Cour d'Appel · 4e chambre civile — 5 janvier 2023

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délivrées le

à









COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 05 JANVIER 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 19/05223 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OIQ6



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 13 JUIN 2019 

TRIBUNAL D'INSTANCE DE NARBONNE 

N° RG 11-8-00054



APPELANT :



Monsieur [W] [M] [G]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/010994 du 17/07/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Représenté par Me TREZEGUET substituant Me Claude CALVET de la SCP GOUIRY/MARY/CALVET/BENET, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant



INTIME :



Monsieur [C] [R]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/012904 du 28/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Représenté par Me Mathilde SEBASTIAN substituant Me Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 NOVEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

Mme Cécile YOUL-PAILHES, Conseillère

Madame Marianne FEBVRE, Conseillère



Greffier lors des débats : Henriane MILOT

ARRET : 



- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.



*

* *



FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Selon acte sous seings privés à effet du 11 juin 2012, M.[C] [R] (le bailleur) a loué à M. [M] [G] [W] (le locataire) un local à usage d'habitation sis [Adresse 3].



Le locataire a donné congé par lettre du 13 décembre 2014.



Soutenant que le bailleur, en fraude de ses droits, avait perçu indûment l'allocation logement de la part de la Caisse d'Allocations Familiales de l'Aude, M. [M] [G] [W] a fait citer le bailleur par acte d'huissier de justice du 09 juillet 2018 devant le tribunal d'instance de Narbonne aux fins de l'entendre condamner à lui payer la somme de 4295,63€, solde locatif, outre dommages et intérêts pour résistance abusive.



Par jugement du 13 juin 2019, cette juridiction a :

débouté M. [M] [G] [W] de l'intégralité de ses demandes pour défaut du droit d'agir ;

condamné M. E Mousser [G] [W] à payer à M. [R] la somme de 2000€ au titre des loyers, celle de 50€ au titre de la clause pénale

débouté M. [R] de sa demande en paiement du dépôt de garantie

condamné M.[M] [G] [W] à payer la somme de 3500€ au titre de l'indemnité d'occupation

débouté M. [R] de sa demande de dommages et intérêts pour dégradations et perte locative

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 

dit que chacune des parties supportera ses propres dépens, recouvrés selon les dispositions applicables au régime de l'aide juridictionnelle.



Vu la déclaration d'appel du 23 juillet 2019 par M. El Mousser [G] [W].



Vu ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 12 septembre 2019 auxquelles il est renvoyé pour de plus amples développements sur ses moyens, au terme desquelles il demande de mettre à néant le jugement, de condamner M. [R] à lui payer la somme de 4295,63€ en répétition de l'indu de loyer pour 4295,63€, celle de 800€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 2000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Vu ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 octobre 2022 auxquelles il est renvoyé pour de plus amples développements sur ses moyens, au terme desquelles M. [R] au visa de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1731 du code civil, demande de confirmer le débouté des prétentions de M.[M] [G] [W] sur son appel principal, d'accueillir ses prétentions d'appel incident et de condamner M. El Mousser [G] [W] à lui payer la somme de 2200€ au titre des loyers impayés, clause pénale comprise, celle de 500€ au titre du dépôt de garantie jamais versé, celle de 3850€ au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 13 mars 2015 au 09 octobre 2015 et celle de 6000€ en indemnisation des dégradations et pertes locatives, outre 2500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. 



Vu l'ordonnance de clôture du 17 octobre 2022. 



MOTIFS



Le locataire demandeur et appelant agit sur le fondement de la répétition de l'indu au visa de l'article 1302 du code civil, faisant valoir que le bailleur a indûment perçu l'allocation logement pour un montant total de 5295,63€ de mars 2014 à mars 2015, de telle sorte que cette allocation aurait due être déduite des loyers impayés.



Il lui appartient de démontrer en quoi la perception de cette allocation logement par le bailleur constitue un paiement indu 'en fraude de ses droits'alors que la procédure de tiers payant répond à une faculté à l'initiative du bailleur. Il ne le fait pas.



Son moyen tend toutefois à faire prendre en compte l'encaissement de la somme de 5295,63€ par le propriétaire dans l'apurement des comptes entre les parties dès lors que le solde locatif doit être établi en l'état de la libération des lieux et de la fin des relations contractuelles. Il s'agit non d'une demande en remboursement mais d'une demande d'imputation des paiements, le juge devant restituer leur exacte qualification aux faits en application des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile.



Il convient alors d'examiner les créances respectives des parties au regard des éléments ayant présidé à la vie et à la mort du bail.



Les loyers de 500€ mensuels ont été payés jusqu'en novembre 2014 inclus selon l'assertion du bailleur. Le preneur reconnaît devoir les loyers de janvier à mars 2015. Il lui appartient de rapporter la preuve du paiement du loyer de décembre, ce qu'il ne fait pas.



Restent donc dus les loyers de décembre 2014 jusqu'à libération des lieux.



Si le preneur indique avoir donné congé pour fin mars 2015, date à laquelle il a rendu les clefs au bailleur, les attestations qu'il produit sont des plus sujettes à caution puisqu'au moins deux rédacteurs se sont rétractés en produisant des attestations contraires au profit du bailleur. Il appartient au preneur de justifier de la date à laquelle il a libéré les lieux, laquelle se matérialise par la remise des clefs. Le locataire ne rapporte pas cette preuve.



A défaut, le loyer ou plus exactement l'indemnité d'occupation puisque le bail a été effectivement résilié par la rencontre des volontés des parties, court jusqu'à la date de relocation, sauf faute du bailleur non caractérisée en l'espèce.

Un nouveau bail a été signé à effet du 09 octobre 2015. Une indemnité d'occupation égale au montant du loyer est due d'avril au 09 octobre, soit 500X6+(500/31 X 8 jours) = 3129,03€.



S'agissant des dégradations locatives, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives selon l'article 1731 du code civil.



De l'attestation de Mme [B] et du devis de travaux du 10 juin 2015, il ressort que les lieux présentaient des dégradations locatives (trous dans les murs, porte des chambres endommagées, paroi de douche cassée, 15 pièces de carrelage cassées, plan de travail de la cuisine endommagé). Le préjudice subi sera toutefois plus raisonnablement évalué à la somme de 2000€, le bailleur ayant manifestement fait établir un devis pour un coût de remise à neuf du logement.







L'article 7 du bail stipule une clause pénale de 10% des sommes non payées à leur échéance. Elle n'est pas manifestement excessive et doit être calculée uniquement sur le montant des loyers impayés de décembre à mars 2015, à l'exception du montant des indemnités d'occupation ultérieure, la stipulation contractuelle n'ayant plus vocation à s'appliquer.



La réclamation du bailleur au titre du dépôt de garantie se heurte à la mention du bail selon laquelle ' à la signature des présentes, le preneur verse au bailleur la somme de 500€ représentant un mois de loyers' établissant une présomption de paiement au profit du preneur, non utilement combattue.



Le compte entre les parties au titre du solde locatif s'établit donc ainsi :



dette de M. M. [M] [G] [W] : 

loyers et clause pénale de décembre à mars 2015 : 2000+200 = 2200€

indemnité d'occupation d'avril 2015 au 08 octobre 2105 : 3129,03€

dégradations locatives : 2000€

soit un total de 7329,03€



créance de M. [M] [G] [W] au titre du versement de l'allocation logement entre les mains du bailleur : 5295,63€



après compensation des créances respectives des parties : créance de M. [R] de 2033,40€.



Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, M. M. [M] [G] [W] supportera les dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS





Statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe



confirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [M] [G] [W] à payer à M. [C] [R] la somme de 2000€ au titre de loyers impayés et débouté M. [R] de sa demande au titre du dépôt de garantie.



Infirme le jugement pour le surplus









statuant à nouveau,



opérant le compte entre les parties



Juge que M. [M] [G] [W] est débiteur envers M.[C] [R] de la somme de 2000€ au titre des loyers impayés, de la somme de 200€ au titre de la clause pénale, de celle de 2000€ au titre de l'indemnisation des dégradations locatives, de celle de 3129,03€ au titre de l'indemnité d'occupation.



Juge que la somme de 5295,63 € encaissée par M. [R] au titre de l'allocation logement doit s'imputer sur la dette.



Condamne en conséquence M. [M] [G] [W] à payer à M. [C] [R] la somme de 2033,40€ au titre du solde locatif.



Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires



Y ajoutant,



condamne M.[M] [G] [W] à payer à M.[C] [R] la somme de 800€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



Condamne M. [M] [G] [W] aux dépens de première instance et d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.





LE GREFFIER LE PRESIDENT