Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 janvier 2023

SF/SH



Numéro 23/0005 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 03/01/2023 







Dossier : N° RG 21/00772 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HZTV 





Nature affaire :



Autres demandes relatives à la vente







Affaire :



[N] [A]

[T] [A] épouse [D]

[Y] [A] épouse [U]



C/



S.A.R.L. SOLANA



























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 03 Janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 07 Novembre 2022, devant :



Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,



assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,





Madame DE FRAMOND, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame DUCHAC, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame de FRAMOND, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.

























dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Monsieur [N] [A]

né le 27 Février 1952 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 7]



Madame [T] [A] épouse [D]

née le 17 Juillet 1970 à [Localité 13] (64)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]



Madame [Y] [A] épouse [U]

née le 23 Juillet 1971 à [Localité 13] (64)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 9]



Représentés et assistés de Maître KERNEIS, avocat au barreau de DAX











INTIMEE :



S.A.R.L. SOLANA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 4]

[Localité 10]



Représentée et assistée de Maître MARCEL, de JURIPUBLICA, avocat au barreau de PAU

















sur appel de la décision 

en date du 16 DÉCEMBRE 2020

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 18/01094 

















EXPOSE DU LITIGE



Par acte en date du 5 octobre 2010, la SARL SOLANA, marchand de biens, a acquis de M. [N] [A], Mme [T] [A], et Mme [Y] [A], propriétaires indivis, (ci-après consorts [A]) une maison d'habitation sise [Adresse 11] à [Localité 14] cadastré AS [Cadastre 1]. Cet acte stipule au paragraphe Assainissement-Eaux usées: 'concernant l'évacuation des eaux usées, le vendeur déclare que l'immeuble est raccordé directement et de manière autonome au réseau collectif d'assainissement public mais qu'il n'est pas conforme'. 



Par acte en date du 26 avril 2011, la SARL SOLANA, après division de la parcelle, a cédé la maison d'habitation à Mme [O]. La mention relative à l'évacuation des eaux usées figurant dans l'acte d'acquisition du bien par la société a été reprise dans l'acte de vente. 



Par acte du 15 mars 2016, Mme [O] a assigné la SARL SOLANA devant le tribunal judiciaire de Bayonne au motif que l'immeuble n'était pas raccordé au réseau d'assainissement collectif de la commune de [Localité 14]. 



Par jugement en date du 18 décembre 2017, la SARL SOLANA a été condamnée à indemniser Mme [O] en lui payant la somme de 14.102 € au titre des travaux de réparation du réseau outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 3.000 €.



Par actes en date du 18 juin et du 30 juillet 2018, la SARL SOLANA a assigné M [N] [A], Mme [T] [A] et Mme [Y] [A] pour demander notamment leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 18.508,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2018 au titre de la non-conformité de l'immeuble, de leur responsabilité contractuelle ou à titre subsidiaire délictuelle. 



Par jugement du 16 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Dax, a :



- Condamné solidairement M [N] [A], Mme [T] [A] épouse

[D] et Mme [Y] [A] à payer à la SARL SOLANA la somme de 18. 508,70 €, 

- Dit que cette somme portera intérêts à compter du 18 juin 2018, 

- Ordonné l'exécution provisoire, 

- Condamné solidairement M [N] [A], Mme [T] [A] épouse

[D] et Mme [Y] [A] à payer à la SARL SOLANA la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Débouté la SARL SOLANA du surplus de ses demandes, 

- Condamné M [N] [A], Mme [T] [A] épouse [D] et Mme

[Y] [A] aux dépens dont distraction au profit de Maître MARCEL conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Dans sa motivation, le 1er juge a écarté la prescription quinquennale opposée par les consorts [A] et a considéré que même si l'ensemble immobilier vendu par ceux-ci à la société SOLANA a été divisé, il ressort des actes et plans versés aux débats que c'est bien la maison vendue par ces derniers qui a été cédée par la société à Mme [O] le 26 avril 2011, et qu'elle n'est pas raccordée au réseau d'assainissement collectif de la commune de [Localité 14] contrairement à la mention dans l'acte notarié, entraînant la responsabilité contractuelle des vendeurs pour ce défaut de conformité.



Les consorts [A] ont relevé appel par déclaration du 9 mars 2021, critiquant le jugement en toutes ses dispositions.









Dans leurs dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2022, les consorts [A], appelants, demandent à la cour de déclarer prescrite l'action engagée contre eux par la SARL SOLANA et subsidiairement de condamner la SARL SOLANA à rembourser la somme de 18.508,70 € versée au titre de l'exécution provisoire, 

- Voir débouter la SARL SOLANA de l'ensemble de ses demandes, 

- Voir condamner la SARL SOLANA au paiement de la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et 3.500,00 € au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.



Au soutien de leurs prétentions et sur le fondement de l'article 2224 du code civil, les consorts [A] font valoir que le point de départ du délai de prescription pour un défaut de conformité du bien court à compter de la délivrance de celui-ci, soit lors de la vente conclue le 5 octobre 2010, l'acte mentionnant expressément que le réseau d'assainissement n'était pas conforme et n'avait fait l'objet d'aucun contrôle, et la SARL SOLANA est un professionnel de l'immobilier qui à ce titre est réputé connaître les défauts du bien dont elle devait faire son affaire personnelle, et il lui incombait de mettre le bien en conformité conformément à l'article L1331-1 du Code de la Santé Publique' dans le délai de 2 ans de son acquisition ; subsidiairement, sur le fond, les consorts [A] font valoir que la SARL SOLANA ne produit aucune facture de réalisation du raccordement au réseau public, alors pourtant que la déclaration préalable faite le 13 juillet 2010 en vue des travaux par la SARL SOLANA vise un raccordement au réseau de la future construction. Le bien qui a été divisé et vendu par la SARL SOLANA à Mme [O] n'est plus le même que celui acquis des consorts [A], aucune preuve n'est donc produite que l'immeuble vendu par les consorts [A], qui n'avait pas été contrôlé, n'était effectivement pas raccordé et leur responsabilité contractuelle ne peut être engagée.



 Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2022, la SARL SOLANA, intimée, demande à la cour de :

A titre principal,

- Rejeter l'appel des consorts [T], [Y] et [N] [A] ;

Par voie de conséquence,

- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Dax le 16 décembre 2020 dans toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, 

- Condamner solidairement les consorts [T], [Y] et [N] [A] à

payer à la SARL SOLANA la somme de 18.508,70 euros et ce avec intérêt au taux légal à compter du 24 janvier 2018,

En tout état de cause,

- Condamner solidairement les consorts [T], [Y] et [N] [A] à payer à la SARL SOLANA la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner solidairement les consorts [T], [Y] et [N] [A] aux dépens dont distraction au profit de Maître MARCEL en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,



Au soutien de ses prétentions et sur le fondement des articles 1147, 1603 et 2224 du code civil et non pas sur l'article L211-12 du code de la consommation inapplicable à l'espèce, la SARL SOLANA fait valoir principalement que le point de départ du délai de prescription est le jour où elle a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'engager l'action, soit lors de l'assignation du 24 janvier 2018 engagée contre elle par Mme [O], soutenant qu'avant cette date, elle ignorait le défaut du bien compte tenu des indications de son acte d'acquisition qui affirmait l'existence d'un raccordement au réseau collectif, peu important que ce raccordement ne soit pas conforme en ce qu'il ne distinguait pas les eaux de pluie des eaux usées, cette non-conformité là est absolument sans lien avec l'absence de raccordement du réseau d'assainissement de la maison vendue avec le réseau d'assainissement public de la commune, ce dont elle n'avait aucune connaissance. Elle soutient que la division parcellaire ne s'est accompagnée d'aucun travaux portant sur l'assainissement et qu'elle démontre par la facture de sondages et diagnostic du réseau que la maison n'était pas raccordée, défaut non apparent qui ne pouvait être constaté que par les investigations d'un spécialiste, ou lors de l'habitation de l'immeuble. Le fait que la SARL SOLANA soit un professionnel de l'immobilier n'exonère pas les vendeurs de leur obligation de délivrance conforme. Le montant de son préjudice, résultant de sa condamnation, n'est pas contesté. Subsidiairement, la SARL SOLANA se fonde sur une responsabilité délictuelle des consorts [A] qui l'ont trompée par les mentions erronées de l'acte de vente au sujet du raccordement de l'assainissement, ayant causé sa condamnation envers Mme [O].



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 octobre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Le contrat de vente entre les parties ayant été signé le 5 octobre 2010, ce sont les versions des dispositions du code civil en vigueur jusqu'au 30 septembre 2016 qui sont applicables.



Sur' la recevabilité de la demande en paiement de la SARL SOLANA contre les consorts [A] :



La jurisprudence visée par les consorts [A] concerne la prescription de 2 ans prévue à l'article L211-12 du code de la consommation dans le cas d'une location avec option d'achat non applicable en l'espèce puisqu'il s'agit d'une vente d'un immeuble.

Selon l'article 2224 du code civil dans sa version issue de la loi du 17 juin 2008 en vigueur depuis le 19 juin 2008, les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Les consorts [A] ont vendu leur immeuble à la SARL SOLANA le 5 octobre 2010, avec la mention expresse que celui-ci avait son réseau d'assainissement raccordé au réseau collectif communal.



La SARL SOLANA a fait procéder le 26 octobre 2010 à la division de la propriété acquise pour créer, dans la partie détachée non bâtie, un terrain à construire (cadastré AS [Cadastre 1]p) ce qui n'impliquait pour elle aucune recherche, investigations ou modification des canalisations et du réseau d'assainissement de la partie bâtie devenue parcelle cadastrée AS [Cadastre 3], revendue le 26 avril 2011 à Mme [O]. La mention article 4 du certificat d'urbanisme sur ce projet prévoyant pour la future construction un branchement indépendant du bâtiment existant (qui sera vendue à Mme [O]) pour le raccordement de ses eaux usées, n'apporte aucune preuve de l'état du raccordement de ce bâtiment existant, et ce certificat d'urbanisme est donc sans pertinence pour la solution du litige.



L'article L1331-1 du code de la santé publique invoqué par les consorts [A] et qui prévoit que': le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte est également inopérant puisqu'il concerne l'obligation au raccordement des immeubles au réseau d'assainissement public, or, ils affirmaient précisément dans leur acte de vente à la SARL SOLANA que l'immeuble vendu était bien raccordé, aucune démarche ne s'imposait donc à celle-ci sur la foi de cette affirmation, la non conformité du réseau lui-même (au regard de la distinction eux usées/eaux de pluie par exemple) ne contredisant pas en soi l'affirmation du raccordement existant au réseau public.



Ainsi au regard de la revente de l'immeuble des consorts [A] trois semaines après son acquisition par la SARL SOLANA avec la même affirmation d'un raccordement de l'assainissement de l'immeuble au réseau collectif communal, la Cour considère que la SARL SOLANA ne pouvait savoir que ce raccordement, qui concerne des réseaux souterrains et ne sont pas apparents, n'existait pas, et que ce n'est par conséquent que lorsque Mme [F] [O] l'a assigné le 15 mars 2016 devant le Tribunal de grande instance de Bayonne en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour défaut de conformité de l'immeuble vendue , suite à des investigations, sondage et diagnostic du réseau d'assainissement, que la SARL SOLANA a pris connaissance de l'absence de raccordement au réseau de la maison vendue, contrairement aux mentions des actes de vente successifs.



Par suite, le point de départ du délai quinquennal de prescription précité a commencé à courir, à l'égard des consorts [A], à compter du 15 mars 2016, pour s'achever le 16 mars 2021. En assignant ceux-ci les 18 juin et 30 juillet 2018, la SARL SOLANA n'était pas prescrite dans son action en responsabilité pour défaut de conformité du bien vendu.



Leur action est donc recevable et le jugement sera confirmé sur ce point. 



Sur la demande de condamnation des consorts [A] à payer à la SARL SOLANA les sommes mises à sa charge par le jugement du 18 décembre 2017 :



Par application de l'article 1604 du code civil, le vendeur est tenu de livrer à l'acquéreur le bien tel que convenu selon les termes du contrat.



En l'espèce, l'acte de vente mentionnait expressément que pour': Assainissement-Eaux usées: concernant l'évacuation des eaux usées, le vendeur déclare que l'immeuble est raccordé directement et de manière autonome au réseau collectif d'assainissement public mais qu'il n'est pas conforme'.



Cette qualité de l'immeuble, acceptée en ces termes par les parties, doit donc être garantie par les vendeurs.



Les vendeurs entretiennent une confusion entre la non conformité ou non régularité du réseau d'assainissement de leur immeuble qui mélange ses eaux de pluie et ses eaux usées, particularité sans aucun rôle dans le présent litige et dont il ne découle aucune obligation à garantie pour eux puisque l'acquéreur en était informé dans l'acte de vente et l'existence d'un raccordement de l'assainissement de la maison au réseau collectif public, qui est par contre affirmé dans l'acte de vente du 5 octobre 2010, et dont l'absence constitue, si elle est établie, un défaut de conformité entraînant la responsabilité contractuelle des vendeurs à l'égard de leur acquéreur, la SARL SOLANA.



Contrairement à ce que soutiennent les consorts [A], l'assainissement de la maison d'habitation vendue était manifestement dans le même état entre le 5 octobre 2010 et le 26 avril 2011 lors de sa revente, en l'absence de tout travaux démontrés sur l'immeuble pour lequel la SARL SOLANA a seulement obtenu l'autorisation de réaliser une opération de division pour détacher un lot de 600m2 à bâtir de l'immeuble initial AS [Cadastre 1] le 13 juillet 2010, qui mentionne d'ailleurs que l'immeuble bénéfice d'un réseau collectif pour les eaux usées (qu'il doit donc y être raccordé), ce qui explique la facture émise le 8 mars 2010 par la Lyonnaise de Eaux pour la collecte et le traitement des eaux usées de la maison du [Adresse 12] au [Localité 14], dès lors que cet équipement arrive en limite de propriété, sans que cela ne démontre que les propriétaires ont effectivement aménagé dans leurs parcelles le raccordement de leur assainissement privé au réseau collectif.



 Mme [F] [O] a produit à l'instance engagée contre la SARL SOLANA, qui verse la pièce au présent débat, le plan de recollement des réseaux réalisé par des sondages en 2014 par la Société EPURATEC et porté sur le plan cadastral de la parcelle AS [Cadastre 3] (maison existante de l'ancienne parcelle AS[Cadastre 1]) avec un devis en vue de réaliser le raccordement de son réseau privé au réseau collectif communal. Figurent sur ce plan les canalisations des eaux de pluie, des eaux usées, des regards, des puits collecteurs, mais aucune canalisation amenant toutes ces eaux vers le réseau public du chemin Cambracq.







Sur la base de ce plan et de ce constat qui établit le non raccordement de la maison située [Adresse 12] à [Localité 14], le tribunal de grande instance de Bayonne a condamné la SARL SOLANA en sa qualité de vendeur à indemniser Mme [F] [O] du coût des travaux de mise en conformité de la maison selon les termes de l'acte de vente du 26 avril 2011.



Or de la même façon, les consorts [A] ayant inscrit dans l'acte de vente du 5 octobre 2010 de la même maison à la SARL SOLANA l'affirmation du raccordement au réseau collectif de leur assainissement, ils sont donc responsables du même défaut de conformité sur l'immeuble qu'ils ont vendu, garantie dont le manquement a été directement la cause de la condamnation de la SARL SOLANA à payer à Mme [F] [O] la somme totale de 18.508,70 € et constituant son préjudice que les consorts [A] doivent par conséquent réparer.



En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions.



Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application. 



Les consorts [A] devront également supporter les dépens d'appel dont distraction au profit de Maître MARCEL en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



 PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 16 décembre 2020 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 



Condamne M. [N] [A], Mme [T] [A], et Mme [Y] [A] solidairement aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître MARCEL en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC