Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 2 janvier 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 02 JANVIER 2023









N° RG 22/02158 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MVZ6







S.C.I. TURON 2



c/



S.A.R.L. OPERA [Localité 4]



























Nature de la décision : AU FOND



APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE

























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 25 avril 2022 par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/02608) suivant déclaration d'appel du 03 mai 2022





APPELANTE :



S.C.I. TURON 2, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]



représentée par Maître Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.A.R.L. OPERA [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]



représentée par Maître BOCHE substituant Maître Clément GERMAIN de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Emmanuel BREARD, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,



Greffier lors des débats : Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *









EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2019, la Sci Turon 2 a donné à bail un local sis [Adresse 3] à [Localité 4] à la société Opéra [Localité 4]. 



Ce bail a été consenti moyennant un montant règlement d'un loyer de 6 663,93 euros TTC. 



La SCI Turon 2 déclare avoir autorisé, le 9 janvier 2020, son locataire à céder son droit au bail à M. [O] [M] ou toute personne qui souhaiterait s'y substituer, en l'espèce la Sarl [M]. Par courrier du 26 mars 2021, la Sci Turon 2 a été informée du changement de dénomination sociale de la Sarl [M] en Sarl Opéra [Localité 4].



Des loyers sont restés impayés et par acte du 9 novembre 2021, le bailleur dit avoir fait délivrer au locataire commandement de payer visant la clause résolutoire.



Par acte du 15 décembre 2021, la Sci Turon 2 a fait assigner en référé la société Sarl Opéra [Localité 4] aux fins d'obtenir la résiliation de plein droit du bail et voir la société condamnée au paiement de diverses sommes. 



Par ordonnance contradictoire du 25 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- Fixé la créance de la Sci Turon 2 sur la Sarl Opéra [Localité 4] au titre de l'arriéré de loyers et accessoires arrêté au 1er mars 2022 à la somme de 40 828,03 euros, déduction faite de la majoration de retard ;

- Accordé à la Sarl Opéra [Localité 4] un délai de paiement et dit qu'elle s'acquittera de sa dette par le biais du versement de 18 mensualités égales d'un montant de 2 268,22 euros, cette mensualité devant être réglée en sus du versement mensuel du terme courant ;

- Débouté le demandeur du surplus de ses demandes ;

- Condamné la Sarl Opéra [Localité 4] aux dépens et à verser à la Sci Turon 2 la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre le coût de l'état des inscriptions de privilège.



La Sci Turon 2 a relevé appel de cette décision par déclaration du 3 mai 2022. 



Par conclusions déposées le 1er juin 2022, la Sci Turon 2 demande à la cour de : 

- Infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance dont appel sauf celle relative à la somme allouée pour les frais irrépétibles de 1ère instance ;

- Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu entre la Sci Turon 2 et la Sarl Opéra [Localité 4] ;

- Constater l'existence d'une dette locative contractée par la Sarl Opéra St Médard au profit de la Sci Turon 2, d'un montant total de 43 813,13 € décompte arrêté à la date du 1er mars 2022 ;

- Condamner la Sarl Opéra [Localité 4] à payer à la Sci Turon 2 à titre de provision la somme 43 813,13 € ;

- Dire que la Sarl Opéra [Localité 4] pourra bénéficier de délais de paiement et d'un échelonnement de la dette sur 18 mois, moyennant le paiement de la somme de 2 434,06 € par mois ;



- Condamner la Sarl Opéra [Localité 4] à verser à la Sci Turon 2, en sus de ses loyers et charges courantes, la somme mensuelle de 2 434,06 euros pendant un délai de 18 mois, au titre de l'échelonnement des paiements de la dette locative contractée à hauteur de 43 813,13 € ;

- Dire qu'en cas d'impayé de la Sarl Opéra [Localité 4] portant sur un pacte (loyer courant + charges + rééchelonnement), la clause résolutoire prévue au contrat produira tous ses effets de manière automatique, permettant l'expulsion immédiate de la Sarl Opéra [Localité 4] par simple exploit d'huissier et emportera obligation de payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 6 663,94 €, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, outre le solde de la dette qui deviendra immédiatement exigible ; 

- Condamner la Sarl Opéra [Localité 4] à payer à la Sci Turon 2 la somme de 1 500 euros supplémentaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'instance. 



Par conclusions déposées le 1er juillet 2022, la Sarl Opéra [Localité 4] demande à la cour de : 

- Confirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 25 avril 2022 en ce qu'elle a : 

* Fixé la créance de la Sci Turon 2 sur la Sarl Opéra [Localité 4] au titre de l'arriéré de loyers et accessoires arrêté au 1er mars 2022 à la somme de 40 828,03 euros, déduction faite de la majoration de retard ;

* Accordé à la Sarl Opéra [Localité 4] un délai de paiement et dit qu'elle s'acquittera de sa dette par le biais du versement de 18 mensualités égales d'un montant de 2 268,22 euros, cette mensualité devant être réglée en sus du versement mensuel du terme courant ; 

* Débouté le demandeur du surplus de ses demandes ; 

* Condamné la Sarl Opéra [Localité 4] aux dépens et a condamné la Sarl Opéra [Localité 4] à verser à la Sci Turon 2 la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre le coût de l'état des inscriptions de privilèges ; 

- Suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail liant les parties ; 

- Dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais découlant de la procédure d'appel, n'ayant pas lieu de faire droit à la demande de la Sci Turon 2 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. 



Au visa de l'article 905 du code de procédure civile, l'affaire a fait l'objet le 8 juin 2022 d'une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l'audience fixée au 7 novembre 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



I Sur la résiliation du bail.



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code ajoute que 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.



L'article L. 145-41 du code de commerce prévoit que 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.



La Sci Turon 2 dit verser aux débats non seulement le contrat de bail, un décompte des sommes dues, mais également le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 9 novembre 2021. Elle affirme que l'intimée était débitrice à son égard le 1er mars 2022 d'un montant de 43.813,13 € et que la décision des premiers juges doit être infirmée au vu de ces éléments. Elle précise ne pas s'opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire si les délais de paiement sont accordés dans un délai maximum de 18 mois et qu'une clause de déchéance du terme est prévue.

 



***



La Sarl Opéra [Localité 4] se prévaut des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, exposant avoir subi une baisse de son activité, ce qui explique sa défaillance à l'égard du paiement de ses loyers, mais qu'elle a tout mis en oeuvre pour apurer les sommes dues.



Elle en déduit remplir les conditions pour bénéficier d'un délai de paiement de 18 mois et sollicite que du montant dû se voit déduire les majorations d'intérêts de 10 % des sommes exigibles, comme l'a fait le premier juge. Elle propose de s'acquitter des montants dus par mensualités de 2. 268,22 € en plus des loyers courants pour que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.





***



En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire contractuelle en cas de non-paiement des loyers à l'échéance fixée. 



Un commandement de payer la somme correspondant aux loyers impayés a été délivré. Ce commandement fait référence aux dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce qu'il a donc respecté, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge.









S'agissant de la résiliation motivée par le défaut de paiement des loyers, il doit être constaté que celle-ci est acquise et que l'ordonnance précitée du 25 avril 2022 doit être infirmée.



Néanmoins, la personne locataire a manifesté la volonté de rembourser la dette et le bailleur a donné son accord à la demande de délais.



Dans ces conditions, compte tenu des difficultés rapportées non contestées et de l'accord des parties sur ce point, il conviendra de faire droit à la demande de délais de grâce d'une durée de 18 mois par application des articles 1343-5 du Code civil, L.145-41 du code de commerce précité et de ne pas ordonner l'expulsion, sauf non-respect des modalités définies au dispositif de la présente décision.



En ce qui concerne les sommes dues, le premier juge a exactement retenu que le montant de 2.985,10 € correspondait à une clause pénale prévue à l'article 6 du bail et que celle-ci doit être appréciée par le seul juge du fond. Il ne saurait donc être accordé lors de la présente instance, comme l'a justement fait l'ordonnance du 25 avril 2022 qui sera confirmée sur ce point.



Le bailleur a exposé ses décomptes lors des débats. 



Il doit être retenu à la vue du document produit qu'il restait due au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2022 la somme totale de 40.828,03 €. La décision attaquée doit donc être confirmée de ce chef.



En conséquence, le locataire sera condamné à payer cette somme au bailleur à titre de provision.



S'agissant de l'indemnité d'occupation, il doit être accordé en application de l'article 1760 du Code Civil une somme totale de 6.663,94 € laquelle couvrira tant les loyers que les charges afférentes à l'occupation des lieux en cas de non-respect des délais de grâce accordés ci-après.





II Sur les demandes annexes.



Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, la Sarl Opéra [Localité 4] qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 



En l'espèce, l'équité commande que la Sarl Opéra [Localité 4] soit condamnée à verser à la Sci Turon 2 la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS



La cour,



INFIRME l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux le 25 avril 2022, sauf en ce que cette décision a fixé la provision sur la créance de la Sci Turon 2 à l'égard de la Sarl Opéra [Localité 4] au titre de l'arriéré de loyer et accessoires arrêté au 1er mars 2022 à la somme de 40.828,03 € et condamné la Sarl Opéra [Localité 4] aux dépens et à verser à la Sci Turon 2 la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre le coût de l'état des inscriptions de privilège ;



Statuant à nouveau,



CONSTATE que l'ensemble des loyers dus au titre du contrat de bail conclu entre les parties litige le 23 janvier 2019 n'a pas été réglé ;



CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la Sarl Opéra [Localité 4] et la Sci Turon 2 ;



CONDAMNE la Sarl Opéra [Localité 4] à payer à titre de provision la somme de 40.828,03 € à la Sci Turon 2 ;



DIT que l'effet de la clause résolutoire du contrat de bail est suspendu par le plan d'apurement décrit ci-après et entrant en vigueur à compter de la notification du présent arrêt :



la Sarl Opéra [Localité 4] devra régler mensuellement à la Sci Turon 2 en plus de son loyer la somme de 2.268,22 € pendant 17 mois suivant la signification de la présente décision, puis le solde le dix-huitième mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

 

RAPPELLE que la bonne exécution de ce plan suspend les procédures d'exécution ainsi que les majorations d'intérêts ou pénalités encourues et que si le passif est réglé au terme du plan arrêté ci-avant, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ;



DIT qu'à défaut de payement d'une seule mensualité d'arriéré et de loyer courant, et sauf meilleur accord, la clause résolutoire du bail reprendra son effet avec possibilité pour le bailleur d'expulser la personne locataire avec, au besoin, le recours à la force publique ;



DIT qu'à défaut de payement d'une seule mensualité d'arriéré et de loyer courant, le solde de l'entier arriéré locatif deviendra immédiatement exigible ;



CONDAMNE le locataire à verser la somme de 6.663,94 € au bailleur au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle en cas de non-respect des délais grâce prévus ci-avant, la dite indemnité commençant à être due à compter du jour du premier incident de paiement et se terminant avec la libération des lieux ;



REJETTE les demandes supplémentaires ou contraires des parties ;



y ajoutant,





CONDAMNE la Sarl Opéra [Localité 4] à verser à la Sci Turon 2 la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



CONDAMNE la Sarl Opéra [Localité 4] aux entiers dépens.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,