Cour d'Appel · 3ème chambre — 4 janvier 2023

04/01/2023



ARRÊT N°3/2023



N° RG 22/00427 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OSYY

CBB/CD



Décision déférée du 10 Janvier 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/02174)

Mme [R]

















[B] [P]

[F] [C]





C/



E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT





























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTS



Monsieur [B] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Aimé DIAKA, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.001916 du 28/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)



Madame [F] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Aimé DIAKA, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.001927 du 28/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMÉE



[Localité 2] METROPOLE HABITAT 

OPH de la métropole toulousaine immatriculée au RCS Toulouse sous le n°400 121 463 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-Manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Présidente chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

FAITS 



M. [P] et de Mme [C] ont repris le bail consenti par l' EPIC [Localité 2] Métropole Habitat le 11 mai 2015 à Mme [W] [P] à la suite de son décès suivant avenant du 5 février 2021.



Le 25 mars 2021, le bailleur leur fait délivrer un commandement de payer la somme de 1869,61€ visant la clause résolutoire. 



PROCEDURE 



Par acte en date du 16 juin 2021, l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat a fait assigner M. [P] et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le constat de la résiliation du bail, l'expulsion de M. [P] et de Mme [C], leur condamnation solidaire au paiement de la somme provisionnelle de 2955,35€ et des échéances postérieures impayées s'il y a lieu, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et des charges jusqu'à libération effective des lieux. 



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 10 janvier 2022, le juge a': 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2015, transféré par avenant du 5 février 2021, entre l'EPIC [Localité 2] Métropole Habita et M. [B] [P] et Mme [F] [C] concernant l'appartement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 26 mai 2021 ;

- débouté M. [B] [P] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

- ordonné en conséquence à M. [B] [P] et Mme [F] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour M. [B] [P] et Mme [F] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué lés clés dans ce délai, l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place';

- condamné solidairement M. [B] [P] et Mme [F] [C] à verser à l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat, à titre provisionnel la somme de 2119,31€ (décompte arrêté au 7 décembre 2021, mensualité de novembre 2021 incluse) ;

- condamné solidairement M. [B] [P] et Mme [F] [C] à verser à l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 26 mai 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 7 décembre 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

- condamné in solidum M. [B] [P] et Mme [F] [C] à verser à l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat, une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum M. [B] [P] et Mme [F] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de la notification à la préfecture ;

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration en date du 26 janvier 2022, M. [P] et Mme [C] ont interjeté appel de la décision. L'ordonnance est critiquée en ce qu'elle a': 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2015 transféré par avenant du 5 février 2021 entre l'EPIC [Localité 2] Métropole habitat et M. [P] et Mme [C] concernant l'appartement sis [Adresse 1] sont réunies à la date du 26 mai 2021,

- débouté M. [P] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, - ordonné que M. [P] et Mme [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

- à défaut de libérer volontairement, l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat pourra dans un délai de 2 mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion,

- condamné solidairement M. [P] et Mme [C] à verser à l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat à titre provisionnel la somme de 2.119,31€,

- condamné solidairement M. [P] et Mme [C] à verser à l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 26 mai 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 7 décembre 2021 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés,

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

- condamné solidairement M. [P] et Mme [C] à verser à l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement M. [P] et Mme [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de la notification à la préfecture.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



M. [P] et Mme [C], dans leurs dernières écritures en date du 24 février 2022, demandent à la cour au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1343-5 du code civil, L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, de':

à titre principal,

- suspendre les effets de la clause résolutoire,

- ramener la dette à sa plus juste proportion,

- accorder à M. [P] et Mme [C] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette,

à titre subsidiaire,

- accorder à M. [P] et Mme [C] les plus larges délais pour libérer les lieux,

- condamner M. [P] et Mme [C] à s'acquitter d'une indemnité d'occupation correspondante au montant du loyer et des charges.

en tout état de cause,

- condamner l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat à payer à M. [P] et Mme [C] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 37 de la loi de 1991 sur l'aide juridique,

- condamner l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat aux entiers dépens.



L'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat, dans ses dernières écritures en date du 28 octobre 2022, demande à la cour au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1343-5 et 1103 et suivants du code civil, 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de': 

à titre principal :

- confirmer la décision entreprise en qu'elle a constaté la résiliation du bail ;

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [P] de sa demande de délais ;

- rejeter toutes les demandes formulées par M. [B] [P] et Mme [F] [C];

à titre incident :

- confirmer en tout point l'ordonnance de référé du 10 janvier 2022, sauf à :

*fixer le montant de la dette locative à la somme de 4.038,58 € suivant relevé de compte actualisé au 26 octobre 2022 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ;

*condamner solidairement M. [B] [P] et Mme [F] [C] à payer à l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 3.163,28 € conformément au plan de rééchelonnement adopté par la commission de surendettement ;

- condamner solidairement M. [B] [P] et Mme [F] [C] à payer à l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 875,3 € en sus du paiement des loyers courants, telle qu'arrêtée à la date du 26 octobre 2022 ;

- condamner solidairement M. [B] [P] et Mme [F] [C] à verser à l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Sorel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 octobre 2022. 





MOTIVATION



M. [P] et de Mme [C] ne demandent pas à la cour de réformer la décision qui a constaté la résiliation du bail et l' EPIC [Localité 2] Métropole Habitat demande la confirmation de cette disposition. Dans ces conditions l'ordonnance sera confirmée de ce chef.



Mme [C] n'étant pas comparante en première instance, il ne peut lui être opposé l'irrecevabilité de sa demande de suspension de la clause résolutoire pour demande nouvelle, demande qui profite donc à son époux en raison de l'indivisibilité du litige.



A l'appui de leur demande de suspension de la clause résolutoire, les locataires font valoir qu'ils sont tous les deux en situation de handicap avec un taux d'incapacité supérieur ou égal à 50 % et inférieur à 80 %. Ils bénéficient de l'allocation aux adultes handicapés pour un montant de 903,60 € soit au total la somme de 1.807,20 € mensuellement. Les enfants de M. [P] âgés de 21 et 27 ans résident également au domicile. Ils ont repris le paiement du loyer courant. L'arriéré de 2.119,31 € sur une période de 3 ans pourrait être remboursé par échéances de 58,86 €. Subsidiairement, ils sollicitent sur le fondement de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution un délai de 3 ans pour quitter les lieux considérant qu'ils sont sans emploi, qu'ils disposent pour seul revenu que de l'allocation adulte handicapé, qu'ils n'ont plus de famille qui pourrait les accueillir, que les enfants de M. [P] jeunes majeurs sans emploi résident également au domicile et qu'ils ne disposent pour l'heure d'aucune solution de relogement. 

 

L' EPIC [Localité 2] Métropole Habitat réplique qu'au jour du commandement de payer le 25 mars 2021, il était dû 1.869,61 €. Les locataires n'ont ni régularisé leur situation dans les deux mois de l'acte ni pris attache pour trouver une solution amiable. Par la suite, la dette s'est aggravée. Le loyer s'élève à 425,81 €, ce qui, après déduction des aides, laisse un reste à charge d'un montant de 195,89 €. Ils ont obtenu de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne des délais de paiement suivant une décision rendue le 25 août 2022, notifiée le 13 octobre 2022, ce qui ne peut paralyser la procédure de constat du jeu de la clause résolutoire. Ils sont actuellement débiteurs de la somme totale de 4.038,58 € suivant décompte actualisé au 26 octobre 2022. La commission a admis la somme de 3.163,28 € remboursable en deux temps sur 15 mois. Ils doivent donc en sus la somme de 875,3€. Ils n'ont effectué aucune démarche en vue de se reloger. Ils ne sont donc pas de bonne foi. Il convient également de tenir compte de la situation du créancier qui est un bailleur social. Il demande d'infirmer la décision qui a accordé un délai de 3 mois pour quitter les lieux considérant les délais de fait déjà obtenus.

 

En vertu de l'article L722-2 du code de la consommation la saisine de la commission de surendettement postérieurement à l'expiration du délai de 2 mois du commandement de payer non régularisé, n'interdit pas de constater le jeu de la clause résolutoire et de prononcer l'expulsion. Cette saisine ne rend possible que la suspension des procédures d'exécution portant sur des dettes, ce que n'est pas la procédure d'expulsion. 



Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. 

Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. 



En l'espèce, au vu des différents décomptes, des pièces justificatives produites et des éléments de la cause, il apparaît que M. [P] et de Mme [C] sont débiteurs d'une somme de 4.038,58 € arrêtée au 26 octobre 2022. Dès lors que la commission a admis la somme de 3.163,28 € remboursable en 15 mois, ils demeurent débiteurs de la somme de 875,3€.



La décision qui les a condamnés à payer 2119,31€ (décompte arrêté au 

7 décembre 2021, mensualité de novembre 2021 incluse) sera donc infirmée pour permettre l'actualisation de la créance.



En exécution du plan de la commission qui s'étale sur plusieurs paliers de 27 mois au total, ils doivent au bailleur en sus du loyer courant, la somme de 41,57 € par mois pendant 9 mois lors du premier palier, et la somme de 464,86 € par mois pendant 6 mois lors du deuxième palier. La commission a évalué leur capacité de remboursement à 483,58€ ce qui signifie qu'ils répondent à la condition de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 d'être en capacité de régler leur loyer qui s'élève à 195,89 € déduction faite de l'APL. Elle a accordé un plan de surendettement sur 27 mois.



Dès lors, en considération du solde restant dû au bailleur de 875,3€, il convient d'allouer à M. [P] et de Mme [C] 2 mois pour régler cette dette à l'issue de la période d'échelonnement totale de 27 mois accordée par la commission de surendettement le 13 octobre 2022.



PAR CES MOTIFS

La cour



- Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 10 janvier 2022 en ce qu'il a :

*constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2015, transféré par avenant du 5 février 2021, entre l'EPIC [Localité 2] Métropole Habita et M. [B] [P] et Mme [F] [C] concernant l'appartement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 26 mai 2021 ;

*ordonné en conséquence à M. [B] [P] et Mme [F] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

*dit qu'à défaut pour M. [B] [P] et Mme [F] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

*dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés surplace.



- L'infirme pour le surplus.

Statuant à nouveau':

- Condamne M. [P] et de Mme [C] à payer à l' EPIC [Localité 2] Métropole Habitat :

*une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges locatives à compter de la résiliation du bail et jusqu'à leur départ effectif des lieux, 

*la somme de 4.038,58 € arrêtée au 26 octobre 2022 à titre de provision sur les loyers et indemnité d'occupation, mensualité du mois d'octobre 2022 comprise.



- Accorde cependant à M. [P] et de Mme [C] un délai de 29 mois pour se libérer du paiement de la dite somme due au titre de l'arriéré de loyers et charges, conformément aux dispositions de la Commission de surendettement des particuliers du 13 octobre 2022 et, à l'issue du plan de rééchelonnement de 27 mois ainsi accordé pour le remboursement de la totalité de leurs dettes, en 2 mensualités de 437,5€, soit les 28 et 29ème mois, représentant le solde restant dû, le tout, en même temps et aux mêmes conditions que le loyer actuel charge comprise.





- Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi alloué de 29 mois, et dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si M. [P] et de Mme [C] se libèrent selon les modalités ainsi fixées.



- Dit que le défaut de paiement d'une seule échéance à son terme (comprenant le loyer courant et la mensualité d'arriéré) entraînera la déchéance immédiate du terme, et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets.



- Condamne M. [P] et de Mme [C] aux dépens de première instance et d'appel y compris le coût du commandement de payer.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile déboute l' EPIC [Localité 2] Métropole Habitat de sa demande.



- Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











 M. BUTEL C. BENEIX-BACHER