Cour d'Appel · Chambre civile — 20 octobre 2022

ARRÊT N° 348



RG N° : N° RG 21/00729 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIHVV







AFFAIRE :



[U] [K] [B]

Intimé dans l'affaire portant le numéro RG 21/701 (jonction du 09.03.2022), [V] [I] épouse [B]

Intimée dans l'affaire portant le numéro RG 21/701 (jonction du 09.03.2022)

C/

[E] [X]

Egalement intimée dans l'affaire portant le numéro RG 21/701 (jonction du 09.03.2022), [O] [Y] membre de la SCP [F] - [A] - [Y]

Appelante dans l'affaire portant le numéro RG 21/701 (jonction du 09.03.2022)









CB/MLL





autres demandes relatives à la vente







Grosse délivrée

Me DUBOIS, Me DANCIE, Me DAURIAC, avocats









COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2022



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Le vingt Octobre deux mille vingt deux la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



[U] [K] [B]

Intimé dans l'affaire portant le numéro RG 21/701 (jonction du 09.03.2022)

de nationalité française

né le 02 Juillet 1946 à [Localité 5] ([Localité 5]), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Pascal DUBOIS de la SCP DUBOIS DUDOGNON VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Perrine PION, avocat au barreau de LIMOGES, par Me Serge NGUYEN VAN ROT, avocat au barreau de LA ROCHELLE







[V] [I] épouse [B]

Intimée dans l'affaire portant le numéro RG 21/701 (jonction du 09.03.2022)

de nationalité française

née le 25 Décembre 1939 à [Localité 4] ([Localité 4]), demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Pascal DUBOIS de la SCP DUBOIS DUDOGNON VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Perrine PION, avocat au barreau de LIMOGES







APPELANTS d'un jugement rendu le 01 JUILLET 2021 par le Tribunal judiciaire de LIMOGES



ET :



[E] [X]

Egalement intimée dans l'affaire portant le numéro RG 21/701 (jonction du 09.03.2022)

de nationalité Portugaise

née le 18 Février 1974 à FENAIS DA LUZ

Profession : Assistante familiale, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Solange DANCIE de la SCP SCP DEBLOIS DANCIE, avocat au barreau de LIMOGES



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006165 du 09/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)

Caroline LORIOT-CHEYRON membre de la SCP COURIVAUD - MORANGE - LORIOT-CHEYRON

Appelante dans l'affaire portant le numéro RG 21/701 (jonction du 09.03.2022)

de nationalité française

Profession : Notaire, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Laetitia DAURIAC de la SELARL DAURIAC ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES





INTIMÉES





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Selon avis de fixation de la Présidente d chambre chargée de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 01 Septembre 2022 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 13 Octobre 2022. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 juillet 2022.



La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier. A cette audience, Madame Corinne BALIAN a été entendue en son rapport.

Me Serge NGUYEN VAN ROT, avocat des appelants a été entendu en sa plaidoirie, ainsi que Me DANCIE, avocat de Mme [X], intimée, et Me DAURIAC, avocat de Me [Y], intimée.



Après quoi, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 20 Octobre 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Corinne BALIAN, a rendu compte à la Cour, composée d'elle-même, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.





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LA COUR



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EXPOSE DU LITIGE



Faits et procédure 



Suivant acte authentique reçu le 11 juillet 2016 par Maître [O] [Y] Notaire à [Localité 7], Madame [E] [X] a acquis de Monsieur [U] [B] et de son épouse Madame [V] [I], une maison d'habitation avec terrain située [Adresse 1] (Haute-Vienne) moyennant le prix principal de 140.000 € payable à hauteur de 32.000 € par un versement immédiat, et pour le surplus sous la forme d'une rente annuelle et viagère de 6.600 €, elle-même payable par mensualité de 550 € par virement bancaire avec un premier versement à intervenir le 1er août 2016, sachant que l'acte notarié de vente :













- contient notamment une clause résolutoire énonçant 'qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise à demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d'user du bénéfice de la présente clause ' 



- comporte un paragraphe intitulé 'Assainissement' , aux termes duquel 'le vendeur déclare sous sa seule responsabilité :



* que l'immeuble est raccordé au réseau d'assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l'installation aux normes actuellement en vigueur 



* ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation 



* qu'il n'a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes 



* que la fosse septique a été neutralisée'.





Le 20 avril 2017, les époux [B] ont fait délivrer à Madame [X] un commandement de payer la rente viagère visant la clause résolutoire insérée dans l'acte authentique de vente, et ce pour un montant en principal de 1.100 €, sachant que ledit commandement a fait suite :



- à une démarche entreprise par Madame [X] auprès de ses vendeurs suite à un dysfonctionnement de la fosse septique équipant l'immeuble vendu par ces derniers, problème ayant amené l'intéressée à faire intervenir un professionnel, puis à faire dresser un procès-verbal de constat d'huissier daté du 26 janvier 2017



- à un courrier adressé le 7 février 2017 aux époux [B] par Maître [O] [Y] à l'effet de leur rappeler les énonciations de l'acte de vente quant au raccordement de l'immeuble vendu au tout-à-l'égout.



C'est dans ce contexte :



- que par acte d'huissier du 17 mai 2017, Madame [X] a assigné les époux [B] devant le Tribunal de Grande Instance de LIMOGES aux fins notamment de voir ordonner la suspension des effets du commandement de payer, de voir déclarer nulle et de nul effet la clause résolutoire contenue dans l'acte de vente, de voir ordonner la réfection des désordres, et de voir condamner les époux [B] à l'indemniser des divers préjudices subis en raison de la non-conformité du bien vendu aux caractéristiques mentionnées dans l'acte de vente, en l'absence de raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement public



- que par jugement du 3 mai 2018, le Tribunal de Grande Instance de LIMOGES a notamment :



* ordonné avant dire droit, une expertise portant sur le dysfonctionnement du système d'assainissement de l'immeuble acquis par Madame [X], et désigné pour y procéder Monsieur [N] [R] 















* condamné les époux [B] à payer à Madame [X] la somme de 1.000 € à titre de provision en raison des frais par elle exposés pour remédier au dysfonctionnement du système d'assainissement équipant son immeuble



* sursis à statuer sur les demandes d'indemnisation présentées à titre définitif par Madame [X] 



* jugé que la clause résolutoire figurant au contrat de vente avec rente viagère ne produira pas ses effets 



* condamné Madame [X] à payer aux époux [B] la somme de 1.466,60 € au titre des rentes impayées échues, du 1er mars 2017 au 20 mai 2017,outre les mensualités des rentes échues postérieurement au 20 mai 2017



- que par acte d'huissier du 21 décembre 2018, les époux [B] ont appelé en intervention forcée et en garantie Maître [O] [Y], en sa qualité de Notaire rédacteur de l'acte de vente du 11 juillet 2016 



- que suite à l'appel interjeté contre ledit jugement par Madame [X] en étant limité aux dispositions l'ayant condamnée au paiement de la somme de 1.466,60 €, ainsi que des arrérages de rente échus postérieurement au 20 mai 2017, la présente Cour a suivant arrêt du 4 avril 2019, partiellement confirmé la décision déférée, tout en suspendant l'obligation de paiement de la rente viagère due par Madame [X], et ce à compter du 4 avril 2019, et jusqu'à la décision du Tribunal à intervenir sur la solution du litige. 



Parallèlement, l'expert judiciaire a vaqué à ses opérations et déposé son rapport définitif le 30 juillet 2019, lequel conclut notamment que 'le 11 juillet 2016, il existait un raccordement partiel des eaux usées de la maison de Madame [X]; que seules les eaux ménagères et les eaux pluviales étaient raccordées au réseau public d'assainissement ; que le réseau étant un réseau séparatif, il présentait donc une non conformité'

Que 'de plus, les eaux vannes issues des WC étaient toujours dirigées vers une fosse septique et le traitement de ces eaux vannes était assuré très vraisemblablement à partir d'un épandage par drain, alors que la fosse aurait du être mise hors d'usage et les eaux vannes raccordées au tout à l'égout' et que 'ceci constituait une deuxième non conformité' avant de préciser que, 'Lors de l'inspection vidéo, nous n'avons pas trouvé de raccordement, en aval de la fosse, sur le réseau communal'. 



Par jugement du 1er juillet 2021 rendu au résulat de l'expertise juduiciaire réalisée par Monsieur [N] [R], le Tribunal Judiciaire de LIMOGES a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, notamment :



- condamné solidairement les époux [B] à payer à Madame [X] 



* la somme de 20.750 € au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal en application des dispositions de l'article 1231-7 du Code Civi



* la somme de 44.000 € au titre de son préjudice de jouissance 



- condamné Madame [X] à payer aux époux [B] la somme de 28.799,55 € au titre des arrérages, en rappelant que sur cette somme, Madame [X] avait déjà réglé la somme de 1.466 €, de sorte qu'elle restait devoir la somme de 27.332,95 € 











- ordonné la compensation entre les dommages-intérêts de 44.000 € et les arrérages de 27.332,95 €, de sorte que les époux [B] doivent régler à Madame [X] la somme de 16.667,05 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l'article 1231-7 du Code Civil 



- condamné Maître [Y] à relever indemnes les époux [B] à hauteur de la somme de 6.000 € 



- condamné solidairement les époux [B] à payer à Madame [X] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 



- condamné Maître [O] [Y], Notaire, à verser aux époux [B] une indemnité de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile 



- rappelé qu'une provision de 1.000 € a déjà été allouée à Madame [X] 



- condamné in solidum les époux [B], d'une part, et Maître [O] [Y] Notaire, d'autre part, aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire et les frais du constat d'huissier du 26 janvier 2017, en application de l'article 696 du Code de Procédure Civile .





Ce jugement a fait l'objet de deux appels, à savoir :



- un appel formé par la SCP COURIVAUD - MORANGE - LORIOT-CHEYRON, et ce par déclaration au greffe faite le 2 août 2021, et dirigée contre les époux [B] et contre Madame [E] FERREIRA BACELO COELHO (instance d'appel enrôlée sous le N° RG 21/701)



- un appel formé par les époux [B], et ce par déclaration au greffe faite le 9 août 2021, et dirigée contre Madame [E] [X], et contre Maître [O] [Y] en sa qualité de membre de la SCP COURIVAUD - MORANGE - LORIOT-CHEYRON (instance d'appel enrôlée sous le N° RG 21/729).



La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 13 juillet 2022 rendue dans l'affaire RG 21/729, après jonction des deux instances d'appel.







Prétentions des parties 



Dans le dernier état de leurs conclusions déposées le 28 juin 2022 après jonction des deux instances d'appel initiées contre le jugement rendu le 1er juillet 2021 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES, Monsieur [U] [B] et Madame [V] [I] épouse [B] (ci-après dénommés les époux [B]) demandent en substance à la Cour :



- de réformer le jugement déféré



- à titre principal,



* de constater que par application de la clause résolutoire contractuellement prévue, le contrat de rente viagère s'est trouvé résilié au 20 mai 2017 (soit un mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire)













* de dire que toutes les sommes perçues par le CREDIRENTIER, l'apport initial (dit bouquet) et les arrérages ainsi que tous embellissements et améliorations apportés au bien, mais également la partie versée au comptant seront de plein droit définitivement acquis au CREDIRENTIER, sans recours ni répétition de la part du DEBIRENTIER défaillant, et ce à titre de dommages-intérêts et indemnité forfaitairement fixée 



* de condamner Madame [X] à verser une indemnité d'occupation d'un montant de 550 € par mois à compter du 21 mai 2017 et jusqu'à la complète libération des lieux, en quittance et deniers 



* de débouter Madame [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions 



- à titre subsidiaire, de réduire le montant des demandes formulées par Madame [X] 



- en tout état de cause,



* de condamner Madame [X] à leur régler



° l'ensemble des rentes dues à compter du 4 avril 2018, et d'ordonner qu'il soit fait compensation avec les sommes qui pourraient être mises à leur charge 



° la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 





* de condamner Maaître [Y] à les relever indemnes et garantir de l'ensemble des condamnations en principal, intérêts, frais, dépens et article 700, qui pourraient être prononcées à leur encontre 



* de condamner Madame [X] aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais du commandement de payer la rente viagère, ainsi que les frais d'expertise judiciaire.





En l'état de ses dernières conclusions déposées le 15 novembre 2021 après jonction des deux instances d'appel initiées contre le jugement rendu le 1er juillet 2021 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES, Maître Caroline LORIOT-CHEYRON, Membre de la SCP COURIVAUD - MORANGE - LORIOT-CHEYRON, demande en substance à la Cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions concernant sa responsabilité, et statuant à nouveau :



- de débouter les époux [B] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre 



- de condamner les époux [B] au versement de la somme de 4.000 € sur le fondement de de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 





Par ses dernières conclusions déposées le 30 mai 2022 et intitulées 'Conclusions Récapitulatives', Madame [E] [X] demande en substance à la Cour :

















- de confirmer intégralement le jugement critiqué, et ce :



* notamment en ce qu'il a condamné les époux [B] à lui payer la somme de 20.750 € au titre de son préjudice matériel, ainsi qu'à l'indemniser de son préjudice pour impossibilité d'utiliser normalement l'immeuble vendu par ces derniers et d'y exercer sa profession d'assistante familiale, et en ce qu'il a chiffré ledit préjudice à la somme de 44.000 € pour une durée de 50 mois arrêtée au 1er juillet 2021 



* sauf à réévaluer l'indemnisation de ce préjudice jusqu'au 31 décembre 2021,au motif que les travaux censés être exécutés à compter du 4 octobre 2021 n'ont pas été réalisés à la date prévue, du fait de l'entrepreneur et non des époux [B]



- de constater qu'elle devra régler la rente viagère due depuis mars 2017, sous réserve d'un règlement précédent à hauteur de 1.466,60 €, et de dire que cette somme se compensera avec la précédente et que les époux [B] ne devront régler que le solde 



- de constater que par jugement définitif en date du 3 mai 2018, le Tribunal de Grande Instance de LIMOGES a dit et jugé que la clause résolutoire figurant au contrat de vente avec rente viagère en date du 11 juillet 2016 ne produira pas ses effets 



- en tout état de cause, 



* de débouter les époux [B] de leur demande de résiliation de l'acte de vente en vertu de la clause résolutoire, et ce en application de l'exception d'inexécution 



* de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé le point de départ des intérêts au 1er juillet 2021, mais de dire qu'il y aura application de l'article 1343-2 du Code Civil



* de statuer ce que de droit quant aux demandes présentées contre et par Maître [Y] Notaire 



* de condamner les époux [B] à lui verser la somme de 3.000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront les frais d'expertise.







MOTIFS DE LA DECISION



Le litige soumis à la Cour a trait à l'exécution de l'acte de vente conclu le 11 juillet 2016 entre les époux [B] en leur qualité de vendeurs et Madame [X] en sa qualité d'acquéreur, sachant qu'il s'agit d'une vente immobilière :



- qui astreint chacune des parties cocontractantes au respect de certaines obligations tenant à leur qualité respective de vendeurs pour les époux [B] et d'acquéreur pour Madame [X] 



- qui en l'espèce, a pour particularité d'avoir été conclue moyennant un prix payable pour partie sous la forme d'une rente viagère d'un montant annuel de 6.600 €, et payable par mensualité de 550 € .



















I) Sur l'exécution de l'acte de vente conclu le 11 juillet 2016 entre les époux [B] et Madame [X] :



Le désaccord opposant les époux [B] à Madame [X] concerne le non-respect par chacune d'elles de leurs obligations respectives :



- Madame [X] dénonçant notamment le manquement des époux [B] à leur obligation de délivrance d'un immeuble qui soit conforme aux caractéristiques convenues dans l'acte de vente du 11 juillet 2016 



- les époux [B] dénonçant le défaut de paiement par Madame [X] de la rente viagère mise à sa charge, et sollicitant le bénéfice de la clause résolutoire insérée dans l'acte de vente du 11 juillet 2016 .





1) Sur le manquement des époux [B] à leur obligation de délivrance conforme :



A titre liminaire, il convient de relever qu'aux termes de ses dernières conclusions datées du 30 mai 2022, Madame [X] sollicite expressément la confirmation du jugement rendu le 1er juillet 2021 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES, lequel a retenu à la charge des époux [B] vendeurs, un manquement à leur obligation de délivrance conforme prévue aux articles 1603 et 1604 du Code Civil, tout en précisant que 'le non-raccordement de l'immeuble au tout-à-l'égout ne caractérise pas un vice caché mais bien une non-conformité de la chose vendue aux stipulations conctractuelles, dès lors que l'acte mentionne ce raccordement'.



De ces constatations, il s'évince que la responsabilité des époux [B] est exclusivement recherchée au titre du manquement à l'obligation de délivrance découlant de leur qualité de vendeurs, de sorte :



- que sera écartée comme étant dénuée de pertinence, la discussion instaurée par les époux [B] quant à la recevabilité de l'action exercée à leur encontre par Madame [X] pour cause de cumul avec l'action en garantie des vices cachés



- que le bien-fondé des prétentions formulées par Madame [X] sera examiné en cause d'appel du seul point de vue de la conformité ou non de l'immeuble par elle acquis auprès des époux [B], aux caractéristiques prévues dans l'acte notarié de vente du 11 juillet 2016.



Pour caractériser un manquement des époux [B] à leur obligation de délivrance, le premier Juge s'est fondé :



- d'une part, sur les énonciations de l'acte de vente du 11 juillet 2016 dans le cadre duquel les époux [B] vendeurs, ont notamment déclaré (page 19 de l'acte), que la maison était raccordée au réseau d'assainissement communal et que la fosse septique avait été neutralisée



- d'autre part, sur le rapport d'expertise judiciaire du 30 juillet 2019 ayant notamment identifié deux non-conformités au réseau public d'assainissement, de l'immeuble acquis par Madame [X], tenant :



* à l'absence de raccordement de la fosse septique (eaux usées) au réseau public d'assainissement (les eaux vannes des deux WC se déversent dans la fosse septique qui n'a pas été déconnectée)













* au mélange des évacuations des eaux pluviales et des eaux usées, alors que les écoulements des eaux pluviales et des eaux usées doivent être séparés et faire l'objet d'un réseau distinct.



En cause d'appel, les époux [B] concluent au débouté de l'action engagée à leur encontre pour défaut de délivrance d'une chose conforme aux prévisions contractuelles, en arguant :



- du fait que l'immeuble vendu par leurs soins était bien raccordé au réseau d'assainissement collectif, au moins partiellement 



- du fait que la non-conformité de l'installation d'assainissement qui équipait leur immeuble à la réglementation en vigueur relèverait de l'action en garantie des vices cachés et non du défaut de délivrance d'une chose conforme.



S'agissant de la position ainsi défendue par les époux [B], il y a

lieu :



- à titre liminaire, d'observer que ceux-ci ne contredisent aucunement les constatations matérielles de l'expert judiciaire ayant retenu :



* que le jour de la vente litigieuse conclue le 11 juillet 2016, il existait un raccordement partiel des eaux usées de la maison de Madame [X], avec la précision que seules les eaux ménagères et les eaux pluviales étaient raccordées au réseau public d'assainissement, et que les eaux vannes issues des WC étaient toujours dirigées vers une fosse septique 



* qu'il n'existe pas de raccordement de la fosse septique au réseau d'assainissement collectif, que la fosse septique est rapidement engorgée par des eaux parasites, et qu'elle doit être vidangée très fréquemment 



- à l'examen du dossier :



* de constater que la description du sytème d'assainissement équipant l'immeuble vendu par les époux [B] ne correspond pas au descriptif figurant en page 19 de l'acte notarié de vente mentionnant expressément 'que l'immeuble est raccordé au réseau d'assainissement' et que 'la fosse septique a été neutralisée' 



* de considérer que la différence entre l'installation d'assainissement existante et les énonciations de l'acte de vente en matière d'assainissement, est caractéristique d'une non-conformité aux caractétisques convenues entre les parties, en ce que Madame FERREIRA BACELO pouvait légitimement attendre que l'immeuble qu'elle allait acquérir soit effectivement raccordé au réseau public d'assainissement pour la totalité des eaux usées, et ce qu'il s'agisse des eaux ménagères (les lavabos, éviers, baignoire, lave-vaisselle et machine à laver) ou qu'il s'agisse des eaux vannes issues des WC, d'autant qu'il était spécifié dans l'acte que 'la fosse septique a été neutralisée'. 



* de juger que cette non-conformité aux caractétisques convenues entre les parties quant au sytème d'assainissement équipant l'immeuble vendu par les époux [B] est constitutive d'un manquement à leur obligation de délivrance d'une chose conforme à ce qui était contractuellement convenu, manquement de nature à engager leur responsabilité contractuelle envers leur cocontractant, Madame [X].



Le jugement déféré sera donc confirmé et complété en ce sens.



















2) Sur le défaut de paiement par Madame [X] de la rente viagère mise à sa charge :



Les époux [B] dénonçent le défaut de paiement par Madame [X] de la rente viagère mise à sa charge pour solliciter la résiliation de la venrte conclue avec cette dernière, et ce par le jeu de la clause résolutoire insérée dans l'acte de vente du 11 juillet 2016.



A titre liminaire, il y a lieu de souligner que le jugement rendu le 3 mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance de LIMOGES est dépourvu de toute force de chose jugée en ce qu'il a dit et jugé que 'la clause résolutoire figurant au contrat de vente avec rente viagère en date du 11 juillet 2016 ne produira pas ses effets', et ce :



- contrairement à la thèse soutenue par Madame [X] pour qui ledit jugement serait définitif dans lesdites dispositions 



- en ce que l'arrêt rendu le 4 avril 2019 par la présente Cour suite à l'appel interjeté contre ce même jugement, s'est borné à confirmer le jugement qui lui était déféré uniquement en ce 'qu'il a condamné Madame [X] à verser aux époux [U] et [V] [B] la somme de 1.466,60 € au titre des arrérages échus de la rente viagère et ceux à échoir à compter du 20 mai 2017 jusqu'à ce jour', tout en suspendant l'obligation de Madame [X] au paiement de la rente viagère jusqu'à la décision du Tribunal de Grande Instance de LIMOGES à intervenir sur la solution du litige, ce qui implicitement signifie que la question ayant trait à l'application de la clause résolutoire a été laissée à la libre appréciation du Tribunal en fonction des éléments portés à sa connaissance et du résultat de l'expertise judiciaire qu'il a jugé utile d'ordonner.





S'agissant du défaut de règlement par Madame [X] de la rente viagère mise à sa charge comme modalité de paiement du prix d'acquisition de l'immeuble vendu par les époux [B], l'examen du dossier révèle :



- que le refus de paiement opposé aux vendeurs a été précédé d'une démarche entreprise auprès d'eux par Madame [X], puis relayée par un courrier établi le 7 février 2017 par Maître [O] [Y], et ce à l'effet de dénoncer aux époux [B] le dysfonctionnement du sytème d'assainissement équipant l'immeuble vendu le 11 juillet 2016, sachant que pour toute réponse Madame [X] s'est vu délivrer le 20 avril 2017, un commandement de payer la rente viagère visant la clause résolutoire insérée dans l'acte de vente du 11 juillet 2016



- que le dysfonctionnement invoqué par Madame [X] et constaté selon procès-verbal de constat d'huissier dressé à sa demande dès le 26 janvier 2017, était bien réel, l'expert judiciaire en ayant imputé les causes à une vétusté globale du réseau, en précisant 



* que les canalisations en fibrociment montrent des détériorations dues notamment à la vétusté 



* que la fosse septique est rapidement engorgée par des eaux parasites venant du terrain par temps de pluie et qu'elle doit être vidangée très fréquemment notamment par temps de pluie, ce qui contredit totalement les déclarations des époux [B] ayant certifié en page 19 de l'acte de vente du 11 juillet 2016 que la fosse septique avait été neutralisée 















- que le sytème d'assainissement équipant l'immeuble vendu par les époux [B] était constitutif d'une non-conformité aux caractétisques convenues entre les parties, tout en étant caractéristique d'une non-conformité à la réglementation en vigueur en ce que la fosse septique n'avait pas été déconnectée et remblayée.





De l'ensemble de ces éléments, il ressort que Madame [X] a subi de nombreux désagréments :



- générés par la présence d'une fosse septique non raccordée au réseau d'assainissement collectif, maintenue en fonctionnement pour recueillir les eaux vannes issues des WC, alors qu'elle était censée avoir été condamnée 



- légitimant son refus de s'acquitter de la rente viagère mise à sa charge, et ce en vertu de l'exception d'inexécution résultant du contrat de vente conclu avec les époux [B], et faisant que le non-respect par ses vendeurs des caractéristiques convenues quant au sytème d'assainissement équipant l'immeuble qu'ils lui avaient vendu, justifiait qu'elle puisse suspendre le paiement de la rente viagère mise à sa charge sans s'exposer à la mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée dans l'acte de vente, et énonçant 'qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise à demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d'user du bénéfice de la présente clause'.



En conséquence, il convient :



- de débouter les époux [B] de leur demande aux fins de résiliation de la vente immobilière conclue le 11 juillet 2016 avec Madame [X] par le jeu de la clause résolutoire contractuellement prévue, et de l'ensemble de leurs prétentions formulées accessoirement à cette demande 



- de confirmer sur ce point le jugement querellé.





3) Sur les conséquences du manquement des époux [B] à leur obligation de délivrance d'une chose conforme :



Madame [X] qui est victime de la défaillance contractuelle de ses vendeurs, sollicite la réparation des divers préjudices qu'elle estime avoir subis en raison de la faute des époux [B], sachant qu'en cause d'appel comme en première instance, elle invoque d'une part un préjudice matériel, et d'autre part un préjudice lié à l'impossibilité d'utiliser normalement l'immeuble vendu par ces derniers et d'y exercer sa profession d'assistante familiale.



a) sur le préjudice matériel occasionné à Madame [X] :



Le premier juge a évalué le préjudice matériel occasionné à Madame [X] en lien avec le dysfonctionnement du sytème d'assainissement équipant l'immeuble acquis auprès des époux [B] et la nécessité de procéder aux travaux de raccordement de la fosse septique au réseau public à la somme globale de 20.750 €, et ce :



- en se fondant sur le chiffrage tel que proposé par l'expert judiciaire qui retient un coût de l'ordre de 15.000 € à 18.000 € TTC, à majorer de la somme de 1.800 € correspondant à la taxe de raccordement au réseau public 











- en retenant une somme de 950 € au titre des frais exposés par Madame [X] pour l'intervention des entreprises d'assainissement qu'elle a dû solliciter pour vidanger fréquemment la fosse septique.





L'indemnisation ainsi accordée au titre du préjudice matériel sera confirmée, et ce :



- conformément à la demande de Madame [X] 



- au vu des éléments produits et en l'absence de contestation sérieuse soulevée par les époux [B] quant à la réparation de ce poste de préjudice.





b) sur le préjudice complémentaire invoqué par Madame [X] :



Madame [X] qui réclame l'indemnisation du préjudice qu'elle a subi du fait de l'impossibilité d'utiliser normalement l'immeuble acquis auprès des époux [B] et d'y exercer sa profession d'assistante familiale, sollicite la confirmation du jugement déféré, et ce :



- en ce qu'il a retenu que son préjudice s'analysait en une perte de chance d'avoir pu exercer son métier d'assistance familiale et de famille d'accueil, et donc de recevoir un salaire, et indemnisé ledit préjudice sur la base d'une somme mensuelle de 880 € sur une durée de 50 mois 



- sauf actualisation pour la période postérieure au 1er juillet 2021 (date du jugement critiqué), en acceptant d'en fixer le terme au 31 décembre 2021.



Les époux [B] s'opposent à l'indemnisation de ce poste de préjudice, alors :



- que Madame [X] qui exerçait la profession d'assistante familiale dans le département du Rhône en ayant obtenu un agrément consenti par le Conseil Général du PUY-de-DOME pour la période du 1/12/2014 au 30/11/2019, et qui avait déposé une demande de rattachement d'agrément dans le département de la Haute-Vienne avec le projet d'exercer sa profession dans la maison qu'elle venait d'acquérir à [Localité 6] (Haute-Vienne) justifie s'être vu notifier un retrait de cet agrément, et ce par décision du 10 janvier 2018, et pour des motifs tenant à sa situation matérielle jugée insuffisante à garantir l'accueil des mineurs pouvant lui être confiés, le courrier adressé à cette fin indiquant que les professionnels avaient signalé en commission 'un dossier de danger', en faisant état d'une fosse septique pleine, avec 'forte odeur des matières fécales extérieur et intérieur'



- que le retrait d'agrément prononcé envers Madame [X] 



* est directement lié au fait que son immeuble ne remplissait pas les conditions sanitaires et de salubrité requises pour y exercer son métier d'assistante familiale, et ce en raison du dysfonctionnement du système d'assainissement existant 

* a fait qu'elle a été privée d'une source de revenus, et qu'elle a incontestablement subi un préjudice constitutif d'une perte de chance d'avoir pu exercer son métier d'assistante familiale et de famille d'accueil tel que l'a retenu à bon droit le premier juge, qui par des motifs pertinents que la Cour adopte, a indemnisé ladite perte de chance sur la base d'une somme mensuelle de 880 € et sur une période de 50 mois comprise entre le mois de mai 2017 et la fin juin 2021, et à hauteur d'une somme globale de 44.000 €.









Le jugement attaqué sera donc confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [B] à régler à Madame [X] ladite somme de 44.000 €, sauf à mentionner qu'elle vise à indemniser la perte de chance d'avoir pu exercer son métier d'assistante familiale et de famille d'accueil.



S'agissant de l'actualisation dudit préjudice, la Cour considère que les difficultés rencontrées par Madame [X] pour faire exécuter les travaux de raccordement de son installation au réseau communal d'assainissement ne peuvent être imputées aux époux [B], alors que l'intéressée reconnaît elle-même avoir perçu début septembre 2021 la somme mise à la charge de ses vendeurs au titre de l'exécution provisoire assortissant le jugement déféré du 1er juillet 2021 (page 13 de ses conclusions déposées le 30 mai 2022).



Elle sera donc déboutée de sa demande d'indemnisation complémentaire pour la période ayant pour terme le 31 décembre 2021 .





4) Sur le compte entre les parties :



Il est constant :



- que Madame [X] doit s'acquitter de la rente viagère due en exécution de l'acte notarié de vente, et ce en deniers ou quittance, sachant qu'elle a procédé au paiement de la somme de 1.466,60€ au titre des arrérages dûs pour la période comprise entre le 1er mars 2017 et le 20 mai 2017 



- que les époux [B] devront régler à Madame [X] les sommes de 20.750 € et de 44.000 € mises à leur charge par le jugement du 1er juillet 2021 confirmé par le présent arrêt, sachant que lesdites sommes seront productives d'intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2021 



- que les conditions sont remplies pour que soit ordonnée la compensation entre les créances réciproques que constituent d'une part les arrérages de la rente viagère dûs par Madame [X] aux époux [B] en paiement du prix de l'immeuble acquis auprès d'eux, et d'autre part les indemnités mises à la charge des époux [B] en raison de leur défaillance contractuelle envers Madame [X], compensation dont le principe a été à bon droit énoncé par le premier juge.







II) Sur le recours en garantie exercé par les époux [B] à l'encontre de Maître [O] [Y] :



Les époux [B] poursuivent la condamnation de Maître [Y] à les relever indemnes de l'ensemble des condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre.



Le recours en garantie des époux [B] se heurte à un obstacle majeur tenant au fait qu'ils ne démontrent pas en quoi la non-conformité du système d'assainissement de leur immeuble aux caractéristiques figurant dans l'acte authentique de vente du 11 juillet 2016 est de nature à engager la responsabilité professionnelle de Maître [Y], qui en sa qualité de notaire instrumentaire tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il dresse, avait nullement pour obligation :



















- de vérifier la sincérité des déclarations des époux [B] vendeurs concernant le système d'assainissement de leur immeuble, alors que mention est faite dans l'acte que 'le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble est raccordé au réseau d'assainissement, ne rencontre actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation, et que la fosse septique a été neutralisée', sachant qu'il n'existait aucun élément pouvant objectivement éveiller les soupçons du notaire quant à la véracité des indications ainsi fournies par les vendeurs et reportées dans l'acte rédigé par ses soins 



- de se rendre sur place afin de vérifier la concordance des lieux avec la réalité des énonciations fournies par les parties, sachant que le notaire n'est pas tenu de procéder à des investigations d'ordre technique, dès lors que son devoir d'efficacité ne peut s'exercer que dans le cadre de ses compétences professionnelles.



Au vu de ces observations, il convient :



- d'écarter la responsabilité professionnelle de Maître [Y], en l'absence de faute établie à son encontre en sa qualité de rédacteur de l'acte de vente conclu le 11 juillet 2016 entre les époux [B] vendeurs et Madame [X] acquéreur



- de débouter les époux [B] de leur recours en garantie exercé à l'encontre de Maître [Y], et de prononcer la mise hors de cause de Maître [Y]



- de réformer en ce sens le jugement querellé .







III) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile, et les dépens :



L'équité commande de ne pas laisser à la charge de Madame [X] la totalité des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer en première instance comme en cause d'appel pour obtenir réparation de ses préjudices résultant de la défaillance contractuelle des époux [B], de sorte :



- que sera confirmée l'indemnité de 3.000 € mise à la charge de ces derniers par le premier juge



- qu'elle se verra octroyer une indemnité supplémentaire de 2.500 € pour ses frais irrépétibles d'appel, sachant que le Conseil de Madame [X] pourra solliciter le bénéfice des dispositions de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 sur l'Aide Juridique.



Pour avoir succombé dans leur action aux fins de résiliation de la vente immobilière conclue le 11 juillet 2016 avec Madame [X], ainsi que dans leur recours en garantie contre Maître [Y], les époux [B] seront déboutés des réclamations qu'ils formulent à l'encontre desdites parties sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, de sorte que sera réformé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Maître [O] [Y] à leur verser une indemnité de 1.500 € à ce titre.



Il n'apparaît pas inéquitable de rejeter la demande d'indemnité présentée par Maître [O] [Y] contre les époux [B] par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile .

















Enfin, il y a lieu de condamner solidairement les époux [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire de Monsieur [N] [R], à l'exclusion du coût du procès-verbal de constat d'huissier du 26 janvier 2017 dont la prise en charge relèvera des frais irrépétibles exposés par Madame [X].



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PAR CES MOTIFS



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LA COUR,



Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



DECLARE recevables les appels respectivement formés par Maître [O] [Y], et par les époux [B] ;



CONFIRME le jugement rendu le 1er juillet 2021 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES en ce qu'il a :



- condamné solidairement les époux [B] à régler à Madame [X] :



* la somme de 20.750 € au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal en application des dispositions de l'article 1231-7 du Code Civi



* la somme de 44.000 €, sauf à mentionner qu'elle vise à indemniser la perte de chance d'avoir pu exercer son métier d'assistante familiale et de famille d'accueil 



* la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile



- ordonné la compensation entre les créances réciproques que constituent d'une part les arrérages de la rente viagère dûs par Madame [X] aux époux [B] en paiement du prix de l'immeuble acquis auprès d'eux, et d'autre part les indemnités mises à la charge des époux [B] en raison de leur défaillance contractuelle envers Madame [X] ;



- débouté les époux [B] de leur demande aux fins de résiliation de la vente immobilière conclue le 11 juillet 2016 avec Madame [X] par le jeu de la clause résolutoire contractuellement prévue ;



REFORME ledit jugement pour le surplus ;



Statuant à nouveau, 



ECARTE la responsabilité professionnelle de Maître [O] [Y] en sa qualité de rédacteur de l'acte de vente conclu le 11 juillet 2016 entre les époux [B] vendeurs et Madame [X] acquéreur ;











DEBOUTE les époux [B] de leur recours en garantie exercé à l'encontre de Maître [O] [Y], et prononce sa mise hors de cause ;



Y ajoutant ,



DIT que la non-conformité aux caractétisques convenues entre les parties quant au sytème d'assainissement équipant l'immeuble vendu par les époux [B] est constitutive d'un manquement à leur obligation de délivrance d'une chose conforme à ce qui était contractuellement convenu, manquement de nature à engager leur responsabilité contractuelle envers leur cocontractant, Madame [X] ;



DIT que Madame [X] doit s'acquitter de la rente viagère due en exécution de l'acte notarié de vente, et ce en deniers ou quittance ;



CONDAMNE solidairement les époux [B] à verser à Madame [X] la somme de 2.500 € pour ses frais irrépétibles d'appel, et dit que son Conseil pourra solliciter le bénéfice des dispositions de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 sur l'Aide Juridique;



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;



CONDAMNE solidairement les époux [B] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire de Monsieur [N] [R], à l'exclusion du coût du procès-verbal de constat d'huissier du 26 janvier 2017, dont la prise en charge relèvera des frais irrépétibles exposés.







LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,









Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.