Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 4 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 04 JANVIER 2023



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06887 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFS36



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Février 2022 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 21 / 01611





APPELANT



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET [J] dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

SIRET : 328 413 000

représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 

assistée par Me Jérémie ETIEMBLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P074







INTIMÉES 



S.A.S. CABINET [J] prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

N° SIRET : 328 .41 3.0 00

représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399 

assistée par Me Eléonore ADDUARD, avocat au barreau de PARIS



S.C.I. STELLA NESS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° SIRET : 444 940 605

représentée par Me Corinne ILLOUZ, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Mme Patricia LEFEVRE, conseillère





Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX



 

ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



******

La société Stella Ness est propriétaire d'un lot 16, situé au rez-de-chaussé du bâtiment B d'un ensemble immobilier en copropriété, située [Adresse 1] (93), ayant pour syndic la société Cabinet [J].



Au-dessus du lot de la société Stella Ness, se trouvent les lots 17 et 18, constitués d'un placard et d'un appartement situé au 1er étage du bâtiment B, qui appartenaient à M. [R], décédé le 27 mars 2010. 



Exposant avoir subi des désordres du fait d'infiltrations en provenance de l'appartement de M. [R], la société Stella Ness a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société Cabinet [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny par actes d'huissier du 14 octobre 2021 en lui demandant de :




condamner les défendeurs in solidum à effectuer sous astreinte les travaux de remise en état du plafond de son lot n° 16, de la toiture par des travaux curatifs et les traitements des bois avec le remplacement des deux solives détériorées, et des parties communes plancher haut et plancher bas ;

condamner les défendeurs in solidum à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de provision représentant les loyers perdus et la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, 

condamner le syndic soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros à titre de provision représentant les charges non payées par la succession vacante [R] et à ouvrir au nom du syndicat des copropriétaires une procédure de succession vacante [R] auprès des domaines, sous astreinte.




Par ordonnance du 7 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :




condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à faire réaliser, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance, les travaux sur les parties communes nécessaires pour permettre sans danger que soient retirés les étais implantés dans l'appartement de la demanderesse ainsi que les travaux de remise en état du plafond de cet appartement, sous astreinte de 20 euros par jour de retard ;

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société Stella Ness la somme provisionnelle de 10 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance et celle de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

déclaré irrecevables les demandes de la société Stella Ness tendant à ce que soit prononcée une condamnation au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

rejeté toutes les demandes formées contre la société Cabinet [J] personnellement ; 

condamné la société Stella Ness à payer à la société Cabinet [J] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

rejeté toutes autres demandes ; 

rappelé qu'en application de l'article 10-l de la loi du 10 juillet 1965, la société Stella Ness sera dispensée, en sa qualité de copropriétaire, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente instance ;

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens dont distraction au profit de Me Illouz. 




Par déclaration du 1er avril 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle l'a : 




condamné à faire réaliser, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente, les travaux sur les parties communes nécessaires pour permettre sans danger que soient retirés les étais implantés dans l'appartement de la demanderesse ainsi que les travaux de remise en état du plafond de cet appartement, sous astreinte de 20 euros par jour de retard ;

condamné à payer à la société Stella Ness la somme provisionnelle de 10 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance et celle de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

débouté de toutes ses autres demandes ; 

condamné aux dépens dont distraction au profit de Me Illouz.




Aux termes de ses dernières conclusions en date du 27 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, il demande à la cour de :



À titre liminaire, 


déclarer caduc l'appel incident de la société Stella Ness et, par suite, irrecevables ses demandes incidentes ; 


À titre principal, 


infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l' a : 

condamné à faire réaliser, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente, les travaux sur les parties communes nécessaires pour permettre sans danger que soient retirés les étais implantés dans l'appartement de la demanderesse ainsi que les travaux de remise en état du plafond de cet appartement, sous astreinte de 20 euros par jour de retard ;

condamné à payer à la société Stella Ness la somme provisionnelle de 10 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance et celle de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

débouté de toutes ses autres demandes ; 

condamné aux dépens dont distraction au profit de Me Illouz.


Statuant à nouveau, 


débouter la société Stella Ness de sa demande d'injonction de faire réaliser des travaux et de sa demande d'indemnité provisionnelle ;

condamner la société Stella Ness à communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, un devis de travaux conforme au projet de travaux tel qu'il résulte du dossier d'appel d'offres établi par M. [V] le 20 mars 2020, et conforme au budget voté par l'assemblée des copropriétaires du 13 octobre 2020, soit inférieur ou égale à la somme de 18 700 euros TTC ;

condamner la société Stella Ness à communiquer au syndic, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, le devis ou l'offre de contrat de l'architecte pour le suivi et le contrôle de l'exécution des travaux, aux conditions tarifaires arrêtées par l'assemblée générales des copropriétaires du 13 octobre 2020 ; 

condamner la société Stella Ness au paiement d'une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.




La société Stella Ness, aux termes de ses dernières conclusions en date du 2 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :




juger l'appel du syndicat nul pour défaut de qualité à agir ; 

juger sa demande recevable et bien fondée en son appel incident ; 

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet [J], et ledit syndic à lui payer à exécuter les travaux suivants : 

travaux de remise en état du plafond de son lot ; 

travaux de remise en état de la toiture par des travaux curatifs et les traitements des bois avec le remplacement des deux solives détériorées ; 

travaux de remise en état des parties communes plancher haut et plancher bas ; 

et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir ; 

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet [J], et ledit syndic à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de provision représentant les loyers perdus ; 

condamner le syndic, la société Cabinet [J], à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de provision représentant les charges non payées par la succession vacante [R] ; 

condamner le syndic, la société Cabinet [J], à ouvrir au nom du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une procédure de succession vacante [R] auprès des domaines, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir ; 

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet [J], à lui payer chacun la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet [J], et ledit syndic, aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Illouz, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

juger qu'elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.




La société Cabinet [J], aux termes de ses dernières conclusions en date du 28 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :




déclarer irrecevables les conclusions d'intimée comportant appel incident régularisées par la société Stella Ness le 2 juin 2022 ; 

déclarer caduc l'appel incident formulé par la société Stella Ness aux termes de ses conclusions du 2 juin 2022 ; 

déclarer irrecevable la demande en paiement de la somme de 10 000 euros au titre des charges de copropriété impayées formulée par la société Stella Ness à son encontre comme nouvelle à hauteur d'appel ; 

déclarer irrecevable la demande en paiement de la somme de 10 000 euros au titre des charges de copropriété impayées formulée par la société Stella Ness à son encontre pour défaut d'intérêt à agir ; 

confirmer l'ordonnance du 7 février 2022 en ce que le juge des référés a déclaré irrecevables les demandes formulées par la société Stella Ness pour le compte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à son encontre ; 

confirmer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Bobigny le 7 février 2022 en ce qu'il a débouté la société Stella Ness de l'ensemble de ses demandes formulées à son encontre ;

débouter en toutes hypothèses la société Stella Ness de toutes ses demandes formulées à son encontre ; 

condamner la société Stella Ness à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.




L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.





SUR CE,



Sur la nullité de l'appel du syndicat de copropriétaires



La société Stella Ness fait valoir que les articles 55 du décret du 17 mars 1967 et 31 du code de procédure civile imposent au syndic de justifier d'un pouvoir pour faire appel. Elle affirme qu'en l'espèce, aucune assemblée n'a autorisé le syndic à interjeter appel et le syndic ne pouvait de sa seule initiative le faire. Il s'agit selon elle d'un défaut manifeste du droit d'agir, entraînant la nullité de l'appel.



Cependant, en vertu du 3e alinéa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas nécessaire notamment pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Or, en l'occurrence, il s'agit d'un appel sur une ordonnance de référé, de plus le syndicat des copropriétaires intervient en défense. Dans ces hypothèses, le syndic peut valablement exercer une voie de recours sans nécessité de justifier d'une habilitation de l'assemblée générale (Civ. 3e, 4 juillet 1990, pourvoi n° 88-18.191)



L'exception de nullité de l'appel sera donc rejetée.



Sur l'appel incident de la société Stella Ness



En vertu des articles 542 et 954 du code de procédure civile, lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ni l'annulation du jugement, la cour ne peut que confirmer le jugement.



L'appel incident n'est pas différent de l'appel principal par sa nature ou son objet, de sorte que les conclusions de l'appelant, qu'il soit principal ou incident, doivent déterminer l'objet du litige porté devant la cour, l'étendue des prétentions dont est saisie la cour étant déterminée dans les conditions fixées par l'article 954 du code de procédure civile.



En l'espèce, les conclusions de la société Stella Ness, qui n'a pas conclu sur ce point, ne comportent aucune prétention tendant à l'infirmation ou à la réformation du jugement attaqué, bien que ses chefs de demande diffèrent de la décision du premier juge. Ses conclusions ne comportent donc pas un appel incident valable. Dans ces conditions, l'appel incident de la société Stella Ness sera déclaré caduc et ses demandes incidentes irrecevables (Civ. 2e, 1er juillet 2021, n° 20-10.694), à savoir :




la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet [J], et dudit syndic à lui payer à exécuter, sous astreinte de 200 euros par jour de retard 1°) les travaux de remise en état du plafond de son lot ; 2°) les travaux de remise en état de la toiture par des travaux curatifs et les traitements des bois avec le remplacement des deux solives détériorées ; 3°) les travaux de remise en état des parties communes plancher haut et plancher bas ;

la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet [J], et dudit syndic à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de provision représentant les loyers perdus ; 

la condamnation le syndic, la société Cabinet [J], à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de provision représentant les charges non payées par la succession vacante [R] ; 

la condamnation du syndic, la société Cabinet [J], à ouvrir au nom du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une procédure de succession vacante [R] auprès des domaines, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir.




Corollairement, il y aura lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable les demandes de la société Stella Ness tendant à ce que soit prononcée une condamnation au profit du syndicat de copropriété et en ce qu'elle a rejeté les demandes formées contre la société [J] personnellement.

 

Sur l'injonction de faire réaliser des travaux sur les parties communes



En vertu du 1er alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'ordonnance entreprise a condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux sur les parties communes nécessaires pour permettre sans danger que soient retirés les étais implantés dans l'appartement de la demanderesse ainsi que les travaux de remise en état du plafond de cet appartement.



Il est constant que l'appartement de la société Stella Ness est encombré par des étais qui empêchent de le donner à bail. Cependant, il n'est pas avéré que la pose d'étais ait fait suite à des désordres dans les parties communes dont le syndicat de copropriétaire serait responsable. 



En effet, le syndicat des copropriétaires justifie que le 29 octobre 2019, se plaignant de désordres en provenance de l'appartement de M. [R], la société Stella Ness s'est rapprochée du syndic qui a missionné M. [V], architecte. Ainsi qu'il résulte de son rapport du 25 novembre 2019 (pièce 10 syndicat de copropriété), un constat a été fait de désordres au plafond de l'appartement Stella Ness (rez-de-chaussée), ainsi que du côté du mur séparatif, entre deux solives, des stigmates pouvant laisser penser à la présence d'un champignon lignivore de type mérule. M. [V] considérait qu'il s'agissait de « dégâts des eaux consécutifs, dont certains très anciens sont à l'origine des désordres constatés. Défaut d'entretien Niveau 1er étage ». Plus précisément, l'architecte concluait son rapport en indiquant que les dégâts des eaux du lot 18 étaient « en provenance de la cuisine située au niveau 1 au-dessus des solives détériorées et d'un défaut de branchement de l'eau usée sur la descente pluviale ». 



Le syndicat des copropriétaires produit également un courrier du gérant de la société Stella Ness en date du 13 novembre 2019, adressé à M. et Mme [R]-[B], en qualité d'héritiers de M. [R], leur reprochant les nombreux dégâts des eaux qu'il avait subis en provenance de leur appartement et leur inaction. 



La société Stella Ness explique qu'en vertu de l'article 18 et en cas d'urgence, le syndic doit faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Cependant ce moyen vient à l'appui de prétentions composant un appel incident qui a été déclaré caduc. Surabondamment, à supposer même que la pose d'étais dans l'appartement de la société Stella Ness provienne de désordres dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires démontre qu'à la suite d'un appel d'offre portant sur la réhabilitation des parties communes du bâtiment B, celle-ci était évaluée à un coût total de 32 000 euros TTC pour l'offre la mieux-disante (pièce 12 syndicat des copropriétaires). Or lors de l'assemblée générale du 13 octobre 2020, les deux copropriétaires, soit la société Stella Ness et M. et Mme [R]-[B] ont refusé de se positionner sur une des trois sociétés proposées par l'appel d'offres et ont voté (deux copropriétaires représentant 844/844 tantièmes) un budget minoré de 50 %.



En définitive, l'imputabilité au syndicat des copropriétaires du trouble subi par la société Stella Ness ne ressort pas avec l'évidence requise en référé, de sorte qu'il n'y a lieu à référé sur la demande de remise en état à la charge du syndicat des copropriétaires.



Provision sur trouble de jouissance



En vertu du 2e alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans le trouble de jouissance souffert par la société Stella Ness est sérieusement contestable. Il n'y a donc lieu à référé de ce chef.



Sur les demandes d'injonction



Le syndicat des copropriétaires, qui ne précise pas le fondement de ses demandes au regard des articles 834 et 835 du code de procédure civile, n'explique pas non plus à quel titre la société Stella Ness serait débitrice d'une obligation de communiquer 1°) un devis de travaux conforme au projet de travaux résultant de l'appel d'offres de M. [V] du 20 mars 2020, et conforme au budget voté par l'assemblée des copropriétaires du 13 octobre 2020, soit inférieur ou égale à la somme de 18 700 euros ; 2°) un devis ou offre de contrat d'un architecte pour le suivi et le contrôle de l'exécution des travaux, aux conditions tarifaires arrêtées par l'assemblée générales des copropriétaires du 13 octobre 2020. 



Il n'y a donc lieu à référé de ces chefs.



Sur les autres demandes



L'ordonnance sera infirmée dans ses dispositions concernant la charge des dépens et des frais irrépétibles, dont la société Stella Ness sera tenue.





PAR CES MOTIFS,



Déboute la société Stella Ness de son exception de nullité de l'appel principal ;



Déclare caduc l'appel incident de la société Stella Ness et irrecevables ses demandes tendant à la condamnation :




in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet [J], et dudit syndic à lui payer à exécuter, sous astreinte de 200 euros par jour de retard 1°) les travaux de remise en état du plafond de son lot ; 2°) les travaux de remise en état de la toiture par des travaux curatifs et les traitements des bois avec le remplacement des deux solives détériorées ; 3°) les travaux de remise en état des parties communes plancher haut et plancher bas ;

in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet [J], et dudit syndic à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de provision représentant les loyers perdus ; 

du syndic, la société Cabinet [J], à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de provision représentant les charges non payées par la succession vacante [R] ; 

du syndic, la société Cabinet [J], à ouvrir au nom du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une procédure de succession vacante [R] auprès des domaines, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir ; 




Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable les demandes de la société Stella Ness tendant à ce que soit prononcée une condamnation au profit du syndicat de copropriété et en ce qu'elle a rejeté les demandes formées contre la société Cabinet [J] personnellement ;



L'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau : 



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de travaux sous astreinte à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et de condamnation à une provision sur indemnisation du préjudice de jouissance ;



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ; 



Condamne la société Stella Ness à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et à la société Cabinet [J] une somme de 1 500 euros à chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Stella Ness aux entiers dépens de première instance et d'appel. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT