Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 5 — 4 janvier 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 5



ARRET DU 04 JANVIER 2023



(n° /2023, 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22843 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBFHL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de MELUN RG n° 17/00940







APPELANTS

 

Monsieur [Z] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Madame [T] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentés par Me Marianne COCHE de la SELARL LEXACTUS, avocat au barreau de MELUN







INTIMEES 



Madame [X] [C] [M] [S] épouse [A]

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représentée par Me Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ - SERRA - AYALA - BONLIEU - LE MEN - AYOUN, avocat au barreau de MELUN



SA SMA, venant aux droits de la compagnie SAGENA, prise en sa qualité d'assureur DO et assureur décennal de la société MAISONS ALIZEE

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par Me Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de MEAUX





















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Ange Sentucq, présidente et Madame Alexandra Pélier-Tétreau, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Ange Sentucq, présidente

Valérie Guillaudier, conseillère

Alexandra Pélier-Tétreau, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Suzanne HAKOUN







ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Céline RICHARD, greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCEDURE





Madame [A] a vendu à Monsieur [B] et Madame [W] un pavillon à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8] (77) qu'elle a fait construire par la société MAISONS ALIZEE dont la SMA SA est assureur dommages-ouvrage et assureur décennal, selon acte de vente en date du 2 décembre 2014 pour un prix de 287 000 euros, le pavillon ayant été réceptionné le 30 juin 1998 sans réserves. 

 

Le 19 décembre 2014, Monsieur [B] et Madame [W] ont déclaré à leur venderesse un sinistre lié à des infiltrations d'eau en sous-sol matérialisées par une importante flaque d'eau sur le carrelage et des traces d'humidité sur les murs du sous-sol. 



Une mise en demeure a été adressée à Madame [A] d'avoir à prendre en charge le coût de la reprise de l'étanchéité des murs du sous-sol du pavillon de ses acquéreurs. 

 

Madame [A] a contesté cette demande. 

 

Monsieur [B] et Madame [W] ont assigné Madame [A] en référé 

expertise devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de MELUN et Monsieur [V] été désigné en qualité d'expert suivant ordonnance en date du 18 décembre 2015. 

 

Les opérations d'expertise ont été rendues communes opposables à la SMA SA en sa qualité d'assureur DO suivant ordonnance en date 16 septembre 2016. 



 

L'expert judiciaire Monsieur [D] [V], a déposé son rapport le 31 décembre 2016.



Il constate que lors de la construction, le constructeur n'a pas pris en compte la nature du sol et la présence d'eau récurrente, la notice descriptive du constructeur excluant explicitement l'assainissement des fondations par drain, indiquant que ces travaux ne sont nécessaires que lorsque la nature des sols le justifie, de même pour la pose d'un polyane contre les remontées d'humidité au sol du sous-sol ce qui, selon l'expert, a conduit le constructeur à une erreur de conception.



Il décrit deux sortes de désordres : 



- les remontées capillaires d'eau dans le dallage et les murs.

- l'infiltration des eaux de pluie et/ou venues d'eau souterraines des alentours dans les murs périmétriques enterrés.



L'expert propose pour remédier aux désordres deux méthodes, la pose d'un drain périmétrique à l'extérieur de la maçonnerie ou la réalisation à l'intérieur d'un cuvelage étanche.



Il chiffre les travaux réparatoires à la somme de 85 000 euros sur la base des devis produits discutés dans le cadre de l'expertise.



Au résultat de ce rapport, Monsieur [B] et Madame [W] ont assigné au fond Madame [A] le 27 mars 2017 devant le TGI de MELUN aux fins d'obtenir réparation de leurs divers préjudices. 

 

Le jugement prononcé le 5 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Melun a fait droit à l'action estimatoire engagée par Monsieur [B] et Madame [W] à l'encontre de Madame [A] sur le fondement de la garantie des vices cachés et a :



« Condamné Mme [A] à verser à Mr [B] et Mme [W] la somme de 45.461,53 € TTC en réparation de leur préjudice matériel au titre des travaux de reprise et des frais de stockage, 

 

Condamné Mme [A] à verser à Mr [B] et Mme [W] la somme de 500 € TTC en réparation de leur préjudice de jouissance, 

 

Débouté Mr [B] et Mme [W] de toutes leurs autres demandes, notamment la demande au titre des frais de remise en état du jardin et des terrasses et du préjudice psychologique, 

 

Condamné Mme [A] et la société SMA SA in solidum à verser à Mr [B] et Mme [W] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, 

 

Dit que la société SMA SA devra garantir Mme [A] de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre et en tant que de besoin l'y condamne, 

 

Débouté la société SMA SA de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. » 



Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [W] ont interjeté appel de cette décision selon déclaration reçue au greffe de la cour le 10 décembre 2019 ( RG n°19/22843) rectifiée le 7 février 2020 ( RG n° 20/02973).

Les déclarations d'appel ont été jointes sous le n° 19/22843.





Par des conclusions signifiées le 28 avril 2020 formant appel incident la SMA SA venant aux droits de la compagnie SAGENA demande à la cour de :



Vu les articles 1792 et 1792-4-1 du code civil, 

Vu l'article L 114-1 du code des assurances, 

Vu l'article 1231-1 du code civil, 

 

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement dont appel et, statuant à nouveau, 

 

DIRE ET JUGER que les délais pour l'exercice de la garantie décennale et de la garantie 

biennale à l'encontre de la SMA SA, assureur DO, sont prescrits, 

 

DIRE ET JUGER Madame [A] mal fondée en son action en responsabilité 

contractuelle à l'encontre de la SMA SA, assureur DO, et subséquemment, en son appel en garantie, 

 

En conséquence, 

 

DEBOUTER Madame [A] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SMA SA, assureur DO, 

 

A titre subsidiaire, 

 

LIMITER l'indemnisation de Monsieur [B] et Madame [W] à la somme de 45.461,53 € retenue par le tribunal, 

 

Dans tous les cas, 

 

CONDAMNER Madame [A] à payer à la SMA SA, assureur DO, la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



CONDAMNER Madame [A] aux entiers dépens dont le recouvrement sera effectué au profit de Maître Stanislas de JORNA du cabinet FIDAL conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 

 

Par des conclusions récapitulatives signifiées le 11 février 2022 Madame [X] [S] épouse [A] demande à la cour de :



Vu le rapport d'expertise judiciaire du 5janvier 2017

Vu les articles 123-1, 1604, 1641, 1792 et 2224 du Code civil

Vu les articles L. 121-1 et L. 242-I du Code des assurances

Vu les articles 9 et 202 du Code de procédure civile

Vu la clause d 'exonération des vices cachés stipulée au sein de l 'acte de vente



RECEVOIR Madame [A] en ses conclusions et en son appel incident,



Et, y faisant droit,



A TITRE PRINCIPAL 



INFIRMER le jugement du TGI de MELUN du 5 novembre 2019 en ce qu'il retient l'existence d'un vice caché antérieur à la vente limité au phénomène périodique d'infiltrations d'eau sur le sol du sous-sol, ainsi qu'en ce qui concerne l'intégralité des condamnations prononcées à l'encontre de Madame [A],



Statuant à nouveau



DIRE ET JUGER que les désordres dénoncés par Monsieur [B] et Madame [W] ne relèvent pas de la garantie des vices cachés puisque résultant de vices apparents au jour de la vente et ne présentant pas de caractère rédhibitoire à l'endroit de leur survenance puisqu'affectant un sous-sol qui ne constitue pas un espace habitable selon la désignation du bien telle que retranscrite à l'acte de vente,



En conséquence,



DEBOUTER Monsieur [B] et Madame [W] de l'intégralité de leurs moyens, fins et prétentions dirigées à l'encontre de la concluante.



A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire la Cour venait à retenir l'existence de vices cachés 



INFIRMER le jugement du TGI de MELUN du 5 novembre 2019 en ce qu'i1 écarte

l'application de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés au bénéfice de Madame [A],



Et statuant à nouveau



FAIRE APPLICATION de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés stipulée au sein de l'acte de vente au regard de la bonne foi de Madame [A] qui ignorait non seulement la nature des vices à l'origine des infiltrations, mais encore leur ampleur dont elle n'a jamais eu a souffrir personnellement.



DEBOUTER Monsieur [B] ct Madame [W] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, telles que dirigées à l'encontre de Madame [A].



A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, dans l 'hypothèse ou la Cour viendrait à déclarer Madame [A] responsable des dommages subis par Monsieur [B] et Madame [W], même partiellement, sur le fondement de la garantie des vices cachés. 



CONFIRMER le jugement rendu le du 5 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de MELUN, en ce qu'il déclare l'action de Madame [A] dirigée à l'encontre la SMA SA en date du 21 mars 2018 recevable et non prescrite,



CONFIRMER le jugement en ce qu'i1 écarte l'argument tiré de la forclusion biennale et

décennale soulevée par la SMA SA concernant l'action dirigée par Madame [A] a son encontre qui repose sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle de l'assureur.



CONFIRMER le jugement rendu en ce qu'il retient la responsabilité civile contractuelle de la SMA SA en raison de la faute commise par son mandataire 



ET LA CONDAMNE à relever ct garantir Madame [A] de l'intégralité des

condamnations en principal, frais et accessoires, prononcées à son encontre.



EN TOUT ETAT DE CAUSE :



DEBOUTER Monsieur [B] et Madame [W] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions soulevées en cause d'appel, qui apparaissent particulièrement mal fondées. 



LES CONDAMNER solidairement in solidum, avec toutes parties succombantes et

notamment la SMA SA au paiement d'une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,





LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître

Brice AYALA en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



Par des conclusions récapitulatives d'appelants signifiées par voie électronique le 11 juillet 2022, Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [W] demandent à la cour :



Vu l'article 1641du Code Civil 

 

Et subsidiairement vu l'article 1604 du Code Civil 

 

Vu le rapport d'expertise judiciaire du 5 janvier 2017, 

 

Vu les pièces produites, 

 

DECLARER RECEVABLE ET FONDE l'appel interjeté par Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [W] 

 

Y faisant droit, 

 

INFIRMER la décision entreprise et, statuant à nouveau, 

 

Entériner les termes du rapport d'expertise judiciaire, 

 

Dire Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [W] recevables et bien fondés 

en leur action, 

 

Condamner Madame [X] [A] à payer à Monsieur [Z] [B] et 

Madame [T] [W] : 

 

Au titre de leur préjudice matériel : 

 

- la somme de 112.169,13€ au titre des travaux de reprise dont 101.971,94€ au 

 titre des travaux et (101.971,94€ x 10%) au titre de la maîtrise d''uvre majorée 

 suivant indice BT 01 de la construction 

 

- la somme de 4 968.00 € TTC au titre des frais de garde-meuble 

 

- la somme de 4 116.00 € TTC au titre de la reprise des peintures, 



- la somme de 1 500.00 € au titre de la remise en état du jardin, 



- la somme de 2 000.00 € au titre des objets mobiliers dégradés et détruits, 

 

Au titre de leur préjudice de jouissance 

 

- la somme de 9.590,40€ au 31 décembre 2020, sauf à parfaire 



- la somme de 2 250.00 € 

 

Au titre de leur préjudice psychologique 

 

- la somme de 3 000.00 € 



Dire que ces sommes seront assorties de l'intérêt légal couru à compter du 5 janvier 2017, date du dépôt du rapport d'expertise par application de l'article1231-7 du Code Civil, 



 

Dire qu'il y aura capitalisation des intérêts courus au visa des dispositions de l'article 

1343-2 du Code Civil, 

 

Condamner la défenderesse à payer à Monsieur [B] et Madame [W] la somme 

de 3 500.00 € en appel et confirmer la condamnation de 2.500.00€, en première 

instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Condamner la défenderesse en tous les dépens dont distraction au profit de Me Marianne COCHE, membre SELARL LEXACTUS au visa des dispositions de l'article 699 CPC.

 

La clôture était prononcée par ordonnance du 6 septembre 2022.





SUR QUOI,

LA COUR





1-Sur la portée de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés



Le tribunal a retenu que la clause exonératoire de la garantie des vices cachés figurant en page 8 de l'acte authentique de vente ne s'applique pas s'il est prouvé que dans les délais légaux les vices étaient en réalité connus du vendeur, connaissance établie par le rapport préliminaire de l'assureur dommages-ouvrage en date du 4 décembre 2006 mentionnant des taches d'humidité en partie supérieure du mur du sous-sol du pignon droit et des infiltrations au niveau du dallage du sous-sol, peu important que l'assureur dommages-ouvrage ait exclu sa garantie, celle-ci étant sans relation sur la connaissance que Madame [A] avait de l'existence de ce vice.



Madame [X] [S] épouse [A] fait grief au jugement de n'avoir pas retenu l'opposabilité de cette clause alors que celle-ci impose de démontrer la mauvaise foi du vendeur non établie en l'espèce, quand d'une part le rapport du cabinet SARETEC du 4 décembre 2006 remis aux acquéreurs lors de la vente, met en exergue les désordres d'humidité, que l'insuffisance de ventilation est donné par cet expert comme l'une des causes possible des infiltrations au niveau du dallage tandis que les nombreuses attestations produites caractérisent l'absence de problème d'humidité du sous-sol dans lequel deux chambres avaient été aménagées pour être régulièrement occupées. Elle souligne qu'on ne peut lui imputer comme une faute l'omission du constructeur tenant à l'absence de réalisation du drainage périphérique, non prévu dans le cadre des travaux comme devant être à la charge du Maître de l'Ouvrage.



Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [W] opposent que Madame [A] ne justifie pas de la remise du document relatif à la déclaration de sinistre avant la vente et que si tel avait été le cas, nul doute que la venderesse aurait dénié sa garantie dans l'acte de vente cependant que les attestations de complaisance produites, au vu de l'importance des désordres, sont insuffisantes à faire échec à la connaissance que la venderesse avait connaissance du vice antérieurement à la vente.



Réponse de la cour : 



Selon les dispositions de l'article 1642 du code civil : ' Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.'





Il suit de ce texte que le vendeur n'est pas tenu à garantie lorsque l'acheteur a eu connaissance, au moment de la vente, du vice dont la chose vendue était affectée.





Le vice au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil est un défaut d'une chose tel qu'il la rend impropre à l'usage auquel elle est destinée, ou qui diminue tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas achetée ou l'aurait achetée à moindre prix s'il en avait eu connaissance.



Selon les dispositions de l'article 1643 du code civil : 'Il ( le vendeur) est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.'



Ensuite de ce texte, la clause de non-garantie stipulant que l'acquéreur prendra l'immeuble dans son état actuel avec tous ses vices ou défauts apparents ou cachés ne peut être écartée à peine de dénaturation que si la mauvaise foi du vendeur est établie.



En l'espèce l'acte authentique de vente passé par devant Maître [R] [U] notaire à [Localité 7] en Seine et Marne énonce en page 8 à la clause Etat du bien : ' L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

- des vices apparents

- des vices cachés et ce par dérogation à l'article 1643 du code civil

S'agissant des vices cachés il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas 

- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel

- s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'



Il est établi par l'exposé préliminaire du rapport du cabinet POLY EXPERT mandaté par Monsieur [B] et Madame [W] dans le cadre de la garantie protection juridique, en page 2/6, qu'' En feuilletant les documents remis par l'ancien propriétaire, Madame et Monsieur [B]/[W] découvrent qu'une déclaration pour un évènement identique avait été déclaré en 2006 à l'assureur décennal de la maison.'



Par ailleurs, l'agence immobilière qui a concouru à l'acquisition de l'immeuble par Monsieur [B] et Madame [W], en la personne de Madame [N] [E]

témoigne par deux attestations :



- la première ( pièce 8 des appelants) en date du 25 juin 2015 indique : ' n'avoir observé aucun indice visuel permettant de déceler un problème d'infiltrations/étanchéité, les murs étaient propres/secs, et aucune suspiscion d'humidité ou d'odeur ne me sont apparus lors des visites avec les acquéreurs Monsieur [B] et Mademoiselle [W] ou au cours de la signature du compromis de vente le 15/09/14 chez Maître [U]'



- la seconde le 1er décembre 2017 dans laquelle elle ajoute : 'Mes clients que j'ai accompagnés lors de tous les rendez-vous, ont eu possession ce dossier seulement le jour de la signature de l'acte authentique de vente soit le 9/12/2014, après le rendez-vous chez le notaire. Ce dossier étant resté au domicile de Madame [A].'



Il s'évince de ces déclarations que les acquéreurs ont eu en mains le dossier relatif à la déclaration de sinistre effectuée par Madame [A] à la SAGENA assureur dommages-ouvrage après la signature de l'acte authentique le dossier ayant été laissé par Madame [A] à leur disposition dans la maison vendue.



Dans ce dossier figurent le rapport préliminaire Dommages-Ouvrage établi par le cabinet SARETEC joint à la déclaration de sinistre ensuite de la réunion tenue sur place le 1er décembre 2006 décrivant ainsi deux dommages :

- 'Dommage n°1 : taches d'humidité en partie supérieure du mur du sous-sol du pignon droit.



Le propriétaire nous confirme l'absence d'infiltrations au sous-sol à cet endroit. En pied de pignon le propriétaire a construit une terrasse. La mise en oeuvre d'une terrasse a pu détériorer la partie haute de l'étanchéité verticale. En l'état seule des taches d'humidité compatibles avec la destination des locaux ont été constatées.



- Dommage n°2 : Infiltrations au niveau du dallage du sous-sol



Dans les pièces situées au sous-sol, le long du pignon gauche, présence de dégradations des doublages thermiques liées à l'humidité. Ces pièces à usage de cave à l'origine ont été aménagées par les propriétaires en chambres. La propriétaire nous déclare que les infiltrations au niveau du son ( lire : sol ) ont été constatées dès la livraison de la maison lors de fortes pluies. Elles s'accompagnent désormais de terre.

Des terrasses ont été réalisées par le propriétaire en pied du pignon gauche et de la façade arrière.

Nous ne relevons la présence d'aucun regard dans les angles de la maison.

L'examen du dossier de la propriétaire indique que les terrassements et raccordements des réseaux ont été effectués par la société AREC, en dehors du contrat du CMI.

Aucune trace de drainage en pied de façade n'a pu être détectée dans les marchés.



Analyse Technique 



L'examen des terrasses ( absence de regards en angles) et les pièces (du) marché semble confirmer l'absence de drainage en pied des murs enterrés.

En cette absence il est possible que des infiltrations se produisent au niveau du pied des murs enterrés.

Les désordres observés peuvent également avoir pour origine des condensations excessives sur les faces intérieures des murs enterrés dans ces pièces où des doublages non ventilés ont été appliqués par le propriétaire sur des parois susceptibles d'être humides en permanence.'



Au résultat de ce rapport la lettre que la société SAGENA a adressée à Madame [A] le 4 janvier 2007 est jointe au dossier. 

Elle est rédigée en ces termes :

' Le sinistre déclaré concerne : ' taches d'humidité sur mur sous-sol. Ce désordre est d'ordre esthétique, il n'est pas de nature décennale dans la mesure où il ne compromet pas la solidité de l'ouvrage et ne rend pas ce dernier impropre à sa destination.



Infiltrations au niveau du dallage du sous-sol : ce désordre affecte des ouvrages qui ont été réalisés par vos soins et qui n'étaient donc pas compris dans le contrat du constructeur de maisons individuelles.

En conséquence, les garanties de votre contrat dommages-ouvrages n°374171R 9859000 ne sont pas applicables.'



Pour faire échec à la clause exonératoire de la garantie des vices cachés les acquéreurs doivent faire la preuve que la venderesse ayant eu connaissance d'un vice affectant l'immeuble vendu antérieurement à la vente lequel, s'il avait été porté à leur connaissance, les aurait déterminés à ne pas contracter ou à contracter à un prix différent, l'a, en pleine connaissance de cause, dissimulé aux acquéreurs pour les convaincre d'acquérir.



Il est établi par les éléments précités que Madame [A] a signalé à son assureur dommages-ouvrages 8 ans avant la vente, un sinistre survenu à cette même période, lié à des remontées d'humidité et à des infiltrations au niveau du dallage qui a été qualifié par l'assureur de désordre de 'nature esthétique' et n'a pas donné lieu à garantie.



Par ailleurs Madame [A] produit treize attestations dont 4 émanant de personnes déclarant avoir régulièrement été hébergées par elle dans les deux chambres du sous-sol qui affirment en particulier, [I] [H] le 19 mai 2016, [O] [Y] le 1er mai 2016, [G] [J] le 24 avril 2016, n'avoir jamais déploré la moindre présence d'humidité au sous-sol, et avoir personnellement constaté que le sous-sol était parfaitement sain et la maison tout comme les chambres du sous-sol, aménagée avec un grand soin. 



[F] [L] le 27 avril 2016, témoigne en outre avoir déposé en accord avec Madame [A] des meubles lors de son déménagement au sous-sol pendant un an et n'avoir subi aucun endommagement.



Au résultat de ces constatations il ne peut être fait grief à Madame [A] d'avoir dissimulé la connaissance d'un vice déterminant du consentement donné par les acquéreurs à la vente de l'immeuble quand il est seulement établi qu'elle a eu connaissance d'un sinistre qualifié de désordre de nature esthétique par l'assureur, survenu 8 ans avant la vente, n'ayant pas donné lieu à la prise en charge de la garantie dommages-ouvrage et dont le caractère décennal n'a pas été établi antérieurement à la vente.



Par conséquent le tribunal ne pouvait, sans dénaturer la clause exclusive de la garantie des vices cachés figurant à l'acte authentique, dénier la portée de cette exonération au vu de la seule connaissance par la venderesse des dommages liés à l'humidité des murs et aux infiltrations du dallage antérieurement à la vente sans rechercher si le défaut, qui fonde l'action sur la garantie des vices cachés et dont il est fait état, constitue un vice au sens de l'article 1641 du code civil, en ce qu'il présente une gravité telle que les acquéreurs en auraient donné un moindre prix ou n'auraient pas acquis le bien'.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a dit que Madame [A] ne peut se prévaloir de la clause l'exonérant de sa garantie au titre des vices cachés.



2- Sur l'obligation de délivrance conforme



Subsidiairement Monsieur [B] et Madame [W] font valoir que l'immeuble vendu ne s'avère pas conforme à la présentation qui en a été faite d'une maison en parfait état avec la mention que deux grandes pièces carrelées en sous-sol peuvent permettre d'installer une chambre supplémentaire ou un bureau alors qu'il est impossible de procéder au vu des désordres à une telle installation.



Madame [A] n'a pas conclu sur ce point.



Réponse de la cour :



Selon les dispositions de l'article 1604 du code civil : ' La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l'acheteur.' 



Il suit des ce texte que la non-conformité d'un immeuble est inhérente à l'obligation de délivrance : la preuve de la non-conformité d'un élément du contrat de vente incombe à l'acquéreur et ne peut pas entraîner la responsabilité du vendeur lorsque la non-conformité est apparente.



Monsieur [B] et Madame [W] ont acquis une maison comportant un sous-sol décrit en page 3 de l'acte authentique de vente comme 'étant élevée sur sous-sol total comportant au sous-sol un garage et une cave'.



La description du sous-sol dans la fiche technique remplie par l'agence immobilière mandatée pour la vente indique : ' au sous-sol un grand garage et deux autres grandes pièces carrelées possibilité de faire une chambre supplémentaire ou un bureau.'



'La possibilité' évoquée par l'agence immobilière suggère sans aucune ambiguité la réalisation préalable de travaux d'aménagement pour transformer la pièce en chambre ou en bureau dont les acquéreurs ont pu se convaincre eux-mêmes en visitant le sous-sol.





Monsieur [B] et Madame [W] ne rapportent donc pas la preuve de la non conformité alléguée et seront déboutés de ce chef.



3- Les frais irrépétibles et les dépens :



Monsieur [B] et Madame [W], sur infirmation, seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Succombants à la présente instance ils seront condamnés à régler à Madame [A] outre les entiers dépens de première instance et d'appel une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.



La SMA SA sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS



La cour,



INFIRME en toutes ses dispositions le jugement ;



STATUANT à nouveau,



DEBOUTE Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [W] de l'intégralité de leurs demandes ;



DEBOUTE la SMA SA de sa demande au titre des frais irrépétibles ;



CONDAMNE Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel et au règlement à Madame [X] [S] épouse [A] d'une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.













 La greffière, La présidente,