Cour d'Appel · 2ème chambre section A — 5 janvier 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS























ARRÊT N°



N° RG 21/01229 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H7W6 



AD



TRIBUNAL D'INSTANCE D'ALES

11 janvier 2021 RG :11-20-95



[N]



C/



[G]





















Grosse délivrée

le 

à Me Trombert

Me Gay















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A





ARRÊT DU 05 JANVIER 2023







Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance d'ALES en date du 11 Janvier 2021, N°11-20-95



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre

Madame Laure MALLET, Conseillère

Madame Virginie HUET, Conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 07 Novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 Janvier 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.





APPELANTE :



Madame [P] [N] épouse [V]

née le 09 Juillet 1974 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Francis TROMBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001882 du 24/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)





INTIMÉ :



Monsieur [L] [D] [K] [G]

né le 19 Avril 1973 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Coralie GAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 21/5965 du 23/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Octobre 2022



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 05 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour



Exposé : 



Suivant compromis de vente en date du 30 janvier 2019, Monsieur [L] [G] et Madame [I] [E] se sont portés acquéreurs auprès de Madame [P] [N], épouse [V], de diverses parcelles sur la commune de [Localité 6] (Gard) pour un prix de 15 000 euros.



Le même jour, Madame [N] et Monsieur [G] ont signé la cession de divers biens mobiliers en place sur le terrain , notamment deux caravanes, pour la somme de 5 000 euros, ainsi qu'une reconnaissance de dette par laquelle Monsieur [G] s'est engagé à rembourser à Madame [P] [N] la somme de 1.500 euros. 



Le 11 mars 2019, le maire de la commune de [Localité 6] a informé Monsieur [G] et Madame [E] du fait que les terrains de Madame [N] étaient en zone partiellement inondable et que, par conséquent, aucune installation fixe ou mobile ne pourra y être autorisée.



Le 17 avril 2019, Monsieur [G] et Madame [E] ont informé le notaire qu'ils renonçaient à leur achat. 



Le 30 avril 2019, Monsieur [G] a adressé à Madame [N] une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de lui restituer la somme de 5.000 euros, ainsi que l'annulation de la reconnaissance de dette, en vain. 



Le 2 juillet 2019, le conciliateur de justice saisi par Monsieur [G] a dressé un procès-verbal de carence en l'absence de Madame [N]. 



Par acte d'huissier du 11 mars 2020, Monsieur [G] a assigné Madame [N] devant le tribunal judiciaire d'Alès en restitution de la somme de 5 000 euros en raison du vice caché affectant le bien vendu, en nullité de la reconnaissance de dette et en paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'à supporter les dépens. 



Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Alès le 11 janvier 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :

Vu les articles 1101, 1103,1104, 1641, 1188 et 1189, 1131 et 1326 du code civil, 

- dit et juge que le compromis de vente signé le 30 janvier 2019 est affecté d'un vice caché,

- prononce la résolution du compromis de vente et de l'acte de cession de biens meubles signés entre les parties le 30 janvier 2019,

- prononce la nullité de la reconnaissance de dette du 30 janvier 2019 en raison de l'absence de cause,

- en conséquence, condamne Madame [P] [N] à payer à Monsieur [L] [G] la somme de 5.000 euros en remboursement des fonds versés avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- rejette toute autre demande,

- condamne Madame [P] [N] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Vu l'appel interjeté le 25 mars 2021 par Madame [N], épouse [V].



Vu les conclusions de l'appelante en date du 25 juin 2021, demandant de :

Accueillant l'appel de Madame [P] [N], épouse [V], 

- réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 11 janvier 2021,

- dire et juger qu'il n'existe aucun vice caché dont peut se prévaloir Monsieur [G],

- débouter Monsieur [G] de sa demande de résolution du compromis et de nullité de la reconnaissance de dette, 

- débouter Monsieur [G] de sa demande de dommages et intérêts, 

Vu la demande reconventionnelle de Madame [N], 

- condamner Monsieur [G] à porter et à payer à Madame [N] les sommes suivantes : 

* 1500 euros au titre du préjudice moral, 

* 1000 euros au titre du préjudice financier pour rupture abusive et brutale des pourparlers, 

* 1500 euros au titre de la clause pénale, 

* 2500 euros au titre de l'article 700,

- la condamner aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de Maître Trombert.



Vu les conclusions de Monsieur [G] en date du 3 août 2021, demandant de :

Vu les articles 371-1 et suivants du code civil,

Vu les pièces produites,

- confirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire d'Alès en date du 11 janvier 2021 en toutes ses dispositions,

- débouter Madame [N] de toutes ses demandes,

- condamner Madame [N] à la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Madame [N] aux entiers dépens.



Vu l'ordonnance de clôture du 20 octobre 2022.



MOTIFS



Dans le jugement attaqué, le tribunal a retenu que la vente était affectée d'un vice caché tenant au fait qu'aucune installation, fixe ou mobile ne pouvait y être installée.

Il a, en conséquence, prononcé la résolution du contrat et considérant que la vente du mobilier était liée à la vente des parcelles, il a retenu que la résolution immobilière avait entraîné la résolution de la vente des biens meubles.

Le tribunal a également annulé la reconnaissance de dette en comme étant sans cause et surabondamment, comme ne respectant pas les dispositions de l'article 1326 du Code civil, .



Au soutien de son appel, Madame [N] expose essentiellement qu'elle n'a pas eu l'intention de tromper son co-contractant, que Monsieur [G] habite non loin du bien vendu et qu'il connaissait parfaitement la configuration des lieux ainsi que les risques encourus ; que l'acquéreur avait l'intention de développer des activités agricoles, que la mention du compromis sur l'usage rural est en liaison avec la préemption de la SAFER et qu'il est faux de prétendre qu'elle aurait caché le fait qu'il n'était pas possible de mettre des installations légères sur le terrain vendu. 

Elle explique que la mairie lui a demandé de démonter sa yourte en 2018, mais qu'il n'y avait aucune ambiguïté lors des visites sur le fait que le terrain n'était pas constructible et à vocation agricole ; qu'en réalité, c'est l'acquéreur qui a cherché à se désengager de son projet pour des raisons personnelles 



Monsieur [G] lui oppose, en substance, avoir appris, postérieurement à la signature du compromis, la situation réelle du terrain quant à la possibilité d'y installer un hébergement fixe ou mobile ; qu'il s'agit d'un vice caché que le vendeur ne pouvait ignorer dès lors qu'une procédure avait été engagée à son encontre en août 2018 à raison de la yourte installée pour laquelle aucune autorisation d'urbanisme n'avait été donnée ; que le compromis contenait une clause soumettant l'acte à l'accomplissement des conditions suspensives de droit commun, les pièces d'urbanisme ne devant pas révéler de servitudes, charge, ou vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur entend lui donner ; qu'il n'est pas contesté que la yourte était présente ainsi que les caravanes qui faisaient l'objet de la vente, et qu'il n'a pu acquérir en raison de la circonstance, apprise ultérieurement à la signature, de l'impossibilité d'installer un hébergement, même mobile, sur le terrain ; qu'il n'a jamais été mentionné que le terrain était à usage purement agricole



Aux termes du compromis signé le 30 janvier 2019, Madame [N] vend à Monsieur [G] et à Madame [E] diverses parcelles de terrain sur la commune de [Localité 6] au prix de 15 000 €.

Le même jour, Monsieur [G] paye à son vendeur une somme de 5000 € pour l'achat de divers biens mobiliers dont il n'est pas contesté qu'ils se trouvaient sur le terrain, à savoir, deux caravanes, une scène couverte de 12 m², une installation électrique, des toilettes sèches, et des mobiliers divers.

A la même date, Monsieur [G] établit également une reconnaissance de dette en faveur de Madame [N] pour un montant de 1500 € .



Il ressort par ailleurs des éléments versés que par un courrier du 11 mars 2019, le maire de la commune a averti Monsieur [G] et Madame [E] de ce que les parcelles vendues « se trouvent partiellement en zone inondable et par conséquent, qu'aucune installation, fixe ou mobile, (caravanes, hébergement quel qu'il soit) ne pourra y être autorisée. Que sur ces terrains se trouve actuellement une construction de type yourte en bois pour laquelle aucune autorisation d'urbanisme n'a été donnée », une procédure étant en cours auprès de Monsieur le procureur de la république la concernant. 

Ce même courrier demande aux acquéreurs de bien vouloir démonter la yourte si cela n'a pas été fait par l'actuel propriétaire et conclut que le document d'urbanisme étant le RNU, il ne sera pas autorisé la présence de caravanes ou autres installations.



Aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.



Pour contester l'application de ce texte, Madame [N] fait donc vainement valoir que le vice était connu de son acquéreur dès lors précisément que quand il a acheté le terrain, il n'est pas contesté que s'y trouvaient deux caravanes ainsi qu'une yourte, au sujet desquelles aucune information quant à leur illicéité ne lui a été donnée, Mme [N] ne démontrant donc pas l'avoir avisé de ce que ces installations étaient illégales et encore moins de ce que le maire lui avait demandé de démonter la yourte qui faisait l'objet d'une plainte pénale.

La seule circonstance que soit joint à l'acte les documents rappelant le caractère inondable du terrain ne pouvait être assimilée à la connaissance de l'impossibilité d'y installer un hébergement mobile et à cet égard, il ne saurait être contesté que telle était précisément l'intention des acquéreurs qui achetaient en même temps auprès de leur vendeur ce type d'installation en place sur le terrain.



Madame [N] ne peut, non plus, tirer argument utile de ce que la yourte était en place au moment des visites, ce qui précisément conférait une apparence de régularité à la possibilité d'une installation mobile étant à nouveau souligné qu'elle ne démontre pas avoir avisé les acquéreurs de l'opposition de la mairie ni de sa demande de démontage, le fait que Monsieur [G] soit sympathisant de son association ne pouvant par ailleurs suffire à démontrer qu'il connaissait la réalité de cette situation.

En revanche, sa connaissance par le vendeur résulte suffisamment des éléments sus analysés de sorte que l'application de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés du vendeur figurant à l'acte est, de ce fait, exclue.







La circonstance que l'acte mentionne un usage rural du terrain, qui n'est pas forcément un usage agricole, est également inopérante, la réalité d'aucun projet agricole des acquéreurs n'étant au demeurant pas démontrée par l'appelante.



Madame [N] se prévaut ,par ailleurs, vainement, pour ne pas le démontrer, de ce que les acquéreurs n'ont entendu renoncer à la vente que pour des raisons personnelles tenant à leur vie privée ou même aux droits de la Safer.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que le compromis de vente était affecté d'un vice caché, et prononcé la résolution de la vente ainsi que celle de l'acte de cession de biens meubles signé le même jour entre les parties, contrat indissociable de la vente immobilière, compte tenu notamment des conditions de sa signature et de sa mention consistant dans l'obligation personnelle du vendeur de rendre la somme payée si la vente du terrain se trouve suspendue par une préemption.



Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la reconnaissance de dette, aucun moyen n'étant développé à ce sujet par l'appelante alors que Monsieur [G], sans être contesté, expose que cette reconnaissance de dette était, elle aussi, liée au compromis de vente.



Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Après en avoir délibéré conformément à la loi,



Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Rejette toutes les demandes de Madame [N] et confirme le jugement en toutes ses dispositions,



y ajoutant :



Condamne Madame [N] à verser, par application de l'article 700 du code de procédure civile à Monsieur [G] la somme de 1500 €,



Condamne Madame [N] aux dépens, étant précisé qu'elle-même et M [G] bénéficient de l'aide juridictionnelle totale. 



Arrêt signé par la présidente et la greffière.



La greffière, La présidente,