Cour d'Appel · 1ère Chambre — 11 octobre 2022

ARRÊT N°484



N° RG 21/00513





N° Portalis DBV5-V-B7F-GGHN













S.C.I. BELZICA FONCIER



C/

SDC DE LA RÉSIDENCE

LE FR ANCE

et autres (...) 



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2022





Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 février 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS 





APPELANTE :



S.C.I. BELZICA FONCIER

[Adresse 2]'

[Localité 7]



ayant pour avocat postulant Me François REYE de la SCP TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS



ayant pour avocat plaidant Me François REYE substitué par Me Baptiste LEFORT, avocats au barreau de POITIERS 







INTIMÉS :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE 

LE FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 9]



ayant pour avocat postulant Me Frédérique PASCOT de la SCP GAND-PASCOT, avocat au barreau de POITIERS



ayant pour avocat plaidant Me Frédérique PASCOT substituée par Me Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS 





E.U.R.L. LEBANESE WAY

N° SIRET : 803 378 818

[Adresse 6]

[Localité 9]





S.E.L.A.R.L. ACTIS MANDATAIRES JUDICIAIRES

[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Localité 9]



ayant toutes deux pour avocat postulant Me Nicolas DUFLOS de la SCP DUFLOS-CAMBOURG, avocat au barreau de POITIERS



ayant toutes deux pour avocat plaidant Me Marie-Violaine BOUILLY-DENIAU, avocat au barreau de POITIERS 











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 30 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

 Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré





GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, 







ARRÊT : 

 - CONTRADICTOIRE



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****





PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



La sci Belzica Foncier est propriétaire d'un lot n° [Cadastre 1] dépendant de la résidence 'Le France', ensemble en copropriété situé [Adresse 3]).



Par acte authentique des 21 et 22 décembre 2017, la sci Belzica Foncier l'a donné à bail commercial à la société Lebanese Way.



Par courriers en date des 16 et 18 octobre 2018, le conseil du syndicat des copropriétaires a demandé aux sociétés Lebanese Way et Belzica Foncier de cesser l'activité exercée dans le local, selon lui contraire au règlement de copropriété et non autorisée par la copropriété.



Par jugement du 9 octobre 2018, le tribunal de commerce de Poitiers a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Lebanese Way et a désigné la selarl Actis en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 17 décembre 2019, il a arrêté le plan de redressement par continuation de cette société, la selarl Actis Mandataire Judiciaire étant désignée commissaire à l'exécution du plan.



Par acte du 7 février 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le France' a fait assigner la société Lebanese Way, la selarl Actis ès qualités et la sci Belzica Foncier devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Poitiers. Elle a à titre principal demandé d'enjoindre au bailleur et au preneur de cesser l'activité de restauration exercée dans le local loué. Par ordonnance du 30 avril 2019, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires en raison d'une contestation sérieuse sur la nature de l'activité exercée.









Par acte du 6 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le France' a fait assigner la société Lebanese Way, la Selarl Actis Mandataire Judiciaire ès qualités et la sci Belzica Foncier devant le tribunal de grande instance de Poitiers. Il a demandé d'ordonner sous astreinte la fermeture du restaurant exploité dans le lot n° [Cadastre 1], l'enlèvement par la société Lebanese Way du troisième climatiseur installé sans autorisation et paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts. Il a soutenu que le règlement de copropriété interdisait l'activité de restauration exercée et que l'installation sur les parties communes d'un troisième climatiseur desservant le lot loué n'avait pas été autorisée par la copropriété.



La société Lebanese Way a conclu au rejet de ces demandes aux motifs que l'activité exercée excluait la préparation des repas dans le local, les plats préparés dans un autre local n'étant que réchauffés ou maintenus au chaud sur place, que l'activité de salon de thé, traiteur, sandwicherie était selon elle autorisée et avoir de bonne foi installé le troisième climatiseur, pensant que l'assemblée générale avait autorisé cette pose.



La sci Belzica Foncier a conclu au rejet de ces demandes, les plats n'étant pas préparés sur place et la cuisine étant équipée d'extracteurs d'air. Elle a rappelé que de nombreux restaurants étaient en activité à proximité. Elle a contesté avoir présenté à la copropriété le commerce exercé comme étant un salon de thé. Selon elle, la demande de fermeture du commerce s'analysait en une demande de fermeture administrative ne relevant pas de la compétence de la juridiction. Elle a soutenu que l'installation de climatiseurs avait été autorisée par courrier en date du 8 décembre 2008 du syndic de la copropriété. Elle a ajouté estimer être victime d'un abus de majorité, un commerce voisin ayant été autorisé à installer un climatiseur alors même qu'une installation lui était refusée. Elle a ajouté avoir communiqué à son locataire le règlement de copropriété.



Par jugement du 2 février 2021, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de Poitiers a statué en ces termes :



'Condamne la SCI Belzica Foncier à faire procéder à la cessation de l'activité de restauration dans le lot [Cadastre 1], local dont elle est propriétaire dans la copropriété de la résidence le [8]. 



Condamne la SCI Belzica Foncier à faire procéder à la dépose du troisième bloc de climatisation installée par 1'Eurl Lebanese Way de l'immeuble. 



Rejette les demandes formulées à l'encontre de 1'Eurl Lebanese Way. 



Rejette les autres demandes. 



Condamne la SCI Belzica Foncier aux dépens'. 



Il a considéré que :



- l'activité de restauration exercée par le preneur était interdite par le règlement de copropriété ;

- le bloc climatiseur installé en remplacement de l'ancien comportait un groupe extérieur supplémentaire dont l'installation n'avait pas été autorisée ;

- le refus de la copropriété de régulariser motivé par la contrariété de l'activité au règlement de copropriété, ne résultait pas d'un abus de majorité.



Il a exclu la faute du preneur, retenant que :



- le bailleur, en interdisant au preneur une activité de restauration avec plats préparés sur place, avait a contrario autorisé l'activité de restauration sans préparation des plats sur place ;

- le bailleur ne justifiait pas avoir porté à la connaissance du preneur la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires ayant autorisé la pose d'une installation de climatisation.



 Par déclaration reçue au greffe le 16 février 2021, la sci Belzica Foncier a interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2021, elle a demandé de :



'VU les dispositions de l'article 9 de la loi du 10, juillet 1965 ; 

 

Vu les dispositions des articles 1231-1 et 1240 du Code Civil ; 

 

Vu l'article 9 du règlement de copropriété de la résidence le « [8] » ; 

 

Vu l'article 10 de règlement de copropriété de la résidence le [8] ; 

 

Dire la SCI BELZICA FONCIER recevable et bien fondée en son appel ; 

 

Y faisant droit, 

 

Reformer le jugement prononcé par le Tribunal judiciaire de POITIERS le 02 février 2021 en ce qu'il a : 

 

Condamné la SCI BELZICA FONCIER à faire procéder à la cessation de l'activité du restaurant DIWAN dans le lot [Cadastre 1], local dont elle est propriétaire dans la copropriété de la résidence le [8] ; 

 

Condamner (condamné) la SCI BELZICA FONCIER à faire procéder à la dépose du 3 ème bloc de climatisation installée EURL LEBANESE WAY (restaurant DIWAN) de l'immeuble. 

 

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la résidence le France de l'ensemble de ses demandes fins et écritures ; 



Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la résidence le France agissant par son syndicat en exercice à payer à la SCI BELZICA Foncier prise en la personne de représenta légal la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 CPC ; 

 

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la résidence le France agissant par son syndicat en exercice à supporter les entiers dépens de première instance ainsi que d'appel. 

 

Dire que la SCI BELZICA Foncier sera dispensée de participer au règlement des sommes mises à la charge du Syndicat des copropriétaires de la résidence le France tant au titre des dispositions de l'article 700 du CPC qu'au titre des dépens d'instance le recouvrement sera ordonné au profit de la SCP D'avocats TEN France sur son affirmation de droit'. 



Elle a fait observer que les demandes étaient formées au visa non de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, mais des articles 1231-1 et 1240 du code civil.



Elle a soutenu que la mention d'un salon de thé sur la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires n'était pas de son fait et qu'elle constituait de la part du syndic une reconnaissance de cette activité. Selon elle, le règlement de copropriété ne prohibait pas l'activité de restauration sans préparation de repas, qu'elle était même autorisée pour l'activité hôtelière exercée dans la résidence. Elle a ajouté que d'autres établissements de restauration étaient situés à proximité et que les odeurs de cuisine qui n'avaient pas été qualifiées de désagréables par l'huissier de justice ayant instrumenté sur la requête du syndicat des copropriétaires, ne lui étaient dès lors pas imputables, l'établissement étant au surplus équipé d'un extracteur d'air destiné à réduire les éventuelles odeurs des plats réchauffés.



Elle a exposé que la nouvelle installation de climatisation avait utilisé les percements de l'ancienne qui avait été autorisée par le syndic de la copropriété par courrier en date du 8 décembre 2008, qu'aucune modification n'était intervenue et que dès lors aucune autorisation nouvelle n'était nécessaire. Elle a ajouté que l'assemblée générale des copropriétaires avait autorisé un commerce voisin à installer un climatiseur extérieur.



Elle a précisé que le règlement de copropriété avait été porté à la connaissance du preneur.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le France' a demandé de :



'Vu l'article 1231-1 du Code Civil,

Vu l'article 1240 du Code Civil,

Vu les pièces produites dont le règlement de copropriété,



DECLARER la SCI BELZICA FONCIER irrecevable et mal-fondée en son appel le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE FRANCE recevable et bien-fondé en son appel incident.



INFIRMER la décision dont appel en ce qu'elle a :



' Condamné la SCI BELZICA FONCIER à faire procéder à la cessation de l'activité de restaurant dans le lot [Cadastre 1] dont elle est propriétaire dans la copropriété de la Résidence LE FRANCE ;

' Condamné la SCI BELZICA FONCIER à faire procéder à la dépose du 3è bloc de climatisation installé par l'EURL LEBANESE WAY ;

' Rejeté les demandes formulées à l'encontre de l'EURL LEBANESE WAY ;

' Rejeté les autres demandes.



Statuant de nouveau, ORDONNER la cessation de l'activité du restaurant "DIWAN" exploité par l'EURL LEBANESE WAY selon le bail commercial consenti par la SCI BELZICA FONCIER ayant pour objet le lot numéro [Cadastre 1] de la copropriété de la Résidence LE FRANCE et ASSORTIR cette mesure d'une astreinte d'un montant de 1.000€ par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à venir, à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE FRANCE par l'EURL LEBANESE WAY et la SCI BELZICA FONCIER solidaires.



CONDAMNER solidairement l'EURL LEBANESE WAY et la SCI BELZICA FONCIER à verser la somme de 10.000€ au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE FRANCE en réparation du préjudice subi depuis l'ouverture du restaurant "DIWAN" le 2 mai 2018.



ORDONNER à l'EURL LEBANESE WAY d'enlever le 3ème moteur de climatiseur non autorisé et ASSORTIR cette mesure d'une astreinte d'un montant de 200€ par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à venir, à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE FRANCE par l'EURL LEBANESE WAY et la SCI BELZICA FONCIER solidaires.



CONDAMNER solidairement l'EURL LEBANESE WAY et la SCI BELZICA FONCIER à verser la somme de 2.000€ au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE FRANCE en réparation du préjudice subi du fait de la pose du 3ème moteur de climatiseur sans autorisation.



CONDAMNER solidairement l'EURL LEBANESE WAY et la SCI BELZICA FONCIER à verser la somme de 3.000€ au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE FRANCE par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



Les CONDAMNER solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel'.



Il a maintenu que l'activité du restaurant Diwan exploité par la société Lebanese Way n'était pas autorisée par l'article 10 du règlement de copropriété, seul l'étant un salon de thé que n'est pas cet établissement. Il a ajouté qu'il résultait du procès-verbal de constat dressé, de l'appellation même du commerce et de sa présentation sur les guides et sites internet qu'il était un restaurant. Selon lui, la lecture faite du règlement de copropriété par le preneur et le bailleur était erronée.



Il a soutenu que cette activité de restauration était à l'origine de nuisances olfactives et sonores, l'heure de fermeture de l'établissement étant quotidiennement 23 heures. Selon lui, la présence à proximité de restaurants était sans incidence sur la prohibition de l'activité résultant du règlement de copropriété.



Il a maintenu sa demande de voir le preneur et le bailleur condamnés à faire cesser l'activité de restauration.



Il a de même demandé que ces deux sociétés soient condamnées à faire procéder à l'enlèvement du troisième bloc de climatisation installé, non autorisé par la copropriété. Elle a soutenu que la sci Belzica Foncier était tenue en sa qualité de copropriétaire.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 août 2021, la société Lebanese Way a demandé de :



'Vu l'article 1719 du Code civil du Code Civil ; 

Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Vu l'article 9 et 10 du règlement de copropriété de la résidence le « [8] »; 



Statuant sur l'appel de la SCI BELZICA FONCIER ,



La juger bien fondée en son appel, et infirmer le jugement du 02 février 2021 rendu par le Tribunal judiciaire de Poitiers 



 Statuant à nouveau :



-Débouter la syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE FRANCE de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,



-Condamner la SDC RESIDENCE LE FRANCE à verser la somme de 3.000 € à l'EURL LEBANESE WAY au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile



-Condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE FRANCE aux entiers dépens d'instance et d'appel'.



Elle a contesté toute violation du règlement de copropriété, n'exerçant selon elle pas une activité de restauration, les aliments à emporter ou à consommer sur place n'étant pas cuisinés dans les locaux loués. Elle a ajouté qu'il y avait été constaté l'absence de matériel de cuisson. Elle a soutenu que son activité s'apparentait dès lors à celle autorisée de salon de thé et qu'elle n'était à l'origine d'aucune nuisance. Elle a fait observer que le règlement de copropriété autorisait l'hôtel exploité dans la résidence à exercer une activité de restauration sans préparation des repas sur place dans le lot n° [Cadastre 4] s'il venait à l'acquérir. Selon elle, ce règlement devait être interprété en regard de sa finalité.



Elle a conclu au rejet de la demande indemnitaire formée à son encontre, n'ayant selon elle commis aucune faute.



Elle a soutenu être, dans l'exercice des prérogatives transmises par le preneur, fondée à installer les blocs de climatisation pour jouir du local et que cette installation n'était à l'origine d'aucun préjudice.



L'ordonnance de clôture est du 5 mai 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



A - SUR L'ACTIVITÉ



1 - sur une activité prohibée



L'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que :



'I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.



Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'.



L'article 9 du règlement de copropriété du 3 avril 1991 stipule notamment en son alinéa 1er que :



'Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse ...porter atteinte à sa destination, et sous les réserves qui seront exposées ci-après'.



L'article 10 stipule notamment que :



'b) Occupation des locaux à usage commercial :

Les locaux situés au rez de chaussée pourront être utilisées à usage commercial.

Sont autorisés tous commerces à l'exclusion :

 - Des commerces provoquant des nuisances olfactives (boucherie, charcuterie, poissonnerie, boulangerie, pâtisserie, teinturerie, pressing, bar, restaurant) ; toutefois les salons de thé seront autorisés. Etant ici précisé que l'hôtel aura la possibilité d'ouvrir un bar licence IV, et qu'en cas d'acquisition par le même propriétaire que l'hôtel formant le lot 405, le lot [Cadastre 4] pourra être mis en communication directe avec l'hôtel, et être utilisé pour servir des repas préparés par un traiteur. Toutefois, cette activité ne pourra être en aucun cas être étendue ä celle de restauration ou cuisine fabriquée sur place.

- Des commerces bruyants (salle de jeux : flippers, jeux électroniques...) ;

- Supermarchés ;

- Sex-shop.

- Commerces dangereux ou insalubres'.



Le bail des 21 et 22 décembre 2017 consenti par la sci Belzica Foncier à la société Lebanese Way stipule en pages 3 et 4, au paragraphe 'destination des lieux loués', que :



'Les locaux faisant l'objet du bail devront être consacrés par le preneur à l'exploitation de son activité de salon de thé, traiteur, sandwicherie et toutes activités connexes et complémentaires dans la limite de ce que permet le règlement de copropriété, à l'exclusion de toute cuisine fabriquée sur place et de toute autre activité même temporairement.

Toutefois, le preneur pourra adjoindre des activités connexes ou complémentaires dans les conditions prévues par l'article L 145-47 du Code de commerce (déspécialisation restreinte) ou être autorisé à exercer des activités différentes dans les ces prévus par l'article L 145-48 du même Code (déspecialisation plénière).

[...]

Etant ici précisée, qu'aux termes de l'état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 3 avril 1991 suscité, il est littéralement rapporté ce qui suit :

b) occupation des locaux à usage commercial

Les locaux situés au rez-de-chaussée pourront être utilisées à usage commercial.

Sont autorisés tous commerces a l'exclusion :

- des commerces provoquant des nuisance olfactives (boucherie, charcuterie, poissonnerie, boulangerie, pâtisserie, teinturerie, pressing, bar, restaurant) ; toutefois les salons de thé seront autorisés. Etant ici précisé que l'hôtel aura la possibilité d'ouvrir un bar licence IV, et qu'en cas d'acquisition par le même propriétaire que l'hôtel formant ie lot 405, le lot [Cadastre 4] pourra être mis en communication directe avec l'hôtel, et être utilisé pour servir des repas préparés par un traiteur. Toutefois, cette activité ne pourra être en aucun cas étendue a celle de restauration ou cuisine fabriquée sur place.

- des commerces bruyants (salle de jeux : flippers, jeux électroniques...),

- supermarchés,

- sex-shop.

- commerces dangereux ou insalubres'.



Les procès-verbaux de constat dressés sur la requête de la société Lebanese Way par Maître [D] [C], huissier de justice associé à [Localité 9], établissent que l'établissement situé [Adresse 11] ne dispose d'aucun matériel de cuisson permettant la préparation sur place de repas, ceux-ci réalisés à l'extérieur n'y étant que réchauffés. Les photographies annexées à ces procès-verbaux permettent de constater la présence de 6 tables avec chaises en façade, sur la chaussée sous trois parasols, ainsi que celle de tables dressées (de l'ordre d'une dizaine) en salle intérieure.



Les photographies annexées au procès-verbal de constat du 9 janvier 2019 dressé sur la requête de la société Foncia Gatineau Marmignon, syndic de la copropriété, par Maître [U] [L], huissier de justice associé à [Localité 9], 

établissent que l'établissement est dénommé sur le menu affiché : 'Diwan Restaurant Libanais' et sur un tableau mobile situé sur la chaussée, renseigné à la craie bleue : 'Restaurant Libanais'.



La présence de clients n'a pas été constatée par les huissiers de justice.



Le restaurant est défini comme suit : 'Établissement commercial où l'on sert des repas contre paiement' (www.larousse.fr), 'Établissement où l'on sert des repas moyennant paiement' (dictionnaire.lerobert.com).



L'établissement exploité par la société Lebanese Way, en ce qu'il sert des repas contre paiement à des clients attablés en terrasse ou en salle intérieure, est un restaurant, peu important que ces repas soient préparés en un autre lieu puis réchauffés sur place.



Il n'est pas un salon de thé, défini comme étant une : 'pâtisserie où l'on sert des consommations non alcoolisées' (dictionnaire.lerobert.com) .



Maître [E] [L] a sur la requête du syndic de la copropriété fait le 16 juillet 2018 le constat suivant : 'J'emprunte le passage desservant la résidence et je relève dans celui une odeur de cuisine exotique'. Le 9 janvier 2019, il a constaté que : 'A la suite, dans la courette située à l'arrière du restaurant, je relève la présence d'une odeur de cuisine'. Telles que réalisées, ces constatations ne permettent pas d'imputer à d'autres établissements de restauration environnants ces odeurs.



L'activité de restaurant, considérée au règlement de copropriété comme relevant de la catégories de 'commerces provoquant des nuisance olfactives', est prohibée.



2 - sur la cessation d'activité



a - sur les demandes



La société Belzica Foncier et la société Lebanese Way ont conclu au rejet des demandes présentées de ce chef.



Le syndicat des copropriétaires a quant à lui demandé de :



'ORDONNER la cessation de l'activité du restaurant "DIWAN" exploité par l'EURL LEBANESE WAY selon le bail commercial consenti par la SCI BELZICA FONCIER ayant pour objet le lot numéro [Cadastre 1] de la copropriété de la Résidence LE FRANCE et ASSORTIR cette mesure d'une astreinte d'un montant de 1.000€ par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à venir, à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE FRANCE par l'EURL LEBANESE WAY et la SCI BELZICA FONCIER solidaires'.



Il se déduit de cette formulation que ce syndicat demande qu'il soit enjoint à ces deux dernières sociétés de mettre fin à l'activité de restauration exercée dans le local donné à bail commercial.



b - sur les demandes formées à l'encontre du bailleur



L'article 9 alinéa 1er in fine du règlement de copropriété stipule que : 'Tout copropriétaire sera responsable à 1'égard des autres copropriétaires des conséquences de ses fautes et de celles de ses préposés'. Aux termes de l'article 26 de ce règlement : 'Tout copropriétaire restera responsable à l'égard des autres copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence ou celle des personnes dont il doit répondre ou par le fait d'un bien dont il est légalement responsable'.



Le bail consenti par la société Belzica Foncier stipule en page 13, au paragraphe 'clause résolutoire', notamment que : 'En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non respect, par le preneur de la clause de destination [...] le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation'.



C'est donc exactement que le premier juge a condamné la sci Belzica Foncier, copropriétaire, à faire cesser l'activité exercée dans le local qu'elle avait donné à bail.



Le jugement sera pour ces motifs confirmé de ces chefs.



3 - sur les demandes formées à l'encontre du preneur



Le bail commercial autorise (en gras) les activités de 'salon de thé, traiteur, sandwicherie et toutes activités connexes et complémentaires dans la limite de ce que permet le règlement de copropriété, à l'exclusion de toute cuisine fabriquée sur place et de toute autre activité même temporairement' et rappelle que sont prohibés 'des commerces provoquant des nuisance olfactives' dont les restaurants et ceux bruyants.



Cette formulation de la destination des lieux loués en pages 3 et 4 du bail commercial comporte une ambiguïté en ce qu'elle peut laisser penser au preneur que l'activité de restauration demeure possible dès lors que les repas servis ne sont pas préparés sur place. Le premier juge en a pertinemment déduit que la faute du preneur n'était pas caractérisée.



Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de la société Lebanese Way.



4 - sur l'astreinte



L'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que : 'Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision'.



L'exercice d'une activité de restauration prohibée par le règlement de copropriété justifie d'assortir la condamnation prononcée à l'encontre de la société Belzica Foncier d'une astreinte, ainsi qu'il en sera disposé ci-après.



Le jugement sera pour ces motifs infirmé de ce chef.



5 - sur un préjudice



Le syndicat des copropriétaires a produit trois attestations non circonstanciées, l'une d'entre elles faisant mention de 'nuisances sonores et olfactives', une autre de 'nuisances olfactives', sans autre précision. La société Lebanese Way a pour sa part produit trois attestations établissant l'absence de nuisances notamment olfactives.



Maître [E] [L], ainsi que précédemment rappelé, avait constaté le 16 juillet 2018 'une odeur de cuisine exotique' et le 9 janvier 2019, 'dans la courette située à l'arrière du restaurant...une odeur de cuisine'.



Ces éléments sont insuffisants à caractériser un préjudice, matériel ou moral, subi par le syndicat des copropriétaires, dont la société Belzica Foncier lui devrait réparation.



Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires.





B - SUR LA CLIMATISATION



1- sur la modification de l'installation de climatisation



L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que :



'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

[...]

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci'.



L'article 84 du règlement de copropriété reprend ces dispositions en stipulant que :



'- L'assemblée générale, réunie sur première convocation, ne peut adopter qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

[...]

b) 1'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conforme à la destination de celui-ci'.



Par courrier en date du 8 décembre 2008 ayant pour objet : 'emplacement climatiseur', la société Foncia Marmignon Rodrigues, syndic de la copropriété, a indiqué à la sci Belzica Foncier que : 'vous trouverez sous ce pli deux plans avec l'implantation actuelle du climatiseur et l'implantation validée par l'assemblée générale'. Ce courrier et les plans annexés produits ne mentionnent pas le nombre de blocs de climatisation.



Par courrier en date du 9 mai 2018, le syndic de la copropriété a indiqué à la sci Belzica Foncier que : 



...'nous avons également constaté la pose d'un groupe climatiseur supplémentaire dans la descente du parking. Nous vous demandons de formuler une demande afin de régulariser votre situation lors de la prochaine Assemblée Générale. A défaut nous devrons vous le faire déposer'.



Par courriel en date du 24 mai 2018, [N] [R], représentant permanent de la sarl Belzica Holding gérante de la sci Belzica Foncier (s.parisot@belzica.fr) a répondu au syndic de la copropriété que :



'- pose d'un groupe clim. supplémentaire dans la descente du parking :

L'ancien système de climatisation vieillissant a effectivement été remplacé par notre locataire. Cet ancien système n'était pas réparable et a été remplacé par un ensemble neuf de puissance équivalente, moins énergivore, plus silencieux, etc. Il a été installé dans les règles de l'art en utilisant les percements existants dans le mur. Cependant le nouveau matériel comporte comme vous l'indiquez un groupe extérieur supplémentaire. Nous formulerons donc une demande de régularisation a la prochaine AG'.



Cette demande a été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2018. Il a été rappelé au procès-verbal de l'assemblée générale que : 'La SCI BELZICA formule par son courrier joint à la convocation, la demande de régularisation de la pose d'un 3ème moteur climatiseur, que son locataire a fait poser sans autorisation préalable, et il présente ses excuses à la copropriété'. Aucune résolution n'a été votée.



Par délibération du 27 août 2019, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé l'assignation des sociétés Belzica Foncier et Lebanese Way aux fins d'enlèvement sous astreinte du troisième bloc de climatisation.



L'installation de climatisation qui avait été autorisée comportait deux blocs installés dans la descente de garage. Ceux-ci ont été déposés et remplacés par trois blocs. Aucune information n'a été communiquée sur les caractéristiques des anciens matériels dont aucune photographie n'a été produite. Aucun élément des débats ne permet de considérer que l'emprise de la nouvelle installation était identique à la précédente.



La modification ainsi opérée n'a été précédée d'aucune autorisation de la copropriété, alors même qu'elle affectait les parties communes. Cette absence d'autorisation est admise.



En l'absence d'autorisation, le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter la dépose du troisième bloc de climatisation installé.



2 - sur la dépose du bloc climatiseur



a - sur demande formée à l'encontre de la société Belzica Foncier



La société Belzica Foncier et la société Lebanese Way ont conclu au rejet des demandes présentées de ce chef.



Le syndicat des copropriétaires a quant à lui demandé d'infirmer le jugement et de :



'ORDONNER à l'EURL LEBANESE WAY d'enlever le 3ème moteur de climatiseur non autorisé et ASSORTIR cette mesure d'une astreinte d'un montant de 200€ par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à venir, à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE FRANCE par l'EURL LEBANESE WAY et la SCI BELZICA FONCIER solidaires'.



Si la demande de condamnation à une astreinte est formée à l'encontre tant du preneur de la bailleresse, la demande d'enlèvement du bloc de climatisation n'a été formée qu'à l'encontre de la société Lebanese Way.



Le syndicat des copropriétaires a sollicité l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Belzica Foncier à l'enlèvement du troisième bloc de climatisation. Il n'a pas formé devant la cour de demande de ce chef à l'encontre de l'appelante. Les autres parties ont conclu au rejet des demandes formées à leur encontre. Le jugement ne peut dès lors qu'être infirmé en ce qu'il a condamné la société Belzica Foncier à ce titre.



3 - sur les demandes formées à l'encontre de la société Lebanese Way



L'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 'Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier'.



En page 75 de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, il a été stipulé que l'acte serait publié au bureau des hypothèques compétent. Le bail commercial rappelle en page 3 que cet acte a été publié le 2 mai 1991 au service de la publicité foncière (anciennement bureau des hypothèques) de [Localité 9].



En page 8 du bail, il a été stipulé que :



'Il est rappelé au preneur, que dans les locaux loués d'un immeuble en copropriété, les travaux affectant les parties communes de l'immeuble ou son aspect extérieur doivent faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée que le bailleur, à compter de son accord sur les travaux envisagés, devra solliciter dans les meilleurs délais'.



Il a en même page été stipulé que :



'Le preneur devra jouir des lieux en se conformant aux dispositions du règlement de copropriété, du règlement intérieur de l'immeuble s'il existe...

[...]

Une copie du règlement en vigueur a été remise au preneur' .



La société Lebanese Way n'ignorait ainsi pas que les travaux sur la climatisation, en ce qu'ils affectaient les parties communes, devaient recueillir l'assentiment de la copropriété. Elle ne justifie pas avoir préalablement sollicité l'accord du bailleur, à charge pour celui-ci de demander à la copropriété l'autorisation de procéder aux travaux envisagés.



Le syndic de la copropriété a par courrier recommandé en date du 9 mai 2018 indiqué à la société Belzica Foncier que :



'Par ailleurs, nous avons également constaté la pose d'un groupe de climatiseur supplémentaire dans la descente du parking. Nous vous demandons de formuler une demande afin de régulariser votre situation lors de la prochaine Assemblée Générale. A défaut nous devrons vous le faire déposer'.



[N] [R] a répondu pour le compte de la bailleresse par courriel en date du 24 mai 2018 dont les termes ont précédemment été rappelés. Il avait indiqué en introduction de son message que : 'Suite à un rendez-vous sur place avec le locataire (jeudi 17 mai 2018 après-midi), nous sommes en mesure d'apporter les précisions suivantes concernant l'ensemble des éléments que évoquiez'. Il s'en déduit que l'appelante avait été maintenue dans l'ignorance des travaux de climatisation réalisés jusqu'au 17 mai 2018.



Ce manquement aux stipulations contractuelles et au règlement de copropriété dont elle avait eu connaissance engage à l'égard du syndicat des copropriétaires la responsabilité délictuelle de la société Lebanese Way, dès lors tenue de procéder ou faire procéder à l'enlèvement du troisième bloc de climatisation.



Le jugement sera infirmé sur ce point.



4 - sur l'astreinte



La réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation de la copropriété justifient que la condamnation prononcée à l'encontre de la société Lebanese Way soit assortie d'une astreinte, ainsi qu'il en sera disposé ci-après.



En l'absence de demande formée à l'encontre de la société Belzica Foncier de faire déposer ce bloc de climatisation ou de veiller à ce qu'il le soit, l'astreinte prononcée à l'encontre de la société Lebanese Way ne peut pas lui être étendue.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande du syndicat des copropriétaires formée à l'encontre de la société Lebanese Way.



5 - sur un préjudice 



Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice matériel ou moral subi à raison de la pose d'un troisième bloc de climatisation.



Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires.





C - SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE



Le premier juge a équitablement apprécié n'y avoir lieu de faire application des ces dispositions.



Il serait toutefois inéquitable et préjudiciable aux droits du syndicat des copropriétaires de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à sa demande formée de ce chef à l'encontre des sociétés Belzica Foncier et Lebanese Way, pour le montant ci-après précisé.





D - SUR LES DEPENS



La charge des dépens de première instance et d'appel d'appel incombe in solidum aux sociétés Belzica Foncier et Lebanese Way. Le jugement sera complété en ce qu'il a condamné la seule société Belzica Foncier aux dépens d'appel.













PAR CES MOTIFS : 



Statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement du 2 février 2021 du tribunal judiciaire de Poitiers sauf en ce qu'il a :



- condamné la société Belzica Foncier à faire procéder à la dépose du troisième bloc de la climatisation installée par la société Lebanese Way ;

- rejeté la demande de condamnation de la société Lebanese Way à déposer ou faire déposer ce troisième bloc de climatisation installé dans la descente de garage ;

- rejeté la demande de condamnation sous astreinte des sociétés Belzica Foncier et Lebanese Way ;



et statuant à nouveau de ces chefs d'infirmation,



CONDAMNE la société Lebanse Way à procéder ou faire procéder à l'enlèvement du troisième bloc de climatisation qu'elle a fait installer dans la descente du garage, sur une partie commune de l'ensemble en copropriété dénommé résidence 'Le France', sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 4 mois courant à compter de la date de signification du présent arrêt ;



CONSTATE que la cour n'a pas été saisie d'une demande d'enlèvement de ce bloc de climatisation formée à l'encontre de la société Belzica Foncier ;



ASSORTIT la condamnation prononcée à l'encontre de la société Belzica Foncier de faire procéder à la cessation de l'activité de restauration exercée dans 

le lot n° [Cadastre 1] de la résidence 'Le France' donné à bail commercial à la société Lebanese Way, d'une astreinte d'un montant de 100 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 4 mois courant à compter de la date de signification du présent arrêt ;



et y ajoutant,



CONDAMNE in solidum les sociétés Belzica Foncier et Lebanese Way à payer en cause d'appel au syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Le France' la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la société Lebanese Way, in solidum avec la société Belzica Foncier, aux dépens de première instance ;



CONDAMNE in solidum les sociétés Belzica Foncier et Lebanese Way aux dépens d'appel.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,