Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 5 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 05 JANVIER 2023



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13724 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCMZM



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Juillet 2020 -Juge des contentieux de la protection de SAINT DENIS - RG n° 1119001735





APPELANT

 

Monsieur [W] [F] [R]

né le 23 octobre 1959 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté et assisté par Me Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX, toque : 118







INTIMEE 



Etablissement Public OPH PLAINE COMMUNE HABITAT Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège.

RCS : 482 741 071

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée et assistée par Me Paul-gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101 substitué à l'audience par Me Alienor MAGNERON, même cabinet



































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par avenant au contrat de location du 17 février 2006, la société civile immobilière des Six Routes, représentée par son mandataire Icade Patrimoine, a transféré au seul bénéfice de Mme [L] [R] le bail conclu le 6 octobre 1975 pour le logement situé [Adresse 1], au sein de la cité Floréal, entre M. [V] [R], décédé, et Mme [L] [R].



Par avenant au contrat de location du 24 octobre 2011, suite au décès de Mme [L] [R], le contrat de bail a été transféré à son fils, M. [W] [F] [R], par l'OPH Plaine Commune Habitat, venant aux droits de la société civile immobilière des Six Routes.



Par acte d'huissier du 25 novembre 2019, M. [W] [F] [R] a fait assigner l'OPH Plaine Commune Habitat devant le juge des contentieux de la protection statuant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- condamner l'OPH Plaine Commune Habitat au paiement des sommes de :

- 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance, 

- 8.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'aggravation de l'état de santé, 

- 3.000 euros pour résistance abusive,

- condamner l'OPH Plaine Commune Habitat à procéder aux travaux de solidification du logement, de désamiantage ou au relogement de M. [W] [F] [R], et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

- condamner l'OPH Plaine Commune Habitat au paiement d'une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du constat d'huissier.





Par jugement contradictoire entrepris du 29 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a ainsi statué :



Déboute M. [W] [F] [R] de l'intégralité de ses demandes.

Condamne M. [W] [F] [R] à payer à l'OPH Communautaire Plaine Commune la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [W] [F] [R] aux dépens.

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 29 septembre 2020 par M. [W] [F] [R],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 octobre 2022 par lesquelles M. [W] [F] [R] demande à la cour de :



Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment l'article 6, 

Vu les articles R.1334-28, R.1334-29, R.1334-16 et R.1334-17 du code de la santé publique,



Recevant M. [W] [F] [R] en ses écritures et l'y déclarant bien fondé, 

Infirmer le jugement du 29 juillet 2020 rendu par le tribunal de proximité de Saint-Denis en ce qu'il a débouté M. [R] de ses demandes et statuant à nouveau, 

Constater et juger le bailleur OPH Communautaire de Plaine Commune défaillant dans son obligation d'assurance de la jouissance paisible du locataire, 

Constater les désordres et malfaçons démontrés par M. [R],

Dire et juger que le bailleur OPH Communautaire de Plaine Commune n'a pas délivré au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, 

Condamner OPH Communautaire de Plaine Commune à payer à M. [W] [F] [R] les sommes suivantes : 

- 23.460 euros au titre du préjudice de jouissance,

- 15.000 euros de dommage et intérêts au titre de l'aggravation de l'état de santé,

- 3.000 euros pour résistance abusive et refus de communiquer le rapport amiante,

- 3.000 euros au titre de l'exécution de mauvaise foi du contrat de bail, 

Condamner OPH Communautaire de Plaine Commune à procéder aux travaux de solidification du logement, de désamiantage de M. [W] [F] [R] et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

Prononcer une réduction de moitié du loyer et fixer le nouveau loyer de M. [R] à la somme de 391 euros par mois, 

Autoriser M. [R] à consigner les loyers à la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à la réalisation effective des travaux, 

Condamner OPH Communautaire de Plaine Commune à payer à M. [W] [F] [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner OPH Communautaire de Plaine Commune aux entiers dépens qui comprendront le coût des constats d'huissiers.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 novembre 2022 au terme desquelles l'OPH Plaine Commune Habitat demande à la cour de :



Vu l'article 9 du Code de procédure civile, 



Débouter M. [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement rendu le 29 juillet 2020 par le tribunal de proximité de Saint-Denis, 

Condamner M. [R] à payer à OPH Communautaire de Plaine Commune 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [R] à tous les dépens. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le trouble de jouissance 



M. [W] [F] [R] poursuit l'infirmation du jugement entrepris qui a rejeté sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance qu'il prétend avoir subi.



Au visa de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, il fait grief à l'OPH Plaine Commune Habitat de ne pas lui avoir délivré un logement décent.



Il justifie avoir signalé, le 13 juin 2019, une réception défectueuse des chaînes de télévision et des détecteurs de fumée et demandé de l'aide pour déplacer les meubles en vue des travaux de réhabilitation.



Le 20 septembre 2019, il a signalé ne pas pouvoir brancher sa machine à laver, ni dans la loggia, ni dans sa cuisine.



M. [W] [F] [R] affirme que la cave, la cuisine, la salle de bain, la loggia ainsi que trois chambres sur trois sont inutilisables, comme sont censées le démontrer des copies de photographies en noir et blanc à peu près illisibles, ni datées, ni commentées et encore moins authentifiables.



Il ajoute que de l'amiante est présente dans son logement.



M. [W] [F] [R] produit un procès-verbal de constat d'huissier de justice, dressé le 13 octobre 2020, postérieurement au jugement, qui signale essentiellement la présence de fissures au plafond de plusieurs pièces et du décollement de papier peint ou de peinture, des finitions non terminées dans la loggia, une VMC non fonctionnelle dans la salle de bains et les WC et la présence de suie à l'intérieur de l'appartement, une odeur de brûlé dans la cage d'escalier rendant la respiration difficile.



Il fait état de l'opposition d'un voisin à l'installation de l'échafaudage, voisin qui a été expulsé en juin 2021et une reprise des travaux intervenue le 7 mars 2022 et encore des nuisances, notamment sonores, occasionnée par le chantier de réhabilitation et chiffre son préjudice pour le trouble de jouissance à 23.460 euros, représentant une minoration du loyer de 391 euros sur une période de cinq années, limitée par le délai de prescription.



M. [W] [F] [R] ajoute un préjudice lié à l'aggravation de son état de santé à cause notamment de la présence d'amiante dans son logement, chiffré à la somme de 15.000 euros, un autre en résistance abusive du bailleur à lui communiquer le rapport amiante, outre une indemnité de 3.000 euros en réparation de la mauvaise foi de celui-ci faisant état de son indisponibilité pour l'exécution des travaux de réhabilitation.



A cet égard, le premier juge a exactement rappelé que l'ensemble immobilier dans lequel se trouve l'appartement qu'il loue, a fait l'objet d'un vaste programme de réhabilitation ; qu'un protocole d'accord conclu le 21 mars 2018 entre l'OPH Plaine Commune Habitat et l'Amicale des Locataires de la Cité Floréal mis aux débats décrit le programme des travaux et les modalités d'intervention dans les logements ;







Que l'OPH Plaine Commune Habitat bailleur produit la fiche d'état des lieux de l'appartement litigieux, établie le 22 janvier 2019 ainsi que le planning prévisionnel des travaux relatif au logement de M. [W] [F] [R] ; que ce dernier ne conteste pas avoir été avisé que des travaux de plomberie, faïence, VMC, électricité, peinture, pose de sol souple et de finitions seraient effectués dans son appartement durant 12 jours à compter du 19 septembre 2019 ;



Que, concernant l'incendie et ses conséquences, M. [W] [F] [R] ne détaille pas les désordres qu'aurait généré l'incendie dans son logement et le préjudice de jouissance qui en résulterait ;



Que, s'agissant du dysfonctionnement de l'interphone, il résulte du protocole d'accord du 21 mars 2018 que les systèmes d'interphonie de toutes les parties communes doivent être remplacés durant les travaux de réhabilitation ; que M. [W] [F] [R] n'établit ni la durée précise de l'indisponibilité de l'interphone, ni le préjudice qui en est résulté pour lui ;



Que l'OPH Plaine Commune Habitat verse diverses pièces, dont des courriels du 24 septembre 2019 et des comptes rendus de suivi des travaux dont il ressort que ceux intervenus dans le logement de M. [W] [F] [R] n'ont pas nécessairement pu se dérouler selon le planning initialement prévu du fait de son absence ou de l'encombrement du logement ou encore de sa propre action, notamment par l'arrachement de dalles "amiantées" du sol de la cuisine le 1er octobre 2019 alors qu'un ouvrier était en train de poser un nouveau sol dans la salle de bain du logement ; 



Qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que les travaux n'ont pu être réalisés que dans les pièces humides, qu'ils ont été arrêtés le 6 novembre 2019, le logement étant "bloqué" ; 



Que M. [W] [F] [R] ne pouvait établir l'existence de désordres dans son logement alors que son appartement, et l'immeuble au sein duquel il se trouve, connaissaient une phase de rénovation, et qu'il a lui-même contribué au ralentissement des travaux et même à l'arrêt de ceux-ci ;



Qu'il convenait de le débouter de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, ce que la cour confirme.





Sur l'exécution de mauvaise foi du contrat de bail 



Pour autant que la demande d'indemnisation liée à une prétendue mauvaise foi de l'OPH Plaine Commune Habitat dans l'exécution du contrat soit singularisée dans les conclusions de M. [W] [F] [R], il s'évince qu'elle vise le critique de son indisponibilité pour la réalisation des travaux.



Or son comportement dans l'enlèvement de dalles de la cuisine en présence d'un salarié oeuvrant sur le chantier de la salle de bains, à l'origine de l'arrêt de l'intervention de cette entreprise, établit suffisamment cette critique pour ôter tout fondement à cette prétention, qui sera ainsi rejetée.



Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et refus de communiquer le "rapport amiante"



M. [W] [F] [R] indique que malgré plusieurs demandes adressées à l'OPH Plaine Commune Habitat, il n'a pu obtenir communication du "rapport amiante".





A cet égard, le premier juge a exactement rappelé que, selon le protocole d'accord du 21 mars 2018, signé entre l'OPH Plaine Commune Habitat et l'Amicale des Locataires de la Cité Floréal stipule, en son article 5, une possible consultation des diagnostics amiante, mais non une transmission aux locataires ;



Qu'en tout état de cause M. [W] [F] [R] ne justifie pas avoir formé un incident de communication de pièces à ce sujet ;



Que la cour ne pourra ainsi que confirmer le jugement qui a débouté M. [W] [F] [R] de cette demande.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [W] [F] [R] au titre de l'aggravation de son état de santé



M. [W] [F] [R] entend demander des dommages et intérêts pour l'aggravation prétendue de son état de santé, évoquant sa gêne respiratoire, notamment aggravée selon ses dires par un incendie survenu dans l'immeuble, selon un compte-rendu de consultation de pneumologie du 5 mars 2019.



Atteint d'emphysème, il est noté dans un autre compte-rendu de consultation hospitalière du 27 mars 2019 pour le suivie d'une polyarthrite rhumatoïde que M. [W] [F] [R] est en sevrage tabagique depuis février 2019.



Pour autant et quand bien même la présence d'amiante dans son logement serait démontrée, étant rappelé qu'il a fait obstruction par son comportement à la terminaison de la réfection des sols, telle que prévue dans le planning prévisionnel des travaux sur 2 jours à compter du 2 octobre 2019, aucune aggravation de l'état de santé de M. [W] [F] [R] n'est démontrée, faute d'éléments de comparaison de ses tableaux cliniques successifs et surtout du lien de causalité existant entre une éventuelle aggravation de son état de santé et l'état de son logement, qui pourrait mettre en évidence une faute de son bailleur.



La cour confirmera donc le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.



Sur les travaux de solidification du logement et de désamiantage 



M. [W] [F] [R] forme à nouveau devant la cour une demande de condamnation de l'OPH Plaine Commune Habitat à procéder à des travaux de solidification du logement et de désamiantage, dont le premier juge l'a justement débouté à défaut pour lui de rapporter la preuve d'un défaut de solidité ou bien de la nécessité de procéder à un désamiantage des lieux, étant rappelé que la réfection des sols censés contenir des dalles amiantées faisait partie des travaux de réhabilitation.



Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



Sur la demande de réduction du loyer et l'autorisation de le consigner



Devant la cour, M. [W] [F] [R] forme une demande de réduction de moitié du loyer afin de le fixer à la somme de 391 euros par mois et d'autorisation de consigner les loyers à la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à la réalisation effective des travaux.





Ayant été débouté de sa demande réalisation des travaux il le sera conséquemment de ces deux autres demandes.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il est équitable d'allouer à l'OPH Plaine Commune Habitat une indemnité de procédure de 1.000 euros.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et y ajoutant,



Condamne M. [W] [F] [R] à payer à l'OPH Plaine Commune Habitat la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [W] [F] [R] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président