Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 5 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 05 JANVIER 2023



N°2023/3













Rôle N° RG 22/04718 - N° Portalis DBVB-V-B7G-

BJESX







S.C.I. LA LAITERIE





C/



[X] [V]

































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Jean-marc CABRESPINES

Me Eric MARTINS-MESTRE





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 10 Mars 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/03274.





APPELANTE





S.C.I. LA LAITERIE, demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Jean-marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON





INTIME



Monsieur [X] [V] né le 07 Décembre 1969 à [Localité 5] ([Localité 5]), demeurant [Adresse 1]

venant aux droits de sa mère feue madame [W] [T] divorcée [V], née le 16 janvier 1940 à [Localité 4] (83), et décédée le 17 avril 2021 à [Localité 5] (83),





représenté par Me Eric MARTINS-MESTRE, avocat au barreau de TOULON













*-*-*-*-*





























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, 

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2023.





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2023.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

































































EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 05 octobre 2007, la SARL FONCIERE DU LAZARET a donné à bail d'habitation à Madame [W] [T] un bien sis [Adresse 2] à [Localité 4] (83), moyennant un loyer annuel de 8706 euros.



Par ordonnance du 15 juin 2011, le juge des référés a ordonné une expertise dont le rapport a été déposé le 07 juin 2013.



Par acte d'huissier du 26 juin 2013, la SCI LA LAITERIE, venant aux droits de la SARL FONCIERE DU LAZARET, a délivré à Madame [T] un congé pour vente.



Par jugement du 26 février 2015 confirmé par un arrêt du 06 septembre 2016, le tribunal d'instance de TOULON a prononcé la nullité du congé pour vente et condamné la SCI LA LAITERIE à payer à Madame [T] la somme de 12.835,25 euros en réparation de son préjudice de jouissance, ainsi qu'à procéder à divers travaux sous astreinte.



Par ordonnance du 26 septembre 2017, le juge des référés de Toulon, saisi par la SCI LA LAITERIE, a ordonné une mesure d'expertise dont le rapport a été rendu le 03 octobre 2018.



Par acte d'huissier du 31 janvier 2020, Madame [T] a fait citer la SCI LA LAITERIE devant le juge de l'exécution aux fins de liquidation de l'astreinte.



Par acte d'huissier du 07 juillet 2020, la SCI LA LAITERIE a fait assigner Madame [T] aux fins principalement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à effet au 03 octobre 2018 au visa de l'article 1722 du code civil.



Madame [T] est décédée le 17 avril 2021. L'instance a été reprise par Monsieur [X] [V], son unique héritier, qui a accepté la succession.



Par jugement contradictoire du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a statué ainsi :



'-Déclare Monsieur [X] [V] recevable en son intervention volontaire à l'instance,

- déclare la SCI LA LAITERIE irrecevable en sa demande tendant au prononcé de la résolution

judiciaire du bail ainsi qu'en l'ensemble des demandes subséquentes,

- Constate que le bail en date du 5 octobre 2007 a été résilié de plein droit suite au décès de Madame [W] [T] survenu en cours de procédure, soit à la date du 17 avril 2021,

- Constate que la résiliation dudit bail a mis fin à l'obligation pour la SCI LA LAITERIE de procéder à la réalisation des travaux destinés à rendre décente la villa sise [Adresse 2],

- Condamne la SCI LA LAITERIE à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamne la SCI LA LAITERIE aux dépens,

- Déboute les parties à l'instance de toutes leurs autres demandes,

- Rappelle que l'exécution provisoire est applicable de droit à la présente décision'





Le premier juge, qui s'est référé à un acte de notoriété, a déclaré recevable l'intervention volontaire de Monsieur [V].

Il a estimé irrecevable la demande de la SCI LA LAITERIE en résiliation judiciaire du bail au visa de l'article 1722 du code civil, au motif de l'autorité de la chose jugée par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 06 septembre 2016.

Il estimé en revanche recevable la demande de la SCI LA LAITERIE en résiliation du bail en raison du décès de Madame [T].

Il a constaté la résiliation de plein droit du bail à la suite du décès de Madame [T]. Il a précisé toutefois que les créances et actions patrimoniales de cette dernières étaient transférées dans le patrimoine de Monsieur [V], son héritier.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [V].



Le 30 mars 2022, la SCI LA LAITERIE a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a déclaré irrecevables sa demande tendant au prononcé de la résolution judiciaire du bail et ses demandes subséquentes, en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Monsieur [V] a constitué avocat et formé un appel incident.



Par conclusions notifiées le 02 mai 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SCI LA LAITERIE demande à la cour de :

- déclarer son appel recevable,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la SCI LA LAITERIE en sa demande tendant au prononcé de la résolution judiciaire du bail avec ses demandes subséquentes

- réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- prononcer la résiliation du bail à effet au 03 octobre 2018,

- dire et juger qu'à compter de cette date, Madame [T] était occupante sans droit ni titre,

- constater que Madame [T] n'occupait plus les lieux,

- dire et juger n'y avoir lieu à expulsion,

- constater que la villa a été vidée par Madame [T] de ses meubles et effets personnels

- dire n'y avoir lieu à l'octroi d'aucune indemnité de part et d'autre,

en conséquence

- dire et juger que la SCI LA LAITERIE n'était pas tenue de mettre en oeuvre les travaux préconisés par l'expert, Monsieur [B], au terme de son rapport d'expertise judiciaire du 07 juin 2013,

- constater le décès de la locataire au 17 avril 2021 et l'extinction de l'instance à son égard 

- constater la résiliation de plein droit du bail à cette date,

- dire et juger qu'elle ne peut être tenue à réaliser des travaux,

- condamner Monsieur [V] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire et juger que cette somme sera produite à la succession de Madame [T].



Elle conteste l'irrecevabilité de sa demande en résiliation judiciaire du bail au visa de l'article 1722 du code civil, au motif que ce point avait été tranché par l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 06 septembre 2016. Elle reproche au premier juge d'avoir estimé que la saisine du juge des référés ayant abouti à l'ordonnance du 26 septembre 2017 avait été faite en l'absence de circonstances nouvelles et pour obtenir de nouvelles preuves afin d'engager une nouvelle action en résiliation de bail au visa de l'article 1722 du code civil. Elle note que la cour d'appel, dans son arrêt du 06 septembre 2016, n'était pas en possession du dernier rapport d'expertise déposé le 03 octobre 2018. Elle relève que sa demande s'appuie sur de nouveaux moyens et précise que Madame [T] ne s'était pas opposée à cette nouvelle expertise et n'avait relevé aucune fin de non-recevoir. Elle soutient ainsi que l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont intervenus et ont modifié la situation antérieurement reconnue par la justice. Elle déclare que le rapport d'expertise de 2018 constitue un événement postérieur, qui démontre l'impossibilité d'effectuer des travaux de nature à rendre habitable la maison louée.



Par conclusions notifiées le premier juin 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [V] demande à la cour :

- de juger mal fondé l'appel formé par la SCI LA LAITERIE,

- de débouter la SCI LA LAITERIE de ses demandes,

- de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

- de condamner la SCI LA LAITERIE à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de 8000 euros pour procédure vexatoire et abusive,

- de condamner la SCI LA LAITERIE à lui verser la somme de 3800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la SCI LA LAITERIE aux dépens, ces derniers étant distraits au profit de Maître Eric MARTINS-MESTRES.



Il soulève une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 06 septembre 2016 devenu définitif. Il soutient que l'action intentée par la SCI LA LAITERIE est de faire échec à la liquidation de l'astreinte.

Il souligne que l'arrêt du 06 septembre 2016, opposant les mêmes parties, saisi de la même demande de résiliation sur le fondement de l'article 1722 du code civil, avait répondu point par point aux arguments soulevés par la SCI LA LAITERIE dans son assignation du 07 juillet 2020.

Il soutient que le rapport d'expertise de 2018, déposé par Monsieur [C], même s'il est postérieur à cet arrêt, ne peut remettre en cause l'autorité de la chose jugée.

Il estime inopérant l'argument selon lequel Madame [T] ne s'était pas opposée à une nouvelle expertise.

Il sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.



L'ordonnance de clôture a été prononcée par le 26 octobre 2022.



MOTIVATION



Sur la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 06 septembre 2016



Selon l'article 1351 devenu 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.



L'arrêt de la cour d'appel du 06 septembre 2016 fait état des demandes de la SCI LA LAITERIE:

' réformer le jugement entrepris,

- déclarer valable le congé pour vente signifié le 23 juin 2013,

- dire et juger que le bail liant les parties a été résilié par ce congé avec effet au 23 décembre 2013 et qu'à compter de cette date, Madame [W] [T] se trouve occupante sans droit ni titre de la villa La laiterie,

- ordonner l'expulsion de Madame [T] et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique,

- condamner Madame [T] a régler une indemnité d'occupation de 818,11€ correspondant au montant du loyer en cours et ce jusqu'à parfaite libération des lieux,

pour le cas où le congé serait invalidé,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire pour non-respect des obligations locatives,

- constater que Madame [T] a été relogée,

- ordonner le cas échéant son expulsion tant de sa personne que de tous occupants de son chef de la villa La laiterie avec si besoin le concours de la force publique,

- dire et juger que Madame [T] sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours, soit 818,11€ et ce jusqu'à parfaite libération des lieux,

- dire et juger que le trouble de jouissance subi par Madame [T] provient d'une cause extérieure ( inondabilité) et d'un non entretien des lieux,

- dire et juger qu'il n'y a pas lieu à condamner la S.C.I La Laiterie à effecteur les travaux de remise en état, 

- ordonner la restitution des sommes réglées par la S.C.I La Laiterie de ce chef,

demande nouvelle :

- constater que les travaux préconisés par l'expert ne peuvent être exécutés,

- prononcer la résiliation du bail d'habitation liant les parties,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner Madame [T] à régler à la S.C.I La laiterie la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à régler les entiers dépens'.



Dans son disposition, la cour confirme le jugement déféré (qui avait annulé le congé, condamné le bailleur à des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance de sa locataire et ordonné des travaux sous astreinte provisoire) et rejette les autres demandes (dont la résiliation du bail en application de l'article 1722 du code civil sollicitée par la SCI LA LAITERIE). Elle a ainsi tranché et statué sur cette dernière demande dans son dispositif.

S'il est de principe que l'autorité de la chose jugée s'attache au seul dispositif de la décision, les motifs au soutien du rejet par la cour de la demande de résiliation du bail en application de l'article 1722 du code civil, participent de l'autorité qui s'attache au dispositif puisqu'ils en constituent le soutien nécessaire.



La cour indique, dans sa motivation : 'La S.C.I La Laiterie soutient en cause d'appel qu'aucun des travaux préconisés par l'expert ne peut être utilement réalisé, la mise en sécurité de l'habitation pour prévenir une inondation imposant selon le diagnostic rédigé par le bureau d'études Ceres le 22 avril 2015 une réhausse du plancher située à la cote minimale de 1, 30 m par rapport à l'existant et rendant inéluctable la reconstruction à l'identique d'une maison, ce qui lui a été refusée par l'architecte des bâtiments de France. 



Elle sollicite à ce titre la résiliation de plein droit du bail par application de l'article 1722 du code civil, l'importance des travaux à réaliser et l'impossibilité d'y procéder étant assimilable à une destruction totale de la chose louée par cas fortuit.



Cependant ce document du 22 avril 2015 qui se réfère à des préconisations exigées pour la création d'un nouveau lotissement n'a pas été dressé au contradictoire des parties qui sont en litige sur la remise en état du logement depuis la signature du nouveau bail et en expertise depuis 2011 sans que cette solution ne soit ni abordée ni préconisée .



D'autre part, il ressort des éléments de la cause et notamment des rapports des services d'enquête communale établis après visite des lieux les 27 mai 2005, le 21 décembre 2009, 23 février 2010, qui ont tous constaté l'affaissement de la toiture, l'importance des dégâts d'eau au plafond et les infiltrations par les fenêtres, que même s'il a été noté des remontées telluriques dans un couloir et un dégât des eaux inondant le rez de chaussée constaté sur la seule année 2006 par le rapport du 28 janvier 2006, aucun d'entre eux ne conclut à l'obligation de rehausser le plancher ni à l'inhabitabilité des locaux en l'état de leur caractère inondable.



Ils ont tous limité les remises en état préconisées puis enjointes à celles reprises par l'expert, aucun arrêté de péril ou d'insalubrité n'ayant été pris par l'autorité administrative qui aurait constaté l'impossibilité d'user des lieux loués conformémement à leur destination au regard de l'implantation de la construction;



De même l'expert n'a pas préconisé cette solution, sa seule réserve portant sur le coût réel des travaux provisoirement estimés, la remise en état préconisée étant relative au terrain pour y dériver le circuit d'écoulement des eaux et non à l'intérieur de la maison.



Dans ces conditions, la preuve de l'impossibilité de continuer à affecter à l'usage locatif la maison d'habitation n'est pas rapportée et interdit de constater une résiliation de plein droit du bail sur la base de l'article 1722 du code civil'.



La question qui se pose est celle de savoir s'il existe un fait nouveau justifiant d'écarter l'autorité de la chose jugée.

Une offre de preuve nouvelle ne constitue pas un fait ou un événement modifiant la situation antérieurement reconnue en justice qui aurait pour effet d'exclure l'autorité de chose jugée.



La SCI LA LAITERIE fait état d'événements postérieurs qui seraient venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice et soutient que l'expertise déposée en 2018 est constitutive d'un tel événement.



Comme il l'est indiqué avec pertinence dans le jugement déféré, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien en application de l'article 246 du code de procédure civile.

Ainsi, les conclusions de l'expert judiciaire, dans son rapport déposé le 03 octobre 2018, aux termes desquelles il note que les travaux entrepris ne pourraient contribuer qu'à réduire le risque inondable du rez-de-chaussée sans y remédier et soutient que les travaux ordonnés sous astreinte par le jugement du 26 février 2015 confirmé par l'arrêt de la cour du 06 septembre 2016, sont matériellement impossibles à réaliser, n'est pas un fait nouveau modifiant la situation antérieurement reconnue par l'arrêt du 06 septembre 2016 qui a répondu au moyen soulevé par le bailleur selon lequel les travaux préconisés par l'expert ne pouvait être utilement réalisés, à l'aune du diagnostic rédigé par le bureau d'études Cérès le 22 avril 2015 rendant inéluctable la reconstruction à l'identique qui lui a été refusée par l'architecte des bâtiments de France.



Il ressort de ces éléments que la demande faite par la SCI LA LAITERIE est la même que celle qu'elle prétendait auparavant obtenir de la cour (demande de résiliation du bail) ; elle est fondée sur la même cause (résiliation du bail en application de l'article 1722 du code civil, en raison du fait qu'aucun travaux préconisés par l'expert ne pourrait être utilement réalisé); sa demande oppose les mêmes parties puisque Monsieur [V] vient aux droits de sa mère, Madame [T].



En conséquence de quoi, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la SCI LA LAITERIE tendant à obtenir la résiliation du bail en application des dispositions de l'article 1722 du code civil, au motif de l'autorité de la chose jugée.



Sur la demande de résiliation du bail à raison du décès de Madame [T]



C'est par des motifs pertinents en fait et en droit que la cour adopte que le premier juge a constaté la résiliation du bail du fait du décès de Madame [T], alors que Monsieur [V] ne peut prétendre à un transfert de bail en application de l'article 14 de la loi du 06 juillet 1989.

Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive



Monsieur [V] ne démontre pas que l'action en justice intentée par la SCI LA LAITERIE aurait dégénéré en abus de droit et qu'elle aurait été 'vexatoire' à son égard. Sa demande de dommages et intérêts sera rejetée. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile



La SCI LA LAITERIE est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.



Il n'est pas inéquitable de condamner la SCI LA LAITERIE à une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par Monsieur [V] en première instance et en appel.



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI LA LAITERIE aux dépens et à verser à Monsieur [V] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI LA LAITERIE au titre des frais irrépétibles.



La SCI LA LAITERIE sera en outre condamnée à verser à Monsieur [V] la somme de 2800 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ce dernier en appel.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe



CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y AJOUTANT,



CONDAMNE la SCI LA LAITERIE à verser à Monsieur [V] la somme de 2800 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ce dernier en appel,



CONDAMNE la SCI LA LAITERIE aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,