Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 5 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 5 JANVIER 2023



N°2023/5













Rôle N° RG 21/07432 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHPE4







[B] [K]





C/



[H] [B] [E]





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Emeline BASTIANELLI 



Me Stéphane AUTARD





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 13 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/03046.





APPELANT



Monsieur [B] [K]

né le 24 Décembre 1968 à [Localité 3], demeurant chez Mme [R], [Adresse 1]





représenté par Me Emeline BASTIANELLI de la SARL THELYS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Ludovic TANTIN, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIME



Monsieur [H] [B] [E]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-7603 du 22/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



né le 14 Février 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]





représenté par Me Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Clémence LE GUEN GOZLAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*

























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, 

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 5 janvier 2023.









ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 5 Janvier 2023.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.































































EXPOSÉ DU LITIGE 



Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2018, Monsieur [K] a donné à bail à Monsieur [E] un appartement situé à [Localité 3].



Suivant exploit de huissier en date du 21 octobre 2019, Monsieur [K] a fait délivrer à son locataire un congé pour motif sérieux et légitime.



Suivant exploit de huissier en date du 30 juillet 2020 Monsieur [E] a assigné Monsieur [K] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins notamment de voir : 

* constater que le congé délivré à l'initiative du bailleur est affecté d'un vice de forme et de fond.

* constater que le logement ne répond nullement aux exigences d'équipements prévus pour les locations meublées.

* constater que les manquements invoqués sont injustifiés et que le congé délivré ne repose sur aucun motif légitime et sérieux.

* déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 21 octobre 2019.

* dire et juger qu'en raison de la nullité du congé, le bail a été reconduit pour une nouvelle année au bénéfice de Monsieur [E].

* constater que le bailleur n'a jamais justifié de la régularité des provisions sur charges, ni opérer de régularisation de charges.

* condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 2.900 € en remboursement des provisions sur charges injustifiées et indûment perçues de juin 2018 à janvier 2021 

* condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts.

* condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner Monsieur [K] aux entiers dépens.



L'affaire était appelée à l'audience du 16 février 2021.



Monsieur [E] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance et concluait au rejet des demandes de Monsieur [K].



Monsieur [K] concluait au débouté de l'ensemble des demandes de Monsieur [E] et demandait au tribunal de :

* déclarer irrégulières les attestations produites par son locataire.

* constater que le bail d'habitation conclu le 1er juin 2018 est un bail meublé d'habitation.

* constater le défaut de paiement régulier des loyers par Monsieur [E] et les troubles anormaux du voisinage imputable à ce dernier.

* constater que Monsieur[E] n'a jamais transmis d'assurance habitation à son nom.

* constater que le loyer est de 800 €.

* déclarer valable le congé délivré par acte du huissier le 21 octobre 2019.

* ordonner l'expulsion de Monsieur [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin et avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

* condamner Monsieur [E] à remettre en état l'appartement en ce compris la pose d'une cloison entre la chambre et la cuisine.

*condamner Monsieur [E] au paiement de la somme provisionnelle de 1.100 € au titre de la taxe des ordures ménagères.

*condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner Monsieur [E] aux entiers dépens.



Par jugement contradictoire en date du 13 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

* débouté Monsieur [K] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les attestations produites par Monsieur [E].

* débouté Monsieur [E] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé pour vice de forme.

* déclaré non valide le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 21 octobre 2019 par Monsieur [K].

* débouté Monsieur [K] de sa demande d'expulsion de Monsieur [E] et de sa demande de condamnation à la remise en état du logement.

* condamné Monsieur [K] à payer à Monsieur [E] la somme de 2.900 €.

* débouté Monsieur [K] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [E] au paiement de la taxe sur les ordures ménagères.

* débouté Monsieur [K] de sa demande fondée sur le défaut d'assurance.

* débouté Monsieur [E] de sa prétention indemnitaire.

* dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

* dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

* débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.



Par déclaration en date du 18 mai 2021 , Monsieur [K] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

- déclare non valide le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 21 octobre 2019 par Monsieur [K].

- déboute Monsieur [K] de sa demande d'expulsion de Monsieur [E] et de sa demande de condamnation à la remise en état du logement.

- condamne Monsieur [K] à payer à Monsieur [E] la somme de 2.900 €.

- déboute Monsieur [K] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [E] au paiement de la taxe sur les ordures ménagères.

- déboute Monsieur [K] de sa demande fondée sur le défaut d'assurance.

- dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 septembre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [K] demande à la cour de :

* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- déclare non valide le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 21 octobre 2019 par Monsieur [K].

- déboute Monsieur [K] de sa demande d'expulsion de Monsieur [E] et de sa demande de condamnation à la remise en état du logement.

- condamne Monsieur [K] à payer à Monsieur [E] la somme de 2.900 €.

- déboute Monsieur [K] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [E] au paiement de la taxe sur les ordures ménagères.

- déboute Monsieur [K] de sa demande fondée sur le défaut d'assurance.

- dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

* prononcer la résiliation du bail conclu par les parties le 1er juin 2018.

* prononcer l'expulsion de Monsieur [E] du logement ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L4 11-1 du code des procédures civiles d'exécution.

* ordonner que faute par ce dernier de se faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin.

* condamner Monsieur [E] au remboursement de la somme de 2.000 €au titre des mensualités de juin 2018, novembre 2018 et décembre 2018.

* condamner Monsieur [E] à remettre en état l'appartement en ce comprise la pose d'une cloison entre la chambre et la cuisine sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

* condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 929,50 € au titre de la taxe des ordures ménagères.

* condamner Monsieur [E] au paiement d'une somme de 704 € au titre du remboursement des biens meublant le logement donné à bail par Monsieur [K].

* condamner Monsieur [E] au paiement d'une somme de 900 € au titre du remboursement du reliquat de loyer depuis le prononcé de la décision de première instance au mois d'avril 2021 jusqu'au mois de janvier 2022, somme à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir.

* débouter Monsieur [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce compris son appel incident.

* condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 3.000 €au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner Monsieur [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emeline BASTIANELLI, avocat aux offres de droit sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.



Au soutien de ses demandes, Monsieur [K] soutient que le bail doit être résilié aux torts de son locataire, ce dernier ne payant pas régulièrement ses loyers et étant à l'origine de trouble de voisinage (aboiements du chien, détérioration des parties extérieures du logement, encombrement des parties communes. )

Il précise que les dégradations commises sur les parties extérieures du logement se chiffrent à la somme de 1.830 €

Il rappelle que Monsieur [E] a violé ses obligations contractuelles en sa qualité de locataire puisqu'il :

- refuse de payer les taxes sur les ordures ménagères

- porte atteinte à la structure du logement en cassant une cloison et une porte, réorganisant ainsi la répartition de l'espace dans l'appartement en supprimant de fait une pièce sans son accord, la remise en état du logement étant évaluée à la somme de 1.960 euros.

- ne produit pas d'attestation d'assurance pour la totalité de la durée de la location.

Il ajoute que son locataire n'a pas conservé les biens meublant le logement sans l'aviser de sorte qu'il devra être condamné à rembourser ses biens pour un montant de 704 €.

S'agissant du montant du loyer, Monsieur [K] maintient que le loyer qui avait été convenu entre les parties est de 800 €, somme qui a toujours été réglée par Monsieur [E] lequel a prétendu avoir versé à tort depuis la signification du congé du 21 octobre 2019 une provision sur charges d'un montant de 100 € par mois alors que le bail ne prévoit aucune provision sur charges.

Enfin Monsieur [K] maintient que le logement loué était bien meublé au moment de la prise de possession des lieux par Monsieur [E] comme cela résulte de l'inventaire des meubles annexé au bail précisant que les meubles mis à disposition du locataire n'étaient absolument pas vétustes.



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [E] demande à la cour de :

* réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- débouté Monsieur [E] de sa demande de requalification de bail meublé en bail non meublé.

- débouté Monsieur [E] de sa demande de voir prononcer la nullité du congé pour vice de forme.

- débouté Monsieur [E] de sa prétention indemnitaire.

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

- dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Se faisant, juger de nouveau :

* requalifier le bail en location non meublée eu égard à l'absence des équipements essentiels à l'occupation.

* prononcer la nullité du congé délivré le 21 octobre 2019 pour vice de forme en raison de l'erreur sur la qualification du contrat s'agissant d'une location non meublée et sur l'erreur sur la date de fin de bail indiquée dans le congé.

*condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour compenser le préjudice qu'il a subi du fait de l'exécution de mauvaise foi du bail d'habitation.

*condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner Monsieur [K] aux entiers dépens en ce compris les deux constats d'huissier.

* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a 

- débouté Monsieur [K] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les attestations produites par Monsieur [E].

- constaté que les prétendus manquements invoqués à l'encontre de preneur sont injustifiés et que le congé délivré ne repose sur aucun motif légitime et sérieux

- déclaré non valide le congé en raison de l'absence de motif légitime et sérieux délivré le 21 octobre 2019 par Monsieur [K].

- débouté Monsieur [K] de sa demande d'expulsion de Monsieur [E]. 

- condamné Monsieur [K] à payer à Monsieur [E] la somme de 2.900 € en remboursement des provisions sur charges injustifiées et indûment perçues de juin 2018 à janvier 2021.

- débouté Monsieur [K] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [E] au paiement de la taxe sur les ordures ménagères.

- débouté Monsieur [K] de sa demande fondée sur le défaut d'assurance.



À l'appui de ses demandes, Monsieur [E] soutient que contrairement à ce qu'affirme Monsieur [K] , il ne s'agit absolument pas d'une location meublée précisant que le logement donné à bail ne correspond pas à la définition légale de la location meublée visée à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 rappelant avoir déboursé d'importantes sommes d'argent pour meubler ce logement.

Il fait valoir que les factures produites par son bailleur ne concernent pas son logement mais d'autres logements dont celui-ci est propriétaire.

Aussi il fait valoir que le congé délivré par Monsieur [K] est nul pour vice de fond et de forme puisqu'il vise un bail meublé ce qui n'est pas le cas et que les motifs allégués à l'appui de ce congé, à savoir le défaut de paiement régulier des loyers et des troubles de voisinage imputable aux aboiements de son chien ne sont nullement prouvés.

S'agissant des provisions sur charges, il précise que le bail ne comporte aucune clause relative à une quelconque provision sur charges qui serait due mensuellement par le locataire de sorte qu'il est légitime et bien fondé à solliciter le remboursement des provisions sur charges indûment perçues depuis juin 2018 jusqu'à janvier 2021.

Il indique par ailleurs avoir payé la taxe ordures ménagère et assuré le logement, ajoutant avoir été.

autorisé par son propriétaire d'exécuter des travaux au sein du logement à savoir l'abattement de la cloison

Enfin Monsieur [E] conteste avoir commis des dégradations des parties extérieures du logement ainsi que l'encombrement des parties communes, ajoutant que si tel avait été le cas, une simple demande amiable au lieu d'une procédure judiciaire et d'un congé frauduleux aurait suffi pour débarrasser les effets personnels.



 ******



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 octobre 2022.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 12 octobre 2022 et mise en délibéré au 15décembre 2022, prrogée au 5 janvier 2023.



 ******



1°) Sur la nature du contrat de bail conclu entre Monsieur [E] et Monsieur [K]



Attendu que l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu' un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.'

Que l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 énonce que' le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants:

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.'



Attendu que les parties versent aux débats un contrat Kit 'meublé', location habitation non saisonnière signé le 1er juin 2018 concernant un appartement en bon état , composé d'une entrée, d'une cuisine, d'un séjour , d'une sallle de bain , d'un wc et de deux chambres. 

Qu'est annexé à ce contrat de bail l'inventaire de l'appartement mentionnant :

- cuisine: équipée, plaque vitrocéramique

- salon: 1 lit convertible

- linge: 2 serviettes

- vaisselle: 6 assiettes, 6 verres,6 bols et 6 couverts 



Attendu que Monsieur [E] soutient qu'il ne s'agit pas d'une location meublée , ayant été contraint d'acheter divers meubles pour équiper l'appartement. 

Qu'il produit à l'appui de ses dires diveres factures d'achat de mobiliers , tel un séche linge le 4 janvier 2019, 2 tables et 6 chaises le 20 août 2018, un lit et son matelas le 18 août 2018, un lave vaisselle le 6 octobre 2018, des meubles cuisines le 8 juin 2018.

Que Monsieur [K] maintient qu'il s'agit d'une location meublée et verse au débat une facture du 12 mars 2017 mentionnant l'achat d'un refrigérateur, d'une machine à laver, d'un bureau, d'un clic clac, d'un pack literie, d'une table et de 4 chaises ainsi que des photos de l'appartement.



Attendu qu'il résulte cependant de l'inventaire paraphé avec la mention 'lu et approuvé' par Monsieur [K] et Monsieur [E] et du contrat de bail que les éléments d'équipements fournis par le bailleur se limitaient à :

- pour la cuisine : équipée, plaque vitrocéramique et réfrigérateur 

- pour le salon : 1 lit convertible

- pour le linge : 2 serviettes

- pour la vaisselle : 6 assiettes, 6 verres,6 bols et 6 couverts 

Que si Monsieur [E] a acheté certains meubles non qualifiés d'essentiels en application des dispositions de l'article 2 du décrtet n° 2015-981 du 31 juillet 2015 comme un séche linge ou un lave vaisselle, il n'en demeure pas moins que l'appartement donné à bail par Monsieur [K] ne répondait pas à la définition d'une location meublée.

Que si effectivement ce dernier avait acheté le 12 mars 2017 un pack literie , une table et 4 chaises, force est de constater que ces équipements essentiels n'étaient pas mentionnés à l'inventaire. 

Qu'il n'est pas plus mentionné la présence d'étagère de rangement , d' ustensiles de cuisine ou la présence d 'un four ou d'un micro onde.

Qu'il convient dés lors de requalifier le bail en location non meublée eu égard à l'absence des équipements essentiels à l'occupation et de réformer le jugement querellé sur cepoint.



2°) Sur le congé délivré par Monsieur [K]



Attendu que l'article 25-8 . I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que 'le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. '



Que l'article 114 du code de procédure civile dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.'



Attendu qu'il résulte des pièces versées au débat que Monsieur [K] a fait délivrer un congé pour motifs sérieux et légitimes. Bail meublé à usage de résidence principale, à Monsieur [E] le 21 octobre 2019 pour le 1er juin 2020.

Qu'il est rappelé qu'il s'agit d'un bail meublé en date du 1er juin 2018 conclu pour une durée de 1an , pour se terminer le 31 mai 2019.



Attendu que ce congé vise un contrat de bail meublé d'une durée d'1 an alors qu'il s'agit en réalité d'un bail non meublé d'une durée de 3 ans.

Que cependant le congé a été délivré pour motifs sérieux et légitimes. 

Que le fait qu'il ait été mentionné un contrat de bail meublé d'une année est sans incidence sur les raisons qui ont amené le bailleur à faire délivrer ce congé et ne cause aucun grief à Monsieur [E] dans la mesure où il pouvait être délivré dans ces condtcions à tout moment durant la durée du bail.

Qu'il en aurait été différent si Monsieur [K] avait fait délivrer un congé pour non renouvellement du bail ou s'il avait souhaité voir modifier les conditions du contrat à l'expiration de ce dernier , avec un préavis de 3 mois, la date de fin de contrat n'étant pas la même selon que l'on considère qu'il s'agisse d'un contrat meublé d'une durée d'1 an ou d'un contrat non meublé d'une durée de 3 ans.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point en ce qu'il a dit qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la nullité du congé pour vice de forme.



3°) Sur le motif légitime et sérieux du congé



Attendu qu'il résulte de l'article 1728 du code civile que 'le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.'



Attendu que Monsieur [K] a signifié à Monsieur [E] le 21 octobre 2019 un congé en mentionnant deux motifs :

* le défaut de paiement régulier des loyers.

* les troubles de voisinages.

Qu'il fait valoir à l'appui de sa demande qu'il a été contraint de rappeler à maintes reprises à Monsieur [E] l'obligation de régler le loyer au premier du mois, ce dernier réglant ses loyers toujours en retard.

Qu'il ajoute que certains loyers n'ont pas été payés dans leur intégralité notamment les loyers de juin 2018, de novembre 2018 ainsi que la moitié du mois de décembre 2018 soit la somme totale de 2.000 euros .

Qu'enfin il expose que le chien de Monsieur [E] , par ses aboiements cause un trouble anormal de voisinage et que son locataire a détérioré les parties extérieures du logement.



Attendu que Monsieur [E] conteste les dires de son bailleur, contestant avoir une quelconque dette locative.



Attendu qu'il résulte du contrat de bail que les parties ont convenu que le total mensuel du loyer est payable d'avance au domicile du bailleur le 1er de chaque mois.

Que cependant le fait d'émettre des quittances de loyer au milieu du mois ne permet pas de caractériser le retard commis par le locataire dans le paiement du loyer, le bailleur décidant du moment de mettre à l'encaissement le chèque du loyer.

Que s'agissant du loyer de novembre 2018 prétendument impayé, Monsieur [E] produit une quittance de loyer pour la période allant du 1er novembre 2018 au 14 décembre 2018 d'un montant de 0 euro sur laquelle est mentionnée ' travaux dans la maison : pas de loyer ' ainsi qu'une quittance de loyer pour la période allant du 14 décembre 2018 au 1 janvier 2019 d'un total de 400 euros portant la mention ' travaux finis le 12 décembre 2019 '.

Que s'agissant du mois de juin 2018 impayé, il convient de rejeter la demande de Monsieur [E] tendant à voir dire la demande prescrite.

Que cependant force est de constater que ce dernier affirme qu'un accord avait été trouvé avec son bailleur au terme duquel il ne payait pas le loyer en contrepartie des travaux de proprété réalisés sans rapporter toutefois la preuve de cet accord.

Qu'il convient également de relever que Monsieur [K] n'a jamais mis en demeure Monsieur [E] de régler ce loyer, ni par lettre recommandée, ni dans le cadre du congé délivré le 21 octobre 2019, ce dernier ne fournissant pas le décompte de la dette locative lors de la délivrance du congé ne permettant pas ainsi à la Cour de vérifier la véracité de ses affirmations.

Qu'il convient par conséquent de dire et juger que le défaut de paiement régulier des loyers allégué dans le congé délivré à Monsieur [E] ne saurait qualifier un motif sérieux et légitime justifiant la résiliation du bail et de confirmer le jugement querellé sur ce point. 



Attendu que Monsieur [K] indique que son locataire est à l'origine de troubles anormaux de voisinage et produit à l'appui de ses dires une capture d'écran d'un échange de SMS parlant d'un chien qui aboie provenant d'une personne dont on ignore l'identité de sorte que la cour est dans l'impossibilité de vérifier s'il s'agit ou non d'un voisin de l'intimé. 

Que la cour constate que cette pièce ne saurait à elle seule constituer un manquement de Monsieur [E] à ses obligations de jouissance paisible des lieux et ce d'autant plus que rien ne démontre que les aboiements proviendraient du chien de Monsieur [E].

Qu'au contraire ce dernier verse aux débats des attestations de voisins indiquant qu'il ne fait pas de bruit Que l'huissier rmandaté par Monsieur [K] relevait la présence d'un chien au domicile de Monsieur [E], précisant qu' à aucun moment , pendant toute la durée de notre accédit, ce chien n'a aboyé'

Qu'il convient par conséquent de constater que le trouble allégué n'est pas démontré et ne constitue pas un motif légitime, sérieux , justifiant la délivrance du congé.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement défér sur ce point. 



Attendu que Monsieur [K] fait état de dégradations des parties extérieures du logement de Monsieur [E] et de l'encombrement des parties communes dont ce dernier serait à l'origine.

Qu'il produit à l'appui de ses dires des photographies de l'état du jardin avant et après l'arrivée de Monsieur [E] et des dégradations qui auraient été commises ainsi que des photographies et SMS attestant de ce que Monsieur [E] occuperait le hall d'entrée avec ses affaires.

Attendu qu'il convient de relever que les photographies du jardin ne sont pas datées. 

Que toutefois la pose d'une piscine gonflable et l'aménagement du jardin par la pose de bâches et de guilandes lumineuses ne sauraient constituer des dégradations justifiant en l'état la résiliation du bail, s'agissant de surcroit d'aménagements temporaires et provisoires.

Qu'il appartiendra au locataire, lorsqu'il partira, de remettre les lieux dans l'état où il les avait trouvés lors de son entrée dans les lieux, à charge pour le bailleur à ce moment précis de faire constater des dégradations. 

Qu'enfin la photographie du hall d'entrée de l'immeuble, non datée, montrant la présence d'une paire de chaussures, de balais et d'une litière pour chat ne peut constituer un motif grave et légitime justifiant la délivrance du congé donné par Monsieur [K] dans la mesure où d'une part il n'est pas établi que ces objets appartiennent à Monsieur [E] et d'autre part où il n'est pas démontré que ce dernier se serait approprié de manière permanente des parties communes.

Que dés lors que ces moyens invoqués à l'appui du trouble allégué ne constituent pas un motif légitime, sérieux, justifiant la délivrance du congé.

Qu'il convient tenant l'ensemble de ces éléments de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré non valide le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 21 octobre 2019 par Monsieur [K] et débouté ce dernier de sa demande tendant à voir ordonner l'expulsion de Monsieur [E].



4°) Sur la résiliation du bail conclu entre Monsieur [K] et Monsieur [E]



Attendu que Monsieur [K] soutient que plusieurs inexécutions contractuelles sont imputables à Monsieur [E], ce dernier n'ayant pas remboursé la taxe sur les ordures ménagères, ni assuré le logement et porté atteinte à la structure de l'immeuble. 



a) Sur la taxe d'ordure ménagère



Attendu que l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que ' le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire '

Que Monsieur [K] verse à l'appui de sa demande la taxe foncièe pour les années 2018, 2019 , 2021, 2021 et 2022 d'un montant total de 1859 euros. 

Qu'il demande à la cour de condamner Monsieur [E] au paiement de la moitié, soit la somme de 929,50 euros eu égard à l'existence de deux locataires dans cet immeuble. 

Que Monsieur [E] souligne que l'appelant lui avait réclamé la totalité de la somme en première instance.

Que ce dernier explique sa demande actuelle par le fait qu'il est propriétaire de deux logements dans cet immeuble.

Qu'il ne rapporte cependant pas la preuve de cette situation et ce d'autant plus qu'il n'en a pas fait état devant le premier juge lequel a relevé qu'il ne produisait aucun élément permettant de déterminer le montant de la taxe d'ordures ménagères imputable au logement occupé par Monsieur [E].

Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [K] de cette demande et de confirmer le jugement querellé sur ce point.



b) Sur l'assurance habitation



Attendu que l'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que 'le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en 'uvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.



Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.'



Attendu que Monsieur [K] soutient que Monsieur [E] ne justifie d'aucune attestation d'assurance pour les périodes comprises entre le 1er et 21 juin 2018 et du 4 avril 2019 au 17 octobre 2019. 

Qu'il maintient donc être en droit de solliciter l'expulsion de Monsieur [E] pour défaut de production d'attestation d'assurance couvrant l'intégralité de la durée de la location.



Attendu qu'effectivemment Monsieur [E] ne justifie pas que le logement loué était assuré pour les périodes comprises entre le 1er et 21 juin 2018 et du 4 avril 2019 au 17 octobre 2019.

Que cependant Monsieur [K] n'a, à aucun moment pour ces périodes, mis en demeure son locataire d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative, ni fait délivrer un commandement d'avoir à fournir cette pièce, sous peine de solliciter la résiliation du bail

Qu'il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que le logement est depuis le mois d'octobre 2019 régulièrement assuré.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté Monsieur [K] de sa demande de résiliation du contrat de bail fondée sur le défaut d'assurance.



c) Sur l'atteinte à la structure du logement



Attendu que Monsieur [K] soutient que Monsieur [E] a pris la liberté de réaliser des travaux d'aménagement dans l'intérieur du logement en supprimant une cloison et une porte réorganisant ainsi la répartition de l'espace dans l'appartement en supprimant une pièce.

Qu'il indique que ces travaux ont été effectués sans son autorisation et qu'ils constituent un réel préjudice puisque la remise en état de l'appartement avec reconstruction de la cloison et réhabilitation de la chambre est évaluée à la somme de 1.965 €.



Attendu que Monsieur [E] soutient que Monsieur [K] lui avait donné l'autorisation.

Qu'il produit à l'appui de ses dires deux attestations et affirme qu'une caution d 'un montant de 800 euros aurait été convenue entre les parties aux fins d'abbattement de la cloison. 



Attendu qu'il convient d'écarter les attestations de Monsieur [W] et de Monsieur [Y] en ce que les mentions obligatoires prévues à l'article 202 du code de procédure civile n'ont pas été observées. 

Que par ailleurs il est mentionné au contrat de bail la somme de 1.400 euros au titre du dépôt de garantie et non pas celle de 800 euros comme soutenu par Monsieur [E].

Que par ailleurs Monsieur [E] ne conteste pas la réalisation des travaux dénoncés par son bailleur.



Attendu cependant qu'à aucun moment Monsieur [K] n'a mis en demeure son locataire d'avoir à remettre en état l'appartement sous peine de solliciter la résilation du contrat de bail.

Qu'il produit des photos datant du 16 octobre 2019 prouvant les transformations effectuées dans l'appartement .

Que ce dernier a délivré à son locataire le 21 octobre 2019 un congé pour motif sérieux et légitime sans faire référence à ces modifications qui , à ses yeux, ne constituaient pas un motif sérieux et légitime

Que si effectivemment des travaux ont été effectués, il appartiendra alors au locataire sortant de remettre l'appartement dans l'état où il l'avait trouvé lors de la prise de possession des lieux ou à défaut, le bailleur sera en droit de conserver par devers lui le montant du dépôt de garantie. 

Que cette modification ne constitue pas en l'état un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du bail.

Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [K] de cette demande. 



5°) Sur le rembourseenent des meubles smeublants le logement 



Attendu que Monsieur [K] demande à la cour de condamner Monsieur [E] au paiement d'une somme de 704 € au titre de remboursement des meubles de l'appartement.

Qu'il sera débouté de cette demande dans la mesure où le logement donné à bail n'est pas une location meublée.



6°) Sur le montant du loyer 



Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que le montant du loyer tel que mentionné au bail, écrit en chiffres et en lettres est de 700 euros alors que l'ensemble des quittances remises par Monsieur [K] à Monsieur [E] indiquent que le loyer est de 800 euros. 

Que par ailleurs Monsieur [K] a déclaré sur le site de la CAF de manière unilatérale un loyer de 700 euros, puis de 750 euros et de 800 euros alors que les quittances mentionnent toutes un loyer de 800 euros 

Qu'il soutient que le loyer était bien de 800 € puisque Monsieur [E] a versé la somme de 1.600 € au titre du dépôt de garantie.

Que contrairement à ce que Monsieur [K] affirme, le montant mentionné au contrat de bail n'est pas de 1.600 euros mais de 1.400 euros ce qui correspondant à deux mois de loyers de 700 euros chacun.

Que le relevé bancaire produit par Monsieur [K] justifiant d'un paiement de 1.600 € ne permet pas d'établir que le chèque de ce montant a été établi par Monsieur [K].

Qu'enfin force est de constater que le contrat ne prévoit aucune charge.

Qu'il convient dés lors de condamner Monsieur [K] à restituer à Monsieur [E] la somme de 2.900 € indûment perçue correspondant à la somme de 100 € par mois depuis la conclusion du contrat et jusqu'au mois de janvier 2021 et de confirmer le jugement déféré sur ce point







7°) Sur le préjudice moral



Attendu que Monsieur [E] demande à la cour de condamner Monsieur [K] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour compenser le préjudice qu'il subit du fait de l'exécution de mauvaise foi du contrat locatif. 

Que l'appelant conclue au débouté de cette demande au motif que ce dernier ne démontre pas avoir subi un préjudice.



Attendu que Monsieur [E] fait état d'un fait entre la précédente locataire et son bailleur pour démontrer la particulière mauvaise foi dont fait preuve ce dernier dans l'exécution de ses obligations de bailleur.

Que cet élément ne concernant pas les rapports contractuels entre les d eux parties, il ne saurait être retenu à l'encontre de Monsieur [K] pour retenir sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat avec Monsieur [E].

Que par ailleurs la menace d'une résiliation de bail et d'une expulsion n'est pas constitutive d'un préjudice moral s'agissant d'un droit pour tout justiciable, sauf abus de droit d'agir en justice.

Qu'en l'état de ces éléments , il convient de rejeter la demande de Monieur [E] et de confirmer le jugement déféré sur ce point.



8°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'en l'espèce, Monsieur [K] est la principale partie succombante.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [K] aux dépens en cause d'appel.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [K] à payer à Monsieur [E] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel 



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire , rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe



CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en date du 13 avril 2021 en toutes ses dispositions.



Y AJOUTANT, 



CONDAMNE Monsieur [K] à payer à Monsieur [E] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel 



CONDAMNE Monsieur [K] aux entiers dépens en cause d'appel.





 LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,