Cour d'Appel · 2ème chambre — 4 janvier 2023

04/01/2023





ARRÊT N°4



N° RG 19/01475 - N° Portalis DBVI-V-B7D-M4CI

FP/CO



Décision déférée du 17 Janvier 2019 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 18/00891

M.[D]

















[U] [Z]

[P] [J]

[L] [X]





C/



Société SAS MONOPRIX EXPLOITATION

SAS MONOPRIX





































































Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTES



Madame [U] [Z]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Représentée par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [P] [J]

En Balette [Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [L] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEES





Société SAS MONOPRIX EXPLOITATION

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Anne GUICHARD, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de Me Brigitte GAUCLERE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE





SAS MONOPRIX

[Adresse 11]

[Adresse 11]

Représentée par Me Anne GUICHARD, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de Me Brigitte GAUCLERE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant I.MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller , F. PENAVAYRE, magistrat honoraire remplissant des fonctions juridictionnelles , chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :











V. SALMERON, présidente ,

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller

F. PENAVAYRE, magistrat honoraire remplissant des fonctions juridictionnelles,



Greffier, lors des débats : C. OULIE



ARRET : 



 -contradictoire

 -prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties signé par V. SALMERON, présidente, et par C. OULIE, greffier de chambre



EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte authentique du 4 décembre 1991 passé en l'étude de Me [V] [H], notaire à [Localité 15], Madame [G] [F] a donné à bail à usage commercial à la SARL DES MAGASINS POPULAIRES DE LA VALLÉE DE LA BIÈVRE la totalité d'un immeuble situé [Adresse 11] comprenant un sous-sol,un rez-de-chaussée, cinq étages et un sixième étage constitué d'une toiture terrasse d'une superficie au sol de 2 ares et 80 centiares.



La SA MONOPRIX est venue aux droits de la SARL DES MAGASINS POPULAIRES DE LA VALLÉE DE LA BIÈVRE qui a fait apport de son fonds de commerce incluant le bail commercial à la SA MONOPRIX EXPLOITATION par traité d'apport du 31 mars 2004.



Suivant avenant seing privé du 24 novembre 2004, les parties sont convenues du renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 9 ans ayant commencé à courir rétroactivement à compter du 1er avril 2004 et devant s'achever le 30 mars 2013, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 74'082,60 euros HT et HC payable par trimestre.



À l'échéance, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation.



Madame [G] [F] est décédée le 22 octobre 2015 laissant à sa succession trois légataires universels, Madame [U] [Z], Madame [P] [J] et Monsieur [L] [X], chacun à proportion de 1/3.



Par acte d'huissier du 18 décembre 2015, la société MONOPRIX EXPLOITATION a sollicité le renouvellement du bail avec effet au 1er janvier 2016 . 



Par exploits d'huissier des 17 et 18 mars 2016, les bailleurs ont notifié leur accord sur le principe du renouvellement du bail en se réservant le droit de modifier le loyer selon les modalités prévues à l'article L145-11 du code de commerce.



Par courrier recommandé reçu le 15 février 2018, les bailleurs ont notifié leur mémoire préalable au terme duquel ils sollicitent la fixation du montant du loyer de renouvellement à la somme de 534'640 hors-taxes et hors charges par an, à compter du 1er janvier 2016 puis, 





par acte d' huissier du 16 mars 2018, ont assigné la société MONOPRIX EXPLOITATION à comparaître devant le juge des loyers commerciaux pour voir fixer le montant du loyer de renouvellement.



Par jugement du 17 janvier 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de Grande instance de Toulouse a':

-constaté que le bail unissant les parties a une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2016,

-déclaré irrecevable l'action de Mesdames [U] [Z], [P] [J] et de Monsieur [L] [X] en raison de la prescription,

-dit que le loyer dû est celui qui résulte de la variation indiciaire,

-condamné Madame [U] [Z], Madame [P] [J] et Monsieur [L] [X] à payer à la société MONOPRIX EXPLOITATION la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du jugement.



Le juge des loyers commerciaux a considéré que le point de départ de l'action en fixation du montant du loyer se situe à la date de prise d'effet du nouveau bail et qu'en l'espèce les bailleurs ayant manifesté leur accord pour une prise d'effet rétroactive au 1er janvier 2016, c'est cette date qui doit être prise en compte en sorte que la prescription biennale est acquise.



Par déclaration enregistrée au greffe le 27 mars 2019, Madame [U] [Z], Madame [P] [J] et Monsieur [L] [X] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a statué comme ci-dessus indiqué.



Par arrêt mixte du 24 février 2021, la présente cour d'appel a':

-mis hors de cause la SAS MONOPRIX, la société locataire étant la société MONOPRIX EXPLOITATION ,

-infirmé le jugement du juge des loyers commerciaux de Toulouse du 17 janvier 2019 sauf en ce qu'il a constaté que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2016,

-déclaré Madame [U] [Z], Madame [P] [J] et Monsieur [L] [X] recevables en leurs demandes en fixation du montant du loyer de renouvellement,

-avant dire droit sur la demande de déplafonnement du loyer ,

-ordonné une expertise qui sera confiée à Madame [C] [A].



L'expert a déposé son rapport le 19 octobre 2021.



Au terme de leurs conclusions notifiées le 10 janvier 2022, les bailleurs, Madame [U] [Z], Madame [P] [J] et Monsieur [L] [X] demandent à la cour':

-de fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 440 133,12 € hors-taxes et hors charges par an en principal pour un bail renouvelé aux clauses et conditions du bail précédent et ce à compter du 1er janvier 2016,

-de condamner la société MONOPRIX EXPLOITATION au paiement des intérêts sur les loyers arriérés en application de l'article 1155 du Code civil,

- de réajuster le dépôt de garantie en proportion de l'augmentation du montant du loyer et de condamner la société MONOPRIX EXPLOITATION à son paiement,





-de condamner la société MONOPRIX EXPLOITATION à verser aux requérants la somme de 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-de la condamner aux entiers dépens en ce compris les frais et honoraires d'expertise.



Ils font essentiellement valoir':

- que la demande de déplafonnement est pleinement justifiée par la modification notable des facteurs locaux de commercialité de la rue d'Alsace-Lorraine durant le bail expiré, soit du 1er avril 2004 au 31 mars 2013 car la rue a connu d'importantes mutations (aménagement en voie semi piétonne et piste cyclable, implantation d'enseignes de renommée internationale etc..),

-que la valeur locative doit être fixée en tenant compte des particularités du local et de sa rareté dans le secteur ,ce qui doit amener à rectifier les surfaces pondérées et à appliquer certains ajustements et majorations aux valeurs proposées par l'expert. 



Ils demandent de dire que les bailleurs n'ont pas à pâtir des choix du preneur de ne pas exploiter certaines surfaces et de corriger les coefficients de pondération , d' appliquer les méthodes de pondération pour les boutiques dont la surface est inférieure à 600m² et de retenir une surface pondérée de 436,64 m² .Ils proposent enfin une valeur unitaire de 1008 € en tenant compte de coefficients de majoration (+ 20%) rendant mieux compte de la commercialité des lieux, à partir d'une moyenne de 840 € le mètre carré pondéré soit un loyer de 440 133,12€ HT et HC par an .



La SAS MONOPRIX EXPLOITATION a notifié ses conclusions le 21 février 2022 .Elle demande à la cour':

A titre principal':

-de fixer le loyer annuel à compter du 1er janvier 2016 à la somme de 91 149,66€ HT et hors charges (correspondant au prix plafond selon la variation indiciaire).

A titre subsidiaire, si une modification notable des facteurs locaux de commercial favorable au commerce de la société Monoprix Exploitation au cours du bail expiré est retenue':

- de fixer le loyer annuel à compter du 1er janvier 2016 à la somme de 202'461 € hors taxes et hors charges,



En tout état de cause':

- de débouter les appelants de leur demande d'intérêts de retard et de leur demande indemnitaire fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

-de juger que les parties partageront par moitié le coût de l'expertise judiciaire, chacune conservant la charge de ses autres dépens.



La société locataire soutient pour l'essentiel':

-qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement car la [Adresse 11] a toujours bénéficié d'une commercialité optimale et il n'est pas démontré l'existence d'une modification notable des facteurs de locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité du preneur ,

-qu'elle est un commerce alimentaire et à rayons multiples dont la clientèle est essentiellement celle du quartier qui cherche à répondre à ses besoins de consommation quotidienne qui est peu influencée par les variations de la commercialité des commerces du voisinage.



Si le loyer de renouvellement n'est pas fixé au prix plafond, elle demande de retenir une surface pondérée calculée conformément à la Charte de l'expertise sur les moyennes surfaces (soit 357,12 m² pondérés pour une surface utile de 1237,50 m²) et une valeur locative nette de 600 € le mètre carré (compte tenu de la vétusté des locaux et d'une conception mal adaptée au commerce considéré d'une surface répartie sur 7 niveaux avec des parties non exploitables commercialement) . Elle demande de déduire de la valeur locative ainsi définie , le montant de l'impôt constituant une charge exorbitante du droit commun qui doit venir en diminution de la valeur locative. Elle demande de fixer le loyer annuel à la somme de 202'461 euros HT et HC.



Enfin elle s'oppose à la demande d'intérêts de retard laquelle en tout état de cause ne peut porter que sur le différentiel de loyer et ne commence à courir qu'à compter du 16 mars 2018 date de l'assignation en justice.



Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture est en date du'12 septembre 2022.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande de déplafonnement du montant du loyer':



Le bail n'ayant pas excédé 12 ans, est soumis à la règle du plafonnement édictée par l'article L 145-33 sauf la possibilité pour le bailleur de démontrer une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 lequel rappelle les éléments à prendre en compte pour déterminer la valeur locative, à défaut d'accord entre les parties.



Le déplafonnement du bail n'est acquis que si les conditions suivantes sont réunies:

- la modification doit être notable;

- la modification doit affecter l'un des éléments définis aux 1° à 4° de l'article L145-33 du code de commerce, mais elle peut affecter un seul de ces éléments;

- la modification doit être intervenue au cours du bail expiré.



Selon l'article L145-33 du code du commerce , la valeur locative est déterminée d'après':

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.



En l'espèce, les bailleurs soutiennent que les facteurs locaux de commercialité ont subi d'importantes mutations durant la durée du bail expiré soit du 1er avril 2004 au 31 mars 2013, dans le secteur de la rue d'Alsace Lorraine où est implanté le local donné à bail au numéro 39.









Par application de l'article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.





Il ne suffit pas de constater l'existence d'une modification notable des facteurs locaux pour en déduire une hausse des valeurs locatives. On ne doit retenir que les modifications ayant une incidence sur le commerce considéré et la charge de la preuve en incombe aux bailleurs. 

 

Le rapport d'expertise rappelle que la [Adresse 11] est une vaste avenue rectiligne résultant du percement haussmannien de la seconde moitié du XIXe siècle qui est bordée de grands immeubles de belle qualité architecturale sur cinq niveaux en moyenne et qu'elle constitue historiquement un axe emblématique de la ville de [Localité 15] et un emplacement numéro 1 «'prime'» pour les enseignes commerciales. Sa valeur commerciale est moins favorable dans les partie sud et nord , et la partie centrale ( entre la [Adresse 10] et la [Adresse 9]) est plus recherchée .



C'est dans cette partie que se sont implantées de nombreuses enseignes de grande renommée telles que Zara, MEXX ou H&M à partir des années 2008/ 2009. 



L' immeuble donné à bail se situe dans la partie centrale la plus favorable de la [Adresse 11] , à l'angle de la [Adresse 12] qui permet de rejoindre la [Adresse 9]. Il comprend un sous-sol, un rez-de-chaussée, un entresol, cinq étages et une toiture terrasse d'une superficie utile globale de 1237,50 m² ( hors terrasse) .



Si la [Adresse 11] a toujours été recherchée pour les implantations commerciales du fait de son caractère central , il sera observé qu'elle a subi d'importantes mutations pendant la durée du bail expiré. En effet d'importants travaux d'aménagement de voirie et d'amélioration urbaine ont été entrepris à partir de 2007 qui ont eu pour effet de conforter encore son attractivité en attirant un flux important de chalands qui profitent des facilités offertes par l'ouverture de nouvelles lignes de métro et des possibilités de stationnement à proximité immédiate sous la [Adresse 9].



La ligne B du métro a été mise en service le 30 juin 2007 et la liaison avec la ligne A (dont les stations [6] et [5] se situent à environ 300 m) s'effectue désormais à la station [7] à environ 400 m.



La [Adresse 11] a été aménagée en rue semi-piétonne du 15 juillet au 14 septembre 2007 dans sa partie comprise entre la [Adresse 10] et le [Adresse 4] puis une deuxième tranche de travaux a été réalisée entre février 2010 et décembre 2011 entre la [Adresse 10] et le [Adresse 14] ([Adresse 13]). 





L'aménagement de la rue en un vaste plateau piétonnier excluant la circulation automobile permet désormais aux clients potentiels de faire leurs courses à pied ou en vélo, ou du lèche-vitrine dans un cadre sécurisé. Ces aménagements urbains ont eu pour effet d'augmenter notablement les flux de chalands et de personnes se déplaçant en vélo, particulièrement les samedis, ainsi qu'en témoignent les comptages réalisés par la mairie. 



Par ailleurs les anciennes boutiques indépendantes et les établissements bancaires ont cédé la place à des enseignes plus attractives, notamment des enseignes de renommée internationales telles que Zara, H&M, MEXX et NAF NAF en sorte qu'il ne peut être sérieusement soutenu qu'il s'agit d'une rotation normale d'enseignes alors que ces dernières ont un effet «'locomotive'» et attirent une clientèle essentiellement urbaine à la recherche d'une offre diversifiée et attractive sur le segment mode-beauté qui constitue au moins pour partie, la clientèle du preneur . 



En effet il ne peut être considéré que le local exploité par le preneur est une supérette de proximité parmi d'autres de même importance comme il le soutient, alors qu'il propose à la vente au rez-de-chaussée ,sur une superficie utile d'environ 194 m² accessible depuis la rue par de grandes baies vitrées, un large assortiment de produits tels que le textile (prêt-à-porter et lingerie), le maquillage, la parapharmacie, la décoration'... qui sont précisément ceux que recherche la clientèle qui fréquente la [Adresse 11].



Dès lors la cour retiendra que les facteurs locaux de commercialité ont subi une modification notable pendant la durée du bail expiré car le local est accessible depuis 2007 pour des clients qui empruntent le métro à partir de stations plus nombreuses, a incontestablement bénéficié des travaux de piétonisation accompagnés d'une redistribution des réseaux de bus et d'une suppression des voies ouvertes à la circulation et a vu s'installer dans son voisinage immédiat de grandes enseignes de «'mass market'» tandis que la fréquentation du centre-ville a connu un regain de dynamisme au cours de la même période. 



Toutes de ces modifications ont eu une incidence directe et favorable sur le commerce exploité par le preneur qui ne peut que bénéficier de l'augmentation d'attractivité de la rue et de la hausse de fréquentation des chalands pour l'ensemble des produits qu'il propose à la vente.



En conséquence il sera fait droit à la demande de déplafonnement à compter du 1er janvier 2016.

 

Sur la valeur locative':



L'immeuble a été construit au milieu du XXe siècle pour l'activité qui y est exercée selon les principes d'une architecture moderne mais les prestations intérieures (sols et murs) sont plutôt datées et de qualité médiocre. La façade du rez-de-chaussée est entièrement occupée par des vitrines mais les étages supérieurs sont pour la plupart dépourvus de lumière naturelle. Les plafonds sont couverts de dalles avec un éclairage intégré au rez-de-chaussée et au premier étage et à l'état brut ou peint dans les étages supérieurs. Les locaux sont climatisés.







Le rez-de-chaussée comprend une zone de vente d'un seul tenant et l'étage accueille un supermarché d'alimentation. Ils sont seuls accessibles au public dans leur configuration actuelle . De vastes réserves , bureaux et locaux techniques occupent le sous-sol ainsi que les cinq étages outre une terrasse en toiture de 154 m² au sixième.



Les locaux sont très bien situés au point de convergence de plusieurs rues, parfaitement visibles et accessibles . Le preneur est autorisé à exercer «'tous commerces'». Il a la charge d'entretenir le bien loué en bon état de réparations et de supporter la totalité des travaux y compris ceux prévus par l'article 606 du Code civil.



En ce qui concerne la pondération des surfaces,l'expert s'est référé à la Charte de l'expertise pour les moyennes surfaces comprises entre 600 et 3000 mètres carrés et a pondéré l'ensemble à 426,75 m² arrondi à 427m² mais a également proposé un calcul applicable aux surfaces de moins de 600m². 



Le bailleur demande d'opter plutôt pour la méthode applicable aux boutiques de centre-ville de surface inférieure à 600m² faute de référence pertinente dans le secteur géographique considéré tandis que le preneur conteste certains coefficients de pondération proposés et en tout cas, demande l'application des minimaux prévus par la Charte.



Le local donné à bail se répartissant sur six niveaux et occupant une surface utile de plus de 1237 m² sans compter la terrasse, il y a lieu de se référer aux méthodes de pondération prévues pour les surfaces moyennes comprises entre 600 et 3000 mètres carrés qui sont plus pertinentes que celles prévues pour les boutiques en pied d'immeuble dont la configuration est en général différente. 



Rien ne justifie de comparer la valeur locative d'un immeuble entier réparti sur cinq étages avec sous- sol accessible par camion de plus de 1200m², avec un local d'une surface inférieure à 600 m² .



Si le bail du 14 décembre 1991 localise au deuxième étage une cafétéria, il s'agit d'une simple désignation sur le plan qui n'implique pas pour autant de pondérer les surfaces au vu de cette activité dès lors que selon les renseignements fournis, les locaux ne sont pas configurés pour cet usage et apparaissent bien au contraire à l' état de réserves.



Par contre les coefficients de pondération retenus par l'expert soit 0, 40 pour les bureaux du troisième étage (bénéficiant d'un éclairage naturel) et 0,15 pour les réserves et annexes des différents niveaux doivent être agréés. 



De même, il n'existe aucune raison particulière de modifier les coefficients de pondération proposés pour les locaux sociaux du troisième étage qui ne sont pas assimilables à des bureaux.



Quant aux annexes et réserves, elles ont été justement pondérées par l'expert à un coefficient intermédiaire de 0',15 (compte tenu à la fois de leurs surfaces mais aussi de leur état brut) et il n'est pas démontré , en l'état des explications fournies en réponse aux dires des parties, que ces coefficients ne seraient pas adaptés.



Au total il y a lieu de retenir une surface pondérée arrondie à 427m² .



Une valeur locative moyenne de 670 € le mètre carré pondéré a été définie par l'expert en retenant les trois locaux de comparaison du voisinage dont les surfaces pondérées sont plus importantes (273 m²p pour DEVRED, 163 m²p pour 1.2.3 et 402 m²p pour PIMKIE).



Il n'a pu analyser de locaux véritablement équivalents en terme de disposition et de surface dans le même secteur géographique car les seuls locaux de grande dimension ne sont pas comparables au sens de l'article R 145- 7 du code de commerce pour comporter des loyers à double composante (H&M, ZARA..) ce qui exclut de majorer la valeur locative, comme le demandent les bailleurs, en raison de la rareté de ce type de bail dans le quartier.



Il n'y a pas lieu non plus d'introduire de distinction dans la commercialité des locaux de comparaison analysés par l'expert à l'avantage du local appartenant aux bailleurs alors qu'ils se situent tous dans un secteur très proche et qu'il importe peu qu'ils soient implantés sur le côté pair ou impair dès lors que dans cette partie de la [Adresse 11] les deux côtés sont exploités de manière comparable, les piétons ayant toute facilité pour traverser la rue dès lors qu'il n'y a plus de circulation de voitures et de bus.



L'expert a proposé de retenir un abattement de 10'% pour tenir compte de l'état d'entretien médiocre des locaux.



Le bailleur ne saurait être pénalisé par la négligence du locataire auquel incombe l'entretien courant du local et un abattement pour l'état d'entretien ne se justifie pas.



S'il est usuel de pratiquer un coefficient de minoration de la valeur locative pour tenir compte du transfert de la taxe foncière sur le locataire , il y a lieu de considérer que cet élément se compense avec les éléments susceptibles de la majorer puisque le bail comporte des dispositions favorables en prévoyant une clause de destination «'tous commerces'» et que les locaux sont particulièrement bien adaptés à l'exploitation d'un magasin de type grande surface même si le preneur n'exploite pas de façon optimale les étages supérieurs et la terrasse mis à sa disposition. 



Dès lors il y a lieu de retenir une valeur locative unitaire de 670' € le mètre carré pondéré qui est cohérente avec celle analysée pour les locaux de comparaison ( 755,38€ m²p pour DEVRED, 644,06€ le m²p pour 1.2.3 et 621,58€ le m²p pour PIMKIE soit une moyenne de 673,67 euros le mètre carré pondéré pour ces trois locaux) étant précisé que dans ces baux, le preneur supporte également la charge de l'impôt foncier. 



Au vu de ces éléments d'appréciation, il y a lieu de fixer le loyer annuel comme suit': 



670€ x 427 m²p = 286'090 € arrondi à 286'000 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er Janvier 2016.



Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation en justice sur le différentiel de loyer.



Sur les autres demandes':



Compte tenu de la position économique respective des parties il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de frais irrépétibles. 



Par contre l'expertise ayant été ordonnée dans l'intérêt commun des parties, il y a lieu de dire que chacune en supportera la moitié. 



Il en est de même pour les frais de l'instance.



PAR CES MOTIFS



La cour statuant après en avoir délibéré,



Vu l'expertise de Madame [A],



Fait droit à la demande de déplafonnement du loyer formée par Madame [U] [Z], Madame [P] [J] et Monsieur [L] [X],



Fixe le loyer annuel du par la société MONOPRIX EXPLOITATION à la somme de 286'000 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er Janvier 2016,



Dit que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,



Dit que la société MONOPRIX EXPLOITATION est redevable des intérêts de retard sur le différentiel de loyer à compter de l'assignation en justice du 16 mars 2018,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'une ou l'autre des parties,



Rejette le surplus des demandes et les prétentions contraires,



Partage par moitié les dépens de l'instance en ce compris ceux de l'expertise judiciaire.



Le greffier La présidente,









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