Cour d'Appel · 1ère chambre — 5 janvier 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 22/00488 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IKZC 



MPF-AB



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

15 novembre 2021 RG:19/03244



[C]

[Z]

SARL LOS ROQUES



C/



[J]

Compagnie d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

































Grosse délivrée

le 05/01/2023

à Me Jean-michel DIVISIA

à Me Georges POMIES RICHAUD,









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre



ARRÊT DU 05 JANVIER 2023





Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 15 Novembre 2021, N°19/03244



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, et Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre

Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère

Mme Séverine LEGER, Conseillère



GREFFIER :



Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,





DÉBATS :



A l'audience publique du 08 Novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 Janvier 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.





APPELANTS :



Monsieur [I] [C]

né le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 8] (82)

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représenté par Me Jean-Marc NGUYEN PHUNG de la SCP NGUYEN PHUNG & ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représenté par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES



Madame [G] [Z] épouse [C]

née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 10] (06)

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représentée par Me Jean-Marc NGUYEN PHUNG de la SCP NGUYEN PHUNG & ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES



SARL LOS ROQUES

au capital de 1.500 € inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le N°485 237 515 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es-qualité au siège social sis

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représentée par Me Jean-Marc NGUYEN PHUNG de la SCP NGUYEN PHUNG & ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES





INTIMÉES :



Madame [T] [J]

[Adresse 13]

[Localité 4]



Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER



Compagnie d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER





ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, en l'absence du Président légitimement empêché, le 05 Janvier 2023 conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la Cour



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE:



La Sarl Los Roques Invest, gérée par [I] [C] et par son épouse [G] [Z] s'est rapprochée de la société Oikos laquelle proposait une opération de défiscalisation consistant en l'acquisition de logements dans la résidence de tourisme [11] à [Localité 9]. 



Le 6 avril 2005, les époux [C] se réservant le droit d'être substitués par la Sarl Los Roques Invest ont signé un contrat de réservation portant sur certains lots de la résidence pour un prix total de 549 631 euros. Le 23 décembre 2005, la Sarl Los Roques Invest a acquis de la société Relais de Cordée certains lots de la même résidence et, a régularisé pour ce faire un prêt avec la société Banque Populaire du Sud daté du même jour.



Parallèlement, le 6 avril 2005, la Sarl Los Roques Invest a signé un contrat de bail commercial avec la société Locations Villa Résidences (ci-après LVR) prévoyant le versement d'un loyer annuel de 23 030 euros.



La société LVR n'ayant pas procédé au paiement des loyers, la société Los Roques a saisi Maître [T] [J] afin qu'elle sollicite en référé le paiement des loyers impayés.



Par ordonnance du 8 août 2008, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bonneville a condamné la société LVR à payer à la Sarl Los Roques Invest une somme de 19 223,17 euros au titre des loyers du 4ème trimestre 2007 et des 1er et 2ème trimestres de 2008. La société Los Roques a déclaré sa créance au passif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'égard de la société LVR.



Le 24 novembre 2008, la Sarl Los Roques Invest a signé un nouveau bail commercial avec la société Geolia Gestion.



Estimant que l'investissement réalisé n'était pas rentable, la société Los Roques Invest, par l'intermédiaire de Maître [J], a assigné par acte du 13 juin 2021 la Banque Populaire du Sud, la SCP Goisset-Moerman-Gilibert en sa qualité de notaire, M. [W] [U], la société Oikos, la société Primus et la société Fontinvest devant le tribunal de grande instance de Montpellier.



Par ordonnance du 19 septembre 2016, le juge de la mise en état a constaté la péremption de l'instance en l'absence de diligences accomplies entre la date de l'enrôlement et la demande de réinscription.



La société d'assurance mutuelle MMA, assureur de Maître [J], a proposé une offre transactionnelle que la société Los Roques Invest a refusée.



Par actes du 1er et du 4 juillet 2019, la société Los Roques Invest et les époux [C] ont assigné maître [T] [J] et son assureur devant le tribunal de grande instance de Nîmes en réparation de leur préjudice. 



Par jugement contradictoire du 15 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a : 

- déclaré irrecevables les demandes de M. [I] [C] et de Mme [G] [Z] épouse [C] pour défaut d'intérêt à agir ;

- dit que sont applicables les dispositions des articles 1991 et suivants du code civil concernant le mandat ;

- dit que Me [T] [J] a commis une faute dans l'exécution de son mandat envers sa cliente la Sarl Los Roques Invest dans le cadre de la procédure diligentée notamment à la demande de cette dernière devant le tribunal de grande instance de Montpellier à l'encontre de la Banque Populaire du Sud, de la Scp Goisset-Moerman-Gilibert, M. [W] [U], la société Oikos, la société Primus et la société Fontinvest ;

- dit que la faute commise par Me [T] [J] a généré pour la Sarl Los Roques un préjudice en raison de la perte de rentabilité locative de l'immeuble ;

En conséquence, 

- condamné Me [T] [J] et MMA Assurances Mutuelles à payer solidairement à la Sarl Los Roques à titre de dommages-intérêts en raison des manquements susvisés la somme de 67 452,59 euros en réparation du préjudice en raison de la perte de rentabilité locative de l'immeuble ;

- débouté la Sarl Los Roques de ses demandes plus amples ;

- condamné Me [T] [J] et la MMA Assurances Mutuelles au paiement solidaire des entiers dépens ;

- condamné Me [T] [J] et la MMA Assurances Mutuelles à payer à la Sarl Los Roques la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Pour indemniser le dommage consécutif aux fautes commises par l'avocate dans l'exécution de son mandat, le tribunal a écarté les demandes portant sur des sommes ou des postes de préjudice qui n'avaient pas été visés dans l'assignation initiale devant le tribunal. Le tribunal a, en outre, rejeté la demande d'indemnisation au titre des loyers perdus de la Sarl LVR aux motifs que ni la faute commise par les personnes intervenues dans l'opération ni une perte de chance raisonnable n'étaient établies.



Les époux [C] et la société Los Roques ont interjeté appel de ce jugement le 8 février 2022.



Par ordonnance du 27 juin 2022, la procédure a été clôturée le 25 octobre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 8 novembre 2022.





EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS:



Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2022, les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a reconnu la faute commise par leur conseil dans l'exécution de son mandat, et, statuant à nouveau, de:

- condamner Maître [T] [J] et la société Mutuelles du Mans Assurances solidairement au paiement d'une somme totale de 456,706 euros à la société Los Roques, 

- les condamner sous la même solidarité à payer à M. [C] et à Mme [C] la somme de 20 000 euros chacun en réparation des préjudices personnels subis,

- les condamner à payer à chacun des appelants la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Les époux [C] soutiennent qu'ils justifient de leur intérêt à agir notamment en versant aux débats les statuts constitutifs de la Sarl Los Roques les désignant comme gérants et précise que s'ils n'étaient pas parties à la procédure engagée contre le premier bailleur commercial devant le juge des référés, c'est à la suite d'une erreur de leur conseil. En leur qualité d'associés uniques de la Sarl Los Roques, ils sont à leurs dires fondés à obtenir réparation de leur préjudice moral ainsi que financier en raison du coût du crédit qu'ils ont supporté personnellement et de la défiscalisation dont ils ont été privés soit un préjudice global de 20 000 euros chacun. 



Les appelants s'estiment par ailleurs fondés à solliciter la réévaluation du quantum des montants qui leur ont été alloués en première instance ainsi que le permet l'article 445 du code civil sans que cela ne constitue une demande nouvelle. Ils sont dès lors fondés à obtenir réparation du préjudice de perte de chance qu'ils ont subi en raison des manquements de leur conseil ainsi que le remboursement des honoraires disproportionnés de M. [U] et des frais de justice engagés au titre des contentieux résultant de la faute de Me [J], 



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2022, Me [J] et la MMA Assurances Mutuelles, intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu la faute de Me [J] et l'a condamnée à indemniser le préjudice subi au titre de la perte de rentabilité locative de l'immeuble, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré les époux [C] irrecevables pour défaut d'intérêt à agir et en ce qu'il a débouté la Sarl Los Roques Invest de ses autres demandes, 

- débouter les appelants de leurs demandes, 

- les condamner à payer à Me [J] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les intimées répliquent que conformément à la jurisprudence récente de la Cour de cassation, la proposition d'indemnisation formulée par la compagnie d'assurances aux appelants ne peut s'analyser en une reconnaissance de responsabilité de sorte qu'en dehors de ce seul élément les appelants ne rapportent pas la preuve d'une faute qui lui soit imputable. Selon eux, la Sarl Los Roques ne justifie pas d'un préjudice en lien de causalité avec l'intervention de Me [J] et ne peut solliciter l'indemnisation à hauteur de 100 % d'un prétendu préjudice résultant de la perte de chance. Quant aux époux [C], ils sont dépourvus d'intérêt à agir puisque seule la Sarl Los Roques Invest était partie dans le cadre de l'opération immobilière et dans la procédure engagée en 2013. Les intimées soutiennent de surcroît que les époux [C] ne rapportent pas l'existence de leur préjudice personnel.





MOTIFS:



Sur l'intérêt à agir des époux [C]:



Le tribunal a déclaré les demandes formées par les époux [C] à titre personnel irrecevables au motif que ces derniers ne justifiaient pas de leur intérêt à agir. Les premiers juges ont retenu qu'ils ne démontraient pas qu'ils étaient gérants ou seuls associés lors de l'instance engagée devant le tribunal de grande instance de Montpellier le 13 juin 2013.



Les époux [C] versent aux débats les statuts de la société et justifient qu'ils sont associés à parts égales de la sarl Los Roques depuis sa création le 2 décembre 2005. 



Ils estiment qu'ils ont intérêt à agir contre Maître [J] car cette dernière a commis un manquement à son obligation de conseil en omettant de les faire intervenir à l'instance engagée par assignation du 13 juin 2013 pour réclamer réparation du préjudice qu'ils disent avoir personnellement subi à la suite de l'échec de l'opération d'investissement et de défiscalisation proposée par la société Oikos. 



Les appelants invoquent ainsi un préjudice moral lié à leur situation d'angoisse permanente durant treize ans du fait de l'échec de leur investissement et un préjudice matériel car ils ont dû supporter sur leurs deniers personnels le coût du crédit souscrit par la société laquelle était privée de recettes à la suite du défaut de paiement des loyers. Ils rappellent aussi qu'à titre personnel, ils auraient dû bénéficier d'une réduction d'impôt de 500 euros par mois durant cinq ans, soit 30000 euros au total, alors qu'en réalité ils ont bénéficié d'une réduction fiscale limitée à 5000 euros.



Les deux associés de la sarl Los Roques sollicitent donc l'indemnisation de la perte de chance d'obtenir réparation du préjudice personnel et distinct de celui de la société qu'ils auraient subi à l'occasion de l'opération d'investissement et de défiscalisation réalisée par la société et qu'ils évaluent à la somme de 20 000 euros chacun.



Cependant, les époux [C] ne justifient pas du préjudice financier qu'ils auraient personnellement subi à la suite de l'absence de réduction d'impôts de 500 euros par mois pendant cinq ans mentionnée dans la simulation présentée par leur conseiller en gestion de patrimoine, faute pour eux d'expliciter le dispositif fiscal dont ils auraient été privés.



A supposer qu'ils aient remboursé le prêt souscrit par la société avec leurs deniers personnels, ce qu'ils ne démontrent pas, ils détiennent une créance à l'égard de la société et ne subissent donc aucun préjudice financier.



Ils exposent enfin avoir subi personnellement un préjudice moral lié à l'anxiété et aux soucis provoqués par la défaillance précoce du gestionnaire qui a bouleversé profondément l'équilibre global de l'opération et indiquent que depuis les premiers loyers impayés, ils se trouvent dans une situation d'angoisse permanente. 



L'état d'anxiété en réaction aux difficultés financières de leur société privée de ses recettes à la suite de la défaillance du gestionnaire de la résidence n'est que le corolaire du préjudice financier subi par la société et ne constitue donc pas un préjudice distinct du préjudice social.



Leur action en responsabilité contre Maître [J] est donc irrecevable car ils ne justifient pas qu'elle est fondée sur la perte de chance d'obtenir réparation d'un préjudice personnel et distinct de celui de la société. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré les demandes des époux [C] irrecevables.



Sur la responsabilité de Maître [J]:



Sur les conseils de leur gestionnaire de patrimoine, la société Oikos, laquelle leur a proposé d'investir dans l'achat de lots en l'état futur d'achèvement situés dans une résidence de tourisme à [Localité 9] dénommée «  chalet de [11] », les époux [C] ont créé la société Sarl Los Roques Invest.



Le 6 avril 2005, les époux [C] ont signé avec la société Primus, venderesse, un contrat de réservation de trois appartements en l'état futur d'achèvement, dans une résidence de tourisme «  le chalet de [11] ». Le même jour, un contrat de bail commercial de logements meublés a été signé avec la société Locations Villa Résidences (LVR) prévoyant le versement d'un loyer annuel de 23 030 euros. La société LVR avait en effet été choisie par la société Primus comme gestionnaire unique pour exploiter la résidence de tourisme «  [11] » dans son ensemble, sous-louer les appartements meublés et régler en contrepartie des loyers commerciaux aux investisseurs. 



Par acte authentique reçu par la SCP Goisset-Moerman-Gilibert, notaire, le 23 décembre 2005, la vente des trois appartements a été réitérée et la Sarl Los Roques Invest a souscrit pour financer cet achat un prêt in fine auprès de Banque Populaire du Sud. 



Dès le premier trimestre 2006, la société SVR a cessé de régler les loyers. Le 15 novembre 2008, un nouveau bail commercial a été conclu avec une autre société, la société Goelia, mais le loyer annuel charges déduites était largement diminué par rapport à celui initialement promis lors de la présentation de l'opération dans le contrat de réservation conclu entre les appelants et la société Primus.



Estimant s'être engagés dans une opération d'investissement aux fins de défiscalisation vouée à l'échec après avoir été trompés sur le standing de la résidence de tourisme dans laquelle se situent les appartements vendus et sur la rentabilité économique de l'opération, la société Los Roques et les époux [C] ont confié la défense de leurs intérêts à Maître [J] afin qu'elle engage une action en responsabilité à l'encontre des divers acteurs de l'opération.



Par acte du 13 juin 2013, la société Los Roques a assigné devant le tribunal de grande instance de Montpellier la Banque Populaire du Sud, la SCP GOISSET MOERMAN GILIBERT, notaire, [W] [U], les sociétés Oikos, Primus et Fontinvest devant le tribunal de grande instance de Montpellier.



Par ordonnance du 19 septembre 2016, le juge de la mise en état a constaté la péremption de l'instance pour les motifs suivants: «  En l'espèce, il apparaît que les demanderesses n'ont accompli aucune diligence entre la saisine du tribunal le 8 juillet 2013 et la communication de pièces, assortie d'une demande de réinscription au rôle, le 22 juin 2016. Un délai largement supérieur à deux années sépare ces deux diligences et aucune des parties défenderesses n'avait de diligence à accomplir tant qu'elle n'avaient pas obtenu communication des pièces venant à l'appui de l'assignation qui leur avait été délivrée. Les demanderesses ne discutent d'ailleurs pas ce point ».



Le tribunal a estimé que la responsabilité contractuelle de Maître [J], conseil des parties demanderesses, était engagée au titre des négligences fautives commises dans l'exécution du mandat qui lui avait été confié. 



La faute commise par Maître [J] n'est pas sérieusement contestable et elle n'est d'ailleurs pas véritablement contestée. En laissant l'instance se périmer, elle a en effet manqué à son obligation de diligence.



L'avocate et son assureur contestent essentiellement le lien causal entre cette faute et le préjudice allégué par les clients et font valoir que la péremption de l'instance n'a eu en elle-même aucune conséquence dommageable dès lors que la sarl Los Roques n'avait aucune chance de gagner le procès intenté à tous les protagonistes de l'opération immobilière aux fins de défiscalisation qu'elle a réalisée.



Les appelants soutiennent qu'au contraire, la faute de leur conseil leur a fait perdre une chance quasi-certaine d'obtenir l'indemnisation du préjudice causé par l'opération d'investissement qui leur a été défavorable.



Ils estiment en effet:



-que la responsabilité de la société Oikos, leur conseiller en patrimoine, aurait été retenue si l'instance avait pu être poursuivie dès lors qu'elle avait manqué à son devoir de conseil et de mise en garde en ne les informant que des avantages de l'opération et pas de ses risques notamment ceux liés à la défaillance du gestionnaire, la société LVR.



- que les manoeuvres dolosives imputables à la venderesse, la société Primus et au conseiller en gestion du patrimoine, la société Oikos, dont le gérant est [W] [U], ainsi qu'à la banque et au notaire sont caractérisées. Ils exposent que les sociétés Primus et Oikos, lors de la présentation du produit d'investissement, les ont assurés que la résidence de tourisme «  le chalet de [11] » bénéficierait du classement 3 étoiles alors qu'en réalité la résidence n'a été classée en 2 étoiles qu'en 2010 et en 3 étoiles en 2012, soit sept ans après la vente. Les appelants soutiennent qu'ils prouvent avoir été trompés sur la capacité financière du gestionnaire de régler les loyers promis par les documents prévisionnels: la société LVR avant même la signature de la vente était dans une situation financière très critique laquelle était connue du conseiller en gestion du patrimoine et de la venderesse. Ils estiment par ailleurs que le montant initial des loyers avait été surévalué par rapport au prix du marché pour rendre l'opération plus attractive mais que cette rentabilité promise était illusoire, seul le versement par la société Primus, le vendeur/promoteur, d'une sorte de prime appelée fonds de concours au gestionnaire lui permettant le versement de loyers aussi élevés au moins durant un certain délai.



-que le manquement du notaire à son devoir de mise en garde est caractérisé dès lors qu'il ne pouvait ignorer que l'acquisition des appartements s'inscrivait dans une opération de défiscalisation, qu'il était donc a même d'en évaluer les risques et était tenu de fournir à ses clients l'ensemble des informations concernant les obligations à respecter afin d'obtenir effectivement les avantages fiscaux attendus.



-que la banque a commis un manquement à son devoir de mise en garde en ne s'assurant pas de leurs capacités de remboursement des intérêts du prêt in fine alors que ledit remboursement dépendait du versement des loyers par la société gestionnaire LVR dont la situation financière était obérée.



La sarl Los Roques et ses deux associés soulignent que même si la cour estime que la responsabilité de tous les protagonistes de l'opération ne pouvait pas être retenue par la juridiction saisie mais seulement celle d'un seul d'entre eux, ils auraient néanmoins eu droit à l'indemnisation intégrale du préjudice causé par la négligence de leur avocate qui, en laissant périmer l'instance, les a privés de leur chance d'obtenir une indemnité propre à réparer leur dommage.



Pour démontrer que l'action en responsabilité qu'elle avait engagée dans les intérêts de ses clients contre tous les acteurs de l'opération d'investissement et de défiscalisation n'avait aucune chance de succès, Maître [J] et son assureur observent qu'aucune manoeuvre dolosive ne pouvait être caractérisée dès lors que le gestionnaire, la société LVR, était in bonis à la date de la convention et qu'une procédure de redressement judiciaire n'a été ouverte à son égard qu'en 2008 soit trois ans plus tard. Quant au classement 3 étoiles de la résidence de tourisme, il a été expressément précisé dans l'acte de vente qu'il n'avait pas encore été obtenu, l'immeuble n'ayant pas encore été rénové et que la résidence de tourisme bénéficie actuellement de ce classement 3 étoiles.



Les intimées considèrent par ailleurs que l'action en responsabilité engagée contre la banque pour manquement à son devoir de mise en garde et pour manoeuvres dolosives ne pouvait pas prospérer, le mode de financement choisi ' prêt in fine adossé à une assurance-vie ' n'étant pas un mode de financement complexe et la banque étant restée étrangère à l'opération d'investissement et de défiscalisation litigieuse.



Selon l'avocate et son assureur, la responsabilité du notaire était pareillement vainement recherchée dès lors que ce professionnel n'est pas intervenu dans la commercialisation des biens immobiliers, dans la présentation des conditions de défiscalisation permettant de rembourser l'emprunt à l'aide des loyers et dans la conclusion du contrat de bail. Ils font observer par ailleurs à la cour que le devoir de mise en garde du notaire ne porte pas sur l'opportunité économique de l'opération de défiscalisation.



Pour mesurer la réalité de la perte de chance des appelants de gagner leur procès, il convient de reconstituer fictivement le débat judiciaire qui n'a pas pu avoir lieu et de déterminer si, en l'absence de la faute commise par leur conseil, les clients de Maître [J] avaient une chance d'obtenir satisfaction dans leurs demandes. 



Les intimées ne caractérisent pas l'absence de toute probabilité de succès de l'action judiciaire engagée par les anciens clients de Maître [J].



En effet, l'action en responsabilité avait été engagée par leur conseil contre tous les protagonistes de l'opération à l'origine du dommage allégué et il suffisait que la responsabilité d'au moins l'un d'entre eux soit retenue pour que soit reconnu leur droit à indemnisation.



La société Oikos, conseiller en patrimoine, a conclu avec les époux [C] une convention d'ingenierie financière stipulant des honoraires d'un montant total de 72 496 euros. Aux termes du contrat, la société Oikos, la mandataire, est définie comme un «  distributeur de produits immobiliers de placement » tandis que le mandant est présenté comme étant «  à la recherche d'une opportunité d'investissement immobilier permettant de se placer sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel ». Le distributeur du produit de défiscalisation, tenu d'un devoir de conseil financier et fiscal, devait attirer l'attention de ses clients non seulement sur l'intérêt mais aussi sur les risques et les aléas de l'opération. 



Conseiller spécialisé en gestion de patrimoine, et sachant que l'équilibre financier de l'opération globale reposait essentiellement sur l'encaissement de loyers, recettes permettant à son mandant d'honorer ses engagements financiers ( règlement des intérêts du prêt in fine et versement des apports sur les contrats d'assurance-vie), il lui devait une information complète sur le risque éventuel de défaillance de la société gestionnaire. Or, aucune pièce n'est versée aux débats rapportant la preuve que la société Oikos qui a perçu des honoraires pour sa prestation de conseil a délivré à ses clients, simples particuliers sans expérience en matière d'investissement immobilier, une information quelconque sur le risque de défaillance du gestionnaire. 



Les appelants disposent par ailleurs d'éléments de preuve sérieux de nature à convaincre que le risque de défaillance du gestionnaire existait déjà avant même qu'ils s'engagent dans l'opération proposée et que ce risque était connu de leur mandataire, la société Oikos, conseiller en gestion de patrimoine comme du promoteur/vendeur lesquels, en leur dissimulant les informations inquiétantes dont ils disposaient sur la situation financière du gestionnaire, les ont trompés sur la fiabilité de ce dernier. 



En effet, ils produisent un extrait des comptes annuels de l'exercice clôturé le 30 septembre 2005 de la société LVR laissant apparaître une perte nette de 78 000 euros et des capitaux propres négatifs à hauteur de 439 000 euros. L'existence de capitaux négatifs indiquait que l'exploitant, la société LVR, rencontrait de très sérieuses difficultés financières et qu'elle se trouvait dans l'incapacité de financer son exploitation. Le procès-verbal d'assemblée générale de la société LVR du 29 juillet 2005 communiqué aux débats par les appelants évoque cette situation en ces termes: «  L'assemblée générale...après examen de la situation de la société telle qu'elle ressort des comptes annuels de l'exercice social clos le 30 septembre 2004....desquels il ressort que les capitaux propres sont inférieurs à la moitié du capital social, décide...qu'il n'y a pas lieu à dissolution anticipée de la société, se réservant de prendre des mesures propres à régulariser sa situation... ». 



Le fait que le gestionnaire, la société LVR, ait cessé de payer les loyers dès le premier trimestre suivant l'acquisition des appartements et alors même qu'elle avait reçu du promoteur/vendeur le fonds de concours confirme qu'elle n'avait déjà plus les moyens d'honorer son engagement de payer le loyer avant même la réitération de la vente. Le risque de défaillance du gestionnaire, quoiqu'imminent, n'a été signalé aux appelants ni par leur conseiller en patrimoine, qui leur devait une information complète et sincère sur les avantages et les risques de l'opération, ni par la société Primus qui leur a cédé les appartements sous condition de les donner à bail à la société LVR pour une durée ferme de neuf ans.



Les appelants disposent d'éléments de nature à démontrer que [M] [H], le gérant de la société Primus, venderesse et propriétaire de la résidence «  [11] », connaissait les difficultés extrêmes que rencontrait la sarl LVR pour payer les loyers aux investisseurs avant la signature du contrat de réservation le 6 avril 2005. En effet, il ressort d'un jugement rendu le 7 septembre 2010 par le tribunal de grande instance de Paris et de l'extrait Kbis de la SCI [Adresse 12] communiqué par les appelants que [M] [H] avait précédemment monté une opération immobilière du même type concernant une autre résidence, [Adresse 12], propriété de la SCI [Adresse 12] dont il était le gérant: des particuliers avaient acquis des appartements lesquels devaient être loués par l'intermédiaire de la société LVR, choisie comme gestionnaire. Dans le cadre de cette opération, la société LVR n'avait pas été en mesure de payer les loyers promis aux investisseurs dès le premier trimestre 2005, tout au long de l'année 2005 et en 2006. La société Primus s'est délibérément gardée de révéler aux appelants que la société gestionnaire qu'elle avait choisie pour exploiter la résidence de tourisme se trouvait dans une situation financière critique et qu'il existait un risque important qu'elle soit défaillante.



Les époux [C] disposent également d'éléments de nature à établir que leur mandataire, la société Oikos, a sciemment minimisé le risque de défaillance du gestionnaire dont elle connaissait pourtant la gravité pour avoir pris connaissance de ses éléments comptables défavorables. Pour rassurer les époux [C], le gérant de la société Oikos, [W] [U], leur a en effet adressé le 5 septembre 2005 le courriel suivant: «  J'attends le bilan 2004 de LVR ainsi que sa situation comptable intermédiaire....Je sais que le crédit Foncier finance le promoteur et pour lui, LVR est parfaitement fiable et viable, leur sélection étant semble-t-il rigoureuse...J'ai la certitude de la fiabilité de LVR.... ».



Si l'action en responsabilité engagée contre le notaire et la banque n'avait pas de chance d'aboutir, le notaire n'étant pas tenu d'un devoir de conseil et de mise en garde sur la rentabilité économique d'une opération d'investissement et de défiscalisation à laquelle il est resté étranger et la preuve n'étant pas rapportée que la Banque Populaire du Sud était intervenue en qualité de partenaire dans cette opération et non comme simple prêteur de deniers, les anciens clients de Maître [J] démontrent le degré élevé de la probabilité de succès de leur action en responsabilité contre la société Oikos et la société Primus.



La cour évaluera en conséquence le taux de leur perte de chance à 90%.



Sur l'évaluation du préjudice:



Le tribunal a estimé que le préjudice de perte de chance de gagner le procès engagé le 13 juin 2013 ne pouvait excéder le montant des sommes mentionnées dans l'assignation et que seuls les préjudices dont la réparation avait été demandée dans le cadre de ladite instance devaient être retenus, outre le préjudice résultant du coût des honoraires de Maître [J]. 



La société Los Roques estime que le coût global de son investissement a été supérieur de 1/3 à la valeur vénale des appartements achetés, qu'il a existé un écart de plus de 40 000 euros entre le rendement prévisionnel de l'assurance-vie et son rendement réel, que les travaux de rénovation des lots acquis en VEFA a été sommaire de sorte que de 2009 à 2017, elle a dû assumer d'importantes charges de copropriété découlant de la nécessité d'engager des travaux lourds ( transformateur électrique, cuve à fuel, réfection de l'espace piscine,...), qu'elle a subi une perte de rentabilité locative de ses appartements d'un montant de 75 283 euros et une augmentation des charges de copropriété de 44 840 euros. Elle demande en outre le remboursement des honoraires versés au conseiller en patrimoine et des frais de justice engagés à l'occasion de l'instance périmée.



Les époux [C] demandent la somme de 20 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice financier découlant de l'absence de réduction fiscale de 2005 à 2009.



Les intimées contestent la réalité du préjudice résultant du coût disproportionné de l'investissement immobilier et de celui résultant du faible rendement de l'assurance-vie qui ne seraient fondés que sur une expertise privée non contradictoire de la société Advance Patrimoine et ne peuvent être vérifiés tant que le contrat de prêt in fine n'est pas terminé. Elles estiment que les travaux engagés par la copropriété, lesquels ont été votés en assemblée générale, s'imposent non parce que la résidence de tourisme est vétuste mais parce qu'elle est tenue en raison de son standing d'offrir des prestations haut de gamme à ses résidents. Selon elles, le montant total des pertes locatives s'élève à la somme totale de 74 947 euros et la cour doit rejeter les demandes au titre des frais d'ingénierie et d'absence de réduction d'impôts qui ne figuraient pas dans les écritures de Maître [J] signifiées dans le cadre de l'instance périmée.



Les préjudices découlant du rendement moindre de l'assurance-vie au regard de ce qui était prévu et du coût global disproportionné de l'investissement sont fondés sur un rapport d'expertise extra-judiciaire lequel, en application d'une jurisprudence constante, confirmée par un arrêt publié rendu par la Cour de cassation le 28 septembre 2012, peut valoir à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties à charge pour le juge de ne pas se fonder exclusivement sur ce rapport qui doit être confirmé par d'autres indices probants allant dans le même sens. S'il est établi que ce rapport a été soumis à la libre discussion des parties dans le cadre des débats, il n'est cependant corroboré par aucun autre élément de sorte qu'il n'a pas pleine force probante pour démontrer l'existence des deux préjudices allégués.



Le préjudice, évalué à la somme de 35 871 euros et découlant de la nécessité pour la copropriété d'engager des travaux importants, sera également écarté. Outre que la société Los Roques ne démontre pas que ces travaux sont imputables à la vétusté de la résidence de tourisme, ce préjudice, à le supposer établi, n'a aucun lien de causalité avec les fautes qui auraient pu engager la responsabilité des sociétés Oikos et Primus en l'absence de péremption de l'instance. 



La société Los Roques justifie que la perte de rentabilité locative s'élève à la somme de 75 283 euros. 



Les nouvelles charges de copropriété ( eau, électricité, entretien de la chaudière) ne seront pas retenues, s'agissant de charges qu'en sa qualité de copropriétaire elle est tenue légalement de supporter.





La société Los Roques était fondée à réclamer le remboursement des honoraires d'un montant de 60 616 euros réglés le jour de la réitération de la vente à la société Oikos, conseiller en patrimoine en réparation du manquement à ses obligations contractuelles. L'absence de cette demande spécifique dans l'assignation du 13 juin 2013 rédigée par Maître [J] ne saurait faire obstacle à l'indemnisation de ce préjudice. En effet, à la date à laquelle l'instance a été éteinte par la péremption, la procédure n'était pas clôturée et la société Los Roques pouvait modifier ses prétentions: en application des articles 65 et 70 du code de procédure civile, toute partie peut former une demande additionnelle par laquelle elle modifie ses prétentions antérieures si ladite demande se rattache à ses prétentions originaires par un lien suffisant. La demande de remboursement des honoraires payés à la société Oikos s'inscrit dans la demande d'indemnisation du préjudice subi à la suite des fautes commises dans l'exécution du contrat de mandat.



La société Los Roques était enfin fondée à demander au tribunal de grande instance de Montpellier le remboursement des frais de justice à hauteur de 7 538 euros engagés pour agir contre le gestionnaire défaillant et lui réclamer le remboursement des loyers commerciaux impayés dont elle justifie en produisant l'attestation de son expert-comptable ainsi que la facture de la société Advance Patrimoine qui a réalisé l'expertise extra-judiciaire.



Le préjudice de perte de chance de gagner leur procès subi par les époux [C] sera donc arbitré à la somme de 129 093 euros (7538+60 616+75283 X 90% ).



Il est équitable de condamner [T] [J] et la MMA Assurances Mutuelles à payer à la sarl Los Roques la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Après en avoir délibéré conformément à la loi,



Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Infirme partiellement le jugement sur le montant des dommages-intérêts alloués à la sarl Los Roques,



Statuant à nouveau sur ce point,



Condamne [T] [J] et la MMA Assurances Mutuelles à payer solidairement à la Sarl Los Roques à titre de dommages-intérêts la somme de 129 093 euros,



Confirme le jugement entrepris pour le surplus,



Y ajoutant, 





Condamne [T] [J] et la MMA Assurances Mutuelles à payer à la sarl Los Roques la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Les condamne aux dépens. 



Arrêt signé par Mme TOULOUSE, Conseillère, par suite d'un empêchement du Président et par Mme RODRIGUES, Greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE ,