Cour d'Appel · 2 e chambre civile — 5 janvier 2023

FV/LL















SARL BOULANGERIE PATISSERIE FREMILLON



C/



SCI AB IMMO





























































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



2ème Chambre Civile



ARRÊT DU 05 JANVIER 2023



N° RG 22/00818 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F7MS



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 22 juin 2022, 

par le Président du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 22/00119









APPELANTE :



SARL BOULANGERIE PATISSERIE FREMILLON

[Adresse 6]

[Localité 4]



représentée par Me Christophe BALLORIN, membre de la SELARL BALLORIN- BAUDRY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 9







INTIMÉE :



SCI AB IMMO, prise en la personne de son représentant en exercice, domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentée par Me Alexis JANIER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 131







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 27 octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de :



Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, Président, ayant fait le rapport, 

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller,



qui en ont délibéré.





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 05 Janvier 2023,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Suivant acte authentique reçu par Me [T] [P], notaire associé à [Localité 7], en date du 3 juillet 2013, la Sci Mure, devenue la Sci AB Immo, consent à la Sarl Boulangerie Pâtisserie Fremillon un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2013. 



Par acte d'huissier de justice en date du 11 février 2022, la Sarl Boulangerie Pâtisserie Fremillon assigne la Sci AB Immo en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, ordonner une expertise portant sur les désordres affectant les locaux dans lesquels elle exploite son établissement et condamner la Sci AB Immo à lui payer une provision pour frais d'instance de 10 000 euros ou, à défaut, de mettre les frais d'expertise à la charge de la société AB Immo, ainsi qu'à lui payer la somme de 2 400 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 



Elle expose qu'elle rencontre des difficultés depuis le début de cette location, le bailleur manquant à son obligation de délivrance conforme et ne lui permettant pas une occupation paisible des lieux ; que la présente procédure est initiée en raison des fuites et infiltrations qui détériorent les locaux et portent atteinte à l'hygiène qu'exige un commerce alimentaire pour le stockage de denrées périssables, et que cette humidité a favorisé l'apparition des rongeurs.



La Sci AB Immo conclut à l'irrecevabilité de la demande en invoquant la prescription et, subsidiairement, au débouté des prétentions de la Sarl Fremillon de ses demandes.

Elle sollicite l'allocation de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de celle de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ordonnance de référé du 22 juin 2022, le président du tribunal judiciaire de Dijon :

- Déclare recevable la demande d'expertise de la Sarl Boulangerie-Pâtisserie Fremillon,

- L'en déboute,

- Déboute la Sci AB Immo de sa demande de dommages et intérêts, 

- Condamne la Sarl Boulangerie-Pâtisserie Fremillon à payer à la Sci AB Immo la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- La condamne aux dépens.



* * * * *



La Sarl Fremillon fait appel par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel le 29 juin 2022 ;



Par conclusions '910" déposées le 29 août 2022, elle demande à la cour d'appel de :



'Vu les articles 2224 et 1170 du code civil, 

Vu l'article 145 du code de procédure civile, 

 

- Confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon le 22 juin 2022 en ce qu'il a déclaré recevable la demande d'expertise de la Sarl Fremillon ; 

 

- Infirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon le 22 juin 2022 en ce qu'il a : 

- Débouté la Sarl Fremillon de sa demande d'expertise, 

- Condamné la Sarl Boulangerie-Pâtisserie Fremillon à payer à la Sci AB Immo la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné la Sarl Fremillon aux dépens. 

 

En conséquence, statuant à nouveau : 

- Ordonner une expertise, l'expert judiciaire nommé recevant pour mission de : 

- Convoquer les parties, 

- Se rendre sur les lieux [Adresse 6] en présence de chacune des parties, 





- Se faire remettre tout document qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission, 

- Examiner les locaux dans lesquels la Sarl Boulangerie Pâtisserie Fremillon exploite son établissement, 

- Décrire les désordres visés dans l'assignation et les pièces produites selon bordereau de communication de pièces qui lui est joint, 

- En déterminer la cause et l'origine, 

- Fournir tous les éléments techniques propres à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues, 

- Fournir tous les éléments en recourant si nécessaire à un sachant permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les préjudices subis et à subir par la Sarl Boulangerie Fremillon à raison des désordres constatés d'une part et des travaux réparatoires d'autre part, 

- Préciser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et en déterminer le coût et la durée, 

- Débouter la Sci AB Immo de toutes ses demandes, 

- Condamner la Sci AB Immo à payer à la Sarl Boulangerie Pâtisserie Fremillon une provision ad litem de 10 000 euros, ou à défaut, mettre les frais d'expertise à la charge de la Sci AB Immo, 

- Débouter la Sci AB Immo de l'intégralité de ses demandes, 

- Condamner la Sci AB Immo à payer à la Sarl Pâtisserie Boulangerie Fremillon la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de Maître [S] du 6 juillet 2022'. 





Par arrêt du 27 octobre 2022, la cour déclare irrecevables les conclusions déposées le 2 août 2022 par la Sci AB Immo et les pièces qui y sont annexées.

 

En application des articles 455 et 634 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées. 







MOTIVATION



La recevabilité de la demande d'expertise ne fait, en l'état des écritures soumises à la cour, l'objet d'aucune contestation.



Pour contester l'ordonnance en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande d'expertise au motif qu'elle est prématurée, la Sarl Fremillon maintient qu'elle a bien un motif légitime pour présenter cette demande. 



Elle soutient liminairement que, si le bail commercial prévoit que le locataire ne pourra pas rechercher la responsabilité du bailleur ou de ses assureurs notamment en cas de dégâts des eaux causés aux locaux loués et/ou à tous éléments mobiliers s'y trouvant par suite de fuites, d'infiltrations, d'humidité ou autres circonstances, cette clause, qui vise à exonérer le bailleur de son obligation essentielle de délivrance, devra être considérée comme privant de sa substance l'obligation essentielle du bailleur au sens de la loi et doit donc être réputée non écrite. 

 

Elle expose que les désordres relatifs à la présence d'humidité constituent un problème récurrent qu'elle a signalé à son bailleur dès le 10 avril 2015 sans qu'aucune solution technique ne soit apportée par le propriétaire des locaux ; que si la Sci AB Immo lui oppose qu'elle n'est tenue que du clos et du couvert, cela signifie bien qu'elle est responsable de l'ensemble des éléments qui assurent l'étanchéité à l'eau et à l'air du bâtiment ; que dès 2014, la société Sari 21 a démontré l'existence d'infiltrations dues à la porosité du mur acrotère et que la Sci AB Immo n'a effectué aucun travaux pour y pallier. 

 







Elle ajoute que, concernant les causes d'humidité qui lui étaient imputables, elle justifie avoir fait réaliser les travaux nécessaires afin de faire cesser les troubles ; qu'ainsi, la société Binet est intervenue le 31 juillet 2015 afin de réaliser les travaux nécessaires à la suite de l'identification d'un tube responsable d'une perte d'eau ; que le cabinet d'expertise Interlignes mandaté par la Société Axa atteste également que, s'agissant des sinistres déclarés les 18 juin 2014 et 30 mars 2015, les travaux et réparations ont été effectuées par la Société Fremillon, et l'expert indique, le 23 août 2017 que 'tous les travaux d'assèchement et de réhabilitation ont été réalisés dans les règles de l'art et contrôlées par un maître d''uvre expert' ; que cette attestation fait suite à deux déclarations réalisées par la société Artplan qui indique que les travaux de réhabilitation ont été réalisés du 25 juillet au 9 août 2016 pour la partie magasin et du 24 juillet au 18 août 2017 pour la zone laboratoire. 

 

Elle soutient que la situation n'a pourtant eu de cesse de se détériorer ; qu'un constat amiable dégât des eaux a été rédigé le 24 juillet 2020 précisant que les causes devaient être déterminées par une recherche de fuite ; que la Sarp, qui est intervenue en janvier 2021 et qui a réalisé une vidéo, note qu'il y a 'beaucoup d'humidité et beaucoup d'eau' et précise 'au niveau du passage en mur derrière le frigo, il y a beaucoup d'humidité qui vient pourrir le bas du placo plâtre, le polystyrène laissé en attente se désagrège' ; qu'il apparaît donc que c'est l'intérieur du mur, derrière le frigo, qui est complètement humide, remettant en cause la solidité même du-dit mur alors que sa cause n'est identifiée par aucun des rapports produits. 



Elle ajoute que la société Alpes Contrôles, qui a réalisé une vérification périodique des installations électriques le 14 janvier 2021, note dans son rapport ' présence d'eau au niveau des passages de caves en vide-sanitaire (câbles noyés), risque de disjonctions intempestives de l'installation électrique' ; que cette présence d'eau, dont l'origine n'est nullement l'absence d'étanchéité de la porte-fenêtre ou la condensation des tubes du frigo, a été à l'origine de plusieurs courts-circuits, lesquels ont fini par endommager de manière définitive certains appareils électriques ; qu'elle a dû faire remplacer plusieurs composants électriques de frigos et de chambres négatives 'suite au compteur électrique qui disjoncte' ; qu'elle a également été contrainte de remplacer un congélateur qui a grillé à cause des nombreux courts-circuits provoqués par la présence d'eau dans les réseaux électriques.



Elle fait également état du fait que : 

- la société Sari 21 dans son rapport de recherche de fuites du 22 février 2021 a constaté les dégradations, mesuré un taux d'humidité important provenant du clos et du couvert mais également la présence d'eau autour des canalisations. 

- le cabinet Serio 21 dans son rapport du 18 juin 2021 a dressé un plan de la présence d'humidité (page 5) et a acté, compte-tenu de l'opposition du bailleur, que seule une suite judiciaire est envisageable (page 8). 

- la société Saretec, qui est intervenue sur les lieux à l'été 2021, a indiqué, concernant les infiltrations : 'Ces désordres résultent d'une cause non déterminée à ce jour et pourrait provenir d'une fuite sur des réseaux d'origine, selon les premiers éléments recueillis sur place'.





Elle soutient que l'absence d'humidité dans les cellules commerciales voisines à la sienne ne suffit pas à exonérer la Sci AB Immo de sa responsabilité dans l'origine de l'humidité constatée et incontestée dans les locaux qu'elle occupe. 

Elle ajoute que, si la société AB Immo prétend que certains désordres lui incombent qu'elle n'aurait pas pris la peine de réparer, ceci est parfaitement faux puisque, en raison de la présence d'humidité et d'eau dans les toilettes, elle a fait procéder à la réparation nécessaire (remplacement de fixations et joints du réservoir du WC) ; que, malgré cette réparation, il existe toujours de l'eau au pied de la cloison des toilettes, sans que celle-ci ne puisse être en lien avec une éventuelle fuite des WC, comme en témoigne les récentes photographies prises par elle ; qu'elle a constaté la présence d'humidité dans les murs du laboratoire ainsi qu'une aggravation des dommages sur le mur séparant le fournil et le laboratoire. 













Elle précise qu'elle a fait constater ces désordres par Maître [S], huissier de justice, qui a établi un constat le 6 juillet 2022, et qui relève notamment: ' D'importantes zones d'humidité observables en pied des cloisons et doublages, à l'origine de la détérioration des revêtements, habillages placoplâtre et matériaux isolants (polystyrènes). (') Je constate ainsi, compte- tenu de l'importance et de la dispersion dans la zone de production des fuites et infiltrations, que celles-ci sont susceptibles d'affecter l'hygiène et la salubrité des lieux. (') S'agissant de seconde part de la zone de vente et de la zone clientèle, je constate d'importantes traces d'humidité en pied de cloison, étant précisé que l'encombrement et les aménagements obèrent une parfaite visibilité des surfaces. Je relève en outre la présence d'eau stagnante au pied de la cloison des toilettes réservées à la clientèle ainsi que l'existence de fuites à hauteur des joints de nourrisse d'alimentation d'eau et du réservoir wc. Je constate enfin la prolifération de moisissures sur les revêtements ainsi que le descellement des plinthes conséquemment à l'humidité par capillarité du sol constitué de carrelage'.

 



Elle déduit de ces différents éléments que les causes identifiées par la société Sari 21 sont des causes mineures dans l'apparition d'humidité et d'infiltrations dans les locaux commerciaux et qu'elles ne peuvent pas être la cause unique et déterminante des infiltrations observées puisqu'on peut également relever des remontées d'eau par capillarité, sans lien avec la baie vitrée ou le chapeau de toiture. 

 

Elle précise qu'elle avait sollicité en septembre 2021 l'intervention d'un serrurier métallier, Monsieur [R], meilleur ouvrier de France, afin d'établir un devis concernant la vérification de l'étanchéité de la baie vitrée et l'installation d'un chapeau de toiture plus large ; que ce dernier s'est récemment rendu dans la boulangerie et a attesté que 'les dégâts constatés sur l'ensemble du local ne proviennent pas uniquement de la baie vitrée et de la sortie de toiture' ; qu'il a également préconisé une cartographie neutronique afin de déterminer les causes réelles des infiltrations ; qu'enfin, elle a fait intervenir en juillet 2022 l'entreprise Murprotec, spécialisée dans le traitement de l'humidité, qui a fait état de 'doublages intérieurs dégradés à plusieurs endroits' en raison d'une présence importante d'humidité, et qui, s'agissant de l'origine de cette humidité, indique qu'il est impossible de se prononcer avec certitude sur son origine 'qui pourrait être le résultat d'un phénomène de condensation ou d'un défaut d'étanchéité du bâtiment'. 

 

Il ressort de l'ensemble des éléments produits par la Sarl Fremillon que les locaux qu'elle occupe sont, depuis de nombreuses années affectés, par des fuites et infiltrations pour lequelles les divers organismes et entreprises intervenues ont émis des conclusions et hypothèses qui démontrent qu'elles ont des causes multiples et sont susceptibles d'être imputables pour certaines à la bailleresse et pour d'autres à la locataire ; que contrairement à ce que le premier juge a retenu, la société Fremillon est fondée à obtenir l'organisation d'une expertise judiciaire. 



Par application des dispositions de l'article 964-2 du code de procédure civile, le contrôle de cette mesure sera confié au magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Dijon. 



L'initiative de demander l'organisation d'une expertise judiciaire ayant été prise par la Sarl Fremillon, celle-ci ne justifie pas en l'état du bien fondé de sa demande de provision ad litem.

Elle ne justifie pas plus de bien fondé de sa demande de voir intégrer dans les dépens le coût du procès-verbal de constat de Maître [S]. 

 





PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance déférée,



Statuant à nouveau, 



Ordonne une expertise,



Commet pour y procéder :



Monsieur [I] [J] [Adresse 3] - Tél. prof. [XXXXXXXX01] - E.mail. [Courriel 8] 



Expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Dijon,





Avec pour mission de :



- Se rendre sur les lieux ;



- Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants, à charge de reproduire leurs dires et leur identité, s'entourer de tous renseignements à charges d'en indiquer la source, faire appel, si nécessaire, à un technicien d'une spécialité différente de la sienne, établir et communiquer aux parties ainsi qu'au magistrat chargé du suivi de l'expertise une note de synthèse après chaque réunion ;



- Vérifier l'existence des désordres allégués par la Sarl Fremillon dans son assignation, les décrire, en indiquer la nature et l'origine ;



- Rechercher l'origine et les causes de ces désordres, et donner tous éléments de fait ou technique permettant d'apprécier les responsabilités encourues ;



- Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qu'il leur aura imparti, préciser la durée des travaux préconisés ;



- Donner tous éléments utiles permettant d'apprécier les préjudices subis par la Sarl Fremillon, notamment les préjudices financier, moral, de jouissance, en proposer une évaluation chiffrée ;



- Communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable 

pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;



- S'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur 

les dires et observations des parties qu'il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport et, 

le cas échéant, compléter ses investigations ; 





Dit que l'expertise est ordonnée aux frais avancés de la Sarl Fremillon, qui devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Dijon une provision de 3 000 euros, avant le 15 février 2023 ;



Dit qu'à l'issue de la première et au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Dijon et communiquera aux parties, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas 

d'insuffisance de la provision allouée demandera la consignation d'une provision supplémentaire ;



Dit que l'expert fera connaître sans délai son acceptation, et qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;



Dit que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera averti par le greffe que les parties 

ont consigné la provision mise à leur charge ;



Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis la désignation de l'expert sera caduque (article 271 du code de procédure civile ; 







Dit que l'expert pourra s'adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien et après en avoir avisé les parties ;



Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal dans les quatre mois suivant l'avis de consignation ;



Désigne le Magistrat chargé du Service Central de Contrôle des Expertises pour suivre les opérations d'expertise et de faire rapport en cas de difficultés ;



Rappelle que l'article 173 du code de procédure civile fait obligation à l'expert d'adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ; 



Déboute la Sarl Fremillon de sa demande de provision,



Condamne la Sci AB Immo aux entiers dépens de première instance et d'appel,



Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la Sci AB Immo à verser à la Sarl Fremillon 1 000 euros pour ses frais de procédure. 







Le Greffier, Le Président,