Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 5 janvier 2023

ARRET 

N°





[H]

[W]





C/



[V]

UDAF DE [Localité 7]



 



















































































PM/SGS





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU CINQ JANVIER 

DEUX MILLE VINGT TROIS





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/04552 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IG63 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEAUVAIS DU QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [Z] [H]

né le 10 Septembre 1967 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]



Monsieur [D], [G], [B] [W]

né le 24 Avril 1974 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentés par Me Antoine CANAL, avocat au barreau D'AMIENS





APPELANTS



ET



Madame [O] [V] agissant en sa qualité d'héritière de Monsieur [P] [U]

née le 11 Septembre 1969 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Marc BACLET, avocat au barreau de BEAUVAIS



UDAF DE [Localité 7], ès-qualités de curateur de Madame [O] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Assignée à secrétaire



INTIMEES



DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 27 octobre 2022 devant la cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.



Sur le rapport de M. Pascal MAIMONE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 janvier 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Le 05 janvier 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.



*

* *



DECISION :



Par contrat du 30 août 2001, M. [P] [U], a donné à bail à Mme [D] [W] et M. [Z] [H] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer de 228,67 euros.



Par jugement du 26 avril 2017, le tribunal judiciaire de Beauvais a annulé le congé vente délivré par le bailleur le 26 février 2016 et a enjoint ce dernier de réparer la toiture en ardoises du corps d'habitation de l'immeuble loué.



Le 20 juin 2018, le bureau de l'habitat durable de la préfecture de [Localité 7] a établi, à la demande des locataires, un rapport sur la décence du logement.



Par acte d'huissier du 5 février 2019, M. [P] [U] a fait délivrer à ses locataires un congé vente avec effet le 29 août 2019.



Par actes d'huissier des 15 et 21 mars 2019, les consorts [H]-[W] ont fait assigner devant le tribunal d'instance de Beauvais M. [P] [U] et son curateur l'union départementale des associations familiales (UDAF) afin notamment qu'il réalise des travaux de réparation et de mise aux normes du logement sous astreinte.



Par acte d'huissier du 6 janvier 2021, Mme [O] [V] héritière de M. [P] [U] décédé et son curateur l'UDAF ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais les consorts [H]-[W] afin notamment d'entendre déclarer valable le congé pour vendre délivré le 5 février 2019 pour le 29 août 2019 et ordonner leur expulsion.



Les deux instances ont été jointes.



Par jugement du 14 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais a :

-Déclaré recevable l'assignation délivrée par Mme [O] [V] le 6 janvier 2021 ;

-Constaté, par l'effet du congé délivré le 5 février 2019, la résiliation du bail conclu le 30 août 2001 ;

-Ordonné, faute de départ volontaire des consorts [H]-[W], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

-Débouté les consorts [H]-[W] de leur demande tendant à enjoindre Mme [O] [V] de procéder aux travaux préconisés par le rapport de la préfecture le 28 juin 2018 ;

-Condamné Mme [O] [V] à payer aux consorts [H]-[W] la somme de 

3000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

-Débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné les consorts [H]-[W] aux entiers dépens.



Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 9 septembre 2021, les consorts [H]-[W] ont interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions transmises par la voie électronique le 29 juin 2022, les consorts [H]-[W] demandent à la Cour de :

-Les dire et juger tant recevables que bien-fondés en leur appel. 

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu le principe d'un préjudice de jouissance à leur profit. 

- L'infirmer pour le surplus de ses dispositions. 

Et statuant à nouveau : 

- Prononcer l'annulation du congé délivré par le bailleur le 5 février 2019. 

- Par conséquent, débouter Mme [O] [V] ès qualité d'héritière de M [P] [U], assistée de sa curatrice l'UDAF, de sa demande d'expulsion. 

- Condamner Mme [O] [V], ès qualité d'héritière de M. [P] [U], assistée de sa curatrice l'UDAF, à effectuer ou faire effectuer l'ensemble des travaux de réparation et de mise en conformité du logement, préconisés par les rapports de la direction départementale des territoires des 20 juin 2018 et 15 juin 2021, soit : 

. installation d'une ventilation mécanique contrôlée générale et permanente ; 

. recherche et réparation des causes de l'humidité ; 

. nettoyage et réparation des supports souillés et dégradés ; 

. changement des menuiseries défectueuses ; 

. réparation du dispositif d'évacuation des eaux usées ; 

. réparation du tuyau d'évacuation des fumées de la chaudière ; 

. mise en sécurité du système électrique ; 

Le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard, courant à l'expiration d'un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir. 

-Ordonner la suspension de leur obligation de payer les loyers relatifs au logement, et ce rétroactivement à compter du 20 juin 2018, date du premier rapport de la direction départementale des territoires, jusqu'à ce que les travaux aient été parfaitement réalisés. 

-Condamner Mme [O] [V] ès qualité d'héritière de M. [P] [U], assistée de sa curatrice l'UDAF, à leur rembourser l'ensemble des loyers versés depuis le 20 juin 2018, soit la somme de 11.051,62 euros, échéance de juin 2022 incluse, et sans préjudice des échéances versées postérieurement à juin 2022. 

-Condamner Mme [O] [V] ès qualité d'héritière de M. [P] [U], assistée de sa curatrice l'UDAF à leur rembourser l'ensemble des loyers versés postérieurement au loyer du mois de juin 2022 ; 

-Condamner Mme [O] [V] ès qualité d'héritière de M. [P] [U], assistée de sa curatrice l'UDAF à leur régler une somme de 10.00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. 

A titre subsidiaire : 

Pour le cas où l'expulsion serait confirmée, 

- Déclarer irrecevable la demande de Mme [O] [V], tendant à la fixation d'une indemnité d'occupation, et l'en débouter ; 

En tout état de cause : 

- Condamner Mme [O] [V] ès qualité d'héritière de M [P] [U], assistée de sa curatrice l'UDAF à leur payer une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

-Condamner Mme [O] [V] ès qualité d'héritière de M. [P] [U], assistée de sa curatrice l'UDAF aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Par conclusions transmises par la voie électronique le 23 février 2022, Mme [O] [V] et l'UDAF demandent à la Cour de :



-Déclarer les consorts [H]-[W] mal fondés en leurs demandes et les en débouter. 

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 30 août 2021 portant sur le logement situé [Adresse 4], ordonné l'expulsion des consorts [H]-[W], débouté les consorts [H]-[W] de leur demande tendant à enjoindre Mme [A] [V] de procéder aux travaux préconisés parle rapport de la préfecture, et en ce qu'il a condamné les consorts [H]-[W] aux dépens.

-L'infirmer en ce qu'il a condamné Mme [O] [V] à payer aux consorts [H]-[W] à payer la somme de 3.000 euros au titre d'un préjudice de jouissance. 

-Condamner solidairement les consorts [H]-[W] à payer à Mme [O] [V] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, et ce jusqu'à leur départ effectif des lieux

-Condamner les consorts [H]-[W] à payer à Mme [O] [V] la somme de 3.000 euros en application de I'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.



Par ordonnance du 12 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l'affaire pour plaidoiries à l'audience du 27 octobre 2022. 



CECI EXPOSE, LA COUR,



Sur la nullité du congé pour vendre du 5 février 2019 :



L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En application de ces dispositions, il est considéré qu'un congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul mais ces effets sont reportés à la date pour laquelle il peut intervenir légalement.

Par ailleurs, l'article 642 du code de procédure civile dispose que tout délai expire le dernier jour à 24 heures.



En outre, l'article 15-II de la même loi précise que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente.

Ainsi le congé pour vendre qui ne mentionne pas un garage, une cave ou un local annexe ne précise pas les conditions de la vente au sens de l'article15II et doit être déclaré nul. 



De plus, l'article 15-1 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L511-10 du code de la construction et de l'habitation relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles.



Enfin, lorsque le comportement du bailleurs traduit une absence de volonté réelle de vendre, le congé doit être considéré comme frauduleux et annulé.



En l'espèce, s'il ressort des éléments de la cause que le congé comporte manifestement une erreur quant à la date du congé: il y a été porté comme date du congé le 29 août 2019 qui est la date d'expiration du délai de préavis alors qu'aurait dû être mentionnée comme date du congé, par application de l'article 642 précité, celle du lendemain à savoir le 30 août 2019, cette erreur est sans incidence sur la validité du congé qui doit être réputé avoir été délivré pour le 30 août 2019.



Par ailleurs, il est constant que le congé ne mentionne pas expressément l'existence d'une cave et de deux garages. Néanmoins, le congé précise qu'il concerne aussi les anciens bâtiments agricoles. Or la cave et les garages litigieux sont situés dans ces bâtiments agricoles. Ainsi la description du bien est suffisamment précise, quand bien même il n'est pas mentionné expressément la présence d'une cave de deux garages dés lors que ces derniers sont situés dans les anciens bâtiments agricoles expressément visés dans le congé.



Enfin il est constant que suite au rapport de la direction départementale des territoires du 20 juin 2018 qui n'équivaut pas à la procédure contradictoire prévue à l'article L511-10 précité, aucun arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité n'a été pris.



Certes le bailleur ne justifie qu'aucune démarche destinée à mettre en vente l'immeuble mais l'absence de démarches effectives en vue de vendre l'immeuble est intervenue dans un contexte particulier. En effet, le bailleur est décédé peu après la délivrance du congé et Mme [O] [V], bailleur actuel a dû attendre le règlement de la succession de M. [P] [U] pour reprendre la procédure.

Il doit en outre être relevé que Mme [O] [V] est une personne vulnérable placée sous le régime de la curatelle renforcée, tributaire de son curateur pour accomplir les démarches nécessaires à la vente du bien.

Ainsi, dans ce contexte, l'absence de preuve de démarches effectives du bailleur pour vendre l'immeuble est insuffisante pour caractériser le défaut d'intention réelle de vendre l'immeuble et le caractère frauduleux du congé.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a validé le congé, constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion des consorts [H]-[W].



Sur la demande de mise en conformité du logement :



Compte tenu de la résiliation du bail, les consorts [H]-[W] sont devenus occupant sans droit ni titre du logement, c'est donc à bon droit que le premier juge a estimé qu'ils ne sont plus recevables à solliciter une injonction du bailleur d'exécuter des travaux et qu'il les a déboutés de leur demande en ce sens.



Sur la demande de suspension du règlement des loyers :



En application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux exigences de l'article 6 et si le bailleur ne remet pas un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux.



En l'espèce, le rapport de la direction départementale des territoires du 20 juin 2018 n'a pas qualifié le logement d'indécent et n'a envisagé l'éventualité d'une procédure de péril imminent uniquement en ce qui concerne la partie de l'annexe d'un des bâtiments agricoles utilisée à l'usage de cave. 

Si ce rapport relève un nombre important de travaux à prévoir dans le logement lui-même pour le rendre conforme aux normes actuelles, il ne précise nullement que la partie du logement affectée à l'habitation proprement dite est indécente.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [H]-[W] de leur demande de suspension du règlement des loyers.



Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance :



Le rapport de la direction départementale des territoires du 20 juin 2018 établi que l'immeuble loué sans être inhabitable présente une absence de ventilation, une certaine humidité, un système électrique et un dispositif d'évacuation des eaux usées non conforme, des fenêtres non étanches, un tuyau d'évacuation des fumées de la chaudière à réparer.



Ces désordres ont incontestablement entraîné pour les consorts [H]-[W] un trouble de jouissance que le premier juge, dont la décision sera confirmée sur ce point, a justement fixé à la somme de 3000 euros. 



Sur la recevabilité de la demande en paiement d'une indemnité d'occupation :



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 

Par ailleurs, concernant la procédure orale, l'article 446-2 du code de procédure civile, dispose en son alinéa 2 que lorsque les parties formulent leurs prétentions et moyens par écrit 

et sont assistées ou représentées par un avocat, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées. 





En l'espèce, les parties étaient toutes deux représentées en première instance par un avocat et ont déposé des conclusions. 

Alors que dans leur assignation Mme [O] [V] et l'UDAF sollicitaient le paiement d'une indemnité d'occupation, cette demande n'a pas été reprise dans leurs dernières conclusions de première instance: Il doit donc être considéré qu'elles ont abandonné leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation en première instance.

Et la demande en paiement d'une indemnité d'occupation qu'elles forment en appel s'analyse donc en une demande nouvelle, irrecevable par application de l'article 564 précité. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Les consorts [H]-[W] étant la partie essentiellement succombante, il convient :

- de les condamner aux dépens d'appel ;

- de les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel ;

- de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés aux dépens de première instance ;

- de confirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.



L'équité commandant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil en faveur de Mme [O] [V] pour la procédure d'appel, il convient de lui allouer à ce titre la somme globale de 2500 euros.





 PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



Déclare irrecevable la demande en paiement d'une indemnité d'occupation présentée par Mme [O] [V] assistée de l'union départementale des associations familiales (UDAF) ;



Condamne Mme [D] [W] et M. [Z] [H] à payer à Mme [O] [V] assistée de l'union départementale des associations familiales (UDAF) la somme de 2500 euros par application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .



Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;



Condamne Mme [D] [W] et M. [Z] [H] aux dépens d'appel.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE