Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 5 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 5 JANVIER 2023



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12462 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCJT6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juillet 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1119004321





APPELANTS

 

Monsieur [M] [B]

né le 31 décembre 1950 à [Localité 9] (Maroc)

[Adresse 6]

[Localité 5]



Madame [D] [F] épouse [B]

née le 6 février 1963 à [Localité 8] (Maroc)

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentés et assités par Me Yves-marie RAVET de la SELARL RAVET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0209 substitué à l'audience par Me Pierre-Yves CAUVET, même cabinet, même toque







INTIME 



Monsieur [L] [Z]

né le 9 janvier 1947 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Assisté par Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, toque : D872

























COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





 



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 1983, M. [K] [Z], en sa qualité d'administrateur de biens, a donné à bail à M. [M] [B], pour une durée de six années renouvelable, des locaux meublés à usage d'habitation, composés d'une pièce principale dépendant du sixième étage, porte droite de l'immeuble situé [Adresse 6], constituant le lot n°[Cadastre 1], composé d'une pièce avec cuisine meublée, moyennant le paiement d'un loyer annuel révisable annuellement, payable d'avance, de 6.000 francs, toutes charges comprises et le versement d'un dépôt de garantie de 1.000 francs représentant deux mois de loyers et charges. Le bail s'est reconduit par tacite reconduction. Au 1er janvier 2019, le loyer au principal s'élevait à la somme de 149,58 euros et la provision sur charges à 24 euros, soit un montant total de 173,58 euros.



Suivant acte sous seing privé du 24 mars 1995, à effet du 1er avril 1995, les consorts [Z] ont donné à bail à M. [M] [B], pour une durée de trois ans renouvelable, des locaux vacants non meublés à usage d'habitation, composés d'une pièce principale dépendant du sixième étage, porte gauche de l'immeuble situé [Adresse 6], constituant le lot n°[Cadastre 3], comportant un séjour, une cuisine, une salle de bains et des WC, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable annuellement, payable d'avance, de 2.250 francs, outre le droit au bail de 56,25 francs, une provision mensuelle pour charges de 193,75 francs, soit une somme totale de 2.500 francs et le versement d'un dépôt de garantie de 4.500 francs. Le bail s'est reconduit par tacite reconduction. Au 1er janvier 2019, le loyer au principal s'élevait à la somme de 488,06 euros et la provision sur charges à 65 euros, soit un montant total de 553,06 euros.



Par exploits d'huissier du 13 juillet 2018 signifiés à la personne de M. [M] [B] et de Mme [D] [F] épouse [B], M. [L] [Z] a fait délivrer à ses locataires un congé à effet du 30 juin 2019, pour reprise des lieux dépendant du sixième étage, porte droite, pour motif légitime et sérieux, à savoir la restructuration et la réhabilitation du sixième étage de l'immeuble avec création d'un seul appartement par la réunion de deux logements mitoyens sur cour avec intégration partielle du couloir de droite, au visa de l'article 15-1 de la n°89-462 du 6 juillet 1989.



Par exploits d'huissier du 13 juillet 2018, signifiés à la personne de M. [M] [B] et de Mme [D] [F] épouse [B], M. [L] [Z] a fait délivrer à ses locataires un congé à effet du 31 mars 2019, pour reprise des lieux dépendant du sixième étage, porte gauche, pour motif légitime et sérieux, à savoir la restructuration et la réhabilitation du sixième étage de l'immeuble avec création d'un seul appartement par la réunion de deux logements, l'un en façade, le second sur cour, avec intégration partielle du couloir de gauche, au visa de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989.



M. [M] [B] et Mme [D] [B] se sont maintenus dans les lieux et ont attrait leur bailleur, M. [L] [Z], devant le tribunal d'instance de Paris par deux actes d'huissier de justice du 13 mars 2019, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, annuler les congés précités et reconduire les baux litigieux et voir condamner M. [L] [Z], pour chaque procédure, à leur payer à chacun une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement contradictoire entrepris du 30 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Ordonne la jonction des instances enregistrées sous les numéros 11/19-4321 et 11/19-8578 sous le numéro unique 11/19-4321,

Constate que M. [L] [Z] justifie pleinement de sa qualité à agir à l'encontre de M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] et à revendiquer la validité des congés délivrés à sa requête à leur encontre,

Vu les congés délivrés le 13 juillet 2018 par M. [L] [Z] à l'encontre de M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] pour motif légitime et sérieux,

Sur le bail conclu le 1er juillet 1983,

Vu l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948,

Vu les dispositions des articles 20 et 26 de la loi n°86-1290 de la loi du 23 décembre 1986 dite loi Méhaignerie,

Vu le décret n°87-149 du 6 mars 1987 pris en application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986,

Rejette le moyen invoqué par M. [L] [Z] fondé sur la prescription de l'action des demandeurs,

Constate que les locaux meublés à usage d'habitation dépendant du 6ème étage, porte droite de l'immeuble situé [Adresse 6], constituant le lot n°13, sont soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948,

Déclare nul et non avenu le congé délivré le 13 juillet 2018 à effet au 30 juin 2019 par M. [L] [Z] à l'encontre de M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B], sur le fondement des dispositions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et concernant le bail signé le 1er juillet 1983 et les locaux meublés à usage d'habitation dépendant du 6ème étage, porte droite de l'immeuble situé au [Adresse 6], constituant le lot n°13,

Dit dès lors que, le bail restant soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, sera reconduit sans limitation de durée,

Déboute M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] de leur demande tendant à priver leur bailleur d'exercer son droit de reprise pour l'avenir en vertu des dispositions des articles 21 et 66 de la loi du 1er septembre 1948,

Sur le bail conclu le 24 mars 1995, à effet du 1er avril 1995,





Vu les dispositions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 dite loi Alur du 24 mars 2014 et par la loi n°2015-990 du 6 août 2015, dite loi Macron,

Déboute M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] de leur demande tendant à voir constater l'interdépendance entre les baux conclus entre les parties en date des 1er juillet 1983 et 24 mars 1995,

Constate que les locaux vacants non meublés à usage d'habitation, dépendant du 6ème étage, porte gauche de l'immeuble situé [Adresse 6], constituant le lot n°[Cadastre 3], sont soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Rejette le moyen invoqué par M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] issu de l'obligation de relogement prévue par les dispositions de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989,

Constate la validité du congé délivré le 13 juillet 2018 à effet au 31 mars 2019 à minuit, par M. [L] [Z] à l'encontre de M. [M] [B] et de Mme [D] [F] épouse [B], sur le fondement des dispositions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et concernant le bail signé le 24 mars 1995 à effet du 1er avril 1995 et les locaux vacants à usage d'habitation dépendant du 6ème étage, porte gauche de l'immeuble situé [Adresse 6], constituant le lot n°[Cadastre 3], et par là-même la résiliation du bail à cette date,

Dit M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] déchus de tout titre d'occupation des locaux susvisés et occupants sans droit ni titre des lieux dépendant du 6ème, porte gauche de l'immeuble situé [Adresse 6], constituant le lot n°[Cadastre 3], depuis le 1er avril 2019,

Ordonne l'expulsion de M. [M] [B] et de Mme [D] [F] épouse [B] et de tous occupants de leur chef, des locaux dépendant du 6ème étage, porte gauche de l'immeuble situé [Adresse 6], constituant le lot n°[Cadastre 3], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er avril 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et 

Condamne solidairement M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] à son paiement,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Déboute M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] ainsi que M. [L] [Z] de leurs demandes respectives formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] aux dépens de l'instance à l'exclusion du coût des actes de congé,

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 27 août 2020 par M. [M] [B] et Mme [D] [B],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 mai 2021 par lesquelles M. [M] [B] et Mme [D] [B] demandent à la cour de :

Déclarer M. et Mme [B] recevables et bien fondés en leur appel, 

Déclarer M. [L] [Z] mal fondé en son appel incident et l'en débouter,

Confirmer le jugement du 30 juillet 2020 en ce qu'il a : 

Sur le bail conclu le 1er juillet 1983, 

- rejeté le moyen invoqué par M. [L] [Z] fondé sur la prescription de l'action des demandeurs, 

- constaté que les locaux meublés à usage d'habitation dépendant du 6ème étage, porte droite de l'immeuble situé [Adresse 6], constituant le lot n°13, sont soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, 

- déclaré nul et non avenu le congé délivré le 13 juillet 2018 à effet au 30 juin 2019 par M. [L] [Z] à l'encontre de M. [M] [B] et de Mme [D] [F] épouse [B], sur le fondement des dispositions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et concernant le bail signé le 1er juillet 1983 et les locaux meublés à usage d'habitation dépendant du 6ème étage, porte droite de l'immeuble situé [Adresse 6], constituant le lot n°13, 

- dit que, dès lors, le bail restant soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, sera reconduit sans limitation de durée,

Réformer le jugement du 30 juillet 2020 en ce qu'il a : 

Sur le bail conclu le 1er juillet 1983, 

débouté M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] de leur demande tendant à priver leur bailleur d'exercer son droit de reprise pour l'avenir en vertu des dispositions des articles 21 et 66 de la loi du 1er septembre 1948, 

Sur le bail conclu le 24 mars 1995,

- débouté M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] de leur demande tendant à voir constater l'interdépendance entre les baux conclus entre les parties en date des 1er juillet 1983 et 24 mars 1995, 

- constaté que les locaux vacantes non meublés à usage d'habitation, dépendant du 6ème étage, porte gauche de l'immeuble situé [Adresse 6], constituant le lot n°[Cadastre 3], sont soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 

- rejeté le moyen invoqué par M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] issu de l'obligation de relogement prévue par les dispositions de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, 

- constaté la validité du congé délivré le 13 juillet 2018 à effet au 31 mars 2019 à minuit, par M. [L] [Z] à l'encontre de M. [M] [B] et de Mme [D] [F] épouse [B], sur le fondement des dispositions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et concernant le bail signé le 24 mars 1995 à effet du 1er avril 1995 et les locaux vacants à usage d'habitation dépendant du 6ème étage, porte gauche de l'immeuble situé [Adresse 6], constituant le lot n°[Cadastre 3], et par là-même la résiliation du bail à cette date, 

- dit M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] déchus de tout titre d'occupation des locaux susvisés et occupants sans droit ni titre des lieux dépendant du 6ème étage, porte gauche de l'immeuble situé [Adresse 6], constituant le lot n°[Cadastre 3], depuis le 1er avril 2019, 

- ordonné l'expulsion de M. [M] [B] et de Mme [D] [F] épouse [B] et de tous occupants de leur chef, des locaux dépendant du 6ème étage, porte gauche de l'immeuble situé [Adresse 6], constituant le lot n°[Cadastre 3], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er avril 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamne solidairement M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] à son paiement.

Statuant à nouveau, 

 Sur le bail conclu le 1er juillet 1983,

Déclarer que M. [L] [Z] sera déchu pour l'avenir de son droit de reprise,

 Subsidiairement et s'il était retenu l'applicabilité de la loi du 6 juillet 1989, 

Déclarer nuls et de nul effet les congés délivrés le 13 juillet 2018 par M. [L] [Z] à M. et Mme [B] et portant sur l'appartement du 6ème étage droite de l'immeuble sis [Adresse 6], 

Déclarer que le bail conclu le 1er juillet 1983 par M. [B] sera reconduit pour une période de six ans à compter du 1er juillet 2019,

Sur le bail conclu le 24 mars 1995,

A titre principal, 

Vu les articles 10 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 

Déclarer nuls et de nul effet les congés délivrés le 13 juillet 2018 par M. [L] [Z] à M. et Mme [B] et portant sur l'appartement du 6ème étage gauche de l'immeuble sis [Adresse 6], 

Déclarer que le bail conclu le 24 mars 1995 par M. [B] sera reconduit pour une période de six ans à compter du 1er avril 2019,

 Subsidiairement, 

Vu l'interdépendance des baux, 

Déclarer nuls et de nul effet les congés délivrés le 13 juillet 2018 par M. [L] [Z] à M. et Mme [B] et portant sur l'appartement du 6ème étage gauche de l'immeuble sis [Adresse 6], 

Déclarer que le bail conclu le 24 mars 1995 par M. [B] sera reconduit sans limitation de durée à compter du 1er avril 2019,

 Très subsidiairement et s'il était prononcé l'expulsion de M. et Mme [B], 

Accorder à M. et Mme [B] un délai de 3 ans pour quitter les lieux.

 En tout état de cause,

Débouter M. [L] [Z] de l'intégralité de ses prétentions, fins et moyens, 

Condamner M. [L] [Z] à verser à M. [B] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner M. [L] [Z] à verser à Mme [F] épouse [B] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner M. [L] [Z] à supporter les entiers dépens de l'instance. 

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 septembre 2022 au terme desquelles M. [L] [Z] demande à la cour de :

Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu la loi du 1er septembre 1948,

Vu l'article 26 de la loi du 23 décembre 1986,

 Infirmer le jugement en ce qu'il a :

- rejeté le moyen invoqué par M. [L] [Z] fondé sur la prescription de l'action des demandeurs,

- constaté que les locaux meublés à usage d'habitation dépendant du 6ème étage porte droite de l'immeuble situé [Adresse 6] constituant le lot n°13 sont soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948,

- déclaré nul et non avenu le congé délivré le 13 juillet 2018 à effet du 30 juin 2019 par M. [L] [Z] à l'encontre de M. [M] [B] et [D] [F] épouse [B] sur le fondement des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 concernant le bail signé le 1er juillet 1983 et les locaux meublés à usage d'habitation dépendant du 6ème étage porte droite de l'immeuble situé [Adresse 6] constituant le lot n°13,

- dit que dès lors, le bail restant soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 sera reconduit sans limitation de durée,

 Le confirmer pour le surplus,

Débouter M. et Mme [B] de leurs demandes de nullité des congés, pour motif réel et sérieux délivrés 13 juillet 2018 pour le 30 juin 2019 portant sur une chambre cuisine meublée louée selon bail du 1er juillet 1983 par M. [L] [Z] constituant le lot n°13 au 6ème étage de l'immeuble du [Adresse 6] et le congé délivré pour le 31 mars 2019 pour un appartement de deux pièces constitué du lot [Cadastre 3] selon bail du 24 mars 1995 à effet du 1er avril 1995,

Dire et juger prescrites les demandes de requalification éventuelles du bail 3 ter en date du 1er juillet 1983 et les demandes de travaux de mises en conformité ainsi que les demandes de soumission du bail à la loi du 1er septembre 1948,

Dire et juger que le bail est soumis à son renouvellement aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Débouter M. et Mme [B] de leurs demandes de soumission du bail à la loi du 1er septembre 1948,

Dire et juger que si par extraordinaire le congé était annulé le bail ne serait renouvelé que pour une période de trois ans expirant donc le 30 juin 2022, 

Dire et juger que M. [Z] a bien démontré son intention de procéder à l'amélioration des appartements du 6ème étage par la réunion de plusieurs lots ce qui constitue le motif réel et sérieux visé à ses congés, l'exécution n'ayant été empêchée que par la volonté des locataires de se maintenir,

Dire et juger qu'il n'existe aucune interdépendance des locaux dans l'intention des parties,

Dire et juger que si cette interdépendance est retenue elle justifie la soumission du bail du 1er juillet 1983 à la loi du 6 juillet 1989 car il répondrait alors aux normes de confort permettant sa sortie de la loi de 1er septembre 1948,

Dire et juger qu'en toute hypothèse le bail de 1995 ne saurait être soumis à la loi du 1er septembre 1948,

Die et juger les articles 21 et 66 de la loi du 1er septembre 1948 inapplicables au cas d'espèce et déclarer la demande mal fondée faute de fraude ou d'intention de nuire ou de détourner les dispositions de l'article 20 de la loi du bailleur,

Débouter les époux [B] de l'intégralité de leurs demandes, 

Valider les deux congés délivrés le 13 juillet 2018 pour le 30 juin 2019 pour le bail en date du 1er juillet 1983 et pour le 31 mars 2019 pour le bail en date du 24 mars 1995,

Ordonner l'expulsion de M. et Mme [B] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal aux frais, risques et périls des défendeurs, 

Fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer, charges en sus, 

Condamner solidairement M. et Mme [B] à son paiement jusqu'à totale libération des lieux et remise des clés, ainsi qu'au paiement de 5.000 euros à M. [Z] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner solidairement les défendeurs en tous les dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la validité des congés pour motif légitime et sérieux



1/ Sur le bail conclu le 1er juillet 1983 (6ème porte droite)



* Sur la prescription invoquée par le bailleur



Le bail a été conclu au visa de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948. Ainsi que l'a pertinemment relevé le premier juge, depuis la conclusion du bail, les droits des locataires n'ont pas été remis en cause, ni l'application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, avant le congé délivré le 13 juillet 2018. Or, la prescription quinquennale prévue à l'article 2224 du code civil ne court qu'à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, et les époux [B] ont introduit leur action le 13 mars 2019, soit dans le délai légal à la suite de la notification du congé du 13 juillet 2018 constitutif du point de départ du délai précité.



Il convient dès lors de juger que la prescription n'est pas acquise, confirmant le jugement entrepris sur ce point.



* Sur la loi applicable



Selon l'article 3 ter de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail le 1er juillet 1983, "le bail des locaux autres que ceux désignés à l'article 10 4° ci-dessous, s'il est conclu après l'entrée du preneur dans les lieux et pour une durée d'au moins six années, peut déroger pendant son cours aux dispositions des chapitres Ier à IV du présent titre. Toutefois, la faculté de résiliation annuelle est réservée de droit au preneur et ne peut être stipulée qu'à son profit".



Ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, le bail ne mentionne pas la date d'entrée dans les lieux de M. [M] [B], et aucun constat d'état des lieux d'entrée n'est produit.



L'article 26 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 a modifié l'article 3 ter, lequel dispose que "le bail des locaux autres que ceux désignés à l'article 10 4° ci-dessous, s'il est conclu après l'entrée du preneur dans les lieux et pour une durée d'au moins six années, peut déroger pendant son cours aux dispositions des chapitres Ier à IV du présent titre. Toutefois, la faculté de résiliation annuelle est réservée de droit au preneur et ne peut être stipulée qu'à son profit.

Ce contrat est soumis aux dispositions des chapitre I à III de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, en ce qu'elles ne sont pas contraires à celles prévues à l'alinéa ci-dessus.

Si, à l'expiration du bail, le local satisfait aux normes prévues l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, il est alors soumis aux dispositions de ses chapitres I à III. Les dispositions de la présente loi ne lui sont plus applicables.

Si ce bail a été conclu avant la publication de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, les dispositions de son article 20 lui sont alors applicables".



L'article 20 de la loi du 23 décembre 1986 dispose que, "jusqu'à leur terme les contrats de location en cours à la date de publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois, les dispositions des articles 21 à 23 s'appliquent à ces contrats dès la publication de la présente loi.

A compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, ces contrats sont régis par les dispositions des chapitres Ier à IV du présent titre".



Le premier juge en a exactement déduit qu'à l'expiration du terme du bail, soit le 30 juin 1989, le logement litigieux était susceptible de sortir définitivement du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, à la condition qu'il réponde aux normes fixées par le décret n°87-149 du 6 mars 1987 pris en application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, mais qu'en l'absence de constat des lieux loués ou de conclusion d'un nouveau bail, aucune vérification des normes de confort n'avait pu intervenir, et que le bail s'était reconduit tacitement sans modification, de sorte qu'il est resté soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.



Le premier juge relève avec pertinence que le bailleur ne saurait se prévaloir des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dès lors qu'en vertu de son article 20-1, les locaux ne satisfont pas aux conditions édictées à l'article 6, en l'absence notamment d'un cabinet d'aisances à l'intérieur du logement.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que le bail des locaux situés au 6ème étage porte droite constituant le lot n°13 est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.









* Sur la validité du congé



Le bail étant soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le congé délivré le 13 juillet 2018, à effet au 30 juin 2019 sur le fondement des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, inapplicable en l'espèce, et a constaté que le bail était reconduit sans condition de durée.



* Sur la déchéance pour l'avenir du droit de reprise sollicitée par les époux [B]



Selon l'article 21 de la loi du 1er septembre 1948, "lorsqu'il sera établi par le locataire ou l'occupant que le propriétaire invoque le droit de reprise, non pas pour satisfaire un intérêt légitime, mais dans l'intention de nuire au locataire ou à l'occupant ou d'éluder les dispositions de la présente loi, le juge devra refuser au propriétaire l'exercice de ce droit".



L'article 66 dispose que "le propriétaire à qui le juge aura refusé le droit de reprise en application de l'article 21 ci-dessus sera, pour l'avenir, déclaré déchu de ce droit".



En l'espèce, aucune intention de nuire aux locataires n'est établie, et il n'est pas davantage établi que le bailleur aurait volontairement éludé les dispositions de la loi du 1er septembre 1948.





Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [B] de leur demande tendant à priver le bailleur d'exercer son droit de reprise pour l'avenir en application de l'article 66 de la loi du 1er septembre 1948 précité.





2/Sur le bail conclu le 24 mars 1995, à effet au 1er avril 1995 (6ème porte gauche)



* Sur l'interdépendance des contrats



Le premier juge a relevé avec pertinence qu'il ne résulte pas des contrats conclus entre les parties une volonté de les déclarer interdépendants. En effet, le second bail du 24 mars 1995 ne fait aucune référence au premier bail conclu le 1er juillet 1983, et douze années séparent les deux actes. Il convient en outre de relever que les locaux ne sont pas contigus au sein de l'étage, mais séparés par un escalier. Il en résulte que les deux contrats peuvent s'exécuter indépendamment l'un de l'autre, et ce d'autant que le bailleur justifie par la production d'un procès-verbal de constat d'huissier du 3 mars 2020 que les WC de l'étage ont été rénovés et sont fonctionnels, et qu'une clé de ces WC a été adressée aux époux [B] par l'huissier. Enfin, il n'est pas justifié par les pièces produites que les deux enfants majeurs du couple [B] résideraient encore chez leurs parents, de sorte qu'aucune suroccupation de l'appartement objet du bail du 1er juillet 1983 n'est établie.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [B] de leur demande de ce chef.



* Sur la validité du congé



En vertu de l'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, "lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.





En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (...)

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice (...)".



En l'espèce, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, les congés notifiés le 13 juillet 2018 à effet au 31 mars 2019 ont bien été délivrés plus de six mois avant l'échéance du bail expirant le 31 mars 2019 à minuit par l'effet de ses renouvellements successifs. Ils visent comme motif légitime et sérieux la "restructuration et réhabilitation du 6ème étage de l'immeuble avec création d'un seul appartement par la réunion de deux logements, l'un en façade et l'autre sur cour, avec intégration partielle du couloir de gauche". Il indique avec pertinence qu'aucune notice d'information n'est exigée lorsque le congé est délivré pour motif légitime et sérieux. En conséquence, il en déduit exactement que le congé est valable en la forme.



S'agissant de la réalité du motif légitime et sérieux invoqué, le bailleur en justifie par la production du projet de redistribution des locaux du 6ème étage élaboré en juin 2018 par l'architecte [C] [E], dont il résulte que l'ensemble des logements du 6ème étage seront restructurés en un appartement de trois pièces de 78 m² incluant le logement litigieux porte gauche lot n°[Cadastre 3] et deux appartements n°15 et 16. Il justifie par la production de deux constats d'huissier des 3 mars 2020 et 26 septembre 2022 que l'appartement situé au 6ème étage, face gauche et appartenant également à M. [Z], est inoccupé et à l'état de chantier depuis plus de deux ans, venant accréditer le projet de restructuration de l'étage, qui a conduit le bailleur à ne pas le relouer. Il justifie de la taxe sur les logements vacants 2021 pour ce logement.



Il convient de juger, ainsi que l'a fait le premier juge, que le motif invoqué au soutien des congés délivrés par le bailleur au titre du logement constituant le lot n°[Cadastre 3] est bien légitime et sérieux. Il en résulte que le bail conclu le 24 mars 1995 à effet du 1er avril 1995 s'est trouvé résilié par l'effet du congé notifié le 13 juillet 2018 à effet au 31 mars 2019 à minuit, de sorte que les époux [B] sont occupants sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 1er avril 2019. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point, ainsi que sur l'expulsion et la condamnation solidaire des époux [B] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.



Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux sollicités par les époux [B]



En vertu de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions". 



Selon l'article L.412-4, "la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés".



En l'espèce, compte tenu de l'âge de M. [M] [B], né le 31 décembre 1950, du fait qu'aucun manquement à leurs obligations de locataires n'est démontré, et du temps nécessaire au couple [B] pour se reloger, il convient de leur octroyer un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les époux [B], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et y ajoutant ,



Accorde à M. [M] [B] et à Mme [D] [F] épouse [B] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux par application des dispositions des articles L.412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution,



Condamne in solidum M. [M] [B] et Mme [D] [F] épouse [B] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président