Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 octobre 2022

ARRET N°



N° RG 22/00806 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GQFL













Société SCCV LE CLOS D'OPALE



C/



[B]

[C]















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00806 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GQFL



Décision déférée à la Cour : ordonnance du 08 mars 2022 rendue par le Président du TJ de LA ROCHELLE. 







APPELANTE :



Société SCCV LE CLOS D'OPALE

[Adresse 6]

[Localité 2]



ayant pour avocat Me Emmanuelle MONTERAGIONI-LAMBERT de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT







INTIMES :



Monsieur [H] [B]

né le 14 Février 1976 à [Localité 9] (17)

[Adresse 4]

[Localité 3]



Madame [D] [C] épouse [B]

née le 22 Décembre 1976 à [Localité 7] (17)

[Adresse 4]

[Localité 3]



ayant tous les deux pour avocat Me Anne-marie DUVIVIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 





ARRÊT : 



- Contradictoire



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS



Par acte sous seing privé du 21 octobre 2018, la société civile de construction vente Le Clos d'Opale (SCCV) et les époux [B] ont conclu un contrat de réservation portant sur le lot n°6 d'un ensemble immobilier à édifier à [Localité 10]. 



L'acte authentique de vente est intervenu le 4 novembre 2019.



Les époux [B] ont mandaté un huissier de justice aux d'établissement d'un procès-verbal de 'livraison' le 18 septembre 2020. 

Le constat a été établi en présence d'un représentant du vendeur. 



Le 27 septembre 2020, les époux [B] ont transmis un courriel au vendeur signalant 4 réserves complémentaires (une rayure sur la vitre de la fenêtre de la salle de bain, une pente non conforme de l'évacuation des eaux de la terrasse extérieure, un défaut de fixation du miroir de la salle bain, des trous à reboucher dans le garage). 



La SCCV les a invités le 28 septembre 2020 à faire compléter le constat d'huissier de justice.

Elle indiquait qu'à réception du dossier complet, elle convoquera le constructeur, le contrôleur technique afin de 'valider la recevabilité des réserves, planifier et effectuer les travaux de reprise'. 



Le 23 décembre 2020, le conseil des époux [B] a mis en demeure la SCCV de faire les travaux nécessaires à la levée des réserves, évoqué un retard préjudiciant à ses clients qui entendaient louer.



Le 30 juin 2021, les époux [B] ont déclaré un sinistre en lien avec des infiltrations d'eau provenant des joints de la douche, infiltrations qui ont endommagé la peinture du plafond de la cuisine et du salon. 



Selon le rapport d'expertise du 13 septembre 2021, les joints ont été rénovés le 5 août 2021 par la société maison Lara. 

La SCCV s'est engagée à repeindre le plafond à ses frais avant la fin octobre 2021.



Le 15 juillet 2021, les époux [B] ont mandaté un huissier de justice qui a constaté la persistance des désordres constatés le 18 septembre 2020, relevé d'autres désordres : 

-des fissures sur le vitrage de la baie vitrée du séjour 

-une marche de 165 mm de hauteur dans le garage 

-un défaut de planéité du plan de travail de la cuisine 

-une importante auréole jaunâtre au plafond de la cuisine à proximité du conduit d'évacuation de la hotte aspirante au dessous du receveur d'eau chaude. 



Par actes du 15 septembre 2021, les époux [B] ont fait citer devant le président du tribunal judiciaire de La Rochelle la SCCV aux fins de condamnation à reprendre divers désordres sous astreinte, à titre subsidiaire, à leur payer une provision de 5000 euros.

Ils ont en outre formé une demande d'expertise judiciaire.

Par conclusions du 24 décembre 2021, ils ont dénoncé les désordres constatés le 15 juillet 2021.

 

La SCCV a conclu au débouté, à titre subsidiaire, a demandé la réduction de la mission de l'expert aux désordres visés dans l'assignation du 15 septembre 2021. 



Par ordonnance du 8 mars 2022, le Président du tribunal judiciaire de La Rochelle a notamment statué comme suit : 

-condamnons la société LE CLOS D'OPALE, à intervenir, sur l'immeuble situé à [Localité 10] SUR 

[Localité 10], [Adresse 5], constituant le lot numéro 6 du lotissement « Clos d'Opale », afin de : 

- Reprendre la façade extérieure de la maison côté rue au niveau du linteau de la porte d'entrée, 

-Reprendre la façade arrière de l'immeuble (côté jardin), à 60 cm au-dessus du linteau de la porte vitrée donnant sur le séjour/cuisine au-dessus de la baie vitrée, 

-Reprendre la partie gauche de la façade arrière de l'immeuble (côté jardin) à la base de l'unique fenêtre de la façade, au départ du sol cimenté, à gauche de l'ouverture, 

-Enlever le dépôt de laitance, sur la partie gauche de la façade arrière de l'immeuble (côté jardin), à la base de l'unique fenêtre de la façade, au départ du sol cimenté, 

-Reprendre la fissure au sol, au départ du tampon de la descente de gouttière donnant sur le parking du lotissement, 

-Changer les vitres rayées de la porte fenêtre du séjour et de la salle de bain située à l'étage, 

-Changer le vitrage de la baie vitrée située dans la salle de séjour. 

Et ce dans le délai de quatre mois suivant la signification de la présente ordonnance sous peine d'une astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai. 

-rejetons la demande de travaux concernant les meubles hauts dans la cuisine et la pose d'un cache dans la salle d'eau située au rez de chaussée

-ordonnons une mesure d'expertise et commettons pour y procéder 

Monsieur [M] [I] [Adresse 1], Expert près la Cour d'Appel de POITIERS, 

Avec mission, après avoir entendu les parties, s'être fait remettre tous documents utiles, notamment les documents contractuels, et avoir entendu tout sachant, de : 

- Convoquer les parties, 

- Se rendre [Adresse 8] à [Localité 10] 

- Rappeler l'historique de l'opération de construction 

- Examiner les désordres et non-conformité allégués par les requérants tenant la présence d'une auréole dans la cuisine, d'un défaut de planéité du plan de travail, la présence d'une marche d'environ 165 millimètres de hauteur entre le garage et l'habitation et un dysfonctionnement de l'antenne TV. 

- Déterminer la cause de ces désordres, en précisant s'ils proviennent soit d'une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l'art, soit d'une exécution défectueuse, d'un défaut de conception ou de toute autre cause 

- Dire si les dommages compromettent la solidité de l'ouvrage ou si, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropre à sa destination ; 

- Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à l'achèvement et/ou à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état, 

- Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis. 

-rejetons la demande de provision formée par les époux [B]

-condamnons la société LE CLOS D'OPALE à payer à Monsieur et Madame [B], pris comme une seule et même partie, une somme de 700 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

-condamnons la société LE CLOS D'OPALE aux dépens de l'instance. 

-rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire. 



Le premier juge a notamment retenu que : 



-sur la demande de travaux 

Le constat réalisé le 18 septembre 2020 en présence de la SCCV fait état de diverses réserves.

L'huissier de justice a consigné les dires du gérant qui s'était engagé à lever toutes les réserves dans le délai d'un mois.

Le 27 septembre 2020, de nouvelles réserves ont été notifiées par courriel.

Le gérant a demandé aux acquéreurs de transmettre ces éléments complémentaires à l'huissier de justice.

L'instance a été introduite le 16 septembre 2021 avant l'expiration du délai de forclusion prévu par l'article 1648 alinéa 2 du code civil. 

Le fait que le vendeur conteste sa garantie sur le fondement de vices apparents lors de la réception ne constitue pas une contestation sérieuse.

Si partie des réserves ont été levées, le constat d'huissier du 15 juillet 2021 décrit des défauts ou non-conformités qui persistent.

La SCCV sera condamnée à reprendre les fissures et rayures constatées les 18 et 28 septembre 2020.

Il en va différemment des demandes relatives à l'absence des éléments de cuisine, à la pose d'un cache dans la salle d'eau, demandes qui se heurtent à une contestation sérieuse.



-sur la demande de provision

Cette demande formée à titre subsidiaire se heurte également à une contestation sérieuse s'agissant des éléments de cuisine, du cache de la salle d'eau. 



-sur l'expertise 

Dans la mesure où il a été fait droit à la demande de condamnation de la SCCV à reprendre les fissures, la demande tendant à vérifier que les fissures n'affecteraient pas la solidité et la structure de l'immeuble est sans objet.



En revanche, le constat d'huissier du 15 juillet 2021, le rapport d'expertise établi par le cabinet Polyexpert établissent l'existence de désordres ou dysfonctionnements apparus après la réception de l'ouvrage : 

-l'auréole d'humidité dans la cuisine paraissant résulter d'infiltrations d'eau provenant de la douche située à l'étage, 

-le défaut de planéité du plan de travail, 

-l'existence d'une marche de 165 millimètres de hauteur entre le garage et l'habitation. 

Ces désordres justifient qu'une expertise soit diligentée.





 LA COUR



Vu l'appel en date du 28 mars 2022 interjeté par la SCCV le Clos d'Opale 



Vu l'article 954 du code de procédure civile



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 23 juin 2022, la SCCV Le Clos d'Opale a présenté les demandes suivantes :

 

Vu les articles 1642-1 et 1648 du Code civil, 

Vu les articles 145 et 835 du Code de procédure civile, 

 

-Infirmer l'ordonnance rendue le 08 mars 2022 par Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en ce qu'elle a : 

-condamné la société LE CLOS D'OPALE, à intervenir, sur l'immeuble situé à [Localité 10], [Adresse 5], constituant le lot numéro 6 du lotissement « Clos d'Opale », afin de : 

-Reprendre la façade extérieure de la maison côté rue au niveau du linteau de la porte d'entrée, 

-Reprendre la façade arrière de l'immeuble (côté jardin), à 60 cm au-dessus du linteau de la porte vitrée donnant sur le séjour/cuisine au-dessus de la baie vitrée, 

-Reprendre la partie gauche de la façade arrière de l'immeuble (côté jardin) à la base de l'unique fenêtre de la façade, au départ du sol cimenté, à gauche de l'ouverture, 

-Enlever le dépôt de laitance, sur la partie gauche de la façade arrière de l'immeuble (côté jardin), à la base de l'unique fenêtre de la façade, au départ du sol cimenté, 

-Reprendre la fissure au sol, au départ du tampon de la descente de gouttière donnant sur le parking du lotissement, 

-Changer les vitres rayées de la porte fenêtre du séjour et de la salle de bain située à l'étage, 

-Changer le vitrage de la baie vitrée située dans la salle de séjour. 

Et ce dans le délai de quatre mois suivant la signification de la présente ordonnance sous peine d'une astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai. 

 

-ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder M. [M] 

 

-condamné la société LE CLOS D'OPALE à payer à Monsieur et Madame [B], pris comme une seule et même partie, une somme de 700 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

-condamné la société LE CLOS D'OPALE aux dépens de l'instance. 

-rappelé que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire. 

 

Statuant à nouveau, 



A titre principal, 

-Débouter Monsieur [H] [B] et Madame [D] [C] épouse [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

-Condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [D] [C] épouse [B] à verser à la SCCV LE CLOS D'OPALE la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du C.P.C. 

-Condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [D] [C] épouse [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



A titre subsidiaire, 

-Débouter Monsieur [H] [B] et Madame [D] [C] épouse [B] de leurs demandes de condamnation de la SCCV LE CLOS D'OPALE à réaliser des travaux sous astreinte, 

Sans aucune approbation de l'action dirigée à l'encontre de la SCCV LE CLOS D'OPALE, 

-Constater qu'elle s'en rapporte sur la demande d'expertise judiciaire, 

-Limiter la mission de l'expert judiciaire aux seuls désordres mentionnés dans l'assignation délaissée dans l'intérêt des époux [B] le 15 septembre 2021 (dénoncés dans le délai et selon les formes prévues à l'acte authentique de vente) et, à savoir : 

- Sur la façade côté rue, une fissure horizontale au niveau du linteau de la porte d'entrée ; 

- Sur la façade arrière côté jardin, à 60 cm au-dessus du linteau de la porte vitrée donnant sur le séjour/cuisine, une fissuration horizontale se prolongeant en microfissure au-dessus de la baie vitrée ; 

-Sur la partie gauche de la façade arrière côté jardin, à la base de l'unique fenêtre de la façade, au départ du sol cimenté, à gauche de l'ouverture, une fissure verticale se prolongeant par différentes ramifications sur une hauteur d'environ 1 mètre 10 ; 

-Sur la partie gauche de la façade arrière côté jardin, à la base de l'unique fenêtre de la façade, au départ du sol cimenté, un dépôt de laitance ; 

- Une fissure au sol, au départ du tampon de la descente de gouttière donnant sur le parking du lotissement ; 

- Les vitres de la porte fenêtre du séjour qui seraient rayées ; 

 

 En tout état de cause, 

 -Confirmer l'ordonnance rendue le 08 mars 2022 par Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en ce qu'elle a débouté Monsieur [H] [B] et Madame [D] [C] épouse [B] de leurs demandes de pose de meubles hauts de cuisine et d'un cache dans la salle d'eau du rez-de-chaussée. 

 

Dire que le dispositif des conclusions d'intimés signifiées le 25 mai 2022 par Monsieur [H] [B] et Madame [D] [C] épouse [B] ne contient aucune demande tendant à l'infirmation de l'ordonnance rendue le 08 mars 2022 par Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en ce qu'elle a rejeté leur demande de voir la SCCV LE CLOS D'OPALE condamnée à leur verser une provision. 

En conséquence, 

-Confirmer l'ordonnance rendue le 08 mars 2022 par Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en ce qu'elle a rejeté la demande de Monsieur [H] [B] et Madame [D] [C] épouse [B] de voir la SCCV LE CLOS D'OPALE condamnée à leur verser une provision. 

-Rejeter toutes autres demandes, fins et conclusions, 

-Réserver les dépens. 

 

A l'appui de ses prétentions, la SCCV soutient en substance que : 



-Elle ne peut être condamnée à réaliser des travaux étant vendeur et non entreprise de construction. Elle n'est pas en capacité de réaliser des travaux. Le vendeur d'un immeuble à construire n'est pas tenu de la garantie de parfait achèvement.

-Le juge des référés n'a pas répondu à ce moyen. 

-Elle admet devoir garantir les vices et défauts apparents qui relèvent de la garantie de conformité.

-Le contrat prévoit la notification au vendeur par lettre recommandée dans le délai d'un mois de la prise de possession. La dénonciation du 28 septembre 2020 est tardive et non conforme aux formes prescrites. La contestation est sérieuse.

-Des défauts sont imputables aux maîtres de l'ouvrage. 

Des rayures sont apparues postérieurement au constat du 18 septembre 2020. Ils ont endommagé des vitrages. Le juge n'a pas répondu à ce moyen. 

-La plupart des désordres ont été repris comme le démontre la comparaison entre la liste initiale des réserves et les défauts qui ont été listés dans l'assignation.

-La SCCV a fait intervenir l'entreprise, la société GPM pour procéder aux reprises.

-Des demandes portent sur une prestation non prévue (le cache occultant les alimentations), sur une prestation non réalisée mais qui a été indemnisée. 

L'absence de meubles hauts de cuisine a été compensée par la pose gratuite de crédences stratifiées. 

-Le constat d'huissier de justice ne suffit pas à fonder des demandes de reprise. 

-Le débat relève du juge du fond.

-La SCCV demande la confirmation de l'ordonnance qui a débouté les époux [B] de leur demande de provision. Son appel principal est limité. 

La demande ne figure pas dans le dispositif des conclusions des intimés. 

Subsidiairement, le seul devis produit s'élève à 885 euros HT (remplacement des vitrages).

-La demande d'expertise est disproportionnée au regard de l'insignifiance des non-conformités.

Les époux [B] ont gonflé artificiellement leurs demandes, fait état de désordres supplémentaires.

Subsidiairement, la mission de l'expert doit être limitée aux vices et non-conformités susceptibles de garantie, aux désordres dénoncés dans l'assignation à l'exclusion de ceux figurant dans les conclusions du 24 décembre 2021 (marche, auréole, antenne TV, défaut de planéité du plan de travail). 

-Les demandes relatives aux désordres précités sont forclos, étaient visibles, n'ont pas été dénoncés dans les délais prévus par l'article 1642-1 du code civil.

Les époux [B] avaient jusqu'au 18 septembre 2021 pour agir.

Les désordres dénoncés après expiration du délai de forclusion dans les conclusions du 24 décembre 2021 ne peuvent être pris en compte. 

-Le juge des référés a estimé à tort qu'ils pouvaient relever de garanties obligatoires.

-La marche de 165 mm de hauteur était nécessairement visible à réception, n'a pas été réservée.

-La location à des personnes handicapées n'a pas été contractualisée.

-Le défaut de planéité du plan de travail était visible à réception.

-Les dysfonctionnements qui affecteraient l'antenne TV ne sont pas un désordre décennal, n'ont pas été réservés. Le désordre n'est pas démontré.

-Les joints de faïence ont été repris le 5 août 2021.Il n'est pas établi que des désordres persisteraient. 



Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 24 août 2022, les époux [B] ont présenté les demandes suivantes : 



Vu la vente en l'état futur d'achèvement du 4 novembre 2019, 

Vu les articles L 261-6, R 111-18-5, R. 261-8 du Code de la construction et de l'habitation, 

Vu les articles 1101, 1103, 1247, 1606, 1642-1, 1648, 1792, 1792-3, 1792-4-1 du Code civil, 

Vu les articles 145, 696, 700 et 835 du Code de procédure civile, 

 

A TITRE PRINCIPAL, 

 

-CONFIRMER l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : 

condamné la Société LE CLOS d'OPALE à intervenir sur l'immeuble situé à [Localité 10], [Adresse 5], constituant le lot numéro 6 du lotissement « Clos d'Opale » afin de : 

' reprendre la façade extérieure de la maison côté rue au niveau du linteau de la porte d'entrée, 

' reprendre la façade arrière de l'immeuble (côté jardin), à 60 cm au-dessus du linteau de la porte vitrée donnant sur le séjour/cuisine au-dessus de la baie vitrée, 

' reprendre la partie gauche de la façade arrière de l'immeuble (coté jardin), à la base de l'unique fenêtre de la façade, au départ du sol cimenté, à gauche de l'ouverture, 

' enlever le dépôt de laitance, sur la partie gauche de la façade arrière de la façade arrière de l'immeuble (côté jardin), à la base de l'unique fenêtre de la façade, au départ du sol cimenté, 

' reprendre la fissure au sol, au départ du tampon de la descente de gouttière donnant sur le parking du lotissement, 

' changer les vitres rayées de la porte fenêtre du séjour et de la salle de bain située à l'étage, 

' changer le vitrage de la baie vitrée située dans la salle de séjour, 

' et ce dans le délai de quatre mois suivant la signification de la présente ordonnance sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, 



- ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder Monsieur [I] [M], expert près de la Cour d'appel de POITIERS, avec mission, après avoir entendu les parties, s'être fait remettre tous documents utiles, notamment les documents contractuels, et avoir entendu tout sachant de : 

' convoquer les parties, 

' se rendre [Adresse 8] à [Localité 10], 

' rappeler l'historique de l'opération de construction, 

' examiner les désordres et non-conformité allégués par les requérants tenant la présence d'une auréole dans la cuisine, d'un défaut de planéité du plan de travail, la présence d'une marche d'environ 165 millimètres de hauteur entre le garage et l'habitation et un dysfonctionnement de l'antenne TV, 

' déterminer la cause de ces désordres, en précisant s'ils proviennent soit d'une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l'art, soit d'une exécution défectueuse, d'un défaut de conception ou de tout autre chose, 

' dire si les dommages compromettent la solidité de l'ouvrage ou si, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropre à sa destination, 

' indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à l'achèvement et/ou à la réfection et chiffre le cas échéant, le coût des remises état, 

' fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis, 

(...)

 

-rejeté la demande d'expertise au titre des fissures, 

 

-INFIRMER l'ordonnance déférée en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [B] de leurs demandes de travaux concernant les meubles hauts dans la cuisine et la pose d'un cache dans la salle d'eau située au rez-de-chaussée, 

 

ET STATUANT A NOUVEAU, 

 

-CONDAMNER la SCCV LE CLOS D'OPALE à intervenir sur l'immeuble situé à [Localité 10], [Adresse 5], constituant le lot numéro 6 du lotissement « Clos d'Opale » afin de : 

- poser des meubles hauts dans la cuisine, 

- dans la salle d'eau située au rez-de-chaussée, poser une porte pour cacher l'ensemble des robinetteries du chauffage au sol, ainsi que la chaudière à gaz, 

- et ce dans le délai de quatre mois suivant la signification de la présente ordonnance sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, 

 

A TITRE SUBSIDIAIRE, 

Dans l'éventualité où la Cour réformerait l'ordonnance déférée et considèrerait que la Société LE CLOS D'OPALE ne saurait être condamnée à reprendre les vices apparents et défauts de conformité en nature, la CONDAMNER à verser une provision de 5.000 euros à Monsieur et Madame [B], 

 

Dans l'éventualité où la Cour infirmerait en tout ou partie l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la Société LE CLOS D'OPALE à réaliser des travaux sous astreinte, ETENDRE la mission de l'expert judicaire : 

- aux fissures de la façade de l'immeuble vendu, 

- au dépôt de laitance, 

- aux fissures au sol, 

- aux vitres de la porte fenêtre du séjour et de la salle de bain située à l'étage et au vitrage de la baie vitrée située dans la salle de séjour, 

 

EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

-CONFIRMER l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la SCCV LE CLOS D'OPALE à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, 

 

Y ajoutant, 

 

-CONDAMNER LA SCCV LE CLOS D'OPALE à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

-CONDAMNER LA SCCV aux entiers frais et dépens d'appel, 

 

A l'appui de leurs prétentions, les époux [B] soutiennent en substance que: 



-La SCCV a pour but la construction d'un ou plusieurs immeubles en vue de la vente. 

-Le vendeur est tenu d'une obligation de délivrance et de garantie des vices apparents.

-Le vice apparent peut faire l'objet d'une réparation en nature par le vendeur ou en équivalent.

-Le vendeur a accusé réception des désordres notifiés par courriel.

-Les rayures sur la fenêtre de la salle de bains, la porte, la baie ont été dénoncées le 6 octobre 2020 dans le mois suivant la livraison conformément à l'article 1642-1 du code civil. 

-Le constat d'huissier du 15 juillet 2021 liste des réserves non levées.

-La marche pour accéder au garage ne figure pas sur les plans. Elle rend l'immeuble impropre à destination. 

-Le vendeur était informé de ce qu'ils acquéraient afin de bénéficier du dispositif dit Pinel.

-La possibilité de louer à une personne à mobilité réduite est entrée dans le champ contractuel. 

-L'auréole au plafond et le défaut de planéité du plan constatés en juillet 2021 n'étaient pas visibles lors de la livraison. 

-Les infiltrations ont fait l'objet d'une déclaration de sinistre. Les joints fuyards ont été rénovés le 5 août 2021, mais le plafond n'a pas été repeint.

-Il est impossible de regarder la télévision. 

-Ils sont susceptibles d'intenter différentes actions selon les désordres. 

-La cuisine devait comporter des meubles hauts et bas. Ils n'ont pas donné leur accord sur le remplacement des meubles hauts par des crédences, contestent avoir été indemnisés. 

-Le 18 septembre 2020, le gérant s'était engagé à poser une porte pour cacher la colonne technique, engagement non tenu. 

-Subsidiairement, ils réitèrent leur demande de provision.



Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 1er septembre 2022.





SUR CE 



-sur la condamnation de la venderesse à faire les travaux



L'article 873 du code de procédure civile dispose que le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



La SCCV estime que le juge des référés ne pouvait la condamner à réaliser des travaux en nature en raison de sa qualité de vendeur-non constructeur.

Elle considère que les désordres apparents dénoncés hors délai et en méconnaissance des formes prescrites ne peuvent relever de la garantie des non-conformités et vices apparents.

Elle estime que les désordres dénoncés après l'expiration du délai de forclusion dans les conclusions du 24 décembre 2021 ne peuvent être pris en compte. 

Elle soutient que la plupart des réserves ont été levées, fait valoir que la demande relative au cache occultant les alimentations ne peut prospérer faute d'avoir été prévue dans le plan, que celle relative au défaut de meubles hauts a déjà été indemnisée, que la caractérisation des désordres relève du juge du fond.



Les époux [B] demandent la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la venderesse à réaliser divers travaux et son infirmation en ce qu'elle les a déboutés de leurs demandes au titre des meubles hauts et de la porte destinée à cacher les alimentations. 



Selon l'article 1646-1 du code civil, le vendeur d'immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux des obligations dont les architectes entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792,1792-1,1792-2,1792-3. 



L'article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.



Aux termes de l'article 1648, alinéa 2 du code civil dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite , à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.



Il résulte des textes précités que plusieurs actions sont ouvertes à l'acquéreur contre le vendeur, vendeur qui répond des vices cachés (1646-1) sur le fondement des garanties légales instituées par les articles 1792 et suivants, des désordres intermédiaires pour faute prouvée, des vices apparents (1642-1) des défauts de conformité sur le fondement de l'obligation de délivrance.



L'action au titre des non-conformités et vices apparents à la livraison doit être exercée dans le délai d'un an et d'un mois à compter de la prise de possession. 



Le contrat de vente produit rappelle l'existence de ces différentes garanties.

 

Les époux [B] ont contracté avec une société civile de construction-vente qui a la qualité de vendeur non constructeur.



Le contrat produit prévoit que le vendeur conserve la qualité de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception définitive, jusqu'à la levée des éventuelles réserves émises lors de la réception des travaux, qu'il a seul qualité pour prononcer la réception, pour donner les instructions nécessaires à la poursuite des travaux.



Les époux [B] sont donc fondés à diriger leurs demandes contre le vendeur qui reconnaît devoir une garantie de conformité. 

Il appartient à la SCCV de faire ensuite reprendre les travaux par l'entreprise générale ou les entreprises avec lesquelles elle a contracté. 



S'agissant néanmoins d'une obligation de faire, elle ne peut être ordonnée par le juge des référés qu'en l'absence de contestation sérieuse. 



-sur les désordres constatés le 18 septembre 2020



Il résulte des productions que l' acquéreur a mandaté un huissier de justice le 18 septembre 2020. 

Celui-ci a établi un procès-verbal en présence de M. [U], représentant du vendeur, procès-verbal qui a été signé des parties.

Ce constat énonce des réserves, des observations, acte des engagements pris par M. [U].



Si les désordres et / ou défauts d'ouvrage relevés le 18 septembre 2020 ont été constatés de manière contradictoire, la demande de reprise s'avère en pratique difficile à concilier avec la demande d'expertise formée par les acquéreurs, fût-ce de manière subsidiaire. 

Il est en effet nécessaire que l'expert puisse faire ses constatations avant la réalisation des travaux de reprise.

 

-sur les désordres dénoncés le 27 septembre 2020 

 

La SCCV s'oppose à la reprise des désordres dénoncés le 27 septembre 2020, fait valoir que le contrat prévoit que l'acquéreur devra informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception des vices qui apparaîtraient avant l'expiration du mois qui suivra la réception.

 

Les époux [B] ont signalé 4 réserves complémentaires par courriel le 27 septembre 2018.

Il ressort des productions que le vendeur leur a demandé de faire compléter le procès-verbal d'huissier et a annoncé une convocation future du constructeur et du contrôleur technique afin de valider la recevabilité des réserves, planifier et effectuer les travaux de reprise. 



Il ne résulte pas des écritures ni des pièces que cette convocation soit intervenue.



Si des désordres ont été dénoncés dans le délai d'un mois à compter du 18 septembre 2018, ils n'ont pas été notifiés par lettre recommandée comme le prescrivait le contrat.

Il existe donc une contestation sérieuse sur la reprise des désordres dénoncés le 27 septembre 2020. 



-sur les désordres constatés le 15 juillet 2021



Le 15 juillet 2021, les époux [B] ont de nouveau mandaté un huissier de justice qui a constaté le défaut de travaux de reprise et l'existence de désordres nouveaux. 



La SCCV fait valoir que ces désordres étaient apparents, auraient dû être dénoncés avant le 18 octobre 2018, conteste leur imputabilité aux travaux.

Il existe donc une contestation sérieuse sur la reprise des désordres constatés par huissier de justice le 15 juillet 2021, dénoncés par conclusions du 24 décembre 2021. 



L'ordonnance sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné la SCCV à reprendre les désordres et réaliser des travaux de reprise.















-sur la demande de provision



-sur la recevabilité de la demande de provision 



La SCCV soutient que le chef du dispositif de l'ordonnance qui a débouté les époux [B] de leur demande de provision est définitif.

Elle fait valoir que les conclusions signifiées le 25 mai 2022 ne contiennent aucune demande de ce chef.

Il résulte du dispositif des conclusions précitées (page 24) que les époux [B] demandaient à titre principal l'infirmation de l'ordonnance qui les a déboutés de leurs demandes de travaux concernant les meubles hauts et le cache, à titre subsidiaire, le versement d'une provision de 5000 euros, chef de demande qui a été repris à l'identique dans les dernières conclusions.



-sur le fond



Les époux [B] demandent la condamnation de la venderesse à leur payer la somme de 5000 euros à titre de provision.



Il ressort des productions, et notamment des constats d'huissier de justice que les époux [B] ont émis des réserves lors de la réception des travaux, que les travaux de reprise auxquels le vendeur s'était engagé n'étaient pas réalisés au 15 juillet 2021.

La venderesse assure cependant que l'essentiel des travaux de reprise ont été effectués, que les désordres sont artificiellement gonflés, que les désordres dénoncés après le 18 septembre 2020 étaient soit apparents, soit non dénoncés dans les formes requises, soit inexistants à la date de réception.



Ces contestations sont suffisamment sérieuses pour faire obstacle au prononcé d'une provision.



L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef.



-sur la demande d 'expertise judiciaire



L'article 145 du code de procédure civile dispose : S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



Le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, expertise qu'il a limité aux désordres constatés par huissier de justice le 15 juillet 2021, soit : 

-l'auréole de la cuisine

-le défaut de planéité du plan de travail

-la présence d'une marche de 165 mm de hauteur entre le garage et l'habitation

-le dysfonctionnement de l'antenne TV



Il a exclu les fissures des façades du champ de l'expertise au motif que le vendeur était condamné à les reprendre. 



La SCCV conclut à l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné une expertise judiciaire.

Elle considère que le recours à un technicien ne se justifie pas .

A titre subsidiaire, elle demande que la mission de l'expert soit limitée aux désordres dénoncés dans l'assignation du 15 septembre 2021, seuls désordres dénoncés dans le délai et selon les formes prévues à l'acte de vente. 



Les époux [B] demandent la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné une expertise, l'extension de sa mission à l'intégralité des désordres et donc aux fissures des façades ,aux rayures des baies vitrées dans l'hypothèse où la cour infirmerait la condamnation du vendeur aux travaux. 



Il appartient aux acquéreurs demandeurs de produire des éléments au soutien de leur demande d'expertise.



Il résulte des constats d'huissier de justice des 18 septembre 2020 et 15 juillet 2021 l'existence de désordres affectant les façades, les vitrages.



Les époux [B] ont en outre fait état de défauts d'ouvrage : meubles hauts de la cuisine, porte destinée à cacher les alimentations apparentes.



Il résulte du rapport d'expertise du 13 septembre 2021 qu'ils ont subi un dégât des eaux courant juin 2021 possiblement en lien avec les travaux réalisés par le vendeur dans la douche.

Ils se plaignent de la dégradation des peintures de la cuisine et du salon. 



Ils se plaignent en outre d'un défaut de planéité du plan de cuisine, de la présence d'une marche de 165 mm dans le garage, d'une impossibilité de fonctionnement de la télévision.



Ces éléments sont suffisants pour justifier le prononcé d'une expertise judiciaire, le technicien ayant pour mission de constater et analyser l'intégralité des désordres dénoncés, étant observé que l'expertise ordonnée ne préjuge en rien de la recevabilité et du bien-fondé de l'action au fond susceptible d'être exercée par les acquéreurs qui rappellent à juste titre que plusieurs fondements juridiques sont concevables.



L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expertise sauf à l'étendre à l'intégralité des désordres dénoncés par les époux [B]. 

 

-sur les autres demandes 



Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'



Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge des époux [B]. 

L'équité justifie que les parties conservent à leur charge les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. 





PAR CES MOTIFS



statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort 



-dit recevable la demande subsidiaire de provision formée par les époux [B] 



-infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la venderesse à reprendre les désordres, limité l'expertise ordonnée aux désordres constatés les 15 juillet et 13 septembre 2021, condamné la SCCV aux dépens et à payer une indemnité de procédure de 700 euros aux époux [B]. 



Statuant de nouveau sur les points infirmés :



-déboute les époux [B] de leur demande de condamnation du vendeur à reprendre divers désordres, 



-étend la mission de l'expert aux désordres dénoncés avant le 15 juillet 2021 et donc aux fissures des façades et du sol , aux vitrages du séjour et de la salle de bains, au dépôt de laitance. 











Y ajoutant : 



-déboute les parties de leurs autres demandes 



-condamne les époux [B] aux dépens de première instance et d'appel 

-dit que les parties conservent à leur charge les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel 







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,