Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 5 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 5 JANVIER 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12573 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCJ42



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mai 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1119013076





APPELANT

 

Monsieur [Y] [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0854

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/020093 du 04/08/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEE 



Madame [L] [X] [Z] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée par Me Fabienne L'HERMINIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0410











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er juillet 2016, Mme [L] [G] née [D] a donné à bail à M. [Y] [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1].



Par acte d'huissier de justice délivré le 8 octobre 2019, Mme [L] [G] a fait assigner M. [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.



Après renvoi aux fins de permettre à M. [Y] [V] d'être assisté dans le cadre de l'aide juridictionnelle, l'affaire a été retenue à l'audience du 4 février 2020.



A cette audience, Mme [L] [G], représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions aux termes desquelles elle a demandé au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de : 

- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique le cas échéant, avec séquestration des biens mobiliers trouvés dans les lieux et suppression du délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamner M. [Y] [V] au paiement de la somme principale de 10.440 euros au titre des loyers et charges, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi que d'une indemnité d'occupation

- de 360 euros par mois du 1er novembre 2019 jusqu'à la décision à intervenir,

- de 24 euros par jour à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner M. [Y] [V] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement.



Représenté par son conseil, M. [Y] [V] a demandé au juge des contentieux de la protection de :

- débouter Mme [L] [G] de l'ensemble de ses demandes, 

- condamner Mme [L] [G] à :

- lui communiquer les quittances de loyer sous astreinte de 24 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- lui verser la somme de 2.500 euros à titre d'indemnité pour le préjudice moral subi, 

- lui régler la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement contradictoire entrepris du 18 mai 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties pour les lieux sis [Adresse 1] à la date du 5 octobre 2019,

Condamne M. [Y] [V] à payer à Mme [L] [G] la somme de 10.440 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayées, échéance d'octobre 2019 inclus,

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 5 août 2019 sur la somme de 9.720 euros et de la présente décision pour le surplus,

Autorise M. [Y] [V] à s'acquitter de la dette par 36 mensualités de 50 euros pour les 35 premières, le solde à la 36ème,

Dit que, sauf meilleur accord entre les parties, le premier versement devra être fait au plus tard 10 jours après la signification du présent jugement et les suivants au plus tard le 10 de chaque mois,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si M. [Y] [V] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

Dit qu'à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer courant, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 

- la clause résolutoire reprendra son plein effet,

- faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [Y] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- M. [Y] [V] sera tenu au paiement à Mme [L] [G] d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à libération effective des lieux,

Déboute M. [Y] [V] de ses demandes reconventionnelles,

Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [V] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement,

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,

Rejette le surplus des demandes.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 1er septembre 2020 par M. [Y] [V],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 novembre 2020 par lesquelles M. [Y] [V] demande à la cour de :

Vu l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l'article 1240 du code civil,

Vu le décret de 2002 sur le logement décent, et le règlement départemental de [Localité 2], 

Déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par M. [Y] [V]. 

Y faisant droit, 

Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rendu la décision suivante : 

' constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties pour les lieux si [Adresse 1] à la date du 5 octobre 2019, 

' condamne M. [Y] [V] à payer à Mme [L] [G] la somme de 10.440 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés, échéance d'octobre 2019 inclus, 

' dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 5 août 2019 sur la somme de 9.720 euros et de la présente décision pour le surplus,

' autorise M. [Y] "[S]" (sic) à s'acquitter de la dette par 36 mensualités de 50 euros pour les 35 premières, le solde pour la 36ème, 

' dit que, sauf meilleur accord entre les parties, le premier versement devra être fait aux plus tard 10 jours après la signification du présent jugement et les suivants au plus tard le 10 de chaque mois,

' suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si M. [Y] [V] se libère dans les délais et modalités ainsi fixées en sus du paiement du loyer courant,

' dit qu'à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer courant, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse : 

' la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 

' la clause résolutoire reprendra son plein effet, 

' faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [Y] [V] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de 2 mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

' le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

' M. [Y] "[S]" (sic) sera tenu au paiement à Mme [L] [G] d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

' déboute M. [Y] "[S]" de cette demande reconventionnelle (sic), 

' rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 Et, statuant à nouveau, 

Constater que Mme [G] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire du logement loué à M. [V],

En conséquence, 

Constater la nullité du bail, faute d'avoir été conclu avec le véritable propriétaire de l'appartement,

Constater l'absence d'intérêt à agir de Mme [G] en demande d'acquisition de la clause résolutoire contenu dans le bail conclu le 1er juillet 2016,

Prononcer la nullité de l'assignation délivrée par Mme [G] le 8 octobre 2019,

Rejeter toute demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire formulée par Mme [G], 

Constater que logement loué à M. [V] ne répond pas aux règles de décence édictées par le décret de 2002 et le règlement départemental de [Localité 2], 

Condamner Mme [G] à rembourser les loyers perçus sur la période du 1er juillet 2016 jusqu'à la date à laquelle l'arrêt sera rendu,

Dire que cette condamnation devra être assortie des intérêts à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir et 

Ordonner la capitalisation judiciaire des intérêts, 

Condamner Mme [G] à verser à M. [V], la somme de 2.500 euros au titre de son préjudice d'anxiété, 

Condamner Mme [G] à remettre à M. [V] des quittances sur la période de juin 2017 à la date de prononcé de l'arrêt, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement rendu le 18 mai 2020 en ce qu'il a pris la décision suivante : 

- autorise M. [Y] [V] à s'inquiéter de la dette par 36 mensualités de 50 euros pour les 35 premières, le solde la 36ème,

- dit que, sauf meilleur accord entre les parties, le premier versement devra être fait aux plus tard 10 jours après la signification du présent jugement et les suivants aux plus tard le 10 de chaque mois,

- suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si M. [Y] [V] se libère dans les délais et modalités ainsi fixées en sus du paiement du loyer courant,

En tout état de cause,

Décharger M. [V] des condamnations prononcées contre lui en principal, intérêts, frais et accessoires issues du jugement rendu par le tribunal judiciaire, 

Ordonner, le remboursement des sommes qui auront pu, éventuellement, être versées en vertu de l'exécution provisoire de la décision entreprise, en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leur versement, et ce au besoin à titre de dommages-intérêts,

Condamner Mme [G] à régler la somme de 3.000 euros hors taxes au profit de Me Stéphanie Partouche, avocat désigné au titre de l'aide juridictionnelle totale, sur le fondement de l'article 700, 

Condamner Mme [G] en tous les dépens y compris ceux de première instance, 

Dire que ceux d'appel seront recouvrés directement par Me Stéphanie Partouche, conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 octobre 2022 au terme desquelles Mme [L] [G] demande à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989, 

Vu le bail en date du 1 er juillet 2016, 

Vu l'article 564 du code de procédure civile, 

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

Déclarer irrecevable M. [V] en ses demandes, 

Débouter M. [V] de ses demandes,

Condamner M. [Y] [V] à payer à Mme [L] [G] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, soit 187,07 euros.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte des pièces produites que M. [Y] [V] a quitté les lieux loués le 27 février 2022, date d'établissement de l'état des lieux de sortie contradictoire produit par Mme [G].



Sur l'exception de nullité de l'assignation, les demandes de constat de nullité du bail et de condamnation de la bailleresse à rembourser les loyers perçus 



Selon l'article 564 du code de procédure civile, "à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait".



En l'espèce, M. [V] soulève pour la première fois devant la cour d'appel l'exception de nullité de l'assignation au visa de l'article 117 du code de procédure civile, en soutenant que Mme [G] ne justifierait pas être propriétaire du logement qu'il lui loue. Il soutient en outre pour la première fois devant la cour que le bail, conclu par une personne n'ayant pas la qualité de propriétaire, doit être annulé. Il soutient également pour la première fois devant la cour que le logement serait indécent, ce qui justifierait la condamnation de la bailleresse à lui rembourser les loyers perçus entre le 1er juillet 2016 et la date à laquelle l'arrêt sera rendu.



Il convient de relever que ces prétentions, nouvelles en cause d'appel, sont irrecevables par application de l'article 564 précité.





Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Par acte d'huissier en date du 5 août 2019, Mme [G] a fait délivrer à M. [V] un commandement de payer la somme principale de 9720 euros au titre des loyers impayés de juin 2017 à août 2019, soit la somme de 9720 euros.



Mme [G] justifie par l'extrait de matrice cadastrale être bien propriétaire du logement loué à M. [V].



M. [V], qui prétend avoir toujours réglé son loyer en espèces, n'en justifie pas par les pièces produites, la production de relevés de compte portant mention de nombreux retraits d'argent au distributeur ne pouvant suffire à établir que les sommes correspondantes servaient au paiement du loyer. Il convient de relever que la main courante qu'il a déposée le 30 août 2019 au commissariat pour se plaindre de l'absence de délivrance de quittances de la part de sa bailleresse suite à ses paiements en espèces est postérieure au commandement de payer et ne saurait suffire à prouver le paiement des loyers. Par ailleurs, le fait que la bailleresse ait attendu deux ans après le premier incident de paiement pour lui faire signifier un commandement de payer ne saurait suffire à démontrer que les sommes visées au commandement ne seraient pas dues, au risque d'inverser ainsi la charge de la preuve des paiements qui pèse sur le locataire. Il convient au surplus de relever qu'aucune mise en demeure préalable à un commandement de payer n'est exigée par les textes, et que les bailleurs particuliers privilégient souvent la voie amiable préalable, Mme [G] indiquant dans ses écritures avoir relancé téléphoniquement M. [V] avant de recourir à un huissier.



En conséquence, M. [V] échouant à rapporter la preuve qu'il s'est acquitté de la dette, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 octobre 2019, confirmant le jugement entrepris.



Sur la demande de délivrance des quittances sous astreinte



Ainsi qu'il a été jugé plus haut, M. [V] échoue à rapporter la preuve du paiement de son loyer à compter du mois de juin 2017, à l'exception des mois d'avril, mai et juin 2021 pour lesquels la bailleresse lui a délivré quittance, et il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande.



Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice d'anxiété



Comme en première instance, M. [V] soutient qu'il a subi un préjudice, en ce qu'il vivait dans la crainte d'une expulsion alors qu'il était à jour de ses loyers, ajoutant que l'absence de délivrance de quittances avait amoindri ses chances de retrouver un logement.



Compte tenu du fait qu'il a été jugé que M. [V] ne rapportait pas la preuve des paiements effectués, et qu'il n'était dès lors pas fondé à solliciter la délivrance de quittances pour les mois où il n'avait effectué aucun paiement, il ne sera pas fait droit à sa demande de dommages et intérêts pour préjudice d'anxiété, aucune faute imputable à la bailleresse n'étant démontrée, et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [V] de sa demande à ce titre.



Sur la demande tendant à ordonner le remboursement des sommes versées au titre de l'exécution provisoire du jugement entrepris



Le jugement entrepris étant confirmé en ses dispositions frappées d'appel, il convient de débouter M. [V] de sa demande.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer la décision de première instance s'agissant de la condamnation de M. [V] aux dépens, incluant le commandement de payer.



M. [V], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle.



Il sera en outre condamné au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et y ajoutant ,



Déclare irrecevables les demandes de nullité de l'assignation, de prononcé de la résiliation du bail et de condamnation de Mme [L] [G] à rembourser les loyers perçus sur la période du 1er juillet 2016 jusqu'à la date à laquelle l'arrêt sera rendu,



Condamne M. [Y] [V] à payer à Mme [L] [G] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [Y] [V] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président