Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 5 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 05 JANVIER 2023



N°2023/ 1













Rôle N° RG 21/08106 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHRVI







[R] [L]





C/



[T] [I]

[P] [I]





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Sophie BERGEOT 

Me Joseph MAGNAN 

Me Séverine TARTANSON 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de DIGNE LES BAINS/France en date du 20 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-20-0002.





APPELANT



Monsieur [R] [L]

né le 02 Décembre 1938 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Sophie BERGEOT de la SCP ALPES PROVENCE AVOCATS, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE





INTIMES



Madame [T] [I]

née le 16 Avril 1992 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Alice DINAHET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Mehdi ABDALLAH, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON





Monsieur [P] [I]

né le 22 Octobre 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Séverine TARTANSON de la SELARL CABINET D'AVOCATS TARTANSON, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE













*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, 

et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur, 



chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2023.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



































































EXPOSÉ DU LITIGE



Monsieur [L] est propriétaire d'un bien situé à [Localité 5] (04).



A la suite d'une convention conclue entre Monsieur [L] et l'Etat, l'association PACT ARIM, par acte sous seing-privé du 17 août 2007, a sous-loué à Monsieur [P] [I] un bien situé à [Localité 5] (04), moyennant un loyer mensuel de 280 euros, pour une durée de trois ans renouvelable.



Par acte d'huissier du 07 février 2018, Monsieur [L] a fait délivrer à Monsieur [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Par acte d'huissier du 02 août 2018, Monsieur [L], qui se prévalait de la signature d'un nouveau bail du 12 mai 2012 moyennant un loyer mensuel de 355 euros, a fait assigner Monsieur [I] aux fins principalement de voir ordonner la résiliation du bail qui les unit, ordonner son expulsion et le voir condamner à lui verser un arriéré locatif et une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



Par acte d'huissier du 09 décembre 2019, Monsieur [L], soulevant la qualité de caution solidaire de Mademoiselle [T] [L], a fait assigner cette dernière aux fins notamment de la voir condamner solidairement avec Monsieur [I] au versement d'un arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2019.



Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction. L'audience s'est tenue le 09 mars 2021.



Par jugement du 20 avril 2021, le juge des contentieux de la protection de Dignes-les-Bains a statué ainsi :

'DECLARE irrecevables les demandes principales et subsidiaires de M. [R] [L] tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

- REJETTE la dénégation de signature de M. [P] [I] concernant le bail du 12 mai 2012;

DIT que M. [P] [I] a consenti à conclure, avec M. [R] [L], le bail du 12 mai 2012;

- REJETTE les demandes en paiement formées contre Mme [T] [I];

- CONDAMNE M. [P] [I] à régler à M. [R] [L] la somme de 3 048,45 euros au titre du loyer des charges dus au 12 janvier 2021 (date de rédaction des conclusions incluant le décompte des sommes dues), outre intérêts au taux légal à compter de ce jugement; -REJETTE la demande subsidiaire de résiliation du bail de M. [R] [L] pour manquement de M. [I] à ses obligations de locataires (jouissance paisible) ;

- REDUIT provisoirement à 280 euros par mois le montant du loyer à compter du mois de la signification dudit jugement durant le temps de l'expertise judiciaire (cette réduction provisoire

prenant fin en cas de caducité de la mesure d'expertise prononcée) ;

- ORDONNE le sursis à statuer sur le surplus des demandes;

- ORDONNE une expertise [ le juge a désigné l'expert, Monsieur [C] [O], décrit la mission de ce dernier et dispensé Monsieur [I] de l'avance de la consignation]

- CONSTATE l'exécution provisoire de droit de ce jugement ;

- ORDONNE la réouverture des débats lors de I'audience du 5 octobre 2021 à 14 heures, date pour laquelle les parties doivent être reconvoquées par le greffe'



Le premier juge a estimé irrecevables les demandes d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail au motif qu'il n'était pas démontré qu'elles avaient été notifiées au préfet au moins deux mois avant l'audience.

Après avoir étudié les pièces produites au débat, le premier juge a estimé que Monsieur [I] était bien le signataire du bail conclu le 12 mai 2012.

Il a écarté les sommes sollicitées par le bailleur au titre des charges locatives en indiquant que le mode de calcul n'était pas compréhensible.

Il a fixé le montant de la créance locative.

Il a rejeté la demande en paiement formée contre Madame [T] [I] en indiquant que l'acte de cautionnement n'était pas clair et ne permettait pas de savoir sur quel bail portait cette garantie.

Il a ordonné une expertise judiciaire afin d'évaluer l'état du logement loué, en indiquant que le locataire démontrait que le bien avait pu présenter des manquements aux critères de la décence mais que les pièces produites n'étaient pas récentes. Il s'est également appuyé sur un courrier de la caisse d'allocation familiales du 10 juillet 2019 qui concluait à la non-conformité du logement au regard des critères de la décence, après qu'un diagnostic a été réalisé. Il a évoqué une expertise amiable non contradictoire du 16 avril 2018, diligentée à la demande de l'assureur du locataire, qui faisait état de défauts de conformité du logement.

Il a réduit le montant du loyer à la somme mensuelle de 280 euros durant le temps de l'expertise.

Il a rejeté la demande subsidiaire de résiliation judiciaire formée par le bailleur au titre d'un manquement du locataire à son obligation de jouir paisiblement des locaux en estimant que les pièces produites au débat, anciennes, n'étaient pas suffisantes et partant, non probantes.

Il a sursis à statuer sur le surplus des demandes et notamment sur les demandes de Monsieur [I] en lien avec d'éventuels manquements aux critères de la décence.



Le premier juin 2021, Monsieur [L] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :

- Déclaré irrecevables ses demandes principales et subsidiaires tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

- Rejeté la demande tendant à voir ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [I] et de tout occupant de son chef et tendant à le voir condamner à payer une indemnité d'occupation de 389 € par mois jusqu'à son départ effectif,

 - Rejeté les demandes en paiement formées contre Mme [T] [I],

- Rejeté la demande subsidiaire de résiliation du bail de Monsieur [L] pour manquement de Monsieur [I] à ses obligations de locataires (jouissance paisible),

- Réduit provisoirement à 280 euros par mois le montant du loyer à compter du mois de la signification du jugement durant le temps de l'expertise judiciaire (cette réduction provisoire prenant fin en cas de caducité de la mesure d'expertise prononcée),

- Ordonné le sursis à statuer sur le surplus des demandes et ordonné une expertise,

- Débouté Monsieur [L] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [P] [I] à payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [P] [I] a constitué avocat et formé un appel incident.

Mademoiselle [T] [I] a constitué avocat.



Par conclusions notifiées le 12 octobre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Monsieur [L] demande à la cour de statuer en ce sens :

' Rejeter les pièces produites par l'intimé le 11 octobre 2022,

Réformer le jugement rendu,

Constater l'acquisition de la clause résolutoire,

 A titre subsidiaire,

Résilier le bail pour manquements aux obligations du locataire prévues par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Ordonner l'expulsion de Monsieur [I] et de tout occupant de son chef,

Condamner solidairement Monsieur [I] [P] et Mme [I] [T] à payer à Monsieur [L] la somme de 3.817,46 € au titre des loyers et charges impayées au 30 juin 2021,

Les condamner à payer une indemnité d'occupation d'un montant de 389 € par mois à compter du 1er février 2021 jusqu'à libération complète des lieux,

Condamner Monsieur [P] [I] et Mme [T] [I] à payer à Monsieur [L] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux dépens '



Il explique avoir procédé à la rénovation de son bien par le bien de subventions en contrepartie de quoi il a laissé le logement à la disposition au PACT ARIM qui l'avait loué à un moindre coût à divers locataires, dont Monsieur [I] en 2007.

Il soutient que ce dernier est bien le signataire d'un bail portant sur le même logement daté du 12 mai 2012.

Il relate que la fille de Monsieur [I], Mademoiselle [T] [I], s'est portée caution solidaire de son père.

Il conteste l'irrecevabilité de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire. Il note avoir notifié au préfet sa demande deux mois avant l'audience.

Il sollicite l'acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance de son commandement de payer.

Il fait état de sa créance locative et conteste le décompte effectué par son locataire. Il conteste encaisser les chèques avec retard. Il indique justifier des charges qu'il sollicite et qui consistent en des factures d'eau.



Il estime valable l'acte de cautionnement et demande la condamnation solidaire de Mademoiselle [I].

Pour répondre aux demandes de travaux formées par son locataire, il relève que ce dernier ne s'était jamais plaint auprès de lui de difficultés au sein du logement loué. Il expose avoir rénové le logement durant l'année 2000. Il précise que c'est à la suite de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire que son locataire s'est plaint de divers désordres. Il souligne avoir répondu aux demandes de son locataire et conteste les réparations sollicitées et les demandes formulées. Il reproche à Monsieur [I] de n'avoir pas informé son assureur de l'existence d'un dégât des eaux qui aurait dû être pris en charge par ce dernier. Il ajoute que Monsieur [I] que les infiltrations auraient perduré après qu'il a fait faire des travaux.

Il affirme que son locataire ne démontre pas l'existence de désordres actuels. Il conteste toute indécence du bien. Il explique qu'il a remédié aux difficultés évoquées par l'expert judiciaire.

Il relève n'avoir jamais été avisé par la CAF des motifs d'une indécence alléguée. Il souligne que allocations ont été suspendues en raison de la violation par Monsieur [I] d'un plan d'apurement de la dette locative.

Il sollicite à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail en raison de la violation par son locataire de son obligation d'entretenir le logement dont il indique qu'il le dégrade et en raison du défaut de paiement de ses loyers.



Par conclusions notifiées le 20 janvier 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [I] demande à la cour de statuer en ce sens :

'CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :

- Déclaré irrecevables les demandes principales et subsidiaires de Monsieur [L] tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

- Rejeté les demandes en paiement formées contre Madame [B] [I] ;

- Rejeté la demande subsidiaire de résiliation du bail de Monsieur [L] pour manquement

de Monsieur [I] à ses obligations de locataire ( jouissance paisible).

- Réduit provisoirement à 280 euros par mois le montant du loyer à compter du mois de la signification du jugement durant le temps de l'expertise judiciaire.

- Ordonné le sursis à statuer sur le surplus des demandes ;

- Ordonné une expertise et désigné Monsieur [O] afin de décrire les désordres affectant les lieux et les travaux nécessaires pour y remédier

- Ordonné la réouverture des débats lors de l'audience du 05/10/2021

INFIRMER jugement sur le surplus, en ce qu'il a:

- Rejeté la dénégation de signature de M. [P] [I] concernant le bail du 12 mai 2012 

- Dit que Monsieur [P] [I] a consenti à conclure, avec Monsieur [R] [L], le bail du 12 mai 2012.

- Condamné Monsieur [P] [I] à régler à Monsieur [L] la somme de 3048,45€ au titre du loyer des charges dus an 12 janvier 2021, outre intérêts au taux légal à compter de ce jugement,

STATUANT A NOUVEAU :

DIRE que Monsieur [L] ne justifie d'aucune créance locative à l'encontre de Monsieur [I].

REJETER l'ensemble des demandes présentées par Monsieur [L] comme totalement injustifiées.

DIRE que Monsieur [I] n'est pas tenu au paiement du loyer du fait des désordres affectant 1e logement, et ce depuis le 1er avril 2018.

CONDAMNER Monsieur [L] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

CONDAMNER Monsieur [L] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à effectuer les

réparations suivantes :

- renforcer et remettre en jeu la porte d'entrée,

- remplacer la serrure et garniture,

- remettre en place les arrivées d'air,

- remédier aux entrées d'air et d'eau des fenêtres du rez de chaussée,

- remplacer l'abattant WC,

- fournir la notice d'utilisation du radiateur soufflant,

CONDAMNER Monsieur [L] à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 2000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance'.



Il explique avoir pris à bail le logement en 2007 suivant un contrat passé avec PACT ARIM, à la suite d'une convention conclue entre le propriétaire du bien et l'Etat. Il soutient que la convention est passée pour une durée minimum de 09 ans, conformément à l'article L 353-2 du code de la construction et de l'habitation.

Il conteste avoir signé un bail le 12 mai 2012.

Il estime que la demande de constat de résiliation du bail est injustifiée puisque le montant du loyer n'est pas exact.

Il soutient que son bailleur ne démontre pas le montant de sa créance locative alléguée.

Il conteste les charges sollicitées.

Il déclare que c'est le comportement de son bailleur qui a entraîné la suspension des allocations logement puisqu'il tarde à encaisser les chèques, créant dès lors un retard de paiement qui ne lui est pas imputable.

Il fait état des désordres existant dans le logement qu'il estime indécent. Il conteste en être responsable.



Par conclusions notifiées le 04 février 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Mademoiselle [I] demande à la cour de confirmer le jugement déféré, de rejeter les demandes formées à son encontre et de débouter Monsieur [L] et Monsieur [I] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.



Elle soutient que l'acte de cautionnement n'apparaît pas rédigé de façon à l'engager.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 octobre 2018.



MOTIVATION



Sur les pièces 15, 16 et 17 communiquées le 11 octobre 2022 par Monsieur [I]



Ces pièces, produites la veille de l'audience, sont des photocopies de chèques (pièce 15), un relevé de prestations de la CAF (allocation adulte handicapé et complément de ressources-pièce 16) et un historique du compte bancaire de Monsieur [I] pour la période du premier juillet au 10 août 2022 (pièce 17).



Leur communication tardive ne viole pas le principe du contradictoire car elle n'appelle pas de réponse particulière de Monsieur [L]. En effet, la pièce 16 confirme les indications de Monsieur [L] qui explique ne plus percevoir d'allocation logement. La pièce 15 permet de constater que les paiements mentionnés par Monsieur [L] dans son décompte qui s'arrête en juin 2021 correspond aux chèques produits au débat. La pièce 17 n'appelle aucune remarque particulière.

Il n'y a donc pas lieu de les écarter des débats.



Sur le bail liant les parties



Selon l'article 287 du code de procédure civile, si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte (...).



L'article 288 du même code énonce qu'il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture. Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux.



Il ressort des écrits produits au débat (signature du contrat de sous-location de logement conventionné du 17 août 2007; état des lieux d'entrée du 17 août 2007; modèle d'apurement pour une dette locative; copies de chèques de Monsieur [I] à Monsieur [L]) que la signature portée sur le contrat de bail du 12 mai 2012 correspond bien à la signature de Monsieur [I].

En conséquence, il convient de rejeter la demande de Monsieur [I] tendant à voir dire qu'il n'est pas le signataire du bail du 12 mai 2012, à effet au premier mai 2012, et qu'il n'est pas lié à Monsieur [L] par cet acte.



De façon surabondante, le bail conclu le 17 août 2007 est une sous-location, aux termes de laquelle Monsieur [I] louait le bien à l'association PACT-ARIM, dans le cadre d'une convention conclue entre l'Etat de Monsieur [L]. Monsieur [I], qui a signé le contrat de bail du 12 mai 2012, ne peut revendiquer l'existence d'un bail qui le lierait directement à Monsieur [L] depuis le 17 août 2007; il ne démontre pas plus que ce dernier n'aurait pas respecté la convention qu'il a signée avec l'Etat.



Sur la recevabilité des demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail et à la résiliation judiciaire du bail



Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie.



Selon l'article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de résiliation du bail est notifiée à la diligence de l'huissier au représentant de l'Etat dans le département deux mois avant l'audience, sous peine d'irrecevabilité de la demande.



Il ressort des mentions du jugement déféré que l'audience devant le premier juge a eu lieu le 09 mars 2021.



Monsieur [L] démontre (ses pièces 16 et 17) que le préfet des Alpes-de-Haute-Provence a été destinataire par voie électronique, le 31 octobre 2018, de l'assignation qu'il avait délivrée à son locataire, tendant à la constatation de la résiliation du bail et à la résiliation du bail. La notification de l'assignation par voie électronique a ainsi été effectuée plus de deux mois avant l'audience. Partant, ses demandes de constatation d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail pour impayé locatif sont recevables.



Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.





Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Les parties sont liées par le bail conclu le 12 mai 2012 aux termes duquel le loyer mensuel initial s'élevait à 355 euros et la provision sur charges à 12 euros par mois.



Le commandement de payer délivré le 07 février 2018 à Monsieur [I] faisait état d'un impayé locatif de 453, 04 euros pour la période de juin 2016 arrêtée au 07 février 2018, selon décompte produit à cet acte.



Un commandement de payer reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.



Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Aux termes de ses écritures, Monsieur [L] indique que loyer révisé s'élevait en réalité à la somme de 358, 26 euros pour la période de juin 2016 à mai 2017 inclus et à celle de 360,09 euros pour la période de juin 2017 à avril 2018.

Le montant contractuel mensuel des provisions sur charge s'élève à 12 euros.

Monsieur [L] ne justifie pas avoir procédé à des régularisation de charges avant le commandement de payer délivré le 07 février 2018. Il sera uniquement tenu compte des provisions sur charge contractuelles s'agissant des conséquences du commandement de payer visant la clause résolutoire.



Les sommes dues pour la période de juin 2016 à décembre 2016 s'élèvent à 2507, 82 euros + 84 euros (provisions contractuelles sur charges), soit la somme totale de 2591,82 euros. Monsieur [L] mentionne que pour cette période, la somme totale de 2266, 88 euros lui a été versée (par Monsieur [I] et par le biais des allocations logement). Ainsi, restait due pour cette période la somme de 324,94 euros.



Les sommes dues pour la période de janvier 2017 à décembre 2017 s'élèvent à 4311,93 euros (loyers) et à 144 euros (provisions sur charges), soit 4455,93 euros. Monsieur [L] indique que lui a été versée la somme de 4867,62 euros. Pour l'année 2017, le locataire était donc créditeur d'une somme de 411,69 euros..

A la fin de l'année, 2017, après déduction des sommes dues par le locataire au titre de l'année 2016, le solde du compte de ce dernier était créditeur d'un montant de 86,75 euros. 



Pour la période de janvier et février 2018, ce sont les sommes de 720,18 euros (loyers) et 24 euros (provisions sur charges) qui sont dues, soit 744, 18 euros. Monsieur [L] indique avoir été payé de 623, 07 euros (allocation logement et paiement de Monsieur [I]); le débit pour ces deux mois s'élève à 121, 11 euros.

Or, après déduction de la somme de 86, 75 euros due par Monsieur [L], c'est uniquement la somme de 34,36 euros qui restait due par Monsieur [I] au 07 février 2018, date de la délivrance du commandement de payer.



Dès le 15 février 2018, Monsieur [I] a versé la somme de 129 euros.



En conséquence, ce dernier s'est acquitté des sommes dues dans le délai de deux mois de délivrance du commandement de payer.. 

Il convient en conséquence de rejeter la demande de Monsieur [L] au titre de l'acquisition de la clause résolutoire.



Sur la demande de remboursement des provisions sur charge pour la période de mai 2016 à mai 2017



Au sein de ses conclusions (page 5), Monsieur [I] sollicite la somme de 144 euros au titre du remboursement des provisions sur charges pour la période de mai 2016 à 2017.

Cette demande n'est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions; la cour ne statuera donc pas sur cette prétention en application de l'article 954 du code de procédure civile qui dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.



Sur l'expertise judiciaire



C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a ordonné une expertise judiciaire. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur la résiliation judiciaire du bail et sur la réduction du loyer 



L'article 1184 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable à un contrat signé le 12 mai 2012 dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.



Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit payer ses loyers et charges aux termes convenus, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



Il ressort d'un courrier d'une association d'aide à domicile (ADMR) adressé le 03 novembre 2019 à Monsieur [L], que les intervenantes ont constaté l'état de saleté et l'absence d'entretien du logement loué. La présidente de cette association mentionne qu'en raison de cette situation et du comportement grossier et vulgaire de Monsieur [I] de plus en plus alcoolisé, elle a décidé de mettre fin au contrat qui les liait. Elle précise que l'état d'insalubrité du logement résulte du comportement du locataire; elle fait notamment état d'un 'sol tapissé d'excréments de chats', de 'murs et sol souillés par des vomissures' et relève qu'à aucun moment 'les techniciennes de l'ADMR ne [lui] ont signalé des problèmes d'appartement délabré dans lequel des réparations étaient nécessaires'.



Le 15 juin 2021, le représentant de la SARL CHASPOUL et ASSOCIES, qui est intervenu en janvier 2019 au domicile de Monsieur [I] à la demande du bailleur pour une fuite sur la toiture, indique avoir constaté, dans l'appartement, 'plusieurs crottes de chat jusque dans le receveur de douche. Une odeur écoeurante se dégageait de l'appartement'.



Le 30 juin 2021, Monsieur [N], artisan, qui dit être intervenu au domicile de Monsieur [I] courant 2018, 2019 et 2020 à la demande du bailleur, expose avoir état frappé, lors de ses interventions, par 'l'odeur fétide qui régnait dans le logement et par la présence d'excréments épars de chats et de rongeurs'. Il ajoute que 'l'état d'entretien du lavabo et de la cuvette WC pouvait être qualifié de répugnant'.



L'expert judiciaire mandaté par le premier juge a déposé son rapport le 22 décembre 2021. Il s'est rendu sur les lieux le 24 septembre 2021; il fait état (page 13) d'un mauvais état d'entretien locatif (excréments de souris, chats, mauvaises odeurs, mouches...). Il évoque l'état de saleté dû à l'occupation. Après avoir été destinataire d'un diagnostic électrique du 18 novembre 2021, l'expert mentionne que pour trois des anomalies constatées, il estime engagée la responsabilité du locataire. Il souligne que l'intérieur du tableau électrique est rempli d'excréments de rongeurs et que la présence d'isolant dégradé est due à l'action de souris ou de rats présents dans la maison en raison du très mauvais entretien et de l'état de saleté maintenu dans les lieux. Il ajoute que le locataire a raccordé un fil électrique dans le tableau pour éclairer le placard contenant le tableau et que cette installation n'a pas été faite dans les règles de l'art.



En application de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale (depuis le 19 août 2015), exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, (depuis le 25 novembre 2018) et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants

- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents

- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires



Il est démontré par le bailleur que la présence des rongeurs est liée à la défaillance majeure d'entretien locatif par le preneur qui laisse les lieux loués dans un état de saleté très important.



Monsieur [L] justifie avoir fait effectuer des travaux de réparation de la porte d'entrée (pièce 7) en mars 2019, avoir fait installer un système de VMC (en janvier 2019), avoir fait remplacer un abattant WC (en janvier 2019), avoir fait remplacer un lavabo et un radiateur soufflant dans la salle d'eau en mai 2018 (pièce 8) et avoir fait procéder à la réparation de la toiture en avril 2018 (pièce 9). 

Le rapport d'expertise judiciaire déposé le 22 décembre 2021 n'a pas constaté de problème d'indécence du logement, à l'exception de l'absence de garde-corps pour le palier extérieur (qui semble être sur le domaine public et donc de la responsabilité de la commune) et d'un garde-corps pour la fenêtre de la chambre 1. L'expert indique que les réserves qu'il avait mentionnées dans son pré-rapport ont, soit été levées en raison de travaux effectués par le propriétaire, soit en cours de l'être (garde-corps qui semble être sur le domaine public) soit relèvent de la responsabilité du locataire, en raison du très mauvais état d'entretien locatif. Dans ses conclusions, l'expert estime qu'il ne pense pas que le locataire ait subi un quelconque préjudice de jouissance. Il précise qu'à l'exception de la fenêtre est du séjour, les autres fenêtres ne semblent pas avoir été ouvertes depuis 'fort longtemps', en raison de la présence de toiles d'araignées entre la fenêtre et les volets. Il note que le mauvais état d'entretien locatif général pourrait entraîner des frais de remise en état plus élevés que des travaux ménagers habituels.



Il ressort de constatations concordantes, émanant de différents professionnels, que depuis plusieurs années et de façon persistante, Monsieur [I] viole son obligation d'entretien du logement.



Monsieur [I] ne démontre pas que le logement serait inhabitable en raison d'une indécence de la responsabilité du bailleur. Il ne peut soulever dès lors une exception d'inexécution. 

Monsieur [L] fait état du montant du loyer révisé. Il justifie des charges locatives (eau). Il justifie également du montant de 300 euros versé en juin 2017 par le FSL.

Il appartient dès lors à Monsieur [I], redevable des loyers et des charges, de démontrer qu'il s'en est acquitté, ce qu'il ne fait pas.



Les conclusions de l'expertise judiciaire interdisent à Monsieur [I] de prétendre à une réduction du montant du loyer contractuel. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



Par ailleurs, Monsieur [L] démontre avoir reçu une lettre de la CAF du 28 mars 2020 qui évoque la fin des versement de l'aide au logement, en raison de l'absence de réception du plan d'apurement de la dette locative de Monsieur [I].



La violation grave et répétée de Monsieur [I] à son obligation d'entretien du logement justifie la résiliation judiciaire du bail.

Ce dernier est en outre redevable d'un arriéré locatif arrêté au 30 juin 2021 d'un montant de 3817, 46 euros.



L'expulsion de Monsieur [I] sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.



Il sera condamné au versement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 379 euros par mois, destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local, étant précisé que dans ses écritures (page 6), Monsieur [L] mentionne que le loyer révisé à compter du mois de mai 2021 s'élève à 373, 79 euros.

Cette indemnité sera due à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Monsieur [I] reste redevable, jusqu'à cette date, du montant du loyer révisé tel que mentionné par Monsieur [L] dans ses conclusions, à savoir 373, 79 euros.



Sur les demandes formées par Monsieur [L] à l'encontre de Madame [T] [I].



Pour voir condamner Madame [T] [I], Monsieur [L] produit au débat un acte de cautionnement solidaire de deux pages. La première page n'est paraphée par aucune partie. La seconde page est signée par 'La caution' et 'le propriétaire', sans mention des noms de ces derniers.

Sur la première page non paraphée par les parties, il est mentionné que Madame [T] [I] se porte caution de Monsieur [I] [P], locataire du logement de Monsieur [L] [R]. Rien n'est mentionné au paragraphe 'date de signature du bail', 'date d'effet du bail'. Il est mentionné un montant du loyer mensuel de 355 euros, alors que la mention manuscrite qui suit évoque les 'loyers dus qui s'élèvent à 350 euros, trois cent cinquante euros par moi (....)'. 



Selon l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.



Ainsi, alors que la première page n'est pas paraphée par Madame [T] [I], que le montant du loyer diverge (350 euros ou 355 euros), que les modalités de révision du loyer telles qu'elles sont écrites en première page ne correspondent pas à celles du bail conclu le 12 mai 2012 entre les parties, il en résulte que Madame [I], qui ne conteste pas avoir signé la deuxième page, n'a pas écrit de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle avait de la nature et de l'étendue de son engagement. C'est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que l'acte de cautionnement n'était pas clair et a rejeté les demandes de Monsieur [L] à l'encontre de cette dernière. Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur les demandes de réparations formées par Monsieur [I]



Monsieur [I], dont le bail est résilié, sera débouté de ses demandes de travaux.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [I]



Monsieur [I], qui sollicite la somme de 3000 euros au titre de son préjudice de jouissance, n'étaye sa demande sur aucun moyen ni argument, alors même qu'il sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a sursis à statuer sur le surplus des demandes, et donc sur sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice de jouissance.

En l'absence de justificatif de cette demande d'indemnisation, alors qu'il indiquait souhaiter voir confirmer le jugement déféré qui a sursis à statuer sur ses demandes indemnitaires, il sera débouté de cette prétention.



Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile



Le jugement déféré a sursis à statuer sur les dépens de la première instance et sur les frais irrépétibles de première instance.Ce point sera confirmé.



Monsieur [P] [I] est essentiellement défaillant. Il sera condamné aux dépens de la présente instance et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [L] les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance; Monsieur [I] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe





Vu le jugement mixte rendu le 20 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection de Digne les Bains,



DIT n'y avoir lieu à écarter les pièces 15, 16 et 17 notifiées par Monsieur [I],



CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a dit que Monsieur [I] était le signataire du bail du 12 mai 2012, en ce qu'il a rejeté les demandes de Monsieur [L] à l'encontre de Madame [T] [I], en ce qu'il a ordonné une expertise judiciaire et en ce qu'il a sursis à statuer sur les demandes indemnitaires de Monsieur [I], sur les frais irrépétibles et sur les dépens de première instance,



INFIRME pour le surplus,



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,



DÉCLARE recevable l'assignation de Monsieur [L] aux fins de constat de la résiliation du bail et de prononcé de la résiliation du bail pour impayé locatif,



REJETTE la demande de Monsieur [L] aux fins de constat de la résiliation du bail par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire,



PRONONCE la résiliation judiciaire du bail,









ORDONNE l'expulsion de Monsieur [P] [I] du bien sis '[Localité 5] 'et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,





DIT qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer,





DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,





CONDAMNE Monsieur [I] à verser à Monsieur [L] une indemnité d'occupation mensuelle de 379 euros, jusqu'à la libération complète des lieux, à compter de la résiliation judiciaire du bail,





CONDAMNE Monsieur [I] à verser à Monsieur [L] la somme de 3817, 46 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 30 juin 2021,





RAPPELLE que Monsieur [I] reste redevable des loyers et charges jusqu'au prononcé de la résiliation judiciaire du bail,





DIT n'y avoir lieu à réduire le montant du loyer à la somme mensuelle de 280 euros durant le temps de l'expertise judiciaire





REJETTE la demande de travaux formée par Monsieur [I],





REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [I],





REJETTE la demande de Monsieur [I] faite au titre des frais irrépétibles exposés en appel,





CONDAMNE Monsieur [I] à verser à Monsieur [L] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel,



CONDAMNE Monsieur [I] aux dépens de la présente décision.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,