Cour d'Appel · 3ème chambre — 4 janvier 2023

04/01/2023



ARRÊT N°10/2023



N° RG 22/00470 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OS5I

CBB/CD



Décision déférée du 04 Janvier 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE 

( 21/01840)

Mme [R]

















[O] [I]





C/



[S] [L]

S.C.I. 2D2T





























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTE



Madame [O] [I]

[Adresse 4] 

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Céline ABRATE-LACOSTE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.001999 du 21/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMÉS



Monsieur [S] [L]

Assigné le 28.02.2022 à étude

[Adresse 1]

[Localité 2]

Assigné le 28/02/2022, sans avocat constitué



S.C.I. 2D2T Inscrite au RCS de Toulouse

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Aurélie VIVIER, avocat au barreau de TOULOUSE









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Présidente chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL



 



ARRET : 

- DÉFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS 



Par acte de sous-seing privé en date du 09 février 2019, la SCI 2D2T a donné à bail à Mme [I] un logement situé [Adresse 4].



La SCI a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 février 2021.





PROCEDURE 



Par actes en date du 27 mai 2021, la SCI 2D2T a fait assigner Mme [I] et M. [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de Mme [I] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu'à complète libération des lieux, sa condamnation à verser au bailleur à titre provisionnel la somme de 2977,68€ et une indemnité mensuelle d'occupation de 735€ jusqu'à libération des lieux. 



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 4 janvier 2022, le juge a': 

- dit qu'en l'absence de contestation sérieuse, il y a lieu à référé ;

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 février 2019 entre la S.C.I. 2D2T et Mme [O] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4]) sont réunies à la date du 24 avril 2021 ;

- condamné solidairement Mme [O] [I] et M. [S] [L] à verser à la S.C.I. 2D2T à titre provisionnel la somme de 3368.68 € (décompte arrêté au 31 août 2021, incluant la mensualité du mois d'août);

- autorisé Mme [O] [I] et M. [S] [L] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 93 € chacune dont une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

- précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés;

- dit que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

- dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept.jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Mme [O] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la S.C.I. 2D2T ;



* que Mme [O] [I] soit condamnée à verser à la S.C.I. 2D2T une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit en l'espèce 735€ jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

- condamné in solidum Mme [O] [I] et M. [S] [L] à verser à la S.C.I. 2D2T une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum Mme [O] [I] et M. [S] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 28 janvier 2022, Mme [O] [I] a interjeté appel de la décision. 

L'ensemble des chefs du dispositif de l'ordonnance sont critiqués. 





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Mme [I], dans ses dernières écritures en date du 3 novembre 2022, demande à la cour au visa de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de': 

- réformer la décision dont appel sauf en ce qu'elle a accordé sur le principe des délais de paiement sur 36 mensualités et suspendue les effets de la clause résolutoire,

puis, statuant à nouveau,

- dire et juger que le CCAS de Beauzelle a versé le 2 novembre 2020 la somme de 500€ entre les mains du mandataire du bailleur et que ce paiement vient en diminution de la dette locative,

- fixer le montant de la dette locative à verser à la SCI 2D2T à titre provisionnel à la somme de 2868,68 € selon décompte arrêté au 31 août 2021, incluant la mensualité du mois d'août,

- autoriser Mme [O] [I] et M. [S] [L] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités,

- condamner la SCI 2D2T aux entiers dépens d'instance,

- condamner la SCI 2D2T à payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.



Elle expose que':

- le montant de la dette doit être rectifié en ce que le CCAS à verser 500 € au mandataire du bailleur qui n'ont pas été pris en compte alors qu'il en atteste lui-même dans un courrier du 21 mars 2022,

- le bailleur reconnaît aujourd'hui ce paiement,

- depuis septembre 2021 elle a rencontré de nouvelles difficultés financières'en raison de l'échéance de son CDD,

- elle a renouvelé une demande de logement social et elle a saisi à nouveau en avril 2022 la commission de surendettement qu'elle avait déjà saisie en novembre 2019; son dossier a été déclaré recevable par décision du 23 août 2022 et l'a orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire; la dette locative a été admise pour 8542.06€ mais la décision n'est pas encore définitive,

- elle a quitté le logement le 7 juillet 2022 de sorte que les demandes de résiliation et d'explusion sont sans objet.



La SCI 2D2T, dans ses dernières écritures en date du 1er avril 2022, demande à la cour au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de': 

- confirmer l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux et de la protection de Toulouse le 04 janvier 2022 en ce qu'elle a :

* constaté que l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 février 2019 entre la SCI 2D2T et Mme [O] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sont réunis à la date du 24 avril 2021,

* condamné solidairement Mme [O] [I] et M. [S] [L] à verser à la SCI 2D2T à titre provisionnel la somme de 3 368,68 € (décompte arrêté au 31/08/21 incluant la mensualité du mois d'août),

* condamné solidairement Mme [O] [I] et M. [S] [L] à verser à la SCI 2D2T la somme 350€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens

- fixer la dette locative actualisée à la somme de 5 451,68 € au 31 mars 2021,

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a accordé à Mme [I] des délais de paiement et suspendu la clause résolutoire,

- débouter Mme [I] de sa demande de délais de paiement,

- dire et juger qu'à défaut pour Mme [O] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SCI 2D2T,

- condamner solidairement Mme [O] [I] et M. [S] [L] à verser à la SCI 2D2T une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en l'absence de résiliation du bail, soit en l'espèce 735€ jusqu'à la date de libération définitive des lieux caractérisé par la remise des clés;

- condamner solidairement Mme [I] et M. [S] [L] à payer à la SCI 2D2T la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



Elle réplique que':

- elle reconnaît qu'au 31 août 2021 suite au paiement de la somme de 500 € il ne restait plus devoir que 2 868,68 €, 

- Mme [I] n'a pas respecté l'ordonnance qui suspendait la clause résolutoire moyennant un paiement d'arriérés de 93 € en sus du loyer courant soit 828 € par mois et elle a été mise en demeure suivant courrier du 8 février 2022,

- la dette s'est accrue de sorte que l'arriéré locatif au 31 mars 2022 inclus s'élève à 5 451,68 € [2583€ (loyer de septembre 2021 à mars 2022 inclus) + 2 868,68 € (loyer de mars 2019 à août 2021 inclus)],

- le défaut de respect des termes de l'ordonnance de référé déférée assortie de l'exécution provisoire a pour effet que la clause résolutoire a retrouvé son plein effet et le solde de la dette est devenue immédiatement exigible,

- la saisine de la commission de surendettement n'autorise pas la suspension du paiement du loyer ni n'interdit au bailleur de poursuivre la résiliation du bail déjà engagée,

 - au terme du contrat de bail, Monsieur [L] s'est porté caution solidaire de Mme [I] pour une durée de 3 ans à compter du 1er mars 2019 ; 



M. [L]'n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2022. 

MOTIVATION



L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.



En l'espèce, le bail du 9 février 2019 comprend une clause résolutoire en son article XII conforme à l'article 24 sus-visé.

La SCI 2D2T a fait délivrer le 24 février 2021 à Mme [I] un commandement de payer la somme principale de 1507,68€.



La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail. 



A défaut pour Mme [I] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 24 avril 2021 l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. 



En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. 



Mme [I] précise avoir saisi la commission de surendettement des particuliers qui a déclaré sa demande recevable et décidé d'un rétablissement personnel avec effacement des dettes suivant décision du 13 juillet 2022. Or, dans le cas où la décision de recevabilité d'un dossier de surendettement intervient postérieurement au délai de deux mois du commandement et que le locataire ne s'est pas acquitté de sa dette dans ce délai, le juge des référés peut parfaitement constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion. 



En cet état, le bail étant résilié par le jeu de la clause résolutoire, Mme [I] est occupante sans droit des locaux appartenant à la SCI 2D2T depuis la résiliation du bail; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. 



L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.



Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 24 avril 2021, la bailleresse est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise. La décision sera également confirmée de ce chef.



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

La SCI 2D2T produit au débat un décompte des sommes dues arrêté au 31 août 2021 (3368,68€) et un second courant sur la seule période de septembre 2021 à mars 2022 (2583€). Il résulte de ces pièces que la créance de loyers arriéré s'élève à cette date à 5451,68€ déduction faite de la somme de 500€ reconnue comme payée. 



Mais la SCI 2D2T ne sollicite pas la condamnation de Mme [I] au paiement de cette somme': elle sollicite seulement la confirmation de la décision qui a condamné solidairement Mme [I] et sa caution M. [L] au paiement de la somme de 3368,68€ et la «'fixation de la dette locative actualisée à la somme de 5 451,68 € au 31 mars 2021'». Or, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de fixer une créance. Ainsi à défaut de demande de condamnation au paiement de la dette actualisée la SA HLM Les Chalets sera déboutée de sa demande de fixation.



Considérant l'augmentation de la dette locative malgré l'échéancier proposé par le premier juge et la réduction de ses ressources actuelles, il apparaît que Mme [I] n'est pas en mesure de régler sa dette d'arriéré en sus de son loyer courant de sorte que la décision doit être infirmée en ce qu'elle a autorisé la suspension de la clause résolutoire pendant 36 mois. La décision sera infirmée de ce chef.



En revanche, considérant la décision du 13 juillet 2022 notifiée le 23 août 2022 de la commission de surendettement des particuliers qui a effacé la totalité des dettes de Mme [I] dont la dette de loyers qui avait été admise à hauteur de 8542.06€, il convient de dire que cette décision s'impose et qu'en conséquence la demande en paiement provisionnel à l'encontre de Mme [I] se heurte à une contestation sérieuse. En revanche la décision doit être confirmée en ce qui concerne M. [L].





PAR CES MOTIFS

La cour



- Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 4 janvier 2022 sauf en ce qui concerne la suspension de la clause résolutoire durant 36 mois et la condamnation solidaire de Mme [O] [I] et M. [S] [L] à verser à la S.C.I. 2D2T à titre provisionnel la somme de 3368.68 € (décompte arrêté au 31 août 2021, incluant la mensualité du mois d'août).



Statuant à nouveau et y ajoutant':



- Déboute Mme [I] de sa demande de suspension de la clause résolutoire.



- Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI 2D2T visant la fixation de la dette locative actualisée à la somme de 5 451,68 € au 31 mars 2021.



- Confirme la condamnation de M. [S] [L] à verser à la S.C.I. 2D2T à titre provisionnel la somme de 3368.68 € (décompte arrêté au 31 août 2021, incluant la mensualité du mois d'août).



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SCI 2D2T de sa demande.



- Condamne Mme [I] aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











I. ANGER C. BENEIX-BACHER