Cour d'Appel · 1ère Chambre — 11 octobre 2022

ARRET N°480



N° RG 21/03467 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GNSG















[D]



C/



[N]

[R]

S.A.R.L. [Localité 5] IMMOBILIER



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2022







Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03467 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GNSG



Décision déférée à la Cour : ordonnance du 23 novembre 2021 rendue par le Juge de la mise en état des SABLES D'OLONNE. 







APPELANTE :



Madame [Z] [B] [D]

née le 26 Octobre 1962 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 7]



ayant pour avocat postulant Me Alisson CURTY-ROBAIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT et pour avocat plaidant Me Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS





INTIMES :



Monsieur [K], [T], [V] [N]

né le 04 Septembre 1972 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Madame [H], [W], [Y] [R] épouse [N]

née le 31 Décembre 1973 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]



ayant tous les deux pour avocat Me Olivier BOLTE, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE





S.A.R.L. [Localité 5] IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 5]



ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Fabien GIRAUD, avocat au barreau de PARIS











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller



GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 





ARRÊT :



- Contradictoire



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par acte du 13 juin 2014, [Z] [D] a vendu aux époux [K] [N] et [H] [R] au prix de 13.000 € un terrain de loisirs non viabilisé et non constructible situé à [Localité 11] (Vendée), cadastré Section ZR n° [Cadastre 3] pour une contenance de 461 m².



Par acte du 24 septembre 2020 puis par acte du 20 octobre 2020, les époux [K] [N] et [H] [R] ont fait assigner [Z] [D] et la société [Localité 5] Immobilier devant le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne. Ils ont à titre principal demandé de prononcer la nullité de la vente pour erreur sur la substance, subsidiairement sa résolution pour défaut de délivrance conforme. Ils ont reproché le défaut de mention dans l'acte authentique de vente de l'existence d'un droit de préemption espace naturel sensible ('ens') au profit du département de la Vendée, entraînant selon eux une dévalorisation du terrain.



Sur incident, [Z] [D] a demandé au juge de la mise en état de déclarer l'action des acquéreurs irrecevable. Elle a soutenu l'action prescrite puisqu'exercée plus de cinq années après la date de l'acte de vente. Les époux [K] [N] et [H] [R] ont conclu au rejet de l'incident, le délai de prescription n'ayant commencé à courir qu'à compter du jour de la découverte de l'erreur, révélée par un avis de valeur du 14 janvier 2020.



Par ordonnance du 23 novembre 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :



'REJETONS la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action, soulevée par Madame [Z] [D] ; 



DÉCLARONS Monsieur [K] [N] et Madame [H] [R] épouse [N] recevables en leur action dirigée contre Madame [Z] [D] et la société [Localité 5] IMMOBILIER ; 



REJETONS les demandes d'indemnités formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



RENVOYONS l'affaire à l'audience de mise en état en date du 07 janvier 2022 à 9 heures pour les conclusions au fond de Maître GIRARD ; 



DISONS que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux de l'instance au fond'.



Il a considéré que le délai de prescription de l'action en nullité avait commencé à courir à compter de la date de découverte de l'erreur alléguée (attestation de valeur notariée du 14 janvier 2020, certificat d'urbanisme du 9 mars 2020), sur la réalité de laquelle il ne lui appartenait pas de se prononcer.



Par déclaration reçue au greffe le 11 décembre 2021, [Z] [D] a interjeté appel de cette ordonnance.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2022, elle a demandé de :



'Vu l'article 122 du Code de procédure civile, 

Vu l'article 789 du Code de procédure civile, 

Vu les pièces versées aux débats, 

Vu l'Ordonnance du 23 novembre 2021 du Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE, 

[...]

INFIRMER en toutes ses dispositions l'Ordonnance rendue le 23 novembre 2021 par le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE ; 



DECLARER irrecevable comme prescrite l'action en nullité relative de l'acte de vente du 13 juin 2014 engagée par les consorts [N] ; 



CONDAMNER les consorts [N] et la SARL [Localité 5] IMMOBILIER, in solidum, à payer à Madame [Z] [D] une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ; 



CONDAMNER les consorts [N] et la SARL [Localité 5] IMMOBILIER, in solidum, à payer à Madame [Z] [D] une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel ; 



CONDAMNER les consorts [N] aux entiers dépens, de première instance et d'appel'.



Elle a soutenu qu'il n'était pas établi que le terrain était à la date de sa vente soumis à un droit de préemption départemental ('ens'), le certificat d'urbanisme délivré à cette occasion ayant mentionné l'absence de tout droit de préemption. Elle a maintenu prescrite l'action tant en nullité pour vice du consentement (article 1110 et 1304 anciens du code civil) qu'en résolution pour défaut de délivrance conforme.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2022, les époux [K] [N] et [H] [R] ont demandé de :



'VU l'article 122 du Code de procédure civile, 

VU les articles 1304 ancien, 1144 et 2224 du Code civil, 

VU la jurisprudence d'application, 

VU les pièces communiquées, 

[...]

JUGER que le délai de l'action en nullité pour erreur ne court que du jour où elle a été découverte, d'une part, et que le délai de l'action en résolution pour défaut de délivrance conforme ne court qu'à compter du jour où son titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, d'autre part. 



CONSTATER que les époux [N] n'ont pas pu soupçonner et encore moins découvrir l'erreur, ni le défaut de conformité allégués, avant le 14 janvier 2020, date de l'avis de valeur du notaire, d'une part, alors que les assignations ont été délivrées les 24, 30 septembre et 20 octobre 2020, d'autre part. 



CONSTATER que les actions des époux [N] ne sont pas prescrites, quel que soit leur fondement, l'examen de leur bien-fondé ne relevant pas de la compétence du juge de la mise en état. 



En conséquence, 



CONFIRMER l'ordonnance rendue par le Juge de la Mise en état du Tribunal judiciaire de LES SABLES-D'OLONNE le 23 novembre 2021 (No RG : 20/01631) en ce qu'elle a ; 

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action, soulevée par Mme [D] ; 

- déclaré les époux [N] recevables en leur action dirigée contre Mme [D] et la société [Localité 5] IMMOBILIER ; 

- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état 7 janvier 2022 pour les conclusions au fond de Mme [D]. 



INFIRMER l'ordonnance rendue par le Juge de la Mise en état du Tribunal judiciaire de LES SABLES-D'OLONNE le 23 novembre 2021 (No RG : 20/01631) uniquement en ce qu'elle a ; 

- rejeté les demandes d'indemnités formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- dit que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux de l'instance au fond. 



Statuant à nouveau de ces deux seuls chefs d'infirmation et y ajoutant, 



DÉBOUTER Mme [Z] [D] de toutes ses demandes, fins et prétentions. 



CONDAMNER Mme [Z] [D] à payer aux époux [N] la somme de 3000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



CONDAMNER Mme [Z] [D] aux dépens de première instance et d'appel exposés au titre de l'incident, avec distraction au profit de Me Olivier BOLTE, avocat postulant, pour ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile'.



Ils ont maintenu que :



- le délai de prescription de l'action en nullité avait commencé à courir à compter de la date de découverte de l'erreur, révélée par l'attestation de valeur notariée du 14 janvier 2020 ;

- l'action en résolution de la vente pour défaut de délivrance conforme n'était de même pas prescrite par application de l'article 2224 du code civil.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2022, la société [Localité 5] Immobilier a demandé de :



'Vu les articles 122 et 789 du Code de procédure civile,

Vu l'ancien article 1304 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

[...]

- DONNER ACTE à la société [Localité 5] IMMOBILIER de ce qu'elle s'en rapporte à justice s'agissant des demandes formées en appel par Madame [Z] [D], tendant à voir déclarer l'action en nullité intentée par les époux [N] irrecevable pour cause de prescription ;



- CONDAMNER Madame [Z] [D], ou toute autre partie succombante, à verser à la société [Localité 5] IMMOBILIER la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- DEBOUTER toutes parties de toutes demandes contraires aux présentes écritures ;



- STATUER ce que de droit sur les dépens'.



L'ordonnance de clôture est du 25 avril 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



SUR LA PRESCRIPTION DE L'ACTION EN NULLITE



L'article 122 du code de procédure civile dispose que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.



L'article 1110 ancien du code civil applicable au cas d'espèce dispose que : 'L'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet'



L'article 1304 ancien du même code précise notamment que :



'Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.



Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts'.



L'article 1144 nouveau du code civil n'a pas modifié cette règle en ce qu'il dispose que : 'Le délai de l'action en nullité ne court, en cas d'erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, que du jour où elle a cessé'.



L'article R 142-5 ancien (R215-2 nouveau) du code de l'urbanisme dispose que :



'La délibération du conseil général créant, en application de l'article L. 142-3, une zone de préemption, est accompagnée d'un plan de situation et d'un plan de délimitation.



Cette délibération fait l'objet d'une publication au recueil officiel des actes du département et d'une mention dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département.



Les effets juridiques attachés à la création de la zone ont pour point de départ l'exécution de l'ensemble des mesures de publicité mentionnées ci-dessus.



En outre, une copie de la délibération accompagnée des plans mentionnés au premier alinéa est tenue à la disposition du public à la mairie de la ou des communes concernées et à l'hôtel du département. Avis de ce dépôt est donné par affichage pendant une période d'au moins un mois à la mairie de la ou des communes intéressées.



Copie de la délibération créant la zone de préemption accompagnée des plans mentionnés au premier alinéa est adressée au conseil supérieur du notariat, à la chambre départementale des notaires et aux barreaux constitués près les tribunaux de grande instance dans le ressort desquels est créée la zone de préemption'.



En réponse à une 'demande générale de renseignements', le maire de la commune de [Localité 11] avait indiqué que : 



'Ce bien est-il soumis au droit de préemption des espaces naturels et sensibles des départements ' ' OUI ' NON'.



Le certificat d'urbanisme du 21 mai 2014 délivré par le maire de [Localité 11] ne fait mention d'aucun droit de préemption pouvant porter sur la parcelle cédée. Il précise toutefois que : 'Le terrain est situé dans un site - Natura 2000 au titre de la zone de protection spéciale « FR54101003 Marais Poitevin » désignée par arrêté du 23/12/2003". L'acte de vente stipule en page 9 que : 'LE BIEN sus-désigné n'est soumis à aucun droit de préemption lié au droit de l'urbanisme ainsi qu'il résulte des documents sus-analysés', que : 'Le BIEN vendu n'est pas situé dans la zone d'intervention de la S.A.F.E.R' et que : 'En conséquence, les présentes ne donnent pas lieu à l'ouverture du droit de préemption au profit de la S.A.F.E.R.'.



L'avis de valeur non signé en date du 14 janvier 2020 établi par l'office notarial de [Localité 5] indique que le terrain : 



'est situé en zone NL 146-6 du Plan Local d'Urbanisme dite « zone qui correspond aux sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibre biologiques (intérêt écologique, paysager et environnemental). Ces espaces sont par exemple, les espaces remarquables définis sur la commune de [Localité 11] dans le cadre de la Loi Littoral, les zones boisées côtières, les dunes, les plages, les marais ...). Ce zonage correspond au zonage Natura 2000. Il correspond à la protection des espaces remarquables au titre de la loi littoral, article L l46-6 du Code de l'Urbanisme.



Le terrain est situé dans un secteur du droit de préemption du département'.



Le certificat d'urbanisme délivré le 17 mars 2020 précise que :



'CADRE 3 : DROIT DE PREMPTION ET BENEFICIAIRE



Le terrain est situé dans une zone de préemption « espaces naturels sensibles » du Département.

(Avant toute mutation du terrain ou des bâtiments, le propriétaire devra faire une Déclaration d'Intention d'Aliéner auprès du bénéficiaire du droit de préemption cité ci-dessus. Elle comportera l'indication du prix et des conditions de la vente projetée.)



SANCTION : Nullité de la vente en cas d'absence de déclaration'.



Par courrier non daté en réponse à un courrier du conseil des intimés en date du 19 mai 2020, le président du conseil départemental de la Vendée a confirmé que le terrain était situé dans une zone soumise au droit de préemption.



Ces documents ne précisent pas la date à laquelle le droit de préemption du département a été instauré sur la parcelle litigieuse.





Les intimés ont produit aux débats une délibération V-A-1 du 7 février 2014 du conseil général de la Vendée relative au droit de préemption du département s'agissant des espaces naturels sensibles. Cette délibération ne fait pas mention de la parcelle cadastrée section ZR n° [Cadastre 3]. Une délibération du 28 novembre 2014 de la commission permanente du conseil général 'décide de modifier l'état parcellaire figurant en annexe 3 à la délibération n° 5-3 du 24 janvier 2014 de la Commission permanente du Conseil général, conformément à l'état parcellaire joint en annexe à la présente délibération, pour une superficie totale d'extension de 81 ha 32 a 93 ca'. L'état parcellaire annexé à la délibération du 28 novembre 2014 mentionne (page 15/18 de la délibération) la parcelle cadastrée section ZR n° [Cadastre 3]. Il n'est pas contesté que cette délibération, affichée le 9 décembre 2014, a fait l'objet des mesures de publicité réglementaires.



Les intimés étaient à la date de cette publication, et en tous cas à compter du 9 décembre 2014, en situation de savoir que leur bien était soumis au droit de préemption du conseil général. Le délai de prescription a dès lors commencé à courir à compter de cette date. Il était expiré à la date de l'acte introductif d'instance, des 24 septembre puis 20 octobre 2020. 



Le point de départ du délai de prescription, laquelle a pour finalité la sécurité juridique, ne peut être laissé à l'appréciation de l'une des parties à l'acte de vente. Retenir qu'il court à compter du jour où la revente du bien est envisagée en abandonnerait aux seuls acquéreurs la fixation.



 Les acquéreurs sont pour ces motifs irrecevables en leur action exercée à l'encontre de leur venderesse et de l'agence immobilière.



L'ordonnance sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a déclaré recevable l'action des intimés.



SUR LA PRESCRIPTION DE L'ACTION EN RESOLUTION DE LA VENTE



Les acquéreurs soutiennent à titre subsidiaire le manquement de la venderesse à son obligation de délivrance conforme. Ils ont à titre reconventionnel demandé de dire recevable cette action.



S'agissant du défaut de délivrance conforme, le délai de prescription est celui de l'article 2224 du code civil disposant que : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'



Les acquéreurs avaient connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits leur permettant d'exercer leur action à la date de publication de la délibération du 28 novembre 2014.



Dès lors et comme précédemment, leur action était prescrite à la date de délivrance de l'assignation.



SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE



Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'appelante et de la société [Localité 5] Immobilier de laisser à leur charge les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens. Il sera pour ce motif fait droit à leurs demandes formées de ce chef pour les montants ci-après précisés.



SUR LES DEPENS



La charge des dépens de première instance et d'appel incombe aux époux [K] [N] et [H] [R].





PAR CES MOTIFS



statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,



INFIRME l'ordonnance du 23 novembre 2021 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne ;



et statuant à nouveau,



DECLARE irrecevable comme prescrite l'action des époux [K] [N] et [H] [R] ;



CONDAMNE in solidum les époux [K] [N] et [H] [R] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de :



- 2.500 € à [Z] [D] ;

- 1.000 € à la société [Localité 5] Immobilier ;



CONDAMNE in solidum les époux [K] [N] et [H] [R] aux dépens de première instance et d'appel.







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,