Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 5 janvier 2023

AFFAIRE : N° RG 21/00249 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-GVSB

  



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'ALENCON 

 en date du 04 Décembre 2020 - RG n° 1119000392





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 05 JANVIER 2023

 



 



APPELANTS :



Monsieur [J] [L]

né le 19 Novembre 1978 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021001065 du 18/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)





Madame [Y] [U] épouse [L]

née le 03 Novembre 1978 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021001062 du 18/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)



représentés par Me Emmanuelle BLANGY, avocat au barreau de CAEN, 

assistés de Me Valérie MOINE, avocat au barreau du MANS







INTIME :



Monsieur [E] [F]

né le 15 Juin 1995 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]



représenté par Me Olaf LE PASTEUR, avocat au barreau de CAEN, 

assisté de Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX







DEBATS : A l'audience publique du 10 octobre 2022, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré





GREFFIER : Mme LE GALL, greffier





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,





ARRÊT prononcé publiquement le 05 janvier 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier 







* * *







Par acte sous seing privé, en date du 12 mars 2015, [W] [F] a donné à bail à [J] [L] et [Y] [U] épouse [L] une maison d'habitation sise [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 680 euros.

Par courrier en date du 13 février 2018, Maître [B], notaire à [Localité 7], a informé l'agence Poisson détenant la gestion du bien que par suite d'une donation [E] [F] était désormais le propriétaire du bien situé [Adresse 1].



Par acte du 3 avril 2019, M.[F] a fait délivrer à M. et Mme [L] un commandement d`avoir à payer la somme de 3 541,70 euros en principal en visant la clause résolutoire et les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 modifiées.



Par acte du 11 juillet 2019, notifié en vertu de l`article 24 de la loi du 6 juillet 1989 par voie électronique en date du 17 juillet 2019 au représentant de l`Etat du département,

M. [F] a fait assigner M. et Mme [L] devant le tribunal judiciaire d'Aleçon.



Par jugement en date du 4 décembre 2020, le tribunal judiciaire d'Alençon a :

- déclaré recevable M. [F] en ses demandes ;

- dit que le commandement du 3 avril 2019 n'était ni nul, ni sans objet ;

- constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 4 juin 2019 ;

- ordonné l'expulsion des locataires ;

- ordonné la compensation entre la dette de M. [F] de 6000 euros au titre du

préjudice de jouissance et la dette des époux [L] de 9603,65 euros au titre des loyers impayés au 3 juin 2019 et des indemnités d`occupation dues du 4 juin 2019 au 1er mars 2020 ;

- condamné M. et Mme [L] à payer à M. [F] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et soumise aux mêmes variations à compter du 1er avril 2020 et jusqu`à la libération effective des lieux ;

- rejeté la demande formulée par M. [F] de condamnation au titre de la clause pénale ;

- rejeté la demande formulée par M. [E] [F] à titre de dommages-intérêts ;

- dit n'y avoir lieu a écarter l'exécution provisoire ;

- condamné M. et Mme [L] à payer à M. [F] la somme de 1 000 euros en application de l`article 700 du code de procédure ivile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par déclaration du 27 janvier 2021, M. et Mme [L] ont fait appel du jugement.



Dasn leurs dernières conclusions du 14 octobre 2021, ils demandent à la cour de:

- infirmer le jugement rendu le 4 décembre 2020 en ce qu'il en a été interjeté appel ;

- déclarer la demande de constatation de résiliation de bail irrecevable ;

- constater que la surface réelle de l'immeuble loué n'est pas 203 m² mais de 174,90 m² ;

En conséquence,

- ordonner la réduction du loyer de 16 % soit 571,20 euros par mois ;

- constater que M.[F] est débiteur envers M. et Mme [R] de la somme de 5 162,24 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2019 ;

-'ordonner la compensation avec les sommes dues par M. et Mme [L] la somme de 2 442,24 euros' ;

En conséquence,

- déclarer le commandement de payer délivré le 3 avril 2019 nul et de nul effet ;

- débouter M. [F] de ses toutes ses demandes ;



- suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- constater que le logement donné à bail par M. [F] est indécent et insalubre ;

En conséquence, 

- dispenser M. et Mme [L] du paiement des loyers ou à défaut ordonner leur consignation ;

- condamner M. [F] à verser à M. et Mme [L] la somme de 15 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice ;

- condamner M. [F] à verser à M. et Mme [L] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.



Dans ses dernières conclusions du 16 juillet 2021, M. [F] demande à la cour d'appel de :

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a alloué la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts aux époux [L] et ordonné la compensation entre la dette de M. [F] de 6 000 euros au titre du préjudice de jouissance et la dette des époux [L] ;

- débouter M. et Mme [L] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamner solidairement M. et Mme [L] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux entiers dépens tant de première instance que d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2022.



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions.



SUR CE, LA COUR



- Sur l'irrecevabilité des demandes formées par le bailleur



M. et Mme [L] demandent à la cour de juger irrecevables les demandes de M. [F] aux motifs d'une part qu'après un désistement d'instance constaté par le tribunal d'Alençon par décision du 26 avril 2019, l'instance n'avait pas été réintroduite par la voie d'une 'assignation en reprise d'instance' et d'autre part que le commandement délivré le 3 avril 2019 est nul et à tout le moins sans objet faisant état de sommes qui ne sont pas dues dès lors que la correction de surface des biens donnés à bail doit entraîner une diminution du montant du loyer de 16 % et qu'au moment de la délivrance du commandement, M. [F] avait trop perçu une somme de 2442,24 euros.



M. [F] soutient qu'en cas de désistement d'instance, il est possible de reprendre la procédure par la voie de l'assignation ce qui est le cas en l'espèce et reprend la motivation du tribunal qui a constaté que le commandement et l'assignation étaient concordants, que M. et Mme [L] ne contestent pas ne pas avoir réglé leurs loyers invoquant une exception d'inexécution, que la réduction éventuelle du loyer n'annule pas la dette de loyers et ne pourrait qu'entraîner une compensation entre les deux créances.



C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a jugé que la reprise d'instance avait été faite régulièrement par la délivrance d'une nouvelle assignation, l'article 385 du code de procédure civile n'exigeant pas de forme particulière ou des mentions spéciales dans l'assignation.



De la même manière, la cour entend adopter la motivation du tribunal relative à la validité du commandement de payer, qui relève que peu importe qu'aucun nouveau commandement de payer ait été délivré après le désistement d'instance, que le commandement de payer du 3 avril 2019 et l'assignation du 11 juillet 2019 sont concordants quant à la période de non paiement des loyers, que M. et Mme [L] ont reconnu ne pas payer les loyers et qu'il existait bien une dette locative contrairement à ce qu'ils soutiennent, que la demande de réduction du montant du loyer en raison de la superficie du logement, s'il y était fait droit, ne remettrait pas en cause l'existence d'une dette locative mais conduirait à une compensation entre les créances respectives des parties.

Il sera ajouté que le commandement de payer du 3 avril 2019 n'avait pas perdu ses effets au 11 juillet 2019.







Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du commandement de payer et a jugé recevables les demandes de M. [F].



- Sur la révision du loyer



M. et Mme [L] soutiennent que la surface réelle du logement donné à bail était inférieure de 16% à la surface figurant au bail et qu'il convient de réduire le montant du loyer dans la même proportion. Ils énoncent que leur demande n'est pas prescrite.



M. [F] fait valoir que les appelants ne justifient pas de leur allégation et qu'en toute hypothèse leur action est irrecevable ou prescrite puisqu'il n'ont pas saisi le tribunal d'une demande de réduction du loyer dans le délai imparti.



L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque la surface de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.

A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de 2 mois à compter de la demande en diminution de loyer , le juge peut être saisi, dans le dalai de 4 mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution du loyer à appliquer. La diminution du loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de 6 mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.



M et Mme [L] indiquent dans leurs conclusions avoir adressé un courrier demandant la diminution du loyer le 1er juin 2019.



Le premier juge a constaté qu'ils n'avaient pas saisi le juge d'une demande en diminution du loyer dans les délais.

M. et Mme [L] ne justifient pas du contraire.



Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé leur demande prescrite.



- Sur la résiliation du bail



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Le bail conclu entre les parties prévoit une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.



Par acte d'huissier en date du 3avril 2019, les locataires ont été mis en demeure de payer la somme de 3541,70 euros au titre des loyers et charges dus du 31 décembre 2017 au 28 mars 2019.

Ce commandement de payer visait la clause résolutoire prévue au bail.



Il résulte du décompte versé aux débats, et non contesté, que la dette n'a pas été réglée dans les deux mois du commandemant.



Comme l'a justement relevé le premier juge, les arguments soulevés par les appelants relatifs à la surface du logement, au caractère insalubre et indécent du logement, à la perception d'un loyer indû, ne sont pas des motifs de suspension de la clause résolutoire.



Dès lors, le jugement déféré sera confirmé sur la résiliation du bail à compter du 4 juin 2019 et l'expulsion des locataires.



- Sur la demande en paiement des loyers



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [L] à payer à M. [F] à la somme de 3587,44 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 juin 2019, cette somme n'étant pas discutée par les parties. 



- Sur la demande reconventionnelle relative au caractère indécent du logement



Le logement a fait l'objet d'un contrôle de décence par l'association Soliha à la demande de la CAF de l'Orne.

Il résulte du diagnostic constat décence réalisé le 12 août 2019 que les travaux indispensables pour la levée de la suspicion de non décence étaient pour la sécurité, la mise en conformité de la cheminée et pour la santé : réparer ou remplacer la chaudière fioul avec production d'eau chaude sanitaire, boucher les entrées d'air des fenêtres toilettes et salle d'eau, créer des entrées d'air dans le séjour et les chambres, détalonner les portes intérieures, prévoir une extraction d'air suffisante dans chaque pièce humide.

Il sera constaté que ce document précise qu'il n'a pas été observé de pénétration d'eau pluviale dans la maison.



Dans un courrier du 16 septembre 2019, la CAF informait Mme [L] du délai de 18 mois octroyé au propriétaire pour procéder à la mise en conformité du logement.



M. [F] a justifié :

- d'une facture du 21 novembre 2019 relative à des travaux de détalonnage porte, fermeture grille de ventilation fenêtre, fourniture grille ventilation réglable, pose grille avec mortaise réalisée dans menuiserie bois;

- d'une facture du 28 novembre 2019 relative au remplacement de la chaudière, pose d'un ballon électrique 300 litres ;

- d'une facture du 21 novembre 2019 concernant la création d'une ligne chauffe-eau avec contacteur.

Comme l'a relevé le tribunal, il n'est pas justifié de travaux relatifs à la cheminée alors que le diagnostic Soliha mentionne un risque d'intoxication au CO lié aux appareils de combustion et un refus de ramonage du professionnel pour non conformité, une poutre ayant surchauffé et commençant à se consumer.



M. et Mme [L] indiquent de surplus dans leurs conclusions qu'ils vivent dans des conditions inadmissibles n'ayant plus d'eau chaude.

L'absence de fourniture d'eau chaude durant la durée du bail n'est pas justifiée. 

M. et Mme [L] fournissent un constat d'huissier du 20 janvier 2020, non contradictoire, établi après la date de résiliation du bail, et indiquant qu'il a été constaté qu'il n'existait pas de disconnecteur sur l'installation de chauffage.

Ils ne justifient pas avoir subi un préjudice de ce fait pendant la durée du bail.

Ils font état de la réparation de la toiture par un couvreur à l'initiative du bailleur à la suite d'une fuite sans plus de précision.

Ils arguent du fait que la chaudière installée n'est pas assez puissante pour chauffer correctement la maison sans en justifier se contentant de verser aux débats des documents publicitaires sans rapport avec la situation d'espèce.



Au vu de ces éléments, la somme allouée à titre de dommages et intérêts par le tribunal au titre du préjudice de jouissance relatif au risque d'intoxication lié appareils de combustion et à la non utilisation de la cheminée, eu égard à la durée du bail, au montant du loyer, à la présence de deux enfants au domicile, a été exactement appréciée et sera confirmée.



- Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement,exactement appréciées, relatives à la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, seront confirmées.



Il serait inéquitable que M. [F] supporte ses frais irrépétibles en cause d'appel. 

M. et Mme [L] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Ils seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement.



M. et Mme [L] seront condamnés au dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



CONDAMNE solidairement M. et Mme [L] à payer à M. [F] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. et Mme [L] aux dépens d'appel ;













DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









N. LE GALL F. EMILY