Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 3 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51B



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 03 JANVIER 2023



N° RG 21/06543 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UZ52



AFFAIRE :



[X] [Y]

 ...



C/

Société COALLIA (anciennement dénommée AFTAM) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège











Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Janvier 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Poissy

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 20-000266



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 03/01/23

à : 





Me Mathilde BAUDIN 







Me Franck LAFON



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [X] [Y]

né le 05 Janvier 1975 à Artachat (Arménie)

de nationalité Armenienne

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Me Mathilde BAUDIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 351



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003298 du 27/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)



Madame [O] [B] épouse [Y]

née le 21 Octobre 1982 à Artachat (Arménie)

de nationalité Armenienne

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Me Mathilde BAUDIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 351





APPELANTS

****************

Société COALLIA (anciennement dénommée AFTAM) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 775 680 309 RCS Paris

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20210424 

Représentant : Me Sophie NAYROLLES de la SELARL SIMON ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER - 





INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, président, chargé du rapport, et Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Anne-Sophie COURSEAUX,

EXPOSE DU LITIGE



Par convention d'occupation à titre onéreux signée avec prise d'effet au 14 décembre 2015, l'association Coallia a donné en location à M. [X] [Y] et Mme [O] [B], épouse [Y], un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] (78 480) pour une redevance mensuelle de 454 euros.



Une dette locative s'étant constituée, un commandement de payer a été délivré aux locataires le 9 décembre 2019 les sommant de verser la somme principale de 9 914, 06 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.



Par acte de commissaire de justice délivré le 18 février 2020, l'association Coallia a assigné M. et Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy, auquel elle demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :



- constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire de la location,



- autoriser à faire procéder à l'expulsion de M. et Mme [Y] et de tous autres occupants de leur chef avec, le cas échéant, l'assistance de la force publique, dans les deux mois du commandement d'avoir à quitter les lieux et sous astreinte de 30 euros par jour,



- condamner les locataires solidairement an paiement :

* de la somme de 10 680,98 euros au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 7 février 2020,

* d'une indemnité d'occupation majorée de 50% du montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif,

* de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.





Par jugement réputé contradictoire du 29 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy a :



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail susvisé conclu entre les parties concernant le logement situé [Adresse 2] (78 480) à compter du 9 janvier 2020,



- constaté en conséquence la résiliation de plein droit de la convention d'occupation du 9 janvier 2020,





- ordonné en conséquence à M. et Mme [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,



- dit qu'à défaut de départ volontaire et de restitution des clés dans ce délai, M. et Mme [Y] pourraient être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, selon les voies de droit instituées par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,



- condamné in solidum M. et Mme [Y] à payer à l'association Coallia une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 9 janvier 2020,



- dit que l'indemnité mensuelle d'occupation devrait être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au pro rata temporis jusqu'à la libération effective des lieux,



- condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à l'association Coallia la somme de 10680, 98 euros au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 7 février 2020, terme de février inclus, au titre des redevances et charges impayés ou indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 914, 06 euros à compter du 9 décembre 2019 et à compter du jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil,



- condamné in solidum M. et Mme [Y] aux entiers dépens de l'instance qui comprendraient notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d'assignation,



- rejeté la demande de l'association Coallia formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- prononcé l'exécution provisoire de la décision,



- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.





Par déclaration reçue au greffe le 27 octobre 2021, M. et Mme [Y] ont relevé appel de ce jugement.



 Aux termes de leurs conclusions signifiées le 25 janvier 2022, M. et Mme [Y], appelant, demandent à la cour de :



- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,



- en conséquence, infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Poissy en date du 29 janvier 2021,



Statuant à nouveau,



- suspendre les effets de la clause résolutoire incluse à la convention d'occupation,



- accorder les plus larges délais de paiement aux occupants afin de solder la dette dont le montant devra être précisé et justifié,



En tout état de cause : 



- condamner l'association Coallia à leur régler la somme de 1 800 euros en vertu de l'article 37 de la loi de 1991 relative à l'aide juridique, ainsi qu'aux entiers dépens.





Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 septembre 2022, l'association Coallia, intimée et appelant à titre incident, demande à la cour de : 



- rejeter l'intégralité des prétentions et demandes des appelants,



- la recevoir en toutes ses demandes, fins et prétentions et l'y déclarant bien fondée,



A titre principal, confirmer le jugement en ce qu'il :

* a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail susvisé conclu entre les parties concernant le logement situé [Adresse 2] (78 480) à compter du 9 janvier 2020,

* a constaté en conséquence la résiliation de plein droit de la convention d'occupation du 9 janvier 2020,

* a ordonné en conséquence à M. et Mme [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

* a dit qu'à défaut de départ volontaire et de restitution des clés dans ce délai, M. et Mme [Y] pourraient être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, selon les voies de droit instituées par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

* a condamné in solidum M. et Mme [Y] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 9 janvier 2020,

* a dit que l'indemnité mensuelle d'occupation devrait être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au pro rata temporis jusqu'à la libération effective des lieux,



* a condamné solidairement M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 10 680, 98 euros au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 7 février 2020, terme de février inclus, au titre des redevances et charges impayés ou indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 914, 06 euros à compter du 9 décembre 2019 et à compter du jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil,

* a condamné in solidum M. et Mme [Y] aux entiers dépens de l'instance qui comprendraient notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d'assignation,

* a prononcé l'exécution provisoire de la décision,



A titre subsidiaire,



- prononcer la résiliation de la convention d'occupation liant les parties aux torts des occupants,



- confirmer le jugement en ce qu'il :

* a ordonné à M. et Mme [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

* a dit qu'à défaut de départ volontaire et de restitution des clés dans ce délai, M. et Mme [Y] pourraient être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, selon les voies de droit instituées par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

* a condamné in solidum M. et Mme [Y] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 9 janvier 2020,

* a dit que l'indemnité mensuelle d'occupation devrait être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au pro rata temporis jusqu'à la libération effective des lieux,

* a condamné solidairement M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 10 680, 98 euros au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 7 février 2020, terme de février inclus, au titre des redevances et charges impayés ou indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 914, 06 euros à compter du 9 décembre 2019 et à compter du jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil,

* a condamné in solidum M. et Mme [Y] aux entiers dépens de l'instance qui comprendraient notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d'assignation,

* a prononcé l'exécution provisoire de la décision,



- en tout état de cause, infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande de se voir dispensée du délai de deux mois prescrit par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution pour procéder à l'expulsion des résidents,





A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, il était accordé des délais pour l'apurement de la dette,



- faire obligation aux occupants de s'acquitter désormais de la contribution au taux fixé, 



- dire qu'à défaut de respecter cette obligation comme en cas de non-paiement d'une seule mensualité prévue à son échéance, la déchéance du terme sera acquise et que les débiteurs défaillants devront immédiatement libérer les locaux, ordonner, dans ce cas, leur expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique,



- dire que les occupants seront condamnés solidairement également au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la contribution mensuelle courante majorée de 50 % et ce, jusqu'à libération complète des lieux,



Statuant à nouveau,



- condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 19 053,28 euros au titre des redevances impayées à la date du 8 septembre 2022,



- condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant de la contribution mensuelle courante majorée de 50 % et ce, jusqu'à libération complète des lieux,



- condamner solidairement M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner solidairement M. et Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 octobre 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement sollicités par les époux [Y]



Les époux [Y] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour s'acquitter de leur dette locative en faisant valoir que : 



- ils sont de bonne foi



- ils n'ont jamais reçu les lettres de mise en demeure qui leur ont été adressées par l'association Coallia, 



- l'association Coallia les a mis en difficulté en encaissant en une seule fois les trois chèques de 500 euros qu'ils lui avaient remis et a ainsi manqué à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi. 



L'association Coallia s'oppose aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement en soulignant que : 



- la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne s'applique pas à une convention d'occupation conclue dans le cadre du dispositif Solibail, cette convention n'étant pas soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ni à celles de l'article L. 145-41 du code de commerce relatif aux baux commerciaux, 



- les époux [Y] n'ont jamais réglé régulièrement leurs redevances d'occupation depuis la signature de la convention et sont débiteurs depuis de nombreuses années, 



- leur dette n'a cessé de croître, y compris depuis le prononcé du jugement déféré,



- les époux [Y], qui ne contestent pas leur dette, ont déjà bénéficié de larges délais de paiement qu'ils n'ont pas mis à profit pour commencer à apurer leur dette, 



- les époux [Y] ne démontrent pas avoir les ressources nécessaires pour s'acquitter de leurs dettes et ne proposent aucune offre sérieuse et précise d'apurement de l'arriéré locatif, 



- les époux [Y] sont de mauvaise foi. 





Réponse de la cour 



A) Sur la suspension des effets de la clause résolutoire 



Les époux [Y] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l'habitation. 



Cependant, les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l'habitation, qui régissent les logements-foyers, ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence sociale. 



En outre, il résulte de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, et que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.



Mais l'article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les dispositions de ladite loi ne s'appliquent pas aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1.



Les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas applicables en l'espèce, s'agissant d'un logement-foyer, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourra pas non plus être accueillie sur ce fondement. 



Enfin, elle ne peut pareillement l'être sur le fondement de l'article L145-41 du code de commerce qui dispose :



'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.



En effet, l'article L 145-41 du code de commerce ne peut s'appliquer qu'aux baux commerciaux et n'est donc pas applicable à une convention d'occupation dans un logement foyer. 





Il résulte de ce qui précède que les époux [Y] seront déboutés de leur demande visant à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire. 



B) Sur la demande de délais de paiement



Il résulte de l'article 1345-5 du code civil que des délais peuvent être accordés au débiteur dans la limite de deux années au regard de sa situation et des besoins de son créancier. 



En l'espèce, l'évolution de la dette locative des époux [Y] montre qu'ils ne se sont jamais acquittés régulièrement de leurs redevances et que leur dette n'a fait que croître, y compris depuis le prononcé du jugement entrepris. 



Ils ont, au surplus, déjà bénéficié de fait des délais de la procédure qu'ils n'ont pas mis à profit pour commencer à apurer leur dette. 



C'est en vain qu'ils excipent de leur bonne foi en faisant valoir qu'ils n'ont jamais reçu les mises en demeure adressées par l'association Coallia et n'ont pu assurer leur défense devant le premier juge ou bien encore que leur bailleresse les a mis en difficulté en encaissant concomitamment trois chèques en paiement de 500 euros, alors même que leur signature figure sur l'accusé de réception de la mise en demeure, que le commandement de payer leur a été signifié à personne, de même que l'acte introductif d'instance et le jugement déféré, et qu'en outre, le décompte locatif ne porte trace d'aucun paiement de 1 500 euros. 



Enfin, ils ne justifient pas même être en mesure de s'acquitter de leurs arriérés de redevance, compte tenu du montant de la dette et des ressources dont ils font état. 



Leur demande de délais de paiement sera, en conséquence, rejetée. 



II) Sur les demandes incidentes de l'association Coallia



A) Montant de l'indemnité d'occupation 



L'association Coallia prie la cour de fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à celui de la redevance mensuelle majorée de 50 %. 



Réponse de la cour 



De nature mixte, l'indemnité d'occupation est destinée à compenser l'usage des lieux et à indemniser le propriétaire de l'impossibilité de le relouer. Elle peut être majorée par rapport au prix du loyer contractuel à titre comminatoire en raison des circonstances de la cause.



En l'espèce, les circonstances de la cause ne justifient point, même si la dette est élevée et ne cesse de croître, une majoration, à hauteur de 50 %, du montant de la redevance mensuelle. 



En outre, la cour relève que les demandes de l'association Coallia sont contradictoires puisque tout en sollicitant cette majoration de 50 %, elle prie, par ailleurs, la cour, dans le dispositif de ses conclusions, de confirmer le jugement querellé en ce qu'il mis à la charge des époux [Y], une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi. 



Par ailleurs, l'association Coallia ne sollicite pas la rectification de l'erreur matérielle entachant le jugement entrepris sur le montant de l'indemnité mensuelle et résultant de la divergence entendre les motifs du jugement - redevance mensuelle majorée de 35% - et le dispositif du jugement qui mentionne ' indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi'. 



Par suite, l'association Coallia sera déboutée de cette demande, et le jugement déféré confirmé en ce qu'il a mis à la charge des époux [Y], une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi. 



B) Suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution 



L'article 954 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



En vertu de ce texte, il est constant que lorsque l'appelant se borne dans le dispositif de ses conclusions à conclure à l'infirmation d'un jugement, sans formuler de prétention sur les demandes tranchées dans ce jugement, la cour n'est saisie d'aucune prétention relative à ces demandes.



En l'espèce, l'association Coallia prie la cour, dans le dispositif de ses conclusions, d'infirmer le jugement déféré, en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande de se voir dispensée du délai de deux mois prescrit par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution pour procéder à l'expulsion des résidents, sans formuler aucune prétention sur le chef du jugement critiqué en sollicitant la suppression du délai susmentionné, en sorte que la cour ne pourra que confirmer le jugement querellé sur cette disposition.



III) Sur le montant de la dette locative 



L'association Coallia produit un décompte locatif faisant apparaître un solde débiteur au mois d'août 2022 de 19 053, 28 euros. 



Les époux [Y] font valoir, dans le corps de leurs écritures, que des paiements n'auraient pas été pris en compte mais sans préciser ni justifier leurs allégations. 



Par suite, le jugement déféré sera émendé par actualisation et les époux [Y] condamnés à payer une somme de 19 053, 28 euros, au titre des redevances impayées au mois d'août 2022, échéance du mois d'août 2022 incluse. 





IV) Sur les demandes accessoires 



Les époux [Y], qui succombent, seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à l'émender sur le montant de l'arriéré locatif mis à la charge de M. et Mme [Y] ; 



Statuant à nouveau du chef émendé 



Condamne solidairement et par actualisation de la dette, M. et Mme [Y] à payer à l'association Coallia une somme de 19 053, 28 euros, au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2019 sur la somme de 9914,06 euros, à compter du 29 janvier 2021 sur la somme de 766,92 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus ; 



Ajoutant au jugement déféré 



Déboute M. et Mme [Y] de la totalité de leurs demandes ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. et Mme [Y] à payer à l'association Coallia une indemnité de 1 500 euros ; 



Condamne in solidum M. et Mme [Y] aux dépens de la procédure d'appel et dit que les dépens de la procédure d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juriidctionnelle et à celles de l'article 699 du code de procédure civile par Me Franck Lafon, avocat en ayant fait la demande. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Mme DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,