Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 5 janvier 2023

AFFAIRE : N° RG 21/00157 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-GVKI

  



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : DECISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN 

 en date du 17 Décembre 2020 - RG n° 17/02016





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 05 JANVIER 2023

 



 



APPELANTE :



S.C.I. VILLENEUVE

N° SIRET : 438 112 724

[Adresse 2]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal 



représentée et assistée de Me Marc POISSON, avocat au barreau d'ARGENTAN

 



INTIMEE :



Madame [K] [X] [C] [J]

née le 22 Novembre 1960 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 1]



représentée et assistée de Me Franck THILL, substitué par Me Boris LAIR, avocats au barreau de CAEN





DEBATS : A l'audience publique du 10 octobre 2022, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme LE GALL, greffier



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,







ARRÊT prononcé publiquement le 05 janvier 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier 





* * *



Par contrat en date du 20 novembre 2001, la SCI Villeneuve a consenti à Mme [K] [J], médecin, un bail professionnel portant sur des locaux situés à [Localité 1], [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 4 573,47 euros payable mensuellement et d'avance par termes de 381,12 euros, pour une durée de six ans prenant effet au 1er décembre 2001.

Ce bail s'est poursuivi par tacite reconduction.



Par ordonnance de référé en date du 16 février 2017, définitive, le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen a condamné la SCI Villeneuve à rétablir le chauffage, l'eau chaude et froide dans la cuisine et l'eau chaude dans la salle de bainsdes locaux loués à Mme [J], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 4ème jour suivant celui de la signification de l'ordonnance et dit que l'astreinte ordonnée continuera de courir tant que l'intégralité des travaux n'aura pas été effectuée.

Par jugement en date du 6 octobre 2017, confirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Caen rendu le 13 novembre 2018, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Caen a condamné la SCI Villeneuve à verser à Mme [J] la somme de 33 200 euros au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire prononcée pour la période du 23 mars 2017 au 5 septembre 2017, débouté Mme [J] de sa demande visant au prononcé d'une nouvelle astreinte.



Par exploit en date du 31 mai 2017, [K] [J] a fait assigner la SCI Villeneuve devant le tribunal de grande instance de Caen, en réparation des préjudices de jouissance et moral.

Le 19 janvier 2018, la SCI VILLENEUVE a fait réaliser les travaux objet de l'ordonnance de référé rendue le 17 février 2017.



Par jugement en date du 28 mai 2019, le juge de l'exécution a condamné la SCI Villeneuve à verser à madame [K] [J] la somme de 13 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte prononcée pour la période ayant couru à compter de septembre 2017.



Par jugement en date du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Caen a :

- Condamné la SCI villeneuve à payer Mme [J] la somme de 9 358 euros au titre de son préjudice ;

- Condamné la SCI Villeneuve à payer à Mme [J] la somme de 1 068,47euros au titre du coût d'achat de deux radiateurs d'appoint et du convecteur ;

- Debouté la SCI Villeneuve de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la SCI Villeneuve aux entiers dépens ;

- condamné la SCI Villeneuve à payer à Mme [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration du 18 janvier 2021, la SCI villeneuve a fait appel du jugement.





Dans ses dernières conclusions du 12 octobre 2021, elle demande à la cour d'appel de :

- infirmer le jugement déféré ;

- Statuant à nouveau, 

- dire et juger que les travaux de réparation sur la chaudière incombent à Mme [J] en vertu des dispositions du bail professionnel du 20 novembre 2001 ;

- dire et juger n'y avoir lieu à la condamnation de la SCI Villeneuve à rétablir le chauffage et l'eau chaude dans les lieux loués, avec toutes conséquences de droit ;

- dire et juger n'y avoir lieu à l'astreinte fixée dans l'ordonnance de référé rendue le 16 février 2017, avec toutes conséquences de droit ;

- condamner Mme [K] [J] à verser à la SCI Villeneuve la somme de 1.142,11 euros au titre du remboursement de la facture de M. [G] du 15 février 2018 ;

- condamner Mme [J] à verser à la SCI Villeneuve la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, tant pour la procédure de première instance que pour la procédure devant la cour d'appel ;

- condamner Mme [J] aux entiers dépens ;

- débouter Mme [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.



Dans ses dernières conclusions du 27 août 2022, Mme [J] demande à la cour d'appel de :

- Rejeter l'appel de la SCI Villeneuve et déclarer la SCI Villeneuve irrecevable ou à tout le moins infondée en toutes ses demandes, fins et prétentions, et dans ce dernier cas l'en débouter ;

- réformer le jugement mais seulement en ce qu'il a limité l'indemnisation des préjudices de jouissance, d'image et moral subis par Mme [J] à hauteur de la somme totale de 9.358 euros ; 

- le confirmer pour le surplus ;



Statuant à nouveau,

- condamner la SCI Villeneuve à verser à Mme [J] une indemnité d'un montant de 12.300 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; 

- condamner la SCI Villeneuve à verser à Mme [J] une indemnité d'un montant de 7.700 euros en réparation de ses préjudices d'image et moral ; 

- condamner la SCI Villeneuve à verser à Mme [J] une indemnité d'un montant de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI Villeneuve aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2022.



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions.



SUR CE, LA COUR



Il sera constaté que Mme [J] demande à la cour de juger irrecevable l'appel formé par la SCI Villeneuve sans toutefois articuler aucun moyen à l'appui de cette demande.



L'appelante soutient que la réparation de la chaudière incombait à la locataire en vertu des dispositions du bail professionnel qui précise que la bailleresse n'était tenue qu'aux grosses réparations définies par l'article 606 du code civil, que la locatiare ne peut fonder sa demande sur des articles contraires aux dispositions du bail, que la chaudière qui était auparavant collective est désormais affectée au seul appartement de Mme [J] et ne constitue donc plus un élément d'équipement de l'immeuble mais est devenue un équipement attaché au lot privatif donné à bail à Mme [J].



Mme [J] fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en ne lui assurant pas le chauffage l'eau dans la cuisine et l'eau chaude dans la salle de bain.

Elle indique que chaudière ne fait pas partie du bien donné à bail et qu'aucune stipulation du bail ne met à la charge de la locatire l'entretien ou la réparation de la chaudière collective.

Elle précise qu'en tout état de cause la réparation ou le remplacement d'une chaudière constitue une grosse réparation à la charge du bailleur et que le bailleur est tenu de maintenir les locaux en état d'être loués, et de ce fait d'y faire toutes les réparations nécessaires à ce maintien, cette obligation étant d'ordre public.

Elle précise qu'en toute hypothèse, le remplacement de pièces défectueuses du fait de la vétusté incombe au bailleur quand bien même il s'agirait de réparation à la charge du locataire.



L'article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



L'article 1720 du code civil édicte que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de répérations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.



Conformément à l'article 1754 du code civil en l'absence de convention entre les parties, le locataire n'est tenu qu'aux réparations locatives ou de menu entretien.



Les parties ont convenu dans le bail que Mme [J] entretiendra la chose louée en bon état de réparations locatives et que la bailleressse, quant à elle, ne sera tenue qu'aux grosses réparations définies à l'article 606 du code civil.



Aux termes du contrat de bail signé par les parties le 21 novembre 2001, il est donné à bail un local à usage professionnel comprenant :

'Couloir commun, coin cuisine et coin repas, salle d'eau, salle de séjour, une chambre avec mezzanine.

Chauffage collectif au gaz de ville.

Petite cave en sous-sol sous l'escalier.

Patit terrain privatif sur l'arrière.'



Il n'est pas contesté qu'en 2003, le bailleur a fait installer des chaudières murales dans deux appartements de l'immeuble et que la chaudière collective n'a plus alimenté que l'appartement de Mme [J].

Le bail n'a toutefois pas été modifié sur les éléments d'équipement du bien donné à bail.

Il n'est pas établi que les parties aient expressément et d'un commun accord convenu que la chaudière collective serait considérée comme une chaudière privative, le fait que la chaudière soit située dans la cave privative de Mme [J] étant sans effet puisque cela a toujours été le cas. Par ailleurs, le courrier du 15 janvier 2004, indiquant à la locataire que la facture d'entretien de la chaudière serait à compter de l'année suivante intégralement à sa charge, n'établit pas non plus un accord des parties pour considérer la chaudière comme faisant partie des éléments donnés à bail dès lors que Mme [J] n'a pas répondu à ce courrier et qu'il ressort de celui-ci que jusqu'alors la facture était déjà pour partie à la charge de Mme [J].

Aucune disposition du bail ne met expressément à la charge de la locataire les réparations concernant les travaux relatifs à une chaudière collective.



De manière surabondante, il sera relevé qu'il résulte de l'attestation de M. [G], qui a réalisé les travaux de réparation, que ceux-ci ont pris du temps s'agissant d'une vieille chaudière, et que le réparateur a eu des difficulutés à se procurer les pièces.

La chaudière a été installée avant la conclusion du bail en 2001 et les désordres sont intervenus en octobre 2016.

Il résulte de ces éléments, que les réparations sur la chaudière étaient dues à la vétusté.

Or, la clause indiquant que le bailleur ne sera tenu qu'aux grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, laisse à la charge de celui-ci les travaux liés à la vétusté si ceux-ci n'ont pas été expressément mis à la charge du locataire dans le bail.



Dès lors, il résulte de ces éléments, que les travaux de réparation de la chaudière imcombaient au bailleur.



- Sur le préjudice



Mme [J] demande réparation de son préjudice de jouissance ainsi que de son préjudice d'image et moral pour la privation de chauffage, d'eau dans la cuisine et d'eau chaude dans la salle de bain.

Il ne s'agit pas d'une demande nouvelle dès lors que Mme [J] demandait déjà devant le tribunal une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance et son préjudice moral.



En ne fournissant pas à la locataire le chauffage de l'appartement et l'eau chaude, la bailleresse a manqué à ses obligations de délivrance et n'a pas permis à Mme [J] une jouissance paisible et normale de la chose louée. 



Elle a ainsi commis une faute qui a causé un préjudice certain à Mme [J], qui exerce son activité de médecin dans les lieux donnés à bail et qui produit de nombreuses attestations de patients faisant état du froid anormal qu'il faisait dans le cabinet médical, de l'impossibilité ou de la difficulté de réaliser certains examens , une patiente précisant avoir fait appel à SOS Médecin plutôt qu'à Mme [J] à cause du froid dans le cabinet.

Il sera relevé que Mme [J] a elle-même supporté des conditions de travail anormales.

Ces désordres ont duré plusieurs années.



La faute de la bailleresse est en lien avec le préjudice de jouissance et le préjudice moral et d'image subis par Mme [J], dont l'existence n'est pas contestée par la bailleresse.



Il est constant que la panne de la chaudière a privé Mme [J] de chauffage et d'eau chaude d'octobre 2016 à janvier 2018. Pour apprécier le préjudice, le tribunal a pris en compte la privation de chauffage mais aussi d'eau chaude du mois d'octobre à à avril pour les années 2016 et 2017 et d'octobre à janvier pour l'année 2018.

La privation d'eau chaude a eu lieu sur toute la période de panne de la chaudière.

Il sera relevé qu'aucun élément du dossier ne permet de retenir que la locataire a été privée totalement d'eau dans la cuisine.



Le tribunal a calculé le préjudice par rapport au paiement d'un loyer de 381 euros par mois.

Mme [J] justifie que son loyer était de 496,14 euros sur la période de panne de la chaudière.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, des préjudices subis, de leur durée, le jugement sera infirmé sur le montant des dommages et intérêts alloués à Mme [J] et la SCI Villeneuve sera condamnée à payer à ce titre la somme globale de 12 000 euros.



Le jugement sera confirmé sur la condamnation de la SCI Villeneuve à payer à Mme [J] la somme de 1068,47 euros au titre du coût de l'achat de deux radiateurs d'appoint et d'un convecteur, ces dépenses étant la conséquence de la défaillance de la bailleresse dans l'éxécution de ses obligations.



Au vu des motifs adoptés par la cour, la SCI Villeneuve sera déboutée de ses demandes.



- Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement, exactement appréciées, relatives à la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, seront confirmées.



Il n'apparaît pas inéquitable que la SCI Villeneuve, qui succombe en ses prétentions, supporte ses frais irrépétibles.



Elle sera condamnée à payer à Mme [J] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Elle sera en outre condamnée aux dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition du greffe ;



CONFIRME le jugement déféré sauf sur le montant des dommages et intérêts alloués à Mme [J] au titre de son préjudice ;



Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et ajoutant au jugement ;



CONDAMNE la SCI Villeneuve à payer à [K] [J] la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts pour ses préjudices de jouissance, moral et d'image ;



CONDAMNE l a SCI Villeneuve à payer à [K] [J] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

CONDAMNE la SCI Villeneuve aux dépens d'appel ;



DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









N. LE GALL F. EMILY