Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 4 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 04 JANVIER 2023



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02880 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFGML



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Novembre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/57097





APPELANTS

 

Monsieur [T] [O]

c/o Monsieur [F], [Adresse 1]

[Adresse 1]



S.A.S. LA RUCHE INK & BARBER prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentés par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

et par Me Richard ARBIB, avocat au barreau de Créteil, toque : 320 substitué par Me Sarah ABITBOL





INTIMÉE 



OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Août 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

Monsieur Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Madame Edmée BONGRAND, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN

ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-paul BESSON, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier lors de la mise à disposition.



******

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 21 février 2019, la société Office Français Inter Entreprises (ci-après la société OFIE) a donné à bail à la société La Ruche Ink & Barber en cours d'immatriculation un local situé [Adresse 2], destiné à l'activité de « tatouage - piercing - barber », moyennant le paiement d'un loyer annuel de 15.775,28 euros HT et de deux provisions sur charges trimestrielles de 420 et 144 euros TTC. 



Le même jour, M. [O], gérant de la société La Ruche Ink & Barber, s'est porté caution solidaire des engagements pris par le preneur dans la limite de 63.559,01 euros. 



A la suite de loyers impayés, la société OFIE a fait délivrer au preneur plusieurs commandements de payer qui n'ont pas été suivis d'effet.



Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société OFIE a, par exploit délivré les 05 et 18 août 2021, fait citer la société La Ruche Ink & Barber et M. [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner l'expulsion de la société Ruche Ink & Barber et de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force public et d'un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi, ainsi que de voir condamner solidairement les défendeurs au paiement de sommes au titre de loyers et charges impayés, des pénalités de retard, d'une indemnité d'occupation, et dire que le dépôt de garantie lui sera acquis. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 24 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : 




renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ; 

constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 22 février 2019 liant les parties ainsi que la résiliation du contrat au 27 mai 2021 ; 

dit que la société La Ruche Ink & Barber devra libérer les locaux situés [Adresse 2], et, faute de l'avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné solidairement la société La Ruche Ink & Barber et M. [O] à payer à la société OFIE ; 


à compter du 27 mai 2021, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes, les sommes devant être dûment justifiées au stade de l'exécution de la présente décision, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;

en conséquence, et d'ores et déjà, la somme de 3.511,82 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 12 octobre 2021, échéance d'octobre 2021 incluse ; 


dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus ;

dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné solidairement la société La Ruche Ink & Barber et M. [O] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 




Par déclaration du 04 février 2022, la société La Ruche Ink & Barber et M. [O] ont relevé appel de l'ordonnance en ce qu'elle a : 




dit que la société La Ruche Ink & Barber devra libérer les locaux situés [Adresse 2], et faut de l'avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ; 

rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

condamné solidairement la société La Ruche Ink & Barber et M. [O] à payer à la société OFIE :


à compter du 27 mai 2021, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes, les sommes devant dûment être justifiées au stade de l'exécution de la décision et ce jusqu'à libération effective des lieux ; 

en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 3.511,82 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 12 octobre 2021 échéance octobre 2021 incluse ;


condamné solidairement les concluants au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;


Sont rappelées les dispositions de l'article 455, alinéa 2, du code de procédure civile selon lesquelles le jugement énonce la décision sous forme de dispositif, et que l'appel porte, plus généralement, sur toute disposition non visée au dispositif, faisant grief aux appelants.



Ils demandent à la cour, par leurs dernières conclusions remises et notifiées le 15 avril 2022, et au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de : 




les recevoir en leurs appel, fins, demandes et conclusions ;


les y déclarant bien fondés et y faisant droit : 


infirmer l'ordonnance de référé en date du 24 novembre 2021 rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris portant le numéro de répertoire général 21/57097 en ce qu'elle a : 


« constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 22 février 2019 liant les parties ainsi que la résiliation du contrat au 27 mai 2021 ; 

dit que la société La Ruche Ink & Barber devra libérer les locaux situés [Adresse 2], et faut de l'avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ; 

rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

condamné solidairement la société La Ruche Ink & Barber et M. [O] à payer à la société OFIE :


à compter du 27 mai 2021, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes, les sommes devant dûment être justifiées au stade de l'exécution de la décision et ce jusqu'à libération effective des lieux ; 

en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 3.511,82 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 12 octobre 2021 échéance octobre 2021 incluse ;


condamné solidairement les concluants au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; » 


la confirmer pour le surplus ;


statuant de nouveau :


dire et juger qu'ils ont réglé la somme de 3.511,82 euros le 15 avril 2022 ;

leur accorder des délais rétroactifs de paiement à effet du 15 avril 2022 ;

dire que ladite clause résolutoire est réputée n'avoir jamais produit d'effets ;

débouter l'intimée de toute demande contraire ; 

condamner la société OFIE en tous les dépens de première instance et d'appel. 




La société OFIE demande à la cour, par ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 mai 2022, et au visa des articles 1343-5 du code civil, L.145-41 du code de commerce, et 700, 834 et 835, alinéa 2, du code de procédure civile, de :




déclarer la société La Ruche Ink & Barber et M. [O] irrecevables et mal fondés en leur appel ;

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a statué ainsi : 


« condamnons solidairement la société La Ruche Ink & Barber et M. [O] ;

constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 21 février 2019 liant les parties ainsi que la résiliation du contrat au 27 mai 2021 ;

disons que la société La Ruche Ink & Barber devra libérer les locaux situés [Adresse 2], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; »


infirmer l'ordonnance pour le surplus ;


et statuant à nouveau : 


débouter la société La Ruche Ink & Barber et M. [O] de l'ensemble de leurs demandes ;

condamner solidairement la société La Ruche Ink & Barber et M. [O] à lui payer : 


à titre de loyers, charges et indemnités d'occupation au 25 avril 2022 la somme provisionnelle de 4.016,01 euros ;

la somme provisionnelle de 401,60 euros sur le fondement de l'article 13 du bail du 21 février 2019 ;

à compter du 1er juillet 2022, indemnité d'occupation journalière égale à 2 % du dernier loyer trimestriel HT, et ce jusqu'à libération définitive des lieux, par la remise des clefs ;

une indemnité de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens ; 


dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;

rappeler que la décision à intervenir est exécutoire en vertu de la loi. 




L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 juin 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.





SUR CE,



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En vertu de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.



En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Les appelants indiquent que n'étant pas comparants en première instance, ils n'ont pas été en mesure de formuler de demande, alors qu'ils sont à jour du paiement des loyers et qu'il n'y a pas lieu d'appliquer la clause résolutoire et de prononcer la résiliation du bail.



La société OFIE soutient que c'est à bon droit que le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail car un commandement de payer a été régulièrement signifié à la société La Ruche Ink & Barber le 26 avril 2021 et que les causes de ce commandement n'ont pas été apurées dans le délai alloué, de sorte qu'il y avait lieu de juger qu'elle était acquise le 27 mai 2021. 



Il ressort des pièces produites aux débats et notamment du bail du 21 février 2019 que celui-ci contient une clause résolutoire à l'article 6 A et B. Le commandement de payer délivré le 26 avril 2021 à la société La Ruche Ink & Barber reproduisait intégralement cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce. 



Il apparaît que les causes du commandement n'ont pas été payées dans le délai d'un mois, ainsi qu'il résulte du décompte produit par la société OFIE, ni par la société ni par la caution. D'ailleurs, la société La Ruche Ink & Barber ne conteste pas et fait valoir que la conjoncture économique liée au Covid-19 l'a placée dans une situation financière délicate, ce qui n'est plus le cas actuellement, qu'elle génère désormais un chiffre d'affaire et qu'elle est de bonne foi.



Sur la demande de délais de paiement 



En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



La Sas La Ruche Ink & barber et M. [O] soutiennent que l'arrêt des paiements des loyers par la société était dû à des difficultés financières conjoncturelles (crise sanitaire) et depuis la reprise de ses activités, elle a pu générer un chiffre d'affaires suffisant pour apurer sa dette postérieurement à la signification de l'ordonnance de référé. Au regard de leur bonne foi, ils demandent l'octroi de délais rétroactifs de paiement, sur le fondement des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil et de pouvoir rester dans les lieux loués car la mesure d'expulsion n'a pas été exécutée.



La société Office Français Inter-Entreprises soutient qu'il y a lieu de débouter les appelants de leur demande de délai de grâce en ce que les difficultés financières de la société La Ruche Ink & Barber ne sont pas conjoncturelles, contrairement à ce qu'elle affirme, mais structurelles : la société présente un solde débiteur depuis début 2020, alors même qu'en tant que commerce essentiel, elle a pu continuer son activité pendant la crise sanitaire. Par ailleurs, elle souligne que les appelants ne produisent aucune preuve au soutien de l'allégation selon laquelle la santé financière de la société La Ruche Ink & Barber se serait dégradée à cause de la crise sanitaire et se serait améliorée depuis sa fin. Elle explique encore que les paiements réalisés par la société appelante n'ont pas permis d'apurer sa dette, contrairement à ce qu'elle fait valoir. 



Il ressort des pièces produites aux débats que le montant de la condamnation au titre de l'arriéré de loyer a été payé spontanément par les appelants le 15 avril 2022.



Il apparaît cependant que le preneur a des difficultés pour payer de manière complète et régulière son loyer depuis le mois de mai 2019 et a reçu un premier commandement de payer pour un montant de 5 426,67 euros le 24 juillet 2019. A la suite de nouveaux impayés à compter du mois d'avril 2020, le bailleur a à nouveau fait délivrer à la société La Ruche Ink & Barber le 29 juillet 2020 un commandement de payer pour un montant de 8 799,87 euros. Un dernier commandement de payer a été délivré au preneur le 26 avril 2021 pour un montant de 7 526,71 euros qui n'a pas été régularisé avant l'assignation devant le tribunal judiciaire de Paris. En outre, les loyers courants ne sont pas réglés de manière régulière, ainsi qu'il résulte du décompte actualisé de la société OFIE, le solde débiteur n'a jamais été complètement apuré et s'est même accru jusqu'à la somme de 4 016,01 euros le 25 avril 2022, soit postérieurement au paiement du montant de la condamnation pécuniaire prononcée par le tribunal judiciaire de Paris. Enfin, si la société La Ruche Ink & Barber affirme qu'elle est un débiteur malheureux victime de la pandémie de Covid-19, elle ne présente pour autant aucune situation comptable et bancaire, ni aucun prévisionnel d'activité, qui pourrait démontrer la viabilité de son projet dans des proportions suffisantes pour que l'octroi de délai puisse être envisagé. 



Dans ces conditions, la demande de délai sera rejetée et l'ordonnance entreprise sera confirmée des chef de l'acquisition de la clause résolutoire, de la résiliation du bail au 27 mai 2021, et de l'expulsion des locaux litigieux. 



Sur les provisions sur arriéré de loyers et indemnités d'occupation 



En vertu du 2e alinéa de l'article 835 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.



La société OFIE indique que le montant de la créance a continué à croître postérieurement à l'ordonnance du 24 novembre 2021 et demande, dans le cadre d'un appel incident, la réformation de l'ordonnance entreprise et la condamnation des appelants au paiement de la somme de 4.016,01 euros au titre de la créance locative arrêtée au 25 avril 2022. 



Il ressort des pièces produites aux débats que la créance locative de la société OFIE a été arrêtée à la somme de 3 511,82 euros pour la période jusqu'à la fin du mois d'octobre 2021 par décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. MM. [O] et [L] ont réglé les 14 et 15 avril 2022 une somme totale de 3 800 euros sur le compte gérance de la société bailleresse.



Pour autant, il ressort du décompte actualisé au 25 avril 2022 établi par la société CMB chargée de la gestion locative du local commercial que la société appelante doit toujours, malgré ce paiement, une somme de 4 016,01 euros et l'appelant ne formule aucune contestation sérieuse de ce chef. Cette somme sera donc allouée à titre de provision à la société OFIE.



Sur le montant de l'indemnité d'occupation 



La société OFIE indique que c'est à tort que le juge des référés l'a déboutée de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation majorée au titre de l'article 3.21 du contrat de bail, alors que cet article, clair et précis que le juge a dénaturé, avait vocation à s'appliquer. 



Elle fait de même valoir que, contrairement à ce qu'a jugé le juge des référés, il y avait lieu de lui accorder la condamnation solidaire de la société La Ruche Ink & Barber et de M. [O] au paiement de d'intérêts contractuels, car l'article 9 du bail, qui a vocation à s'appliquer, était clair et précis sur ce point. 



Elle soutient qu'en l'absence de demande des appelants de voir l'ordonnance confirmée en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes relatives à la pénalité contractuelle et au dépôt de garantie, il n'existe aucune contestation sérieuse permettant de lui refuser le bénéfice du jeu des articles 8 et 13 du contrat de bail les concernant. Elle soutient donc qu'il y a lieu de réformer l'ordonnance entreprise sur ces points. 



Il ressort des dispositions du bail commercial du 21 février 2019 et notamment de l'article 3-21 de ce bail qu'à défaut par le preneur d'évacuer les lieux au plus tard à la date d'échéance du présent contrat, ou à une date fixée amiablement, judiciairement ou administrativement, le preneur sera redevable envers le bailleur d'une indemnité d'occupation fixée d'ores et déjà pour chaque jour de retard à 2% du dernier loyer trimestriel hors taxes. 



Il apparaît cependant que la société OFIE ne sollicite pas une provision, mais l'indemnité d'occupation elle-même, ce qui ne ressort pas des pouvoirs du juge des référés. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande et le moyen sera rejeté. 



Sur la pénalité, les intérêts de retard et le dépôt de garantie 



La société OFIE considère qu'en vertu des dispositions expresses du bail commercial qu'elle a conclu avec la société La Ruche Ink & Barber, cette dernière est tenue de lui payer des intérêts contractuels au taux de 0,72% par mois à la date d'exigibilité de la dette. Le bail prévoit également que le dépôt de garantie soit acquis à la société OFIE en cas de résiliation du bail et que le preneur soit condamné à payer 10% de la somme due pour couvrir le bailleur de ses frais et des dommages résultant du retard de paiement.



S'agissant des intérêts contractuels prévus par l'article 8 du bail précité, il y a lieu de constater que cette demande qui figure dans le corps des conclusions de l'appelant n'est pas reprise dans le dispositif de ces mêmes conclusions. Or, selon l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



C'est ainsi que la cour n'est pas saisie de cette prétention.



Concernant la demande de provision de 401,60 euros correspondant à 10% des sommes dues, prévue par l'article 13 du bail commercial, il y a lieu de constater que cette clause apparaît sérieusement contestable car elle regroupe tout à la fois des intérêts moratoires qui sont déjà prévus par la loi et les frais du bailleur qui sont couverts par les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La demande sera donc rejetée.



S'agissant de la demande d'acquistion du dépôt de garantie du fait de la résiliation du bail, prévue par l'article 9 du bail commercial, cette demande ne ressort pas de la compétence du juge des référés qui n'est compétent que pour allouer une provision.



Il n'y a donc pas lieu à référé sur ces demandes et l'ordonnance entreprise sera confirmée sur ces points.



Sur les autres demandes 



Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à la charge des dépens et à l'indemnisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. 



La Sas La Ruche Ink & Barber et M. [O], qui succombent, seront tenus solidairement aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,



Confirme l'ordonnance entreprise du 24 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a condamné solidairement la société La Ruche Ink & barber et M. [O] à payer à la société Office Français Inter Entreprises la somme de 3 511,82 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 12 octobre 2021, échéance d'octobre 2021 incluse ;



Statuant à nouveau, 



Condamne solidairement la Sas La Ruche Ink & Barber et M. [O] à payer à la Sas Office Français Inter Entreprises la somme de 4 016,01 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 25 avril 2022;



Condamne solidairement la Sas La Ruche Ink & Barber et M. [O] aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT