Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 3 janvier 2023

ARRET 

N°





[W]

[H]





C/



[Y] veuve [V]

[V]

[V]



 



















































































VA/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU TROIS JANVIER 

DEUX MILLE VINGT TROIS





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/03383 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IEWX 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [O] [W]

né le 09 Décembre 1993 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Madame [U] [H] épouse [W]

née le 21 Novembre 1992 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représentés par Me Emilie DECROOS substituant Me Nathalie AMOUEL de la SCP CARON-AMOUEL-PEREIRA, avocats au barreau d'AMIENS





APPELANTS



ET



Madame [T] [Y] veuve [V]

née le 27 Janvier 1956 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Stéphanie LOURDEL IGLESIAS, avocat au barreau d'AMIENS



Monsieur [F] [V]

né le 15 Février 1983 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté par Me Stéphanie LOURDEL IGLESIAS, avocat au barreau d'AMIENS



Monsieur [N] [V]

né le 19 Octobre 1971 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Amandine GAUBOUR SZPONAROWIEZ, avocat au barreau d'AMIENS





INTIMES



 



DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 18 octobre 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.



Sur le rapport de M. Vincent ADRIAN et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 03 janvier 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Le 03 janvier 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





*

* *



DECISION :



M. [O] [W] et Mme [U] [H] -désormais épouse [W]- ont acquis, par acte notarié du 9 janvier 2018, auprès de Mme [T] [Y] veuve [V] et de ses deux fils, M. [F] [V] et M. [N] [V], tous trois propriétaires en indivision, une maison d'habitation sise [Adresse 5] (80) au prix de 146 535 € tous frais compris (125 000 € hors frais).



L'acte contenait une clause d'exonération de la garantie des vices cachés.



M. et Mme [W] ont indiqué avoir voulu refaire les revêtements de sol et avoir découvert à cette occasion que la maison ne reposait pas sur une fondation en béton mais sur des bastaings en bois posés sur une rangée de parpaings placés à même la terre battue, bastaings pourris par endroits par des champignons.



Contactée, Mme [V] a proposé, par courrier du12 juin 2018, de verser aux acquéreurs une somme de 9 000 € pour leur permettre de réparer la maison.

Un échantillon a été confié à la société SEMHV qui a conclu le 16 novembre 2018 à une infestation par le champignon lignivore Gloeophyllum et à une 'pourriture cubique brune', recommandant le remplacement des parties cariées et le traitement au fongicide des parties saines.



Un constat d'huissier de justice dressé par Maître [C] [P] le 28 décembre 2018 a confirmé l'existence de solives contaminées par des champignons dont certaines sont descellées du mur ou du bastaing transversal et un affaissement du sol en plusieurs endroits.



A la requête de M. et Mme [W], un expert judiciaire a été désigné par ordonnance de référé du 5 juin 2019 en la personne de M. [M] [R].



Dans son rapport déposé le 16 janvier 2020, l'expert a constaté l'état de pourrissement de certaines solives par manque de ventilation, et a conclu que les vendeurs ne pouvaient ignorer la présence des champignons et de l'affaissement du sol en plusieurs endroits.



Par assignation du 11 juin 2020, M. et Mme [W] ont attraits les consorts [V] devant le tribunal judiciaire d'Amiens aux fins de résolution de la vente pour vice caché sollicitant en outre :



- la restitution du prix de vente 137 535 € après déduction des 9 000 € versés par Mme [V],

- 5 600 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

- 4 277,42 € au titre des intérêts d'emprunts arrêtés au mois de décembre 2020, à parfaire,

- 738,92 € au titre des échéances d'assurance du prêt arrêtées au mois de décembre 2020, à parfaire,

- 711,20 € au titre de l'indemnité de remboursement anticipé du prêt,

- 1 370,23 € au titre de la taxe foncière des années 2018 et 2019,

- 10 000 € au titre d'un préjudice d'anxiété.



Pour l'essentiel, ils ont soutenu, sur la base des conclusions de l'expert, à la connaissance du vice par les consorts [V], ou tout au moins par Mme [V] qui a habité la maison entre 2000 et 2017.



Elle a d'ailleurs rapidement consenti à une forme de réparation du vice en versant une somme de 9 000 € et elle s'était entretenue avec son voisin, M. [L], du mauvais état des sols, lequel a attesté en ce sens.



Mme [V] et M. [F] [V] ont conclu au rejet de ces demandes au regard de la clause d'exonération des vices cachés contenue à l'acte de vente et de leur ignorance du vice. 



Mme [V] ne connaissait pas les vices des fondations de la maison. L'agent immobilier n'a rien remarqué non plus. Le parquet flottant qui a été posé au-dessus du carrelage blanc a été posé en réalité par le précédent propriétaire, ainsi d'ailleurs que le carrelage blanc lui-même. Mme [V] n'a fait que placer quelques carreaux de carrelage noir sur le parquet flottant, sans le démonter, sans connaitre la réalité du sol.



A titre subsidiaire ils sollicitent la déduction de la somme de 9 000 € versée et celle de 10 000 € pour les dégradations du fait de la dépose des sols par les acquéreurs.



M. [N] [W], pour sa part, s'en est rapporté à justice sur le mérite de la demande en résolution, exposant n'avoir plus de lien avec cette maison depuis longtemps, et à titre subsidiaire, a demandé à n'avoir à restituer que sa part, 14 757,60 € (3/16° de l'indivision). Il a conclu également à ce que toutes les demandes de dommages et intérêts complémentaires soient rejetées ou réduites, et à ce que toute condamnation prononcée contre lui soit garantie par Mme [V], laquelle était la seule à habiter la maison.



Par jugement du 9 juin 2021, le tribunal judiciaire d'Amiens a débouté les consorts [W]-[H], lesquels ont relevé appel, de leurs demandes en estimant, malgré l'avis de l'expert, qu'il n'était pas établi que Mme [V] avait connaissance du pourrissement de certaines des solives en bois du sol de la maison.



La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa. 



Vu les conclusions d'appelant notifiées par M. et Mme [W] le 22 septembre 2019 visant à l'infirmation du jugement.



Ils reprennent et développent leurs arguments de première instance et réitérent leurs demandes, soulignant l'impossibilité pour Mme [V] d'ignorer les vices qui affectaient le sol de la maison. 



Vu les conclusions d'intimé notifiées par M. [N] [V] sollicitant la confirmation du jugement et reprenant, à titre subsidiaire, ses demandes de première instance,



Vu les conclusions d'intimé notifiées par Mme [T] [V] et M. [F] [V] le 17 décembre 2021 aux fin de confirmation du jugement et reprenant les mêmes demandes qu'en première instance.



L'instruction a été clôturée le 6 avril 2022.





MOTIFS



Il est exact que l'acte, page 13, contient une clause d'exonération des vices cachés formulée de façon classique et excluant, conformément à l'interprétation jurisprudentielle de l'article 1641 du code civil, l'exonération lorsque 'les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur' (page 13).



Tout le litige tourne autour de la question de la question de la connaissance de l'infestation ou du pourrissement de certain endroits des solives ou bastaings par Mme [V], étant précisé qu'elle habitait la maison, ses fils vivant ailleurs.



Il doit être relevé que l'acte contient page 20, un paragraphe sur la mérule où le vendeur déclare ne pas avoir constaté de moisissures, de traces d'humidité, de présence d'effritements, etc., 'tous éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon'.



Cette clause engage les consorts [V].



Lorsque les époux [W] ont visité la maison, le sol était revêtu de parquet flottant.



Il est exact, comme l'a relevé le premier juge, que ce parquet flottant -installé au dessus d'un carrelage blanc- a été posé non par les consorts [V], mai par M. [K], le précédent propriétaire, car l'acte authentique de vente de l'immeuble du 23 juillet 2010, page 7 (pièce [V] 3), contient une clause selon laquelle le vendeur s'engage dans l'avant contrat sous-seing-privé à effectuer la pose d'un parquet flottant dans le séjour dans la cuisine et dans les trois chambres, travaux constatés dans l'acte authentique de vente. 



Il ne peut donc en être tiré aucun indice en faveur d'une connaissance du vice par Mme [V].



Néanmoins la réalité de cet élément, il est impossible que Mme [V] ait ignoré la dégradation de ce qui servait de fondation à la maison.



Le témoignage de M. [L] (pièce [W] 8 réitéré en pièce 38), voisin de Mme [V], propriétaire d'une maison du même type, expose clairement, le 25 mars 2018, avoir eu une discussion avec Mme [V] au sujet de la dégradation des sols respectifs de leurs maisons.



Dès la première lettre des consorts [W] [H] à Mme [V], celle-ci a répondu, le 12 juin 2018 : 'Vous avez spécifié qu'il y avait des vices cachés et avait (sic) exigé une indemnisation. Je vous informe de mon accord quant à cette requête. Par conséquent, je peux donner une suite favorable à votre demande en fournissant le chèque ci-joint d'une valeur de 9 000 €'.



Ce courrier n'exprime aucune surprise ni aucune réticence ce qui aurait été le cas en cas de découverte pure et simple du problème.



Les constats des désordres tels que révélés par le constat de Maître [P], ses nombreuses photographies, et par le rapport de M. [R], attestent d'une visibilité très nette des conséquences du pourrissement d'une partie des fondations quant à la déstabilisation des soles et la désolidarisation avec les plinthes collées aux murs.



Dans son rapport déposé le 16 janvier 2020, l'expert a constaté l'état de pourrissement de certaines solives par manque de ventilation, et a conclu de manière convaincante que les vendeurs ne pouvaient ignorer la présence des champignons et de l'affaissement du sol en plusieurs endroits:



'Pour preuve, le carrelage qui a été posé dans la cuisine par les consorts [V] a été revêtu par un parquet. 



Ils avaient connaissance des sols et ont revêtu ces deniers pour masquer les affaissements existants.



Les ragréages successifs, qui ont été mis en place sur le sol parquet et qu'ils ont posés, étaient une façon de cacher les désordres apparents dont ils avaient connaissance dû aux affaissements des bois.



Les affaissements étaient existants lors de la vente mais cachées sous le revêtement.



Seule la déconstruction des cloisons qui a été opérée par M. [W] et Mme [H] a permis de mettre en évidence l'absence d'isolation des murs périphériques, la pourriture cubique des bois et des planchers.



Ces éléments étaient sous revêtement et ne pouvaient en aucun cas être visibles lors de la négociation et des visites de la vente'.



Dans le coin cuisine, la majorité des carreaux sont fissurés, indice d'une déstabilisation du sol, un jour 'important' est visible entre les plinthes et le sol, le meuble évier est mal équilibré. Plus significatif encore, un coin de la pièce a été repris par du réagréage par dessus le sol, évidemment pour lui rendre son horizontalité. Il en est de même dans un coin du salon qui a été réagréé par dessus le carrelage. Des irrégularités sont visibles sur toute la longueur du salon.



Mme [V] ne pouvait pas ne pas être consciente d'une déstabilisation des sols, indice d'une déstabilisation des fondations. 



En cours d'instance, Mme [V] a réitéré sa reconnaissance de responsabilité par une lettre du 24 mai 2019 adressée à la juridiction de première instance: « Je viens vers vous pour l'affaire qui m'oppose à Monsieur et Madame [W]-[H]. En effet je tenais à confirmer l'entière responsabilité pour les désagréments suite à la vente de la maison du [Adresse 5]. Je tiens à ce que mes enfants [N] et [F] soient épargnés des frais car ils ne sont en rien fautifs des problèmes qui me sont reprochés.'



Il convient de conclure à la connaissance du vice par Mme [V], de sorte que la garantie des vices cachés peut être invoquée par les époux [W].



Le jugement sera infirmé.



2. Sur la réparation du vice.



2.1 Sur la demande en résolution de la vente.



Selon l'article 1644 du code civil 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.



C'est en effet l'acheteur qui a le choix entre l'action résolutoire et l'action estimatoire. En l'espèce, M. et Mme [W] sollicitent la résolution de la vente sans proposer à titre subsidiaire l'allocation des dommages et intérêts aptes à permettre la réparation de la maison de sorte que la juridiction est liée par leur choix. 



Au regard de l'importance du vice lequel rend assurément l'immeuble impropre à son usage , la cour prononcera la résolution de la vente.



Le prix de 125 000 € sera restitué augmenté des frais de la vente. Celle-ci s'est faite au prix de 146 535 € tous frais compris. Il appartiendra aux consorts [V] de récupérer les droits de mutation auprès de l'administration fiscale, démarche qu'il n'incombe pas à l'acheteur de bonne foi d'assumer. 



L'obligation de délivrance à laquelle se sont engagés les consorts [V] portant sur un objet indivisible, l'obligation de restituer est indivisible et doit peser in solidum sur les consorts [V].



Les consorts [V] doivent donc être condamnés in solidum à restituer cette somme de 132 535 € sous déduction de deux postes:



-Il est exact que l'immeuble tel que les photographies du rapport d'expertise permettent de s'en convaincre, a été dégradé. Les époux [W] soutiennent avoir reposé les parquets, mais ne fournissent ni pièce, ni photographie à cet égard.



Une somme de 5 000 € sur les 10 000 € sollicités, sera déduite du prix.



-les 9 000 € payés par Mme [V] de son propre chef. 



Les consorts [V] seront donc condamnés à payer au titre de la restitution du prix la somme de 132 535 €.



Chacun des indivisaires qui aurait payé plus que sa part aura recours contre les autres à proportion de leur part dans l'indivision.



M. [N] [V] sera débouté de son recours en garantie, en tant qu'il est exercé pour le tout, contre sa mère co-indivisaire au-delà de cette portion.



2.2. sur les demandes de dommages et intérêts.



Selon l'article 1645 du code civil, 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'. 



En cours d'instance, Mme [V] a réitéré sa reconnaissance de responsabilité par une lettre du 24 mai 2019 adressée à la juridiction de première instance : «Je viens vers vous pour l'affaire qui m'oppose à Monsieur et Madame [W]-[H]. En effet je tenais à confirmer l'entière responsabilité pour les désagréments suite à la vente de la maison du [Adresse 5]. Je tiens à ce que mes enfants [N] et [F] soient épargnés des frais car ils ne sont en rien fautifs des problèmes qui me sont reprochés.'



S'agissant des dommages et intérêts, la condamnation devra peser sur le seul vendeur qui connaissait les vices, à savoir Mme [V], conformément au principe de responsabilité personnelle.

 

La résolution de la vente remettra les acquéreurs dans l'état initial et la restitution du prix leur permettra de rembourser leur emprunt de 105 000 € ou de ré-employer la somme à une autre acquisition, outre le fait qu'ils n'ont pas demandé la nullité du prêt, de sorte qu'il n' y a pas lieu de retenir un préjudice spécifiquement financier (en ce sens Civ.3e 21 juin 2018, n° 17-16575).



Il y a lieu d'accueillir la demande faite au titre du préjudice de jouissance, laquelle a été perturbée par les travaux de démontage des deux parquets de deux chambres, étant précisé que Mme [W] a eu un enfant le 23 janvier 2020, deux ans après l'acquisition et que le couple est resté vivre dans la maison (conclusions page 20). Le démontage des deux parquets de deux chambres sur trois a entravé la jouissance normale de la maison par les consorts [W], lesquels indiquent avoir dû dormir dans le salon sans préciser la durée de cette période. Il sera alloué 3 500 € à ce titre. 



M.. [W] sont également bien fondés en leur réclamation d'obtenir une indemnisation pour les taxes foncières payées pour les années 2018 et 2019, liées à la propriété et non à la jouissance, soit la somme de 1 370, 23 € (pièces [W] 30 et 32)



En l'absence de tout élément spécialement circonstancié au-delà de l'inquiétude normalement liée à ce type de situation, sachant aussi que l'expertise ne confirme pas un risque d'effondrement à court terme, il n'y a pas lieu d'admettre un 'préjudice d'anxiété' en sus du préjudice de jouissance lequel est indemnisé. La demande sera rejetée.



Les frais d'expertise seront inclus dans les dépens.



Les frais de constats ou de laboratoire seront inclus dans les frais irrépétibles.





3. Sur le recours en garantie exercé par M. [N] [V].



S'agissant de la condamnation à restituer le prix, celle-ci, ainsi qu'il a été exposé, doit être in solidum et le recours entre co-obligés doit se faire selon les parts de chacun des trois indivisaires dans l'indivision de sorte que chacun conserve à sa charge la part de remboursement, dépens et frais irrépétibles compris, proportionnelle à sa part dans l'indivision. Dans cette mesure, le recours peut être accueilli.



La cour, au paragraphe précédent, a condamné Mme [V] seulement aux dommages intérêts de sorte que le recours de M. [N] [V] est sans objet à cet égard.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, 



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Amiens le 9 juin 2021,



Statuant à nouveau,



Prononce la résolution de la vente de la maison d'habitation sise [Adresse 5] (80) au prix de 146 535 € tous frais compris (125 000 € hors frais) intervenue le 9 janvier 2018,



Dit que la décision sera publiée au fichier immobilier à la diligence des époux [W] et que les frais de publication seront compris dans les dépens recouvrables,



Condamne Mme [T] [Y] veuve [V], M. [F] [V] et M. [N] [V] in solidum à payer la somme de 132 535 € au titre de la restitution du prix de vente, frais de vente compris, à M. [O] [W] et à Mme [U] [H] épouse [W],



Dit que le recours entre co-obligés se fera selon les parts de chacun des trois indivisaires dans l'indivision de sorte que chacun conserve à sa charge la part de remboursement, dépens et frais irrépétibles compris, proportionnelle à sa part dans l'indivision, déboute M. [N] [V] de son recours en garantie quant à cet aspect du recours,



Dit que la récupération des droits de mutation se fera auprès de l'administration fiscale par les vendeurs sur justification de la restitution du prix,



Condamne M. [O] [W] et à Mme [U] [H] épouse [W] à restituer les lieux,



Condamne Mme [T] [Y] veuve [V] à payer la somme de 4 870, 23 € au titre du préjudice de jouissance et des taxes foncières à M. [O] [W] et à Mme [U] [H] épouse [W], 



Déboute M. [N] [V] de son recours en garantie sauf pour la part de restitution du prix, dépens et frais irrépétibles compris, qu'il aurait payée en sus de sa part dans l' indivision, 









Condamne Mme [T] [Y] veuve [V], M. [F] [V] et M. [N] [V] aux dépens de première instance et d'appel, frais d'expertise et frais de publication compris, avec droit de recouvrement direct pour Maître [G], et à payer une somme de 3 000 € à M. [O] [W] et à Mme [U] [H] épouse [W] en application de l'article 700 du code de procédure civile. 







LE GREFFIER LE PRESIDENT