Cour d'Appel · 8ème chambre — 4 janvier 2023

N° RG 22/02474 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OG54









Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON en Référé du 07 mars 2022



RG : 21/02154





[L]



C/



S.A.S.U. LEADER INTERIM 38





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 04 Janvier 2023





APPELANT :



Monsieur [D] [L], né 20 juillet 1943 à [Localité 9] (Rhône), de nationalité française, domicilié chez son administrateur de biens, la SAS REGIE ROSIER, sise [Adresse 2]



Représenté par Me Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709





INTIMÉE :



La Société LEADER INTERIM 38, société par actions simplifiée à associé unique, au capital de 666 960 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE (95) sous le numéro 351 704 036, dont le siège social est situé au [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Thierry DUPRE, avocat au barreau de LYON, toque : 264

Ayant pour avocat plaidant Me Bruno ADANI, avocat au barreau du VAL D'OISE 



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 16 Novembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Novembre 2022



Date de mise à disposition : 04 Janvier 2023



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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Exposé du litige



Par acte sous seing privé du 1er février 2015, [D] [L], ayant pour mandataire la société Oralia - Rosier - Modica, a donné à bail commercial à la société Leader Interim 38 un local situé [Adresse 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er février 2015, moyennant un loyer annuel de 21 250 € HT payable par trimestre et d'avance et une provision sur charges trimestrielle de 460 € HT. 

 

La société Leader Interim 38 a donné congé des lieux loués suivant acte extrajudiciaire de la SELARL [O], [I] et [Z], Huissiers de Justice associés à [Localité 8], en date du 30 mars 2020, pour l'échéance triennale du 31 janvier 2021. 

 

Par la suite, la société Leader Interim 38 a avisé [D] [L] et son mandataire de la réalisation de l'état des lieux de sortie le 29 janvier 2021. 

 

Par courrier du 27 janvier 2021, le conseil d'[D] [L] a indiqué qu'aucun congé n'avait été valablement délivré préalablement à la fin de la période triennale en cours, le congé ayant été délivré à la société Oralia Rosier Modica, qui n'était plus le mandataire d'[D] [L] et que de ce fait, la société Leader Interim 38 demeurait liée par les termes du bail commercial jusqu'au 31 janvier 2024. 

 

C'est dans ce contexte que, par exploit du 14 décembre 2021, [D] [L] a assigné la société Leader Interim 38 devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon aux fins de la voir condamner à réintégrer les lieux pris à bail et à exercer son activité sous astreinte et à lui payer la somme provisionnelle de 15 477,52 € au titre des loyers non réglés. 



Par ordonnance du 7 mars 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon, retenant l'existence d'une contestation sérieuse, a rejeté l'ensemble des demandes d'[D] [L] et l'a condamné aux dépens de la procédure et à payer à la société Leader Intérim 38 une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile : 



Par acte régularisé par RPVA le 1er avril 2022, [D] [L] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance du 7 mars 2022 dont il a repris les termes dans sa déclaration d'appel. 



Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 16 mai 2022, [D] [L] demande à la Cour, au visa de l'article 835 du Code de procédure civile, de : 




Réformer intégralement l'ordonnance rendue le 7 mars 2022 ; 


 


Condamner la société Leader Interim 38 à réintégrer les lieux pris à bail et à exercer son activité, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ; 


 


Condamner la société Leader Interim 38 à lui payer la somme provisionnelle de 39 257,53 € au titre de ses loyers, arrêtée au 26 avril 2022, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir ; 


 


Condamner la société Leader Interim 38 à payer à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure, ainsi que les entiers dépens. 




[D] [L] expose : 




qu'en cours de bail, il a changé de mandataire de gestion, confiant l'exploitation de son patrimoine immobilier à la régie Rosier, société distincte de la société Oralia Rosier Modica et que son locataire a été dûment informé de ce changement d'interlocuteur, ce dont il justifie ; 

que la société Leader Interim 38, entendant mettre un terme anticipé au bail et souhaitant profiter d'une échéance triennale a délivré un congé le 17 mars 2020 ;





que toutefois, ce congé a été délivré à la société Oralia Rosier Modica, son ancien administrateur de biens, ce qui le prive de tout effet ; 





que s'apercevant de sa méprise, elle a délivré un nouveau congé le 30 mars 2020, lequel était de nouveau entaché de la même erreur ; 





que consciente de son erreur, la société Leader Interim 38 a proposé une résiliation amiable du bail, mais alors qu'aucun accord n'était intervenu, elle a annoncé sa volonté de maintenir sa volonté de quitter les lieux et a convoqué unilatéralement son bailleur à un état des lieux de sortie le 29 janvier 2021 ;





qu'elle s'est abstenue de payer un quelconque loyer depuis son départ illicite des lieux au mois de janvier 2021. 




[D] [L] soutient que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, en ce que : 




Aux termes du bail souscrit, qui devait normalement prendre fin le 31 janvier 2024, il était expressément prévu que le preneur devait s'adresser exclusivement au mandataire du bailleur ; 





la locataire n'a pas délivré son congé au mandataire habilité et que du fait de cette erreur, le congé délivré est nul et de nul effet ; 





le congé aurait dû être adressé à la régie Rosier, mandataire à la date de délivrance du congé, la société Leader Interim 38 ne pouvant prétendre qu'elle n'aurait pas été informée du changement d'administrateur, puisqu'elle a correspondu régulièrement avec celui-ci et payé le loyer entre ses mains ; 







il pèse sur le locataire une obligation de garnir les lieux loués et de l'exploiter, raison pour laquelle elle a sollicité sa condamnation sous astreinte à réintégrer les lieux ; 





du fait de la nullité du congé, le locataire est débiteur des loyers et doit être condamné à titre provisionnel à lui régler la somme de 39 257,53 €, correspondant à son impayé de loyer arrêté à la date du 26 avril 2022. 




Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 25 mai 2022, la société Leader Interim 38 demande à la Cour, de : 




Juger que les demandes d'[D] [L] se heurtent à une contestation sérieuse. 


 

En conséquence, 




Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 7 mars 2022 du Tribunal Judiciaire de Lyon. 


 

A titre subsidiaire, 

 


Juger valide le congé des lieux loués notifié le 30 mars 2020 à la requête de la société Leader Interim 38.




En conséquence, 




Débouter [D] [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 


 

A titre très subsidiaire,



 


Rejeter la demande de réintégration et d'exploitation sous astreinte présentée par [D] [L] comme ne pouvant sanctionner un congé non valide ; 


 


Rejeter la demande de condamnation provisionnelle en paiement de loyers présentée par [D] [L] sur la période courant depuis le 1er février 2021 en l'absence de justification de la mise à disposition des lieux loués sur cette même période. 


 

En tout état de cause, 

 


Condamner [D] [L] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. 


 

L'intimée fait valoir en premier lieu que les demandes d'[D] [L] se heurtent à une contestation sérieuse, alors que : 




les demandes de condamnation formulées par [D] [L] impliquent que la juridiction des référés apprécie la validité du congé donné par la société Leader Intérim 38, appréciation qui relève de la seule compétence du juge du fond ;





en effet, elle a donné congé par acte d'huissier en date du 30 mars 2020 et ce congé a été délivré dans les formes et délais prescrits par la loi et les stipulations du bail, et notamment au mandataire habilité tel qu'il figure dans le bail commercial du 1er février 2015 à savoir la société Oralia Rosier Modica, située [Adresse 3] ; 





en outre, [D] [L] ne justifie aucunement avoir changé de gestionnaire et surtout avoir notifié ce changement à son locataire, aucune notification de changement de mandataire en bonne et due forme ne lui ayant été délivrée ; 





en tout état de cause, il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la validité alléguée du changement de mandataire, et notamment de retenir que ce changement de mandataire doit se déduire du paiement du loyer entre les mains de la régie Rosier, d'autant que l'adresse indiquée de cette régie est la même que celle de la société Oralia Rosier Modica, une telle appréciation ne relevant que des pouvoirs du juge du fond ; 





en outre la société Leader Intérim 38 a toujours pensé que le changement de destinataire du paiement résultait d'un simple arrangement entre les deux entités, qui n'a jamais eu pour vocation à modifier l'élection de domicile effectuée aux termes du bail commercial ; 


 


si la société Leader Intérim 38, qui n'est pas une professionnelle du droit des contrats, a cru devoir reconnaître une erreur à ce titre, cette reconnaissance a été effectuée en méconnaissance de ses droits, et ne saurait lier la Cour à laquelle il incombe de restituer leur exacte qualification aux faits en vertu de l'article 12 du Code de procédure civile. 


 

A titre subsidiaire, la société Leader Intérim soutient que, si la Cour devait se déclarer compétente pour apprécier le congé donné, ce congé doit être jugé valide, du fait de la clause de domiciliation contenue dans le contrat de bail et de l'absence de notification d'un changement de mandataire ou d'élection du domicile. 

 

A titre très subsidiaire, si le congé était jugé nul, la société Leader Intérim 38 soutient qu'elle ne pourrait être condamnée à réintégrer les lieux, ce qui constitue une entrave à sa liberté d'aller et venir, étant observé que le défaut d'exploitation des lieux loués est sanctionné par la résiliation du bail, et que la seule sanction à retenir serait son obligation au paiement des loyers jusqu'au terme convenu du bail ; 

 

Elle ajoute qu'elle ne saurait être condamnée au paiement de loyers à échoir, aucun défaut de paiement ni aucun manquement à ce titre ne pouvant lui être reproché préventivement, rappelant en outre que le les loyers du 1er trimestre 2021 ont été intégralement réglés. 

 

Elle indique enfin que pour justifier de la demande de condamnation au paiement des loyers à hauteur de 39 257,53 € réclamée, le bailleur doit pouvoir justifier en contrepartie de la mise à disposition des locaux au profit du preneur et que dans la mesure où elle a quitté les lieux loués le 29 janvier 2021, ceux-ci ont dû être reloués et qu'à défaut d'en justifier, [D] [L] n'est pas fondé en sa demande provisionnelle qui se heurte à une contestation sérieuse. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 



MOTIFS DE LA DÉCISION

 

1) Sur les demandes principales



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, sur lequel [D] [L] fonde ses demandes, le Juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire, dès lors que l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 



Il convient donc de déterminer si les demandes présentées par [D] [L] sur le fondement sus-visé, à savoir condamner la société Leader Intérim 38 à réintégrer les lieux loués et à payer les loyers dus depuis le 2ème trimestre 2021, sont non sérieusement contestables, ce que soutient l'appelant aux motifs : 




que le congé délivré par la société Leader Intérim 38 le 30 mars 2020 est irrégulier et de nul effet, car non adressé à son mandataire, 

qu'en l'absence de congé délivré valablement, les loyers sont dus, le preneur étant tenu en outre d'occuper les lieux loués. 




Il en résulte que le litige se limite en réalité à apprécier la validité du congé délivré par la société Leader Intérim 38 le 30 mars 2020 et plus précisément à déterminer si le congé est à l'évidence irrégulier. 



La Cour observe, à la lecture du bail du 1er février 2015 qui liait les parties, versé aux débats, qu'en première page de l'acte : 




la SAS Oralia-Rosier-Modica était expressément désignée comme mandataire d'[D] [L], l'adresse de son siège social étant mentionnée comme se situant au [Adresse 4] ; 


 


il était également expressément précisé 'pour l'exécution de toutes les conditions du présent bail, le preneur devra s'adresser exclusivement au mandataire du bailleur actuellement Oralia-Rosier-Modica SAS'. 




Il en résulte qu'à la lecture des conditions fixées au bail, la société Leader Intérim 38 devait bien adresser son congé à la SAS Oralia-Rosier-Modica, au [Adresse 4], ce qui a été effectivement le cas du congé délivré le 30 mars 2020. 





Pour autant, [D] [L] soutient avoir changé de mandataire, lequel serait désormais la régie Rosier, en déduisant que le congé aurait dû être adressé à ce dernier. 



La Cour observe toutefois qu'[D] [L] n'indique pas à quelle date il a changé de mandataire et ne justifie d'un mandat donné à un nouveau gestionnaire. 



Pour autant, [D] [L] soutient que la société Leader Intérim 38 était informée de ce changement de mandataire et indique en justifier au regard de différents mails et courriers qu'il verse aux débats.



La Cour observe toutefois : 




que les mails sus-visés se limitent, pour les deux premiers, à faire état de la transmission d'un nouveau RIB correspondant au compte bancaire sur lequel devaient s'effectuer les virements opérant règlements du loyer, sans aucune autre précision et pour le troisième à la transmission de l'avis d'échéance concernant la taxe foncière ; (pièces 2, 3 et 4 appelant) 





que les courriers auxquels il est fait référence (pièce 5 appelant), si ce n'est qu'ils sont soit envoyés par la régie Rosier, soit destinés à celle-ci, ne comportent aucune mention dont il résulterait avec évidence que la société Leader Intérim 38 était informée d'un changement de mandataire.




Surtout, la Cour observe, à l'examen de ces pièces et courriels, que l'adresse de la régie Rosier, censée être le nouveau mandataire, est la même que celle de la SAS Oralia-Rosier-Modica, soit [Adresse 1], ce qui prêtait à confusion, de même que la dénomination du nouveau mandataire, qui comportait le terme Rosier et pouvait s'analyser en un changement de dénomination sociale.



Enfin, la Cour ne peut que constater, à l'examen des pièces produites, qu'[D] [L] ne justifie aucunement avoir de façon formelle notifié à la société Leader Intérim 38 que le mandataire avait changé et que toute pièce concernant l'exécution du bail devait désormais être envoyée au [Adresse 7], adresse dont il indique qu'elle correspond au siège social de la régie Rosier. 



La Cour en déduit que ces éléments caractérisent à l'évidence une contestation sérieuse quant à l'irrégularité du congé délivré.



[D] [L] soutient enfin, sur la base d'un courrier que lui a adressé la société Leader Intérim 38 le 9 décembre 2020 (pièce 7 appelant) que celle-ci a reconnu avoir commis une erreur et par la même l'absence de validité du congé délivré. 



Or, il ressort des termes de ce courrier : 




que se conformant aux prescriptions du bail, la société Leader Intérim 38 a délivré par huissier un premier congé le 17 mars 2020 au mandataire désigné ; 





qu'à la suite de cette délivrance, l'huissier a été informé par le destinataire que le congé devait être délivré à la régie Rosier, [Adresse 1], l'huissier délivrant alors un second congé à cette adresse, mais toujours au nom de l'ancien mandataire ;





que la société Leader Intérim 38 a été informée de cette erreur le 27 octobre 2020 en contactant la régie Rosier pour voir décaler les dates de sortie. 




La Cour retient que ce courrier est sans incidence sur la contestation sérieuse retenue dès lors qu'il apparaît qu'un premier congé a été délivré conformément aux termes du bail sans pour autant qu'il soit justifié que le preneur avait été dûment informé de façon claire et explicite d'un changement de mandataire, les conséquences en résultant quant à la validité du congé ne pouvant être appréciées que par le juge du fond. 



La Cour dit en conséquence qu'il existe des contestations sérieuses sur la validité ou non du congé délivré, qui conditionnent le succès des demandes d'[D] [L], et dès lors confirme la décision déférée qui a rejeté ces demandes, sur lesquelles il n'y avait lieu à référé. 



2) Sur les demandes accessoires

 

[D] [L] succombant, la Cour confirme la décision déférée s'agissant des condamnations prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles, cette dernière étant justifiée en équité. 



La Cour condamne [D] [L] aux dépens de la procédure d'appel et à payer à la société Leader Intérim 38 la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité. 





PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Confirme la décision déférée dans son intégralité ; 



Condamne [D] [L] aux dépens de la procédure d'appel ; 



Condamne [D] [L] à payer à la société Leader Intérim 38 la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT