Cour d'Appel · 3ème chambre — 20 octobre 2022

20/10/2022



ARRÊT N°657/2022



N° RG 21/04536 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OO23

AM/MB



Décision déférée du 24 Août 2021 - Tribunal d'Instance de TOULOUSE ( 20/02392)

Sophie MOREL

















[V] [H]





C/



[U] [W]

[O] [P] épouse [W]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

***



APPELANT



Monsieur [V] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Sophie ATTALI-TRAPP de la SELAS AMSA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMES



Monsieur [U] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [O] [P] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE



















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

FAITS 



Suivant acte sous seing privé du 29 mai 2015, M. [U] [W] et Mme [O] [P] épouse [W] ont donné à bail à M. [V] [H] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 495 euros, outre 55 euros de provision pour charges.



Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 2517,89 euros au principal a été délivré le 5 mars 2020, en vain.



PROCÉDURE 



Par acte en date du 23 septembre 2020, M. [U] [W] et Mme [O] [P] épouse [W] ont fait assigner M. [V] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins principalement de constat de la résiliation du bail, d'expulsion de M. [H] et de condamnation à verser à M. [W] une indemnité d'occupation mensuelle et la somme de 4214.19€ au titre des loyers et charges impayés, somme à parfaire au jour de l'audience. 



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 24 août 2021, le juge a : 

- constaté la résiliation du bail à compter du 13 août 2020,

- condamné M. [V] [H] à payer à M. [U] [W] et Mme [O] [P] épouse [W] la somme de 1307,17€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 17 juin 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- à compter du 13 août 2020, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à M. [U] [W] et Mme [O] [P] épouse [W] par M. [V] [H] jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

- ordonné l'expulsion de M. [V] [H] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 5], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

- condamné M. [V] [H] à payer à M. [U] [W] et Mme [O] [P] épouse [W] la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [V] [H] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Par déclaration en date du 10 novembre 2021, M. [H] a interjeté appel de la décision. 





L'ordonnance est critiquée en ce qu'elle a : 

- condamné M. [V] [H] à payer à M. [U] [W] et Mme [O] [P] épouse [W] la somme de 1307,17€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 17 juin 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- à compter du 13 août 2020, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à M. [U] [W] et Mme [O] [P] épouse [W] par M. [V] [H] jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

- condamné M. [V] [H] à payer à M. [U] [W] et Mme [O] [P] épouse [W] la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [V] [H] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,



MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



M. [H], dans ses dernières écritures en date du 6 septembre 2022, demande à la cour au visa des articles 23 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1104, 1147 et 1240 du code civil, de : 

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné M. [V] [H] à payer à M. [U] [W] et Mme [O] [P], épouse [W] la somme de 1.307,17 euros représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 17 juin 2021, avec intérêts au taux légal à compter de ladite décision;

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a fixé, à compter du 13 août 2020, au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à M. [U] [W] et Mme [O] [P], épouse [W] par M. [V] [H] jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant ;

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné M. [V] [H] à payer à M. [U] [W] et Mme [O] [P], épouse [W] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné M. [V] [H] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

statuant à nouveau :

- juger que les époux [W] sont responsables d'une sous-évaluation fautive des charges locatives relatives à l'appartement donné à bail à M. [H];

- condamner les époux [W] au paiement de la somme de 1.544,28 euros au titre du préjudice financier subi par M. [V] [H] et correspondant au montant des régularisations de charges qui lui ont été imposées pour les années 2015 à 2021 ; 

- condamner les époux [W] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral subi par M. [V] [H] ; 

- condamner les époux [W] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les époux [W] aux entiers dépens ;

- débouter les époux [W] de leurs demandes reconventionnelles plus amples contraires.



M. [H] expose que pendant 3 ans, il n'y a eu aucun incident dans le cadre de l'exécution du contrat de bail, ni aucune régularisation de charges: en avril et août 2018, il a reçu les premières demandes de régularisation, pour 2015-2016-2017, puis pour 2015 à 2018, mentionnant des consommations d'eau irréalistes.



L'agence n'a pas donné suite à ses demande de recherches de fuites, lui enjoignant de mandater un professionnel lui-même, et le bailleur ne se présentera pas non plus à la conciliation tentée par la commission départementale de la Haute-Garonne le 20 décembre 2018. Face à cette augmentation de charges qu'il ne pouvait absorber, il a été contraint d'arrêter le paiement de plusieurs mensualités.



Face aux demandes de paiement de l'arriéré et d'indemnité d'occupation, il fait valoir en substance que si la régularisation annuelle fait apparaître un écart important entre le montant provisionné et le montant réel des charges dues comme c'est le cas ici en dépit du recours à un mandataire professionnel et de la hausse des provisions, le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire bailleur et obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice qu'il subit du fait de la sous-estimation de la provision. 

Il sollicite ainsi 1517,40 euros au titre de son préjudice financier, correspondant au montant des régularisations de charges imposées pour les années 2015 à 2021.



M. [H] réclame également une indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 1500 euros, rappelant qu'il a dû arrêter de payer le loyer et faire appel à la solidarité familiale, et arguant de la perte de chance de conclure un bail dans la limite de son budget : il s'agit d'un préjudice distinct et la demande ne fait pas doublon.



M. et Mme [W], dans leurs dernières écritures en date du 26 janvier 2022, demandent à la cour de : 

- confirmer l'ordonnance rendue le 24 août 2021 par le Tribunal judiciaire de Toulouse 

- condamner M. [V] [H] à payer à M. [U] [W] et Mme [O] [P] épouse [W] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. 



Ils indiquent produire tous les justificatifs des régularisations de charge et opposent à l'appelant que sa demande de 1500 euros n'est pas justifiée, fait doublon avec celle de 1517,40 euros et que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.



M. et Mme [W] contestent avoir sous-évalué la provision sur charges pour rendre le bien plus attractif, pointant qu'elle était adéquate sauf quand M. [H] a eu une consommation d'eau et d'électricité plus importante, en 2017/2018 et à compter de 2019 quand il n'a plus vécu seul.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2022. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 





À titre liminaire, il est rappelé que la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, n'est pas valablement saisie par les demandes des parties tendant à « donner acte », « constater », « dire et juger », qui constituent des moyens et non des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.





Sur les sommes réclamées au titre de l'arriéré et des indemnités d'occupation



M. [H] demande l'infirmation de la décision en ce qu'elle l'a condamné à payer la somme de 1.307,17 euros représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 17 juin 2021 et fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 13 août 2020 au montant du loyer et de la provision pour charges.



Pour autant, il n'a pas relevé appel du constat de la résiliation du bail au 13 août 2020, et pas davantage de l'obligation en découlant pour lui de payer une indemnité pour son occupation des lieux au-delà de cette date ou de la fixation du montant de celle-ci par référence au loyer et charges, de sorte que ces chefs de dispositif sont devenus définitifs.



De même, s'il se plaint de l'écart entre le montant des provisions prévues au contrat et celui des charges réelles, M. [H] n'en tire comme conséquence que l'obligation pour les bailleurs de réparer le tort qui en résulterait pour lui par l'octroi de dommages et intérêts : il ne conteste le montant desdites charges, ou la réalité des impayés.



Or, les intimés versent aux débats un décompte arrêté au 17 juin 2021 faisant apparaître un solde locatif de 1302,17 euros, et non 1307,17 euros comme mentionné à tort dans le seul dispositif de la décision déférée : il s'agit d'une simple erreur matérielle puisque la somme due est exactement reprise dans l'exposé et les motifs de l'ordonnance.



Dès lors, la décision critiquée sera confirmée en ses dispositions relatives à l'arriéré et à l'indemnité d'occupation, sauf à préciser que la somme due à ce titre au 17 juin 2021 est de 1302,17 euros. 



Sur les demandes de dommages et intérêts



L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge chargé des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En l'espèce, M. [H] forme ici, non pas une demande de provision à valoir sur son indemnisation, mais une demande de condamnation à paiement de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices financier et moral résultant selon lui de la sous-estimation par les bailleurs des charges du logement et de la provision sur charges mensuelle.



Or, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, de prononcer une condamnation au paiement de dommages et intérêts qui l'obligerait à se prononcer sur les fautes et la responsabilité des bailleurs, ce qui relève du juge du fond.



Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 





Sur les frais et dépens



M. [H] qui succombe sera condamné aux entiers dépens.



L'équité commande d'allouer à Mme et M. [W] la somme supplémentaire de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La cour,



Confirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour sauf à préciser que la somme due au titre de l'arriéré et de l'indemnité d'occupation au 17 juin 2021 est de 1302,17 euros,



Y ajoutant, 



Déboute M. [V] [H] de ses demandes de condamnation des époux [W] au paiement de sommes au titre de ses préjudices financier et moral,



Condamne M. [V] [H] à verser à M. [U] [W] et Mme [O] [P] épouse [W] la somme supplémentaire de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [V] [H] aux entiers dépens.







LE GREFFIER LE PRESIDENT









M. BUTEL C. BENEIX-BACHER