Cour d'Appel · 2ème chambre section A — 5 janvier 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 22/00177 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IJ62 



AD



TRIBUNAL DE PROXIMITE D'UZES

14 décembre 2021 RG :1121000359



S.C.I. SCI FAMILIALE MILETT



C/



[S]



























Grosse délivrée

le 

à Me Hilaire-Lafon

AARPI Bonijol-Carail-Vignon











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A



ARRÊT DU 05 JANVIER 2023







Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'UZES en date du 14 Décembre 2021, N°1121000359



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre

Madame Laure MALLET, Conseillère

Madame Virginie HUET, Conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 07 Novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 Janvier 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.









APPELANTE :



S.C.I. FAMILIALE MILETT société civile immobilière inscrite au RCS de NIMES sous le n° 391 634 144,

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Philippe HILAIRE-LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





INTIMÉ :



Monsieur [Y] [S]

né le 02 Décembre 1983 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représenté par Me Isabelle VIGNON de l'AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/001628 du 23/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Octobre 2022



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 05 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour



Exposé : 



Suivant acte sous seing privé en date du 27 octobre 2011, la SCI Familiale Milett a donné à bail à Monsieur [B] [S] [Y] un logement situé 3[Adresse 2] (Gard).



Monsieur [B] [S] [Y] a versé un dépôt de garantie de 450 €.



Les clefs du logement ont été restituées au bailleur le 1er août 2020.



Monsieur [S] [Y] a adressé à la SCI Familiale Milett une lettre recommandée avec accusé de réception, sollicitant la restitution du dépôt de garantie.



Par courrier du 9 octobre 2020, la SCI Familiale Milett a fait part de son refus de restitution du dépôt de garantie.



Par acte d'huissier du 19 juillet 2021, Monsieur [B] [S] [Y] a assigné la SCI Familiale Milett afin d'obtenir la restitution du dépôt de garantie en plus des majorations de retard légales, et le paiement d'une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Vu le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Uzès le 14 décembre 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :

- condamne la SCI Familiale Milett à restituer à Monsieur [B] [S] [Y] le dépôt de garantie de 450 €,

- condamne la SCI Familiale Milett à verser à Monsieur [B] [S] [Y] la somme de 675 € au titre de l'indemnité légale,

- rejette la demande au titre des dommages et intérêts supplémentaires,

- rejette les demandes reconventionnelles,

- condamne la SCI Familiale Milett aux dépens,

- condamne la SCI Familiale Milett à payer à Monsieur [B] [S] [Y] une somme de 1.200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelle l'exécution provisoire de la décision.



Vu l'appel interjeté le 14 janvier 2022 par la SCI Familiale Milett.



Vu les conclusions de l'appelante en date du 21 février 2022, demandant de :

- recevoir la SCI Familiale Milett en son appel à l'encontre du jugement rendu par le tribunal de proximité d'Uzès le 14 décembre 2021,

- juger cet appel recevable et fondé,

Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la SCI Familiale Milett à rembourser le dépôt de garantie et à payer à Monsieur [B] [S] [Y] une indemnité de 675 € pour restitution tardive du dépôt de garantie et débouter Monsieur [B] [S] [Y] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Vu la loi du 6 juillet 1989 ; les articles 1103 ; 1104 ; 1217 ; 1221 ; 1231-1 ; 1240 ; 1244 et 1244-1 du code civil, 

- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a débouté la SCI Familiale Milett de sa demande en paiement des travaux de remise en état de l'appartement loué et condamner Monsieur [B] [S] [Y] à lui porter payer la somme de 7.016,79 € (7.466,79 € - 450 € dépôt de garantie) au titre des travaux de remise en état du logement,

- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a débouté la SCI Familiale Milett de sa demande dommages et intérêts pour procédure abusive et condamner Monsieur [B] [S] [Y] à lui porter payer la somme de 1.000 € de ce chef (art. 1240 du code civil),

- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la SCI Familiale Milett à porter et payer à Monsieur [B] [S] [Y] la somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles et débouter Monsieur [B] [S] [Y] de sa demande de ce chef,

- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a débouté la SCI Familiale Milett de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamner Monsieur [B] [S] [Y] à lui porter payer la somme de 2.000 € de ce chef (art. 700 du code de procédure civile),

- condamner Monsieur [B] [S] [Y] en tous les dépens de première instance et d'appel.



Vu les conclusions de Monsieur [S] en date du 5 avril 2022, demandant de :

Vu le jugement rendu le 14 décembre 2021,

Vu l'appel interjeté par la SCI Familiale Milett,

- déclarer l'appel interjeté par la SCI Familiale Milett recevable, mais mal fondé,



en conséquence, 

- confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection d'Uzès en ce qu'il a :

* condamné la SCI Familiale Milett à restituer à Monsieur [S] [Y] le dépôt de garantie de 450 euros,

* condamné la SCI Familiale Milett à verser à Monsieur [S] [Y] la somme de 675 euros au titre de l'indemnité légale,

* rejeté les demandes reconventionnelles de la SCI Familiale Milett,

* condamné la SCI Familiale Milett aux dépens,

* condamné la SCI Familiale Milett à payer à Monsieur [S] [Y] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* rappelé l'exécution provisoire de la décision,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Monsieur [S] [Y] de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Familiale Milett au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

En conséquence, statuant à nouveau,

- condamner la SCI Familiale Milett à porter et payer à Monsieur [S] [Y] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner la SCI Familiale Milett à porter et payer à Monsieur [S] [Y] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.



Vu l'ordonnance de clôture du 20 octobre 2022.





MOTIFS



M [S] [Y] a loué, aux termes d'un contrat du 27 octobre 2011, soumis à la loi du 6 juillet 1989, à la société civile immobilière Millet entre le 15 novembre 2011 et le 1er août 2020, date à laquelle les clés ont été restituées au bailleur, un logement situé à [Localité 3].

Le locataire ne s'est cependant pas vu restituer le dépôt de garantie qu'il avait versé à son entrée dans les lieux de 450 €, son bailleur lui opposant la nécessité de procéder à des travaux de remise en état pour, notamment, une somme de 7016,79 €.



Dans le jugement déféré, le tribunal a retenu que le dépôt de garantie devait être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dûes au bailleur et des sommes dont il pourrait être tenu au lieu et place du locataire sous réserve qu'elles soient justifiées ; que le bailleur produit des photos sur l'état des peintures qui ne permettent pas de considérer qu'il s'agit de dégradations susceptibles d'être imputées au locataire qui a occupé les lieux pendant 10 ans, les traces n'étant pas autres que celles de la vétusté ; que les griefs faits sur les installations dans la salle de bains concernent des éléments immobiliers par destination dont le locataire ne peut être tenu ; que la faute du locataire dans l' entretien du logement n'était pas démontrée ; que l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l'application d'une indemnité légale de 10 % du montant du dépôt de garantie par mois de retard après la date à laquelle il doit être restitué ; qu'ainsi une pénalité de retard de 45 € par mois doit courir à compter du 1er septembre 2020, soit, au jour du jugement , une somme de 675 €.



Au soutien de son appel, la société civile immobilière familiale Milett fait essentiellement valoir, que le logement avait été restauré entièrement avant d'être donné en location ; que malheureusement, il n'a pas été rendu dans le même état ainsi que cela résulte de l'attestation produite et des documents photographiques versés qui laissent apparaître des traces importantes sur les murs : état de saleté, papiers peints arrachés, absence de carrelage dans la baignoire, trous dans les murs, robinets arrachés, prises électriques arrachées, jardin non entretenu.

Elle fait valoir que dans ses conclusions devant le premier juge, le locataire a fait un aveu judiciaire en reconnaissant qu'à son arrivée les peintures avaient été refaites et les fenêtres avaient été changées ; que le nom établissement d'un état des lieux de sortie ne change rien, la preuve pouvant être apportée par tous moyens et notamment des documents photographiques qui démontrent que les conséquences ne sont pas celles de la vétusté du logement ou d'une dégradation par l'usure normale du temps, qu'il y a un véritable défaut d'entretien du locataire, que des tapisseries ont été arrachées, des carrelages cassés, des éléments arrachés et que le locataire ne saurait soutenir que les dégradations sont liées à des problèmes dont il avait informé le bailleur, information dont il ne rapporte pas la preuve.



Monsieur [S] [Y] lui oppose, en substance, que malgré sa demande de restitution du dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 octobre 2020, celui-ci ne lui a pas été restitué ; il ajoute que les peintures qui avaient été refaites et les fenêtres qui avaient été changées avaient 10 ans d'âge lorsqu'il a quitté l'appartement ; qu'une peinture est, en général, considérée comme vétuste à 100 % au bout de sept ans ; qu'en ce qui concerne la salle de bains, c'est la société civile immobilière qui a fait le choix de déposer la baignoire ancienne dans un état correct pour installer une douche dont les travaux ne peuvent être mis à sa charge ; qu'en ce qui concerne le portail électrique, sa panne avait été signalée le 10 juillet 2020 et qu'il ne s'agit pas de frais incombant au locataire ; que la facture relative à l'achat de deux radiateurs, d'un meuble sous évier, d'un évier et d'un mitigeur ne peut non plus lui être réclamée et ce d'autant qu'il n'est pas démontré qu'il ait une quelconque responsabilité dans la dégradation de ces équipements ; que l'état des lieux d'entrée mentionnait, en toute hypothèse déjà, que les tapisserie étaient noircies et que le morceau de papier peint arraché correspond à un endroit de fuite de la toiture. 



En droit, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat, de répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations.

Il appartient au bailleur , y compris en l'absence d'établissement d'un état des lieux de sortie, de rapporter la preuve que les dégradations qu'il invoque pour prétendre retenir le dépôt de garantie, relèvent de la défaillance du preneur dans son obligation d'entretien et nécessitent la réalisation de réparations locatives.



En l'espèce, le locataire est resté près de 10 ans dans les lieux.

Un état des lieux d'entrée a été établi à la date du 12 décembre 2011 mentionnant un très bon état des peintures et papiers peints, un état passable des fayences dans la cuisine, un bon état des carrelages et des portes, un très bon état des fenêtres PVC.

Au titre des remarques il est mentionné pour les pièces listées en page 2, une fuite du conduit d'aération dans la cuisine, un évier ébréché, des fayences fendues, dans le séjour, une porte d'accès couloir fendue, dans l'entrée, des pavés de verre fendus, et pour les pièces listées en page 3, des baguettes abîmées en partie haute dans la chambre numéro un, une absence de radiateurs et des tapisseries noircies dans la chambre numéro deux, une fuite du robinet d'eau chaude et froide dans la salle de bains, une fuite en toiture, la mention sans autre commentaire du joint de l'évier dans la salle de bains, et l'état passable de l'émail de la baignoire .



Le bailleur produit diverses photos qui sont difficilement identifiables par rapport aux locaux loués, qui montrent des traces noires sur les murs lesquelles existaient déjà au moment de l'entrée dans les lieux, au moins dans la chambre numéro deux et également un jaunissement de la peinture.

Or, il sera de ce chef jugé d'une part, que ces dégradations procèdent seulement de l'usure normale du temps dans un logement occupé depuis près de 10 années ; d'autre part, que si elles révèlent aussi un arrachement du papier peint, la localisation exacte en est impossible alors qu'il existait, en outre, une infiltration en toiture mentionnée en page trois de l'état des lieux .

Il sera par ailleurs considéré, en ce qui concerne les factures produites relativement aux travaux sur les radiateurs qui consistent dans un changement de ces éléments, relativement aux travaux sur le portail électrique et à des travaux d'installation de sanitaires, que s'agissant des radiateurs, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire le prix du changement d'un tel équipement qui ne consiste pas dans une réparation locative, que s'agissant de l'intervention sur le portail, rien ne démontre qu'elle puisse être imputée à l'inexécution par le locataire de son obligation d'entretien locatif, qu'il en est de même pour le changement du mitigeur, l'installation de la baignoire, de l'évier et d'un meuble sous evier, l' état au moment de l'entrée dans les lieux mentionnant une fuite de la robinetterie de la salle de bains sans autre précision,outre un problème de joint évier, une baignoire dans un état passable, et un évier ébréché dans la cuisine .



La seule attestation d'un agent immobilier, de surcroît venu sur place le 19 août, soit près de 3 semaines après la remise des clés, dont la gérante de la SCI a au demeurant accepté la réception sans réserve aucune, est dépourvue de toute force probante alors que de son côté, le locataire produit des attestations en sens inverse.



La société civile immobilière sera donc déboutée des fins de son recours et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, y compris sur l'application de l'indemnité légale.



Monsieur [S] [Y] sera débouté de sa demande tendant à se voir alloué des dommages et intérêts pour résistance abusive, en l'absence de preuve d'une volonté de nuire ou d'une erreur grossière équipollente au dol.



PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Après en avoir délibéré conformément à la loi,



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions, et rejette toutes les demandes de la société civile immobilière Familiale Milett ainsi que celle de dommages et intérêts pour résistance abusive de Monsieur [S] [Y], 



y ajoutant :



Condamne la société civile immobilière Familiale Milett à verser, par application de l'article 700 du code de procédure civile, à Monsieur [S] [Y] la somme de 1500 € , 



Rejette les demandes plus amples,



Condamne la société civile immobilière Familiale Milett aux dépens, étant précisé que Monsieur [S] [Y] bénéficie de l'aide juridictionnelle partielle.



Arrêt signé par la présidente et la greffière.



La greffière, La présidente,