Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 3 janvier 2023

N° RG 20/05755 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NGIY









Décision du 

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 16 septembre 2020



RG : 16/04488





[K]



C/



[D]

[T]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 03 Janvier 2023







APPELANTS :





Mme [O] [K] épouse [F]

née le 08 Novembre 1980 à [Localité 7] (69)

[Adresse 6]

[Localité 1]



Représentée par Me Michèle BOCCACCINI de la SELARL SEDLEX, avocat au barreau de LYON, toque : T.305





Melle [A] [K]

née le 21 Février 1983 à [Localité 7] (69)

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Michèle BOCCACCINI de la SELARL SEDLEX, avocat au barreau de LYON, toque : T.305









INTIMES :



Mme [Y] [D] épouse [T]

née le 16 Juin 1976 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Eric ANDRES de la SELARL ANDRES & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 769





M. [H] [T]

né le 01 Février 1974 à [Localité 8] (75)

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Eric ANDRES de la SELARL ANDRES & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 769



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 20 Janvier 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Octobre 2022





Date de mise à disposition : 13 Décembre 2022 prorogée au 03 Janvier 2023, les avocats dûment avisés conformément au code de procédure civile 

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller



assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Par acte authentique du 19 décembre 2014, Mr et Mme [T] ont acquis un bien immobilier sis à [Localité 5] auprès de Mr [V] [I] [K], Mme [O] [K] et Mme [A] [K], ci-après les consorts [K], moyennant le prix de 430.000 €. 



Au jour de la signature de l'acte de vente, un dégât des eaux était constaté dans la maison, causé par des infiltrations au niveau de la terrasse. 



Suivant une clause insérée dans l'acte de vente, Mr [K] a consigné la somme de 20.000 € pour les travaux de reprise d'étanchéité et les parties ont convenu de mandater un homme de l'art pour déterminer la cause du sinistre et engager les travaux nécessaires. 



Par courrier du 18 avril 2015, les acquéreurs ont fait part à Mr [K] de nouveaux désordres et ont sollicité des dommages et intérêts et par courrier en réponse Mr [K] a proposé de prendre en charge les travaux de réparation de l'étanchéité de la terrasse. 



Le 18 juin 2015, l'assureur des époux [T] a diligenté une expertise au contradictoire des consorts [K] qui a révélé, outre la nécessité de reprendre l'étanchéité de la totalité de la terrasse, l'existence de désordres au niveau de la piscine, de la cave et des équipements électriques. 



Par actes d'huissier en date des 25 mars, 4 et 12 avril 2016, les époux [T] ont fait assigner les consorts [K] devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins aux fins d'indemnisation de leurs préjudices, action engagée au principal sur le fondement des vices cachés. 



Par ordonnance du 12 avril 2017, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire et un rapport d'expertise a été déposé le 2 mai 2018 par Mme [B].



Par jugement du 16 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a : 

- condamné [V] [I] [K], [A] [K] et [O] [K] épouse [F] in solidum à payer à [H] [T] et [Y] [D] épouse [T] la somme de 43.311 € au titre de la garantie des vices cachés, 

- condamné [V] [I] [K], [A] [K] et [O] [K] épouse [F], in solidum à payer à [H] [T] et [Y] [D] épouse [T] une somme de 3.000 € au titre de leur préjudice de jouissance,





- ordonné à Maître [L] [U], notaire associé de la société civile professionnelle " Nadine Colomb, [L] [U] et Fabien Ceron ", titulaire d'un office notarial à [Localité 9], de lever le séquestre constitué par les parties le 19 décembre 2014 en versant la somme de 13.119 € au profit de [V] [I] [K], [A] [K] et [O] [K] épouse [F]- et la somme de 6.881 € au profit des [H] [T] et [Y] [D] épouse [T],

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné [V] [I] [K], [A] [K] et [O] [K] épouse [F] in solidum à verser à [H] [T] et [Y] [D] épouse [T] une somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné [V] [I] [K], [A] [K] et [O] [K] épouse [F] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à 6.935,58 €,

- dit que la décision est assortie de l'exécution provisoire. 



Par déclaration du 20 octobre 2020, les consorts [K] ont interjeté appel. 



Mr [V] [I] [K] est décédé le 14 juin 2021.



Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 30 novembre 2021, Mme [A] [K] et Mme [O] [K] épouse [F] demandent à la cour de : 

- constater le décès de Mr [V] [I] [K] en cours de procédure et la poursuite d'instance par ses filles, par ailleurs dans la cause,

- leur donner acte de ce qu'elles ont acquiescé à la levée du séquestre ordonnée par le tribunal au profit de Mr et Mme [T] à hauteur de 6.881 € au titre de la reprise d'étanchéité de la terrasse, en proportion de la surface surplombant le bureau, conformément aux dispositions de l'acte de vente,

pour le surplus, 

- dire et juger que les époux [T] ne peuvent obtenir l'indemnisation des désordres apparents au moment de la vente,

- dire et juger que Mr et Mme [T] ne peuvent obtenir l'indemnisation des désordres non-apparents au moment de la vente, si ceux-ci ne constituent pas des vices cachés dont les vendeurs avaient parfaitement connaissance et dont ils ont sciemment dissimulé l'existence aux acquéreurs, 

- dire et juger que les époux [T] ne rapportent pas la preuve d'une quelconque mauvaise foi de la part des vendeurs susceptible de justifier une action en garantie des vices cachés ou pour manquement à leur obligation contractuelle d'information,

- débouter les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à certaines de celles-ci,

- le confirmer pour le surplus,

- condamner les époux [T] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les époux [T] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire. 



Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2021, Mme [Y] [D] épouse [T] et Mr [H] [T] demandent à la cour de : 

- constater le décès de Mr [K] et prendre acte de la poursuite de l'instance par ses filles,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- retenu que la garantie légale des vices cachés devait s'appliquer aux désordres relatifs aux remontées d'eau dans la cave à vin, aux traces d'humidité sur les murs du sous-sol, à la piscine et au portail électrique, 

- condamné les consorts [K] in solidum à les indemniser au titre de leur préjudice de jouissance, sauf sur le quantum retenu à hauteur de 3.000 €,

- ordonné à Maître [U], titulaire d'un office notarial à [Localité 9] de lever le séquestre constitué par les parties le 19 décembre 2014 en versant la somme de 13.119€ au profit des consorts [K] et une somme de 6.881 € à leur profit,

- condamné les consorts [K] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à 6.935,58 €,

- infirmer le jugement pour le surplus,

et statuant à nouveau,

principalement,

vu les articles 1641 et suivants du code civil,

- condamner les consorts [K] in solidum, à les indemniser au titre de la garantie légale des vices cachés,

en conséquence, 



- les condamner à payer les sommes de : 

o 4.500 € au titre des remontées d'eau suite à des fortes pluies dans la cave à vins,

o 13.000 € au titre des traces d'humidité sur les murs du sous-sol,

o 1.800 € au titre de la fenêtre dans le bureau d'accueil,

o 1 100 € au titre de la cuve à fioul,

o 30.000 € au titre de la piscine,

o 2.500 € au titre de la barrière de sécurité de la piscine,

o 300 € au titre du portail électrique,

vu les dispositions des articles 1382 et 1116 du même code,

- condamner les consorts [K] in solidum à les indemniser au titre des vices et désordres affectant le bien vendu,

en conséquence, 

les condamner à payer les sommes de :

o 19.195,54 € au titre des désordres dû aux infiltrations d'eau sur la terrasse,

o 6.000 € au titre des traces d'humidité sur les murs de la chambre 1,

o 4.500 € au titre du tableau électrique et électricité à la cave,

o 400 € au titre du tuyau d'évacuation vertical des eaux usées

déduction faite de la somme de 2.921 € déjà réglée au titre des infiltrations constatées dans le bureau,

subsidiairement,

vu les dispositions des articles 1604 et 1147 du même code,

- condamner les consorts [K] in solidum à les indemniser au titre des vices et désordres affectant le bien vendu,

en conséquence, 

- les condamner à payer les sommes de :

o 19.195,54 € au titre des désordres dû aux infiltrations d'eau sur la terrasse,

o 6.000 € au titre des traces d'humidité sur les murs de la chambre 1,

o 4.500 € au titre du tableau électrique et électricité à la cave,

o 400 € au titre du tuyau d'évacuation vertical des eaux usées

déduction faite de la somme de 2.921 € déjà réglée au titre des infiltrations constatées dans le bureau,

en tout état de cause, 

- condamner les époux [T] in solidum à leur régler :

o la somme de 6.347 € au titre des honoraires du maître d''uvre,

o la somme de 17.050 € au titre de leur préjudice d'agrément,

- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

- condamner les consorts [K] in solidum à leur régler la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la première instance et d'appel, outre les frais du contrat d'huissier du 9 février 2016 et les frais d'expertise taxés à la somme de 6.935,58 €. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2022. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour constate que par suite du décès de Mr [V] [I] [K], Mme [A] [K] et Mme [O] [K] épouse [F] poursuivent désormais seules l'instance.



A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir 'constater' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, de même que les demandes tendant à voir 'dire et juger ' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. 



Le jugement n'est pas remis en cause en ce qu'il a ordonné au notaire de lever le séquestre constitué par les parties le 19 décembre 2014 en versant la somme de 13.119 € au profit des consorts [K] et la somme de 6.881 € au profit des époux [T].



Les époux [T] fondent en premier lieu des demandes sur la garantie des vices cachés, et en second lieu au titre de la responsabilité délictuelle pour manquement des vendeurs à leur obligation préconctractuelle d'information et réticence dolosive.



A titre subsidiaire, ils invoquent un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance d'une chose conforme.



1. sur les demandes fondées sur les vices cachés : 



Le rapport d'expertise du 2 mai 2018 retient sept vices comme étant non décelables au moment de la visite à savoir :

- des remontées d'eau suite à de fortes pluies dans la cave à vins,

- des traces d'humidité sur les murs du sous-sol,

- des désordres affectant la fenêtre dans le bureau d'accueil,

- des désordres affectant la cuve à fioul,

- des désordres affectant la piscine,

- des désordres affectant barrière de sécurité de la piscine 

- des désordres affectant le portail électrique,



Les consorts [K] invoquent l'application de la clause exonératoire de garantie stipulée au contrat et soutiennent que les acheteurs ne rapportent pas la preuve de ce qu'ils connaissaient l'existence des vices et qu'ils leur en aient volontairement cachés l'existence. 



Les acheteurs font valoir que la clause exonératoire de garantie est écartée lorsque les vices allégués étaient connus du vendeur et soutiennent en l'espèce que Mr [K] connaissait nécessairement l'ensemble de ces désordres de cette maison dont ils étaient propriétaires depuis 1972. 



Il convient d'examiner successivement chaque désordre allégué par les époux [T].



* remontées d'eau suite à de fortes pluies dans la cave à vin : 2.750 €



Il n'est pas contesté que la maison vendue comportait une cave à vin ce que les acheteurs n'ont pu que constater lors de leurs visites des lieux de sorte que les consorts [K] ne sont pas fondés à soutenir qu'ils ne devaient aucune garantie au motif que la cave à vin ne figurait pas dans la désignation des biens vendus. 



L'expert a confirmé l'existence de ce désordre qu'il estime non apparent et impute de manière possible à la remontée d'une nappe et plus probablement à un réseau au sol défectueux.



Il préconise la dépose et le remplacement d'une canalisation existant en limite ou sa condamnation et la réalisation d'un cuvelage et chiffre ces travaux entre 1.000 et 4.500 €.



Il précise que Mr [K] a décaissé le sol de cette cave sur une hauteur de 50 cm afin de pouvoir entreposer des bouteilles de vin à hauteur d'homme et que le fait de décaisser et de ne pas conforter ce trou par des parois étanches peut être une cause des arrivées d'eau dans cet espace par le sol.



Il relève par ailleurs (page 16) qu'une cave à vin pour être fonctionnelle n'a pas vocation à être inondée s'agissant d'un lieu clos, utilisé pour le stockage et le vieillissement des vins et qui doit proposer des conditions hygrométriques et de température stables



Mr [K] a indiqué lors des opérations d'expertise (page 7 du rapport) que l'eau remonte un peu quant il pleut, une à deux fois par an lors d'une grosse pluie.



Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge, après avoir relevé que Mr [K] avait admis dans un dire à l'expert que les remontées d'eau dans la cave rendaient la cave inutilisable une à deux fois par an pour son usage courant à savoir le stockage d'objets et de denrées alimentaires et que les époux [T] n'ont constaté des remontées d'eau dans la cave que le 18 janvier 2015, soit après la vente, en a justement déduit non seulement que ce désordre n'était pas apparent à la vente mais que Mr [K] en avait connaissance.



Il a donc à bon droit écarté la clause de non garantie stipulée dans le contrat de vente et retenu pour ce désordre, la responsabilité des vendeurs.



En l'absence de précisions sur les travaux réalisés par les époux [T] pour remédier à ce désordre et de production de factures ou de devis d'un montant supérieur à l'évaluation de l'expert, la cour retient un chiffre correspondant à l'évaluation moyenne retenue par celui-ci, soit 2.750 €, le jugement étant infirmé de ce chef.



* traces d'humidité sur les murs du sous-sol : 11.500 €



L'expert retient l'existence de ce désordre qu'il qualifie d'antérieur et de non apparent au moment de la vente.



Au titre des causes, il relève l'absence d'un drainage périphérique, ces espaces en sous-sol n'ayant pas été conçus à l'origine pour être des locaux d'habitation, et des canalisations d'évacuation anciennes et partiellement défectueuses.



Il estime le coût des travaux de reprise à une valeur entre 10.000 et 13.000 €.



Le caractère non apparent et antérieur à la vente n'est pas discuté par les consorts [K] qui soutiennent toutefois qu'il l'était tout autant pour eux.



L'expert note toutefois (page 24) que des investigations de repérage des canalisations ont montré que celles, vétustes, passant le long des façades Nord et Est n'assuraient pas l'étanchéité attendue et provoquaient ponctuellement sous l'espace cuisine d'été/ salle d'eau des rétentions d'eau et (page 17) qu'une réparation a été réalisée sous l'extension salon d'été avec rétrécissement sur la canalisation entraînant une rétention d'eau à cet endroit.



Ainsi, l'ancienneté de la vétusté de cette canalisation, le caractère récurrent des rétentions d'eau et la réparation réalisée par les vendeurs suffisent à rapporter la preuve que ceux-ci connaissaient l'existence de ce désordre avant la vente.



Le premier juge a donc à bon droit écarté la clause de non garantie stipulée dans le contrat de vente et retenu pour ce désordre, la responsabilité des vendeurs.



En l'absence de précisions sur les travaux réalisés par les époux [T] pour remédier à ce désordre et de production de factures ou de devis d'un montant supérieur à l'évaluation de l'expert, la cour confirme le jugement en ce qu'il a retenu un chiffre correspondant à l'estimation moyenne retenue par l'expert, soit 11.500 €.



* fenêtre dans le bureau d'accueil : rejet



l'expert relève que les montants de ces fenêtres sont pourris et qu'ils auraient été cachés par un rideau en intérieur et par des persiennes à l'extérieur. Il qualifie ce désordre d'antérieur à la vente, ce qui n'est pas contesté, et de non apparent lors de la vente ce qui est discuté par les vendeurs.



Par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a retenu que les époux [T] auraient pu facilement écarter le rideau lors des différentes visites de la maison et vérifier ainsi l'état des montants de la fenêtres et que n'ayant pas procédé à cette vérification élémentaire, ils ne pouvaient se prévaloir du caractère caché de ce défaut.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



* cuve à fuel : 1.100 €



L'expert retient l'existence de ce désordre qu'il qualifie d'antérieur et de non apparent au moment de la vente.



Il explique qu'il s'agit d'une ancienne cuve enterrée et laissée en place ce qui est non conforme aux normes réglementaires applicables pour ce type d'équipements et préconise la vidange et le dégazage de cette cuve ce qui a été réalisée pour un coût de 1.100 €.



Les consorts [K] reconnaissent que la maison était autrefois chauffée au gaz et font valoir qu'au moment de la vente, Mr [K] a oublié la présence de cet élément enterré.



Ils soutiennent toutefois qu'il n'a pas cherché à en dissimuler l'existence ainsi qu'en atteste le fait que tout l'appareillage le reliant, notamment le manomètre de contrôle et la tuyauterie, était encore présent et visible dans le garage.



Force est de constater que Mr [K] qui avait indiqué à l'expert qu'il ne se souvenait plus de l'existence de cette cuve et avait d'ailleurs proposé de prendre en charge le coût de sa neutralisation, ce que ne proposent plus aujourd'hui ses héritières, n'a pas informé les acheteurs de la présence de cette cuve dont il a été indiqué par les époux [T] lors des opérations d'expertise qu'elle avait été découverte sous une tôle en acier en août 2016.



Le fait qu'il est laissé le manomètre et la tuyauterie dans le placard du garage lors de la vente ne permet pas d'en déduire qu'il ait été de bonne foi et à l'évidence, en taisant aux acheteurs cette information d'importance qu'il ne pouvait avoir oubliée, il ne l'a pas été, ce qui conduit à écarter la clause de non garantie.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a alloué à ce titre aux époux [T] la somme de 1.100 €.



* piscine : 20.000 € 



L'expert retient l'existence de ce désordre qu'il qualifie d'antérieur à la vente.



Il explique que la piscine n'est pas exploitable, que le liner est désolidarisé de la paroi maçonnée et que le système de distribution d'eau ne fonctionne pas.



Il déclare que l'ensemble de la piscine est à déposer et à reprendre et que la mise aux normes du coffret électrique est à réaliser et il estime le coût de ces travaux à 30.000 €.



Il indique que la vétusté était visible à l'occasion des visites mais qu'elle était difficilement appréciable sous le platelage bois et au fond du bassin et précise que les dégradations du liner pouvaient être visibles avant et au moment de la vente mais que par contre n'étaient visibles avant la vente ni la défaillance de l'électricité mise en oeuvre par Mr [K] ni la défaillance du système de filtration d'eau probablement due à la qualité et à la vétusté du matériel.



Le caractère apparent du désordre de décollement du liner n'est pas sérieusement discuté par les époux [T] et il est établi par les constatations de l'expert ci-dessus rappelées et le courrier qu'ils ont adressé à Mr [K] le 18 avril 2015 par lequel ils indiquent '...par ailleurs, vous nous avez vendu une piscine viable avec seulement le liner à remplacer..." ce qui atteste d'une connaissance de ce désordre ainsi que l'a pertinemment retenu le premier juge.



Pour le surplus, le premier juge a justement déduit des constatations de l'expert le caractère caché des désordres affectant la filtration de la piscine et le fait que les époux [T] ont visité à plusieurs reprises la maison avant la vente, y compris en période d'été, sans qu'il soit établi que la piscine était en fonctionnement à l'occasion de ces visites, les époux [T] soutenant que les visites ont eu lieu l'hiver ou en juin 2014 alors que la piscine était vide pour un grand nettoyage, ne permet pas d'en conclure qu'ils avaient connaissance de ces dysfonctionnements lors de la vente.



Par ailleurs, par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a jugé que Mr [K] qui avait installé la tuyauterie de la piscine, avait nécessairement connaissance de l'état de l'installation et de sa vétusté au moment de la vente.



Il a donc à bon droit écarté la clause de non garantie stipulée dans le contrat de vente et retenu pour ce désordre, la responsabilité des vendeurs.



Le premier juge a justement écarté du coût des travaux de reprise celui du remplacement du liner et à cet égard, les époux [T] qui ne peuvent solliciter que l'indemnisation des seuls travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ne sont pas fondés à se prévaloir pour réclamer l'allocation d'une somme de 30.000 € de ce qu'ils auraient finalement décidé de démolir la piscine et d'en reconstruire une autre.



Au vu des devis produits, la cour estime à 10.000 € le coût de remplacement du liner et chiffre en conséquence à 20.000 €, le coût des travaux de reprise de la piscine excluant cette prestation, le jugement étant réformé de ce chef.



* barrière de sécurité de la piscine : rejet 



L'expert relève une absence de continuité de cette barrière, doublée dans une haie de lauriers, dans les angles de la piscine.





Les époux [T] contestent le caractère apparent de ce désordre mais il doit être considéré que de deux choses l'une, soit ce désordre, ainsi que l'a retenu le premier juge pouvait être décelé lors d'une visite attentive des lieux par un acheteur normalement diligent, auquel cas il était apparent, soit, ce que semble finalement considérer l'expert, en réponse à un dire, le défaut au niveau de la barrière de sécurité était difficilement visible pour les adultes, tant pour les vendeurs que pour les acheteurs car il était dissimulé par une haie dense de végétation, et en ce cas il n'est pas rapporté la preuve de la connaissance du vice par le vendeur.



Au regard de la clause de non garantie stipulée au contrat, le premier juge a donc à juste titre rejeté cette demande fondée sur la garantie des vices cachés.



* portail électrique : 300 €



Il ressort des explications des parties que le portail a cessé de fonctionner trois semaines après la vente et l'expert retient que Mr [K], bricoleur mais non professionnel de l'électricité, avait réalisé des travaux d'électrification de ce portail non conformes aux règles de l'art.



Il qualifie ce désordre d'antérieur à la vente et de non apparent lors de cette vente.



Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a retenu que ce désordre caractérisait une impropriété à destination, qu'il était non apparent à la vente puisque le portail fonctionnait encore et que Mr [K] qui avait effectué les travaux d'électrification du portail avait nécessairement connaissance de l'état défaillant de cette installation électrique.



Il a donc à bon droit écarté la clause de non garantie stipulée dans le contrat de vente et retenu pour ce désordre, la responsabilité des vendeurs dont il a justement fixé le coût de reprise, conformément à l'évaluation de l'expert, à 300 €.



Le jugement est confirmé de ce chef.



* autres désordres :



Le premier juge a rejeté les demandes portant sur les infiltrations constatées au niveau de la terrasse, les traces d'humidité sur les murs de la chambre 1, les désordres affectant le tableau électrique et l'électricité de la cave et le tuyau d'évacuation des eaux usés en tant qu'elles étaient fondées sur la garantie des vices cachés au motif qu'il s'agissait de désordres apparents qui pouvaient être constatés par les époux [T] lors de leurs visites antérieures à la vente et au jour de l'acte de vente et ce point n'est pas discuté.



2. sur les demandes fondées sur les désordres apparents au titre de la responsabilité des vendeurs pour manquement à leurs obligations pré-contractuelle d'informations et réticence dolosive : 



Les époux [T] sollicitent à ce titre la réparation des désordres constatées au niveau de la terrasse, les traces d'humidité sur les murs de la chambre 1, les désordres affectant le tableau électrique et l'électricité de la cave et le tuyau d'évacuation des eaux usés en faisant valoir que :

- l'expert retient ces désordres qu'il estime apparents au moment de la vente mais d'une gravité suffisante pour rendre le bien impropre à sa destination, 

- Mr [K] les a volontairement trompés en dissimulant l'ensemble de ces désordres en les privant de la possibilité d'apprécier l'opportunité de leur achat ce qui a influencé leur consentement pour l'acquisition de la maison,

- ces circonstances justifient leur demande d'indemnisation de ces désordres sur le terrain de la responsabilité délictuelle pour manquement à leur obligation pré-contractuelle d'information du fait de leur réticence dolosive.



Les consorts [K] déclarent en réplique que :

- les acheteurs avaient connaissance et conscience de la vétusté des lieux et ont accepté par avance une limite de prise en charge des désordres d'infiltrations à la partie constituée par la surface du bureau et accepté d'assumer le reste,

- la vétusté des lieux était visible et ils ne peuvent être garants de défauts apparents.







Sur ce :



Ainsi que rappelé plus haut, l'expert a constaté que ces 4 séries de désordres étaient apparents lors de la vente de la maison, ce qui n'est pas discuté.



Dés lors qu'il s'agissait de désordres visibles et qui pouvaient être constatés par les acheteurs , il ne peut être sérieusement soutenu que les consorts [K] ont manqué à leur obligation pré-contractuelle d'information ou qu'ils aient fait preuve d'une réticence dolosive sur l'état réel de la maison dont il convient de rappeler qu'elle était déjà ancienne pour avoir été construite plus de 40 ans avant la vente.



Le premier juge a justement pour ces motifs rejeté cette demande d'indemnisation fondée sur la responsabilité délictuelle des vendeurs.



3. sur les demandes fondées sur désordres apparents au titre de la responsabilité contractuelle des vendeurs pour défaut de délivrance conforme : 



Le s époux [T] sollicitent l'indemnisation des mêmes désordres que ci-dessus au titre d'une responsabilité contractuelle en faisant valoir que le fait d'avoir caché ces désordres caractérise la violation par eux de leur obligation contractuelle d'information et de conseil mais également de leur obligation de délivrance conforme.



Les consorts [K] répliquent que le reproche qui leur est fait n'est pas celui d'avoir livré une maison non conforme aux stipulations de l'acte authentique mais atteinte de défauts affectant l'usage de certaines parties de celle-ci et que la demande se heurte au surplus au principe du non cumul des actions en garantie des vices cachés et de défaut de conformité.



Sur ce :



Le premier juge après avoir écarté la demande au titre du manquement à l'obligation contractuelle d'information au motif qu'il s'agissait d'une action en responsabilité délictuelle et non pas contractuelle, a par ailleurs justement écarté cette demande au titre du manquement du vendeur à son obligation de délivrance en retenant par des motifs pertinents que la cour adopte que le défaut de conformité de la chose vendue à son usage normal relevait de l'action en garantie des vices cachés et non pas de l'action pour manquement à l'obligation de délivrance conforme aux stipulations du contrat et que le reproche allégué par les époux [T] aux consorts [K] n'était en réalité pas d'avoir livré un bien non conforme aux stipulations de l'acte authentique mais d'avoir vendu une maison atteinte de défauts affectant l'usage de certaines parties d'entre elles.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté les époux [T] de leurs demandes au titre de ces différents désordres.



4. sur le montant des sommes revenant aux époux [T] au titre des travaux :



Il ressort de ce qui précède que le montant des sommes allouées aux époux [T] au titre de la réparation des désordres s'élève à 35.650 € ttc auquel il convient d'ajouter 10 % au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre pour des travaux à effectuer pour un coût hors taxes de 32.085 €, soit 3.208,50 €.



Il est donc alloué aux époux [T] la somme de 35.650 € + 3.208,50 € soit 38.858,50 €, le jugement étant réformé de ce chef.



5. sur le préjudice des époux [T] : 



Les époux [T] qui font valoir qu'ils occupent la maison depuis fin 2014 avec leurs quatre enfants et que certaines pièces sont inutilisables, invoquent un préjudice de jouissance qu'ils chiffrent à 17.050 €, soit 284,16 € par mois et sur 5 ans 17.050 €. 



Les consorts [K] concluent rejet de cette demandes sans étayer plus avant leur contestation.



Sur ce :



Si comme le retient l'expert, l'impossibilité pour les époux [T] de ne pouvoir pleinement jouir de leur maison d'habitation caractérise incontestablement un préjudice de perte de jouissance, l'évaluation sollicitée par les intimés sur la base de 20 % de la valeur locative parait tout à fait excessive au regard des désordres constatés.



Au vu des éléments d'appréciation dont elle dispose, la cour estime que ce préjudice est plus justement évalué à 5.000 €.



6. sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux [T] en cause d'appel et il convient de leur allouer à ce titre la somme de 2.000 €, les demandes formés à ce titre par consorts [K] étant rejetées.



Les dépens d'appel sont à la charge des consorts [K] qui succombent pour l'essentiel en leurs prétentions de remise en cause du jugement.



PAR CES MOTIFS



LA COUR



statuant dans les limites de l'appel, 



Constate le décès de Mr [V] [I] [K], et la poursuite de l'instance par ses filles, Mme [A] [K] et Mme [O] [K] épouse [F].



Confirme le jugement déféré sauf sur le montant des sommes allouées au titre de la garantie des vices cachés et l'indemnisation du préjudice de jouissance de Mr et Mme [T].



L'infirme de ces chefs, 



statuant de nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,



Condamne Mme [A] [K] et Mme [O] [K] épouse [F], in solidum, à payer à Mr et Mme [H] et [Y] [T] ensemble, la somme de 38.858,50 € en réparation des désordres affectant la maison.



Condamne Mme [A] [K] et Mme [O] [K] épouse [F], in solidum, à payer à Mr et Mme [H] et [Y] [T] ensemble, la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance.



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;



Condamne Mme [A] [K] et Mme [O] [K] épouse [F], in solidum, à payer en cause d'appel à Mr et Mme [H] et [Y] [T] ensemble, la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [A] [K] et Mme [O] [K] épouse [F], in solidum, aux dépens de l'instance d'appel.

 



La greffière, Le Président,