Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 5 — 4 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 5





ARRET DU 04 JANVIER 2023



(n° /2023, 8 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/10115 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B76DB



Décision déférée à la Cour : Jugement du 8 Février 2019 -Tribunal d'Instance de MELUN - RG n° 11-18-0002





APPELANTE

 

SAS MAISONS PIERRE prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Patricia Hardouin de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant Me Mathieu Moundlic, avocat au barreau de Paris, substitué par Me Agathe Michaut, avocate au barreau de Paris





INTIMES 



Madame [X] [D] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Monsieur [F] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentés par Me Olivier Falga de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251

Ayant pour avocat plaidant Me Charlotte Barnault, avocate au barreau de Nantes







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Ange Sentucq, présidente de chambre, chargée du rapport.







Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Ange Sentucq, présidente

Elise Thévenin-Scott, conseillère

Alexandra Pélier-Tétreau, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Suzanne Hakoun





ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour au 14 décembre 2022 et prorogé au 4 janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Ange Sentucq, présidente de chambre et par Céline Richard, greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCEDURE





Un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan dit CCMI, a été signé le 9 juillet 2016 par Monsieur et Madame [D] prévoyant la construction par la SAS MAISONS PIERRE d'une maison de type Grand Nacre modèle 4-105, au prix convenu forfaitaire et définitif de 137 151 euros outre la somme de 33 610 euros pour les travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage, moyennant une demande de financement déclarée à l'acte selon les modalités suivantes :



- prêt principal 177 235 euros sur 336 mois

- prêt à taux zéro 122 000 euros sur 300 mois



Par courrier simple du 27 janvier 2017 Monsieur et Madame [D] informaient la société MAISONS PIERRE de leur renonciation définitive à l'achat du bien ensuite du refus de leur financement.



Ils sollicitaient la restitution de l'acompte versé à hauteur de 5 000 euros.



Par courrier recommandé envoyé par leur conseil à la société MAISONS PIERRE le 18 avril 2017, Monsieur et Madame [D], pour faire échec à l'application de la clause pénale invoquée par la société MAISONS PIERRE ont soulevé la nullité du contrat de construction de maison individuelle aux motifs des stipulations lacunaires du contrat sur le coût du bâtiment à construire, de l'absence de garantie nominative de remboursement annexée au contrat, de l'absence de plans électriques annexés au contrat et ont invoqué par ailleurs le bien fondé de l'exercice de leur droit de rétractation au regard du fait que le courrier d'envoi n'avait pas été réceptionné par eux mais par leur gardien. Ils demandaient la restitution de l'acompte perçu à hauteur de 5 000 euros outre la restitution du second chèque d'acompte non encaissé de 1 857 euros et le règlement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais d'avocat.



La société MAISONS PIERRE répondait par courrier du 17 mai 2017 que la non réalisation de la condition suspensive est imputable aux Maîtres de l'Ouvrage qui ont formulé une demande de prêt sur une période inférieure à celle prévue au CCMI et pour un montant total supérieur à celui annoncé au contrat. Elle en inférait l'application des dispositions de l'article 17.1 du CCMI excluant le remboursement des sommes déjà versées.



Monsieur et Madame [D] ont fait délivrer par exploit du 12 janvier 2018 une assignation à la SAS MAISONS PIERRE devant le Tribunal d'Instance de Melun visant la nullité du contrat, la restitution des sommes versées à titre d'acompte et la condamnation du constructeur à leur régler une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. 



Le jugement prononcé le 8 février 2019 a :



Déclaré nul le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan signé par Monsieur [F] [D] et Madame [X] [D] [H] et la SAS MAISONS PIERRE le 9 juillet 2016 ;



Condamné la SAS MAISONS PIERRE à régler à Monsieur [F] [D] et Madame [X] [D] [H] la somme de 5 000 euros au titre du remboursement de l'acompte avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2017 ;



Condamné la SAS MAISONS PIERRE à restituer à Monsieur [F] [D] et Madame [X] [D] [H] le chèque d'un montant de 1 857 euros dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement sous astreinte provisioire de 50 euros par jour de retard passé ce délai ;



Condamné la SAS MAISONS PIERRE à payer à monsieur [F] [D] et Madame [X] [D] [H] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;



Rejeté la demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité forfaitaire de 10 % ;



Condamné la SAS MAISONS PIERRE à payer à Monsieur [F] [D] et Madame [X] [D] [H] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile :



Rejeté toute demande plus ample ou contraire ;



Condamné la SAS MAISONS PIERRE aux entiers dépens, comprenant la totalité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;



Ordonné l'exécution provisoire. 





La société MAISONS PIERRE a signifié des conclusions via réseau électronique le 27 janvier 2020 aux termes desquelles elle demande à la cour de :



Vu les dispositions des articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation 

Vu le contrat de construction de maison individuelle du 9 juillet 2016, 



A titre principal, 



- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat de construction de maison individuelle du 9 juillet 2016 au titre de la prétendue irrégularité de la notice descriptive; 



o DIRE ET JUGER que le ragréage du sol n'avait pas à être chiffré dans la notice descriptive ; 



o DIRE ET JUGER que les revêtements de sols des chambres, du palier, de la salle de bain n'avaient pas à être chiffrés dans la notice descriptive puisque les maîtres d'ouvrage avaient refusé de l'inclure dans le projet constructif, alors que cela leur était proposé ; 

o DIRE ET JUGER que les clôtures et aménagements extérieurs ne sont pas des travaux obligatoires et n'avaient en conséquence pas à être chiffrés dans la notice descriptive ; 

o DIRE ET JUGER que le contrat de construction de maison individuelle du 9 juillet 2016 est valable de ce chef ; 

En conséquence, 



- DIRE ET JUGER que les dispositions de l'article L. 231-2 k) du CCH relatives à la garantie de remboursement ont parfaitement été respectées ; 



- DIRE ET JUGER que les dispositions de l'article L. 271-1 du CCH relative au droit de rétractation ont été respectées et que le délai pour l'exercer était expiré au moment où M. et Mme [D] ont entendu l'exercer ; 



- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné MAISONS PIERRE à rembourser la somme de 5.000 € encaissée et à restituer le chèque de 1.857 € non encaissé correspondant à l'acompte et à leur verser la somme de 800 € en réparation de leur prétendu préjudice moral ; 



En conséquence, 



CONDAMNER Monsieur et Madame [D] à restituer à MAISONS PIERRE la somme de 6.857 € correspondant à l'avancement des travaux que cette dernière leur a restitué en exécution du jugement de première instance ; 

CONDAMNER Monsieur et Madame [D] à restituer à MAISONS PIERRE la somme de 800 € versée en exécution du jugement du Tribunal ;



INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté MAISONS PIERRE de sa demande reconventionnelle de voir Monsieur et Madame [D] condamnés à payer à la société MAISONS PIERRE la somme de 17.076,10 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, correspondant à l'indemnité contractuelle forfaitaire prévue à l'article 17 du CCMI ;

 

CONDAMNER Monsieur et Madame [D] à verser à MAISONS PIERRE la somme de 17.076,10 €. 



A titre subsidiaire, 



- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a tiré des conséquences erronées de la nullité du CCMI



En conséquence, 



CONDAMNER Monsieur et Mme [D] à restituer à MAISONS PIERRE la somme de 800 € qu'elle leur a versée en exécution du jugement de première instance au titre de leur prétendu préjudice moral 



En tout état de cause, 



CONDAMNER Monsieur et Madame [D] à payer à la société MAISONS PIERRE la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Maître Patricia HARDOUIN ' SELARL 2H AVOCATS et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.





Par conclusions signifiées via le réseau électronique le 29 octobre 2019 Madame [X] [D] [H] et Monsieur [F] [D] demandent à la cour de :



A titre principal



Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la nullité du contrat de construction passé entre Monsieur et Madame [D] le 9 juillet 2016 ;



A titre subsidiaire 



Statuant à nouveau constater que Monsieur et Madame [D] ont valablement exercé leur droit de rétractation par leur courrier du 18 avril 2017 envoyé par le biais de leur conseil,



En toute hypothèse



Débouter la société MAISONS PIERRE de l'ensemble de ses demandes ;



Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société MAISONS PIERRE à restituer à Monsieur et Madame [D] le chèque d'acompte de 1 857 euros non encaissé, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,



Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société MAISONS PIERRE à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de :



- 5 000 euros au titre du remboursement de l'acompte, augmentée des intérêts de retard calculés au taux légal applicable au jour du jugement, soit la somme de 5 136,08 euros, à parfaire,



- 800 euros au titre de leur préjudice moral,



- 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des fraisirrépétibles de première instance ;



- aux entiers dépens de la première instance ;



Condamner la société MAISONS PIERRE à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en appel ;



CONDAMNER la société MAISONS PIERRE aux entiers dépens d'appel.







La clôture de la mise en état a été prononcée le 10 mai 2022.













SUR QUOI,

LA COUR





1- La nullité du contrat d'assurance 



Le tribunal, pour fonder la nullité du CCMI a retenu, aux visas des articles L 231-2 et R 231-4 du code de la construction et de l'habitation :



- que la notice descriptive, très peu détaillée n'est pas conforme au modèle type fixé par l'arrêté du 27 novembre 1991 puisque le coût du réagréage, à la charge du Maître de l'ouvrage, n'est pas chiffré, non plus que le coût des revêtements de sols optionnels et à la charge du maître de l'ouvrage



- que le contrat exclut les clôtures et aménagements extérieurs alors que ceux-ci sont obligatoires au regard des règles d'urbanisme non plus que le coût des travaux préalables de débroussaillage et d'abattage, à la charge du maître de l'ouvrage



- que ces manquements causent nécessairement un préjudice à Monsieur et Madame [D] qui n'ont pu avoir une appréciation précise et complète du coût réel de la construction.



La SAS MAISONS PIERRE oppose que le tribunal a considéré à tort, alors qu'aucune disposition règlementaire ne l'interdit, que le constructeur ne pouvait recourir à une notice type contenant l'ensemble des modèles proposés aux maîtres de l'ouvrage et qui serait adaptée en fonction du modèle choisi. Elle soutient que c'est pourtant ainsi que procèdent un grand nombre de constructeurs de maisons individuelles en toute légalité puisque leur modèle économique est de proposer la construction de maisons avec fourniture de plan selon les modèles contenus dans un catalogue préétabli.



Elle observe que la stipulation du réagréage des sols, contrairement à ce qui a été jugé, n'est pas dans la notice type de l'arrêté de 1991 et n'est donc pas obligatoire, que le modèle choisi par les maîtres de l'ouvrage ne prévoyait pas de combles aménagés ou aménageables ce qui exclut l'application de cet article, que la pose d'un parquet de synthèse est comprise dans le prix convenu de sorte qu'il n'avait pas à être chiffré et qu'en outre les normes DTU applicables aux travaux dans une maison individuelle précisent que le réagréage n'est pas indispensable de sorte que ce poste compris dans le prix convenu n'avait pas à être chiffré.



Concernant le revêtement des sols des chambres, palier, salle de bains, ce poste non inclus dans le prix était indiqué selon l'appelante comme une option au demeurant non choisie par les maîtres de l'ouvrage qui sont donc réputés y avoir renoncé.

Les clôtures, aménagements et espaces verts ont été exclus du contrat de construction, s'agissant des éléments d'équipement extérieurs qui apparaissent sur le plan annexé au permis de construire. Il serait contraire à la commune intention des parties selon l'appelante de juger qu'ils sont entrés dans le champ contractuel.



Les travaux préalables au démarrage de la construction : ceux-ci de manière non contestée n'étaient pas nécessaires et ont donc été pris en compte à tort par le tribunal.



Subsidiairement, la société MAISONS PIERRE soutient qu'à supposer que certains travaux n'aient pas été chiffrés, il ne pourrait en résulter qu'une condamnation du constructeur à les prendre en charge et non pas la nullité du CCMI.

En réponse au moyen selon lequel il serait illégal de prévoir un chiffrage global des travaux de raccordement elle rappelle que les travaux de raccordement ont été chiffrés à la somme de 6 930 euros de sorte que la notice descriptive n'est pas frappée d'irrégularité.







Monsieur et Madame [D] soutiennent aux visas des dispositions de l'article L 231-2 du code de la construction et de l'habitation et de l'arrêté du 27 novembre 1991 que le coût des ouvrages doit expressément figurer dans la notice descriptive ou l'annexe de celle-ci. Contrairement à ce que soutient l'appelante, les intimés soulignent que la jurisprudence offre une option en matière de CCMI entre la réintégration des travaux non chiffrés et la nullité du contrat présentant de telles irrégularités. Reprenant la motivation du jugement ils concluent que les travaux optionnels ou non doivent nécessairement être chiffrés sous peine de priver les maîtres de l'ouvrage d'une appréciation précise et complète du coût réel des travaux.



Réponse de la cour :



Selon les dispositions de l'article L 231-2 du code de la construction et de l'habitation : 

Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes : 



' d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :



- d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;



- d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;



Ces règles sont d'ordre public par l'effet des dispositions de l'article L 230-1 du code de la construction et de l'habitation, les énonciations obligatoires des dispositions précitées constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage dont la violation est sanctionnée par une nullité relative du contrat.



 Il résulte de ces dispositions et de la notice descriptive type prévue par l'article R. 231-4 du même code, agréée par arrêté du 27 novembre 1991, que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l'ouvrage s'en réserve l'exécution et même s'ils ne sont pas indispensables à l'implantation de la maison ou à son utilisation.



En effet, le maître de l'ouvrage doit être exactement informé du coût total de la construction projetée, pour lui éviter de s'engager dans une opération qu'il ne pourra mener à son terme.



A défaut le maître de l'ouvrage est fondé à demander la nullité du contrat s'il ne préfère en poursuivre l'exécution en sollicitant à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste soient mis à la charge du constructeur.



En l'espèce Monsieur et Madame [D] ne demandent pas la prise en charge des travaux non chiffrés par le constructeur mais soulèvent la nullité du contrat au regard de :



- l'insuffisance du chiffrage des travaux figurant à la notice descriptive concernant la réalisation d'un réagréage dont la notice explique en page 12 que le réagréage P3 est nécessaire et à la charge du client avant la pose des revêtements de sol sans toutefois en indiquer le coût



- l'absence d'évaluation du coût des revêtements de sols des chambres, du palier et de la salle de bains de l'étage qui ne résulte pas non plus des postes laissés à la charge des maîtres de l'ouvrage, laquelle est établie par le point 2.6.9.4 de la notice qui fait référence à un parquet de synthèse dont le coût n'est effectivement pas chiffré



- le défaut de chiffrage des clôtures, plantations et aménagements extérieurs laissés à la charge du client et figurant en annexe au contrat de construction ce qui est avéré par la pièce 11 des intimés.



Il s'en suit que les maîtres de l'ouvrage qui n'ont pas été informés du coût total de la construction projetée n'ont pas été à même de projeter leur engagement financier ce qui est par ailleurs corroboré par le refus de financement de la banque qui n'a pas donné suite à leur demande pour un prêt global de 300 000 euros sur 300 mois quand les stipulations du contrat équivalentes prévoyaient le recours à deux prêts d'un montant global de 299 235 euros sur les durées respectives de 336 et 300 mois.



C'est donc à bon droit que le tribunal a fait droit à la demande d'annulation qui de ce chef sera confirmée.



2- Les conséquences de l'annulation



Le tribunal a fait droit à la demande en réparation du préjudice moral à hauteur de 800 euros que l'appelante conteste au motif que Monsieur et Madame [D] ont initialement fondé sur le refus de prêt qui leur a été opposé.



Réponse de la cour :



La confusion et les défauts de chiffrage des coûts tels qu'ils viennent d'être décrits a indiscutablement concouru à péjorer l'analyse du risque financier par le prêteur de deniers sans qu'il puisse être valablement opposé par l'appelante que les intimés ont manqué à leur obligation de solliciter un financement conforme aux caractéristiques décrites au contrat quand il a été vu que la demande de financement est similaire à leur déclaration.



Le jugement qui a accordé un préjudice moral à hauteur de 800 euros à Monsieur et Madame [D] sera donc confirmé et la SAS MAISONS PIERRE déboutée de l'intégralité de ses demandes.



3- les frais irrépétibles et les dépens



La SAS MAISONS PIERRE succombante sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu'au règlement à Monsieur et Madame [D] d'une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS



La cour,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;



CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE aux entiers dépens ainsi qu'au règlement à Monsieur [F] [D] et Madame [D] [H] d'une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.



La greffière, La présidente,