prêt qui ne relève pas de son fait mais de M. [O]'; M. [C] avait donc exécuté le contrat pour partie,

- le dépôt de garantie garantit l'exécution de l'engagement d'acheter par l'acquéreur si les conditions suspensives insérées dans la promesse de vente se trouvent réalisées'; il sanctionne l'inexécution fautive de l'acquéreur';

- au contraire, la clause pénale a pour fonction de réprimer le comportement fautif du débiteur de l'obligation, qui malgré réalisation des conditions suspensives refuse de passer la vente ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la condition du paiement du prix n'étant pas réalisée, même sans faute de la part de l'acquéreur,

- la sanction du défaut d'exécution d'une des obligations du compromis était la caducité du compromis et la perte du dépôt de garantie sachant que les conditions suspensives n'ont été établies qu'au profit de l'acquéreur et non du vendeur,

- la clause pénale était en l'espèce indépendante et ne constituait pas une modalité de sanction de la non obtention du prêt,

- pour constituer la cause de la clause pénale, l'inexécution par le débiteur de ses obligations doit être établie ainsi que son imputabilité'; la clause pénale est donc une clause de responsabilité'; mais en l'espèce, en raison de la vente le préjudice est inexistant,

- seul M. [O] est responsable du défaut de paiement du prix à l'origine en sa qualité de financeur de l'opération.



La SARL Somco, dans ses dernières écritures en date du 17 juin 2022 demande à la cour au visa des articles 555, 1231-5 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de': 

- débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes,

et ce faisant,

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 24 juin 2021 par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse et notamment en ce qu'elle a :

* condamné M. [C] à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M. [C] aux dépens,

- réformer l'ordonnance du 24 juin 2021 en ce qu'elle l'a'déboutée de sa demande de provision en l'état d'une contestation sérieuse;

et, la cour statuant à nouveau,

- condamner M. [N] [C] à lui payer la somme provisionnelle de 15.600€ assortie des intérêts courants, au taux légal, à compter la mise en demeure en date du 29 juillet 2019 en application de la clause pénale contenue dans le compromis de vente du 12 novembre 2018 ;



et en cause d'appel,

- condamner M. [N] [C] à lui payer une indemnité d'un montant de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner M. [N] [C] aux entiers dépens.





Elle soutient que':

- le compromis de vente a été conclu au vu d'un accord de principe sur le financement,

- ce financement n'ayant pas pu être réalisé, par LRAR du 1er Juillet 2019 la SARL Somco a mis en demeure M. [C] d'avoir à lui justifier, sous huit jours, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; et à l' expiration du délai de huit jours prévu au contrat, à défaut de régularisation, la condition a été considérée comme défaillie et le compromis du 12 novembre 2018 caduc de plein droit, depuis le 16 Juillet 2019, ce dont elle a pris acte par courrier du 29 juillet 2019,

- la caducité du compromis étant le fait de l'acquéreur il était donc tenu de la clause pénale, ainsi qu'à procéder à l'enlèvement de toute construction sur le terrain litigieux,

- aujourd'hui, en application de l'acte du 25 février 2022, M. [C] semble tenir le calendrier de paiement du solde du prix de la vente, de sorte que la Société Somco se désiste de ses demandes relatives à l'enlèvement des constructions,

- en revanche, elle maintient sa demande en paiement de la clause pénale et de l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, considérant qu'en matière de clause pénale, le juge des référés peut accorder une provision quand la dette n'est pas sérieusement contestable,

- ce qui est le cas en l'espèce, en ce que la condition de l'obtention d'un prêt en vue du financement prévu au compromis du 12 novembre 2018 n'a pas été réalisée dans le délai contractuel expirant le 31 décembre 2018, malgré la mise en demeure du 1er juillet 2019 ;

- dès lors la faute étant rapportée, la clause pénale est justifiée.









MOTIVATION



A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de «'dire et juger'» ou «'constater'» ne sont pas des prétentions et qu'elles ne peuvent en conséquence saisir la cour. Dès lors, elle n'a pas à répondre à la demande de M. [C] de «'constater que la vente du terrain entre M. [C] et la SARL Somco est parfaite et que M. [C] est désormais propriétaire dudit terrain.»



Il en sera de même de sa demande de «'- dire et juger que l'ordonnance à intervenir sera déclarée commune et opposable à M. [K] [O],- dire et juger que M. [K] [O] sera condamné au paiement de toutes les sommes qui pourraient être mises à la charge de M. [C], ainsi qu'à tous dommages et intérêts réparant les préjudices subis par ce dernier'».



Quant à sa demande visant à faire déclarer M. [O] entièrement responsable du préjudice subi par M. [N] [C], elle sera déclarée irrecevable dès lors que l'appel a été déclaré caduc à l'égard de M. [O] qui n'est donc plus partie à l'instance.







Considérant la vente du terrain litigieux en date du 25 février 2022 , la SARL Somco se désiste de ses demandes visant l'enlèvement et la démolition des constructions sous astreinte. De sorte que la fin de non recevoir soutenue encore par M. [C] tirée du défaut de qualité à agir de la venderesse, tenant à la propriété du lot qu'elle a obtenue est devenue sans objet. M. [C] sera donc débouté de sa demande d'irrecevabilité de la SARL Somco relativement à une demande qu'elle ne formule plus.



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision au créancier à hauteur du montant non contesté de la créance. Il dispose donc du pouvoir d'accorder une provision en exécution d'une clause pénale dès lors qu'il est justifié des conditions de l'article 1231-5 du code civil.



En vertu de ce texte, la clause pénale a pour objet de fixer par avance le montant des dommages-intérêts dus par l'une des parties en cas d'inexécution de ses obligations et en même temps de contraindre, par le forfait de réparation envisagé, le débiteur à s'exécuter.



La clause pénale sanctionne donc l'inexécution d'une obligation que cette inexécution soit pure et simple ou qu'il s'agisse du retard mis à l'exécuter. L'obligation inexécutée peut être l'obligation principale du contrat, telle que exécuter la transaction ou une simple obligation accessoire, telle que dans un compromis de vente, l'obligation de signer l'acte authentique. 



Elle est applicable dès que l'inexécution par le débiteur de ses obligations est établie, ce qui suppose que l'obligation qu'elle sanctionne reste inexécutée, malgré mise en demeure et qu'elle soit imputable au débiteur responsable de l'inexécution.



En l'espèce la clause pénale est ainsi rédigée':

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de quinze mille six cents euros (15. 600,00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.

La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ''.



La SARL Somco, rappelant les termes du compromis relatif aux obligations de l'acquéreur, soutient que ne pas satisfaire aux obligations de « faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt '' et de « déposer ses demandes de prêts dans ses meilleurs délais et à justifier au VENDEUR de ce dépôt par tous moyens utiles: lettre ou attestation '' est un comportement fautif « de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente'', sanctionné par l'application de la clause pénale. Ainsi, ce comportement empêche la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt qui, elle-même, empêche la vente par l'impossibilité d'en financer le prix. Il s'agit donc bien d'un comportement fautif d'une partie empêchant « de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.''



Or, il résulte de la lecture de cette clause pénale, qu'elle n'a vocation à s'appliquer que dans le cas où bien que «'toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies'», l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique.



La SARL Somco reconnaît que toutes les conditions n'étaient pas remplies, M. [C] n'ayant pas justifié de démarches en vue de l'obtention d'un prêt ni déposé des demandes de prêt et en avoir justifié auprès du vendeur.



Par ailleurs, elle reconnaît également que les omissions de M. [C] qui constituent un comportement fautif, a empêché la réalisation de la condition suspensive. De sorte qu'elle admet que ce comportement fautif n'est pas directement la cause du défaut de régularisation de la vente par acte authentique. Dès lors il n'est pas justifé que toutes les conditions relatives à l'exécution du compromis étaient remplies.



En conséquence, il convient de constater que les conditions de l'application de la clause pénale ne sont pas réunies et dès lors la demande en paiement de la somme de 15 660€ à titre de provision se heurte à une contestation sérieuse de la créance sollicitée sur le fondement de la clause pénale insérrée au compromis du 12 novembre 2018.



Toutefois, considérant que le litige trouve son origine dans le comportement de M. [C] ou de son mandataire (dont il doit répondre auprès du vendeur qui lui est étranger), et trouve également son issue dans la vente intervenue plus de trois ans après à des conditions et modalités de paiement totalement différentes de celles prévues à l'origine dans le compromis, justifiant le désistement de la demande de la SARL Somco en démolition des constructions, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [C] les frais irrépétibles du procès.



M. [C] succombant pour partie devra prendre en charge les dépens d'appel en leur intégralité.



PAR CES MOTIFS



La cour statuant dans la limite de sa saisine



- Déclare irrecevable la demande de M. [C] visant à faire déclarer M. [O] entièrement responsable du préjudice subi par M. [N] [C], au regard de la caducité de l'appel à l'égard de ce dernier prononcée par ordonnance du 28 septembre 2021.



- Infirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 24 juin 2021 en ce qu'il a':

- condamné M. [C] à procéder à l'enlèvement de toutes constructions/ réalisations existantes sur le lot n°504 du lotissement La Baraque à ses frais dans un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance et à défaut sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois;

- à défaut d'enlèvement des constructions et passé le délai de 6 mois, autorisé la Sarl Somco à procéder elle-même à l'enlèvement des constructions édifiées sur sa parcelle aux frais avancés de Monsieur [C],



Le confirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés:



- Constate le désistement de la SARL Somco de ses demandes visant l'enlèvement sous astreinte de toutes constructions/réalisations existantes sur le lot n°504 du lotissement La Baraque aux frais de M. [C] et l'autorisation d'y procéder par elle-même à défaut d'exécution.



- Constate le dessaisissement de la cour de ce chef.



- Déboute M. [C] de sa demande d'irrecevabilité de l'action de la SARL Somco relative à la demande d'enlèvement des constructions dont elle s'est désistée.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [C] à verser à la SARL Somco la somme de 5000€.



- Condamne M. [C] aux dépens d'appel. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT









M. BUTEL C. BENEIX-BACHER