Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 4 janvier 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 04 JANVIER 2023









N° RG 20/01772 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LRCF







S.A.S. SOCIETE MELTEX





c/



S.C.I. TIKINA























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 avril 2020 (R.G. 18/06485) par le Président du TJ de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 14 mai 2020





APPELANTE :



S.A.S. SOCIETE MELTEX, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] - [Localité 4]



représentée par Maître Florent OLMI de la SELARL TAX TEAM ET CONSEILS SOCIÉTÉ D'AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.C.I. TIKINA, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] - [Localité 4]



représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 09 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Nathalie PIGNON, Présidente, 

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique du 30 mai 2008, la SCI Tikina, en qualité de bailleur, a donné à bail commercial à la société Meltex, en qualité de preneur, le lot n°3 d'un immeuble en copropriété situé à [Localité 4] pour l'exercice d'un fonds de commerce d'habillement pour hommes, à compter du 1er juin 2008 jusqu'au 31 décembre 2017 et pour un loyer annuel de 11 136 euros hors taxes et hors charges.



Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction à son issue.



Par acte extrajudiciaire du 13 novembre 2018, la société Meltex a sollicité le renouvellement du bail.



Par acte du 05 février 2018 délivré en réponse à la demande de renouvellement du bail, la SCI Tikina a accepté le principe du renouvellement dudit bail à compter du 1er janvier 2018, moyennant un loyer déplafonné correspondant à la valeur locative, soit un loyer annuel de 30 000 euros hors taxes et hors charges.



Les parties ne parvenant pas à s'entendre sur le montant du loyer du bail renouvelé, la SCI Tikina a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux le 18 août 2018.



Par jugement du 12 décembre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux a ordonné une expertise judiciaire. L'expert judiciaire, M. [U], a rendu son rapport définitif le 14 août 2019 . Ce dernier a évalué la valeur locative à la somme annuelle de 24 276 euros et la valeur du loyer renouvelé plafonné à la somme de 12 473, 67 euros.



Par jugement contradictoire du 08 avril 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- dit que la fixation du bail renouvelé au 1er janvier 2018 est fixée à la valeur locative,

- fixé le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 24 276 euros, hors taxes et hors charges,

- rappelé que les intérêts courent de plein droit aux taux légal entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 16 juillet 2018,

- invité les parties à arrêter un échéancier en conformité avec le dernier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce,

- débouté les parties des autres chefs de leur demande,

- condamné la société Meltex à payer les dépens ainsi qu'à payer à la SCI Tikina la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.



Par déclaration du 14 mai 2020, la société Meltex a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la SCI Tikina.





Par acte du 29 juin 2022, la société Meltex a acquis le local objet de ce litige.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 20 octobre 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Meltex, demande à la cour de :



- vu les articles L. 145-33 et L. 145-34, du code de commerce, vu les articles 9 et 16 du code de procédure civile, vu les pièces versées au débat, 

- à titre principal,

- infirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire du 08 avril 2020 dans toutes ses dispositions,

- en conséquence,

- dire et juger qu'en application de l'article L. 145-34 du code de commerce le loyer était plafonné et ne pouvait pas subir d'augmentation, 

- fixer le loyer du bail qui a pris fin le 29 juin 2022, à la somme annuelle de 12 336 euros hors taxes et hors charges, correspondant au montant du loyer plafonné,

- condamner la SCI Tikina à lui rembourser la différence entre le loyer plafonné et le loyer effectivement versé depuis le 1er janvier 2018 jusqu'au 29 juin 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de versement de chaque échéance,

- à titre subsidiaire,

- dire et juger qu'en application de l'article L. 145-34 dernier alinéa la variation de loyer qui découle des demandes du bailleur ne pouvait conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente,

- fixer la valeur locative du local à la somme de 16 210 euros,

- fixer la date d'application de la majoration du loyer au 05 février 2018 et la date du terme de la majoration au 29 juin 2022, date à laquelle le local lui a été cédé,

- à titre plus subsidiaire, 

- désigner avant dire droit un expert avec pour mission de rechercher tous les éléments d'appréciation en vue : 

- d'analyser les changements d'enseignes ayant eu lieu dans la zone de chalandise pendant la période du bail expiré, du 1er juin 2008 au 31 mai 2017, afin de déterminer si l'implantation de boutique d'équipement de la personne constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à bénéficier au commerce considéré pouvant donner lieu à déplafonnement,

- d'analyser l'évolution du tourisme ayant eu lieu dans la zone de chalandise pendant la période du bail expiré, du 1er juin 2008 au 31 mai 2017, afin de déterminer si l'explosion du tourisme constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à bénéficier au commerce considéré pouvant donner lieu à déplafonnement. 







- en tout état de cause,

- débouter la SCI Tikina de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, opérées à titre principal et subsidiaires,

- condamner la SCI Tikina à lui payer une juste indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



L'appelante soutient qu'elle est fondée à solliciter le plafonnement du loyer en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle affirme à cet effet que l'expert ne prouve pas que trois nouvelles enseignes de prêt à porter se soient bien installées dans la même rue pendant la période considérée et qu'en tout état de cause, il ne s'agirait pas d'une évolution notable des facteurs de commercialité. Elle ajoute que la baisse constante de son chiffre d'affaires, alors que le chiffre d'affaires de la marque augmente au niveau national, fait présumer d'une évolution défavorable de la commercialité du secteur.

S'agissant de l'explosion du tourisme à [Localité 4], la société Meltex affirme que celle-ci ne constitue pas à elle seule une modification notable des facteurs locaux de commercialité et que cette augmentation de la fréquentation touristique ne bénéficie pas au type de commerce qu'elle exerce de type prêt à porter homme, 'moyenne-haute gamme'. 

A titre subsidiaire, elle sollicite que la variation du loyer ne puisse conduire pour une année à une augmentation supérieur de 10 % du loyer acquitté pour l'année précédente par application des dispositions de l'article L 145-34 dernier alinéa. En outre, elle conteste les coefficients de pondération retenus par l'expert concernant la troisième zone de vente et sollicite que la majoration de loyer ne joue qu'à compter du 5 février 2018 .

A titre plus subsidiaire, elle sollicite l'organisation d'une nouvelle expertise.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 09 avril 2021, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI Tikina, demande à la cour de :



- vu les articles R. 145-23 à R. 145-29 du code de commerce, vu l'article L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, vu l'article L. 145-34 du code de commerce, vu l'article L. 145 du code de procédure civile, 

- confirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux du 08 avril 2020 dans toutes ses dispositions,

- dire et juger que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 est fixé à la valeur locative,

- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 à la somme de 24 276 euros hors taxes, hors charges et par an,

- débouter la société Meltex de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la société Meltex au paiement de la somme 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- la condamner aux entiers dépens.







L'intimée soutient qu'il y a bien eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité qui présente un intérêt pour le commerce concerné. Elle fait valoir que l'installation de trois nouveaux commerces d'équipement de la personne pendant la période de référence est avérée. Elle soutient encore que l'afflux de touristes a nécessairement amené des clients potentiels à la preneuse et présente ainsi un intérêt pour le commerce considéré même si la société Meltex n'en a pas tiré profit ; que la cour de cassation a ainsi jugé que la stagnation du chiffre d'affaires de la preneuse ne peut constituer un obstacle au déplafonnement ; qu'il convient d'étendre l'examen de cette incidence au chiffre d'affaire des autres commerces du secteur considéré.



Elle demande à la cour de retenir la surface pondérée proposée par l'expert 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 octobre 2022 et le dossier a été fixé à l'audience du 09 novembre 2022.



Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées.



MOTIFS 



Le local objet de ce litige est un local commercial en rez-de-chaussée comprenant boutique, essayage et réserve avec sanitaire situé dans un immeuble en pierre de taille et moellons du 19ème de bonne facture. Il se situe au [Adresse 3] à [Localité 4] (33) au sein du triangle d'or de Bordeaux dans un secteur historique central et commerçant orienté vers le haut de gamme notamment en prêt à porter.



Aux termes de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.



Aux termes de l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier , publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 



Aux termes de l'article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.



Le preneur conteste la réalité des deux facteurs locaux de commercialité retenus par l'expert et par le tribunal, à savoir l'installation de trois boutiques d'équipement de la personne entre 2013 et 2017 dans la même rue, et une augmentation importante du tourisme à Bordeaux.



Il conviendra d'étudier ces deux facteurs.

Il sera rappelé que pour que l'évolution des facteurs locaux de commercialité soit notable, il faut qu'au cours du bail expiré, soient intervenues des modifications ayant entraîné l'apparition d'un flux de chalands complémentaire ayant profité au commerce concerné.





1) l'installation de trois boutiques d'équipement de la personne dans la rue entre 2013 et 2017 :



L'expert explique que trois boutiques d'équipement de la personne se sont installées dans la rue entre 2013 et 2017 sur 20 numéros, soit une augmentation de 15 % des boutiques consacrées à l'équipement de la personne.

Le preneur soutient avec raison que l'évolution des facteurs de commercialité doit être envisagée sur toute la durée du bail, ce que l'expert n'a pas pu faire n'ayant pas le « key plan » de 2008.

Le preneur justifie par ailleurs que les boutiques ont changé fréquemment d'enseignes et que des commerces destinés à l'équipement de la personne ont ainsi été remplacés sur la période de référence par des commerces d'autres types.

Eu égard aux pièces produites, il n'est donc pas justifié de manière certaine d'une spécialisation de la rue dans le prêt à porter sur l'ensemble de la période considérée susceptible de présenter un intérêt pour le commerce considéré.

Ce facteur ne sera donc pas retenu.



2) l'explosion du tourisme :



L'expert expose que la ville de [Localité 4] a connu une augmentation considérable de sa fréquentation touristique qui est passée de moins de 2 millions de visiteurs par an en 2008 à plus de 7 millions en 2017. 





Cette modification est sans conteste notable, notamment dans le quartier très central et touristique dans lequel se situe le commerce considéré, même si ce dernier n'est pas sur l'axe principal, contrairement à ce que soutient le preneur.

Il appartient cependant au bailleur de démontrer que cet afflux de touristes, et donc de clients potentiels pour les commerçants de [Localité 4], est susceptible d'avoir un intérêt pour le commerce considéré.

Or, s'il est évident qu'un afflux de tourisme profite aux commerces de bouche, à l'hôtellerie, à l'artisanat local et éventuellement aux commerces de luxe, il appartient au bailleur de démontrer que les commerces de prêt à porter moyen-haut de gamme pour hommes profitent également de cet afflux de visiteurs, ce qui est fait bien débat contrairement à ce que soutient l'intimée.

L'expert judiciaire dans son rapport note d'ailleurs « qu'il appartiendra au juge d'apprécier si ces modifications présentent les caractères du déplafonnement et si la forte baisse du chiffre d'affaire n'est pas un facteur déniant une incidence favorable ».

En effet, la variation du chiffre d'affaires du locataire est un indicateur qui permet d' apprécier le caractère favorable ou défavorable des modifications du secteur et peut ainsi être retenu à titre de « recoupement » sauf pour le bailleur à démontrer que la baisse du chiffre d'affaires est imputable à un évènement extérieur. 

En l'espèce, le chiffre d'affaires du preneur a baissé de manière importante sur la période considérée. Le bailleur conteste le pourcentage invoqué par le preneur de 30 % qui selon lui doit être ramené à 20 %. 

Cependant, même en ne retenant que ce dernier chiffre, cette baisse apparaît significative, alors qu'il n'est pas démontré de circonstances particulières liées à des modalités d'exploitation (négligences graves, locataire âgé partant à la retraite') justifiant une telle baisse et que la marque connaît par ailleurs un essor sur le plan national.

La boutique Femme de la même marque située dans le même quartier a d'ailleurs également subi une baisse, moins importante certes mais réelle qui dénote, contrairement à ce que soutient le bailleur, que l'afflux de touristes ne bénéficie pas nécessairement à ce type de commerce.

Le bailleur soutient qu'il conviendrait d'étendre l'examen de l'incidence de l'augmentation de la fréquentation touristiques au chiffre d'affaire des autres commerces du secteur considéré. Il ne produit cependant aucune pièce relative au chiffre d'affaires des autres commerces qui viendrait contredire l'analyse de la preneuse .

Dès lors, il sera jugé qu'il n'est pas établi que l'afflux important de touristes est de nature à profiter au commerce considéré.

La preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité n'est donc pas apportée.

La décision de première instance sera ainsi infirmée en ce qu'elle a jugé qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiait un déplafonnement du loyer.



Le loyer sera ainsi fixé à la somme de 12 473,67 euros hors charges hors taxes et par an conformément aux dispositions de l'article l'article L 145-34 du code de commerce et au calcul non contesté de l'expert.

Il n'y a pas lieu de condamner la société bailleresse à restituer le surplus du loyer versé en exécution de la décision de première instance, cette restitution étant de droit.

La société Tikina qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

La société Tikina sera condamnée à verser la somme de 2000 euros à la société Meltex au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort 



Infirme la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 8 avril 2020,



Rejette la demande de la société Tikina visant à voir juger que les conditions d'un déplafonnement du loyer sont réunies,



Dit que le loyer renouvelé sera fixé à la somme de 12 473,67 euros hors charges hors taxes et par an du 1er janvier 2018 au 29 juin 2022,



Condamne la société Tikina qui succombe aux dépens de première instance et d'appel,



Condamne la société Tikina à verser la somme de 2000 euros à la société Meltex au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.